惠州大亚湾新天名城住宅项目营销策划报告_199P_2007年

新天地产 大亚湾新天名城项目营销策划报告深圳市世纪行2007年 4月 30日12005，看南山国际，看南山国际2006，看熊猫国际，看熊猫国际2007， 看新天名城看新天名城2第一部分第一部分 大亚湾区域整体市场分析大亚湾区域整体市场分析第二部分第二部分 项目分析项目分析第三部分第三部分 项目目标客户分析项目目标客户分析第四部分第四部分 项目形象包装项目形象包装 建议建议第五部分第五部分 项目营销总体思路项目营销总体思路第六部分第六部分 项目价格策略项目价格策略第七部分第七部分 项目广告推广策略项目广告推广策略目目 录录本报告版权属世纪行所有，未经本公司同意，不得翻印或使用本报告全部或部份内容；任何侵权行为，本公司保留法律追究权力 3第一部分第一部分 大亚湾区域整体市场分析大亚湾区域整体市场分析了解我们将面临什么市场，做到知己知彼4一颗迅速崛起的璀璨明珠一片投资灼热的美丽港湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾5整体市场分析整体市场分析一、大亚湾概况一、大亚湾概况距离龙岗中心城、 惠阳15公里 ,只有15分钟到 20分钟的车程距离深圳罗湖中心区 45公里 三大经济引擎 ：石化工业区港口物流区西部工业区 n规划区面积 265平方公里，其中国家级经济开发区 23.6平方公里n区域人口目前有 12.01万，其中户籍人口 7.11万，暂住人口 4.9万n位于珠三角工业核心地带 , 海陆空交通条件十分优越距离香港市区 75公里 6二、大亚湾宏观经济分析二、大亚湾宏观经济分析n2003 2006年 GDP增幅分别为： 25%、 27%、 30%、 90.3%，经济发展一路攀升 ,2006年开始大亚湾经济进入快速发展阶段！n世界 500强企业有 13家已经落户大亚湾，预示大亚湾经济注入强劲动力，迎来了千载难逢的大好发展机遇整体市场分析整体市场分析7东部石化工业区大亚湾 “ 五区一岸 ” 线规划西部综合产业 区中部综合区 港口物流区旅游度假区三、大亚湾总体规划及经济预测分析三、大亚湾总体规划及经济预测分析本项目所在的中部综合区定位为 行政金融商务功能齐全的服务核心区,将发展成为配套良好的 “ 中央居住区 ” 。整体市场分析整体市场分析81、东部石化工业区规划、东部石化工业区规划东部石化工业区已落户项目包括 中海壳牌、中海油、 LNG、华德油库 等四大主体项目 ； 在谈项目 超过 19个，投资额超过 100亿元人民币。整体市场分析整体市场分析9从产业规模上看： 2011年大亚湾将完成 1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和 500亿元人民币的国内生产总值， 2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品， 形成一个完善的石化产业链。未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。整体市场分析整体市场分析10目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应， 推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。 年产值 -约 1500亿人民币 工作人员 -约 25000人 年销售收入 -约 300亿人民币 年税收收入 -约 50亿人民币2016年东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标：整体市场分析整体市场分析11大亚湾人口变化预测大亚湾人口变化预测在世界级产业经济的带动下，区域的高起点规划和交通的巨变必定带来人群的聚集，一个新的城市迅速崛起。未来人口变化预测如下：时间 2008年 2011年 2016年 2020年常住人口量 17万 24万 34万 45万整体市场分析整体市场分析122、西部工业区规划、西部工业区规划响水河工业园已初具规模， 已有永昶、比亚迪等大企业进驻，富士康落户更为片区带来超过 20万新增人口。西部工业区西部工业区主要包括： 响水河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。整体市场分析整体市场分析13西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地 ，拥有扩大工业产业规模以及生活居住区规模的发展机会。143、港口物流区规划、港口物流区规划n 2005年香港 “ 和记黄埔 ” 加盟惠州港的开发和建设。n 欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。n 到 2010年，海港将建成 5万吨级以上深水泊位 16个， 1万至 5万吨级泊位 18个， 5千至 1万吨级泊位 11个，其中， 30万吨级泊位 2个， 15万吨级泊位 3个。目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点 整体市场分析整体市场分析15惠州港将带动其后方陆域的澳头和中心区的发展从惠州港未来的发展轴线上，其港口经济辐射的第一圈层就是澳头和中心区。中心区凭借其优越的地理区位、良好的政策规划导向和巨大的后发优势，发展空间和利用空间广阔，将大力承接惠州港的经济辐射，是惠州港未来发展的生活和商务基地，这将直接带动中心区的经济和房地产市场发展。港口整体市场分析整体市场分析16n 大亚湾中部综合服务区作为 大亚湾城市未来行政、商业、文化、金融中心，为城市 CBDn 将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成 城市服务组团 。n 将成为具备国际生活概念的 “ 中央居住区 ” 。4、中部综合服务区规划、中部综合服务区规划整体市场分析整体市场分析17四、大亚湾区域房地产市场分析四、大亚湾区域房地产市场分析1、大亚湾房地产发展回顾、大亚湾房地产发展回顾n萧条期： 1996-2002年受宏观调控，大亚湾房地产市场泡沫瞬间挤破，成为全国房地产 “ 重灾区 ” 。n大热期： 20世纪 90年代初，大亚湾深海港、熊猫汽车城建设等利好消息，使得大亚湾及惠阳聚集上百亿炒房资金，成炒房热点。n复苏期： 2003 2005年，中海壳牌及相关项目的开工建设，在 43亿美元的投资拉动下，大亚湾及惠阳的房地产开始 复苏 。20世纪 90年代初 1996年至 2002年 2006年以后 大热期 萧条期 复苏期03年至 05年快速发展期n快速发展期： 2006年开始，中海壳牌及中海油等相关投资项目加快建设，大亚湾及惠阳的房地产步入了发展的快车道。整体市场分析整体市场分析182、房地产近年走势、房地产近年走势房地产投资近 2年迅速增长，成为带动投资较快增长的主体， 2006年上半年投资速度继续保持 2-3倍的增长， 显示出开发商对惠阳房地产的前景十分看好。整体市场分析整体市场分析19n 大亚湾房地产市场 具有强大的购买力，预示前景乐观整体市场分析整体市场分析n 商品房销售面积逐年快速增长， 房地产市场迅速升温n 2006年上半年销售面积 同比增长超过 60%，三年持续增长20商品房成交价格和租赁价格的不断上升，且各年的增长比例显著提升;预示 区域商品房价格进入了一个快速增长的轨道历史成交价格： p 2004年： 2000元 /平方米 左右，比 2003年 增长 16%p 2005年： 2400元 /平方米 左右，比 2004年 增长 19%p 2006年： 2800元 /平方米 左右，比 2004年 增长 20%p 目前住宅整体均价： 3000-3200元 /平方米 ， 个别楼盘均价超过 4000元 /平方米3、大亚湾近年销售价格变化、大亚湾近年销售价格变化租赁市场：p 中海壳牌和石化区建设为大亚湾带来大量高端租客p 目前住宅租赁市场相当活跃，租赁价格不断上升p 2006年大亚湾西区的熊猫国际租金约在 25-30元 /平方米 左右，同比 2005年 增长了25% 。整体市场分析整体市场分析相关数据来源于 :惠 州 统计信息网、惠阳房地产信息网、惠 州市 人民政府信息网 、 搜房网等214、四大房地产重点片区、四大房地产重点片区整体市场分析整体市场分析惠阳淡水老城区 的商业、交通及学校等配套齐全，是较好的生活片区惠阳城北新区 是豪宅区域代表，生态景观丰富惠阳行政中心区 为未来规划的新中心区域，将是惠阳未来发展的重心大亚湾 西部综合 区 依靠 西部工业区 及中海石化项目的利好， 为热点集中片区大亚湾西部综合区惠阳行政中心区惠阳城北新区 惠阳淡水 老城区224.1 大亚湾西部综合区描述大亚湾西部综合区描述 ：整体市场分析整体市场分析区域 位于 大亚湾行政商务区 与西区工业园的交汇处 ,同时利用西二路直通东部石化区，交通便利，区位优势显著片区内楼盘多为近两年开发建设的新楼盘 ，且规模 大小不一 ，产品类别丰富片区内住宅价格目前集中在 30003200元 / 之间 。但 个别 楼盘均价已达 4000元/片区内住宅客户 以 西区工业园管理人员、 大亚湾南海石化等企业员工、深圳投资客户、大亚湾公务员为主23区政府和相关行政单位皆聚集于此 ，政府的市政工程皆位于此片区。片区属于后期规划建设新区，街区、道路整洁， 环境优美，自建房少。片区内楼盘多为近两年开发建设， 规模一般中等偏 大，楼盘素质较高。片区内住宅价格目前集中在 35003600元 / 之间 ，属于惠阳高价位片区。片区内住宅客户 以公务员、深圳投资客户、惠阳中高收入者为主。4.2 惠阳行政中心区描述惠阳行政中心区描述 ：整体市场分析整体市场分析24整体市场分析整体市场分析片区属于早期建设旧区，街区杂乱、道路狭窄，自建房、烂尾楼和新开发楼盘混杂在内， 整体城市档次次之！片区内楼盘多为近 两年开发建设和烂尾楼改造项目，规模不大，楼盘素质一般，以住宅为主。片区内住宅价格集中在 30003200 元 / 之间，属于惠阳中价位片区。片区内客户 以惠阳本地人、喜欢城市生活的年轻人、投资客为主。片区可供 建设住宅用地少，未来竞争少。4.3 惠阳淡水老城区描述：惠阳淡水老城区描述：25片区西北部由东方新城、棕榈岛、半岛 1号等项目带动， 高端住宅区的形象已形成 。片区规划良好，自建房少， 道路宽敞，但商业及休闲配套欠缺。片区属于惠阳的近郊，毗邻秋长镇，生态环境优越，内有 经济开发区及大量住宅用地，是惠阳城区未来北 进政策实施 的重心。4.4 惠阳城北新区描述：惠阳城北新区描述：片区内住宅价格目前集中在 36003800元 / 之间 ，属于惠阳高价位片区。整体市场分析整体市场分析26在售 项目 年内新推 项目五、大亚湾及周边楼盘分析五、大亚湾及周边楼盘分析凯旋居康汇公寓熊猫国际 4期菩提园君豪公寓峰景湾花千树公寓 小城故事珠江东岸中联 项目港湾明珠新阳城片区主要楼盘分布图听涛雅苑东方新城新际首府本项目半岛一号整体市场分析整体市场分析275.1 熊猫国际花园熊猫国际花园3期开盘均价： 3500元 /3期二区售价 : 3800元 /3期三区售价 : 4200元 /大亚湾国际住区大亚湾国际住区占地 83万平 方 米建面 110万平 方 米产品类型 1、 2、 3期均为 小高层销售率 1、 2 、 3期 100%目前进度 3期 06年 11月推出，建筑面积 4.3万 m2 ， 480户2、小区配套齐全，国际化建筑组团风格，且拥有 6万平方米内湖水景资源点评：1、大型住宅项目，针对大亚湾客户群体，倡导国际化的人文社区概念 28户型面积及比例户型面积及比例客户来源及比例客户来源及比例3期户型：88 2房 2厅 27%110-130 3房 2厅 42%150-170 4房 2厅 31%深圳 50%大亚湾 35%淡水 15%启示：1、 准确的项目户型配比 .三期开盘当天两房全部售罄 ,小三房单位亦较为畅销2、 客户以深圳投资客为主 ,大亚湾厂区自住客也占有相当比例3、 销售价格持续上升 , 为 大亚湾价格标杆 ,且销售情况较好最新进度：三期最后一区 4月 8日开盘， 120-150 的三房及四房