抚州铂金水岸项目2008年营销推广方案104页-3.6M

铂金水岸112月推广计划 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789前 言铂金水岸从 7月份到现在，共开盘两次，第一次开盘主要推出房源以多层为主，第二次开盘主要推出房源以小高层为主。从销售结果看，目前多层房基本销售压力不大，所剩套数有限，剩余房源为面积较大，楼层和朝向不佳的个别房源。第二次开盘所剩房源是存量重点，所剩房源多是朝南向两房单位和低楼层、大面积的房源。同时 13号楼小高层单位和 612号楼 顶层带阁楼单位也将在 12月至节前上市推广 ,因此如何抓住销售节点，合理划分营销节奏，利用年节和圣诞引爆上市新房源，带动存量是工作的重中之重！消化存量引爆增量把握节点提升品牌 核心任务品牌形象提升的思考思考之 1：在产品的形象塑造方面，通过视觉设计全面提升项目的品质感，达到升级版产品的市场印象。思考之 2：将每一类产品针对性进行品牌性格塑造 ,将产品卖点更加清晰地呈现给市场 ,同时弱化存增量房并存的不利局面。思考之 3：在推广中提升德昌品牌，在销售中不断增加企业品牌在市场上的美誉度。先来看看我们手里的货源?存量房从存量的数量上看二批房源占了总存量的 69%,一批房源占 31%,其中两批房源销控的复式房占总量的 32%,可统一当做增量来考虑。二批房源销售存量占总量的58%，消化存量方面，应着重此部分的推广，而一批存量仅占 10%可做延续消化处理，不用占据太多广告资源。存量房 总量 (套 ) 销售存量 销控存量 (复式 )一批多层 22 7 15二批高层 49 41 8从剩余数量上来看从占用资金上看二批房源占了总量的68%,一批房源占 32%,其中加权减去两次未推的复式，二批存量所占用资金比例更大，因此做好二批存量的推广则成为回笼存量资金的重中之重。存量房 资金总占用量 (万 )一批多层 +复式 739二批高层 +复式 1203从资金占用上来看因此存量推广的重点二批高层存量房从二批房源存量结构上看 K户型的两房单位无论在数量和面积上都占据很大的数量，是消化的重点，同时 H+I拼接三房在虽在套数上略少，却在面积上和 K单位相当，占总量的 41%，因此也是推广的重点。而 H单位虽剩余 7套，除却含有顶层复式的因素，存量很少，因此可不把此类房源作为推广重点。存量房 H户型（两房 89M2） K户型（两房 89M2） H+I户型（三房 121M2）二批高层存量（套） 7（占总量 14%） 25（占总量 51%） 17（占总量 35%）存量面积（ M2） 623（占总量 13%） 2225（占总量 45%） 2057（占总量 42%）从存量结构上来看K户型解析：1、卖点和优势十分明显：处于社区景观的核心位置，在户型结构上主卧、次卧、客厅和阳台全朝南，拥有最大的观景面和南向采光。面积大小十分合适，属于紧凑实用型的两房单位。2、销售瓶颈分析：抚州当地的消费习惯比较看中南北通透的户型布局，在单朝向结构的认识上存在一定差异。3、解决思考：继续深入放大本产品卖点，在引导抚州市民接受本产品的同时，推广上倾向于对南北通透不是很敏感的抚州购房人群。目标人群的界定：因为本产品在地域限制上比较明显，因此在推广的目标受众上应 着重关注于两类抗性较弱的人群。1、抚州的新消费群体抚州本地成长起来的年轻人群，愿意尝试新生事物；外来人口在抚州工作、做生意，对传统禁忌不是很敏感；2、在外务工的返乡购房群体在外地打工者对房地产的朝向有新的理解，他们能够认识到全景观的产品价值，对于本产品的抗性是最小的，而购买力却是最大的。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789他们是 有品位，讲品质，时尚，年轻，有活力，有知识，有见识，对产品价值有自己独特理解的都市时尚族！产品如何与他们沟通？名称上的沟通 阳光花房将 K户型的核心景观优势反映到名称上，让消费者一目了然，体现一种时尚、现代、生态、浪漫的生活气息，符合本类人群的审美特征和性格偏好。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789五大沟通主题 主题之一：市场的稀缺性卧室、客厅全朝南的两房，而且处于社区景观核心的两房单位在整个抚州是难以见到的稀缺户型。这种稀缺性就是拥有的绝对价值。主题之二：社区景观核心K户型处于社区的景观核心位置，在铂金水岸的所有户型中属于优质产品，在整个抚州，景观核心的房子都是最具价值的。主题之三：全南向布局，最佳的观景面K户型主卧、次卧、客厅都朝南向，是社区中拥有最大观景面的产品类型，处于景观轴的顶点，景观视野最为开阔，而且全南向布局东暖夏凉，十分适合居住。主题之四：大面宽小进深的阳光花房K户型面宽大、进深小，阳光充足，清风无限，每个房间都能够最大限度地享受阳光面，是典型的阳光花房。主题之五：超值的升级版景观享受在房地产产品系中只有大户型和超大户型，才能够享受这样的景观位置、南向景观布局和采光，而铂金水岸两房就可以拥有，这本身就是一种超值的产品享受！ 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789沟通渠道的选择：由于本户型（ K户型）外向型和年轻化性格比较明显，接受人群也以外出务工和本地新移民为主，因此在沟通渠道上，也应该注重这类媒体和渠道。交通媒介：抚州长途汽车站的选择（座椅后背套、 DM、车票背面广告、汽车站附近广告位等）城市节点：高速公路出入口广告位、城市商业中心广告位终端信息传达：酒吧、咖啡厅、高档 KTV、宾馆、大型商场等的 DM资料陈列德昌媒体：网络广告的适当介入。H-I户型解析：本户型是抚州历史上从来没有碰到过的产品种类，由于 “ 九七政策 ”的限制所出现的一类特殊品种。其最大的优势是最大的可分可合性，无论分合都能够在面积上得到一个合理的表达。本户型的销售瓶颈： 拼合户型面积较大、总价相应较高，在销售上存在一定的难度。而本产品的可分可合概念在接受上存在一定的盲区，没有把本产品自住投资两相宜的特征挖掘出来。因此在推广上需要对新产品本身进行特殊引导，将卖点和功能更为细致、更为实在的表述出来。目标人群的界定因为本产品的自身特征具有比较明显的可分可合性和自住投资的特征，同时本产品无论在分与合的使用上都要求拥有比较大量的资金，这类人群既有共同点又有差异点。1、家族性居住的三代人群这类客户对合的需求更为明显，他们通常几代人共同居住在一起，对面积和空间要求比较大，但同时又比较讲究品质和品位的消费群体。2、投资与自住兼备的人群本地具有投资与自住双重需求的客户，将户型分拆一部分自住另一部分出租，让别人为自己养房，享受未来房产升值的收益。外出务工者购买此类房子，让父母先住，小户型出租，未来也可合并打通一家人住。他们是 高收入，高品位，有学历，懂得居住与理财，崇尚现代居住方式的现代中产阶级！ 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789产品如何与他们沟通？名称上的沟通 全景魔方 HOUSE魔方给人以充足的想象力，可多种变幻，如本产品拼接组合的多种可能性。同时全景能够充分诠释出本产品所处核心景观位置的超级景观视野。 HOUSE的差异化提出能够比较强烈地吸引到市场对这种新产品的充分关注。核心词汇：充满想象力、多变组合、魔方的力量、全景观、时尚尊崇 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789五大沟通主题 主题之一：市场的稀缺性H-I户型在抚州是创新户型，且处于景观核心位置。这种产品上的创新是整个抚州独一无二的亮点。主题之二：社区景观核心H-I户型与 K户型一样，处于社区的景观核心位置，在铂金水岸的所有户型中属于优质产品，在整个抚州，景观核心的房子都是最具价值的。主题之三：空间最大的可分可合性H-I户型由双户型拼接而成，具有空间的最大可分可合性。分可形成两个互不干扰，具有独立完整结构的房子；合可合成一个完整、舒适、南北通透的大户型满足大面积的需求。主题之四：自住和投资双重属性的显现H-I户型具有投资和自住双重属性，可投资获利，也可自住居家，更可在自住的同时享受投资出租的可能。是现代不动产理财观念的最好诠释。主题之五： 1+1双循环居住模式的创新H-I户型充分显示出 “ 1+1双循环居住模式 ” 在抚州的创新！居住 +投资、出租 +自住、现在 +未来 可增长、可循环的居住理念。沟通渠道的选择：由于本户型（ H-I户型）所针对的人群以具备较强的经济能力、具有一定的投资观念的人群为主，因此在沟通渠道上，也应该注重这类媒体和渠道。A、报纸：硬广 针对全景魔方 HOUSE在报纸上做一系列的卖点广告，使本产品的卖点得到充分释放；软文 充分重视软文的影响力，在报纸上对全景魔方 HOUSE做大篇幅软文阐述；在比例搭配方面建议平均分配，相互搭配的方式进行安排；B、电视：在电视台开辟专题，把项目产品特征做详细的卖点阐述，从而使市民对项目具有更为深入的认识；C、户外：加大户外的投放数量，尤其重视项目周围的包装和城市主要交通节点的昭示性。D、直邮：制作直邮小折页，在城市中高消费场所陈列，供免费索取。同时可通过政府渠道对高收入人群包括周边乡镇，进行针对性直邮；E、现场陈列：设计制作一期宣传折页，对一期的品种和相关情况进行针对性描述。同时针对阔景花园洋房和全景魔方 HOUSE制作产品说明册，具有针对性地对产品进行更为深入的解释；F、现场包装；现场喷绘板也需要有