地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告可行性研究报告

X 评估报告名称： 地铁老街站上盖物业项目可行性研究报告 目 录 一 项目总论 . 1 1 项目背景 . 1 项目位置 . 1 项目四至 . 1 项目建设规划指标 . 2 项目用地现状 . 3 开发公司概况 . 3 承担可行性研究工作的单位 . 5 可行性研究范围 . 5 研究工作依据 . 5 2 可行性研究结论 . 6 项目开发的必要性 . 6 自然可行 . 6 法律基本可行 . 6 市场可行 . 7 经济效益可行 . 7 项目建设进度 . 7 投资估算和资金筹措 . 7 项目经济效益 . 8 3 项目风险及防范建议 . 9 开发风险 . 9 手续风险 . 9 建筑主体风险 . 9 资金筹措风险 . 9 市场风险 . 10 防范建议 . 10 于地价的建议 . 10 X 4 可行性研究结论 . 10 二 宏观市场研究 . 12 1 全国经济环境 . 12 2004 年国民经济较快增长 . 12 全国房地产市场发展状况 . 12 土地市场不断规范 . 13 加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应 . 14 利率政策调整对于房地产市场的影响 . 14 房地产税开征对于房地产市场的影响 . 14 2 X 市经济环境 . 15 X 市社会经济发展现状 . 15 居民消费、收入呈上升态势 . 15 X 市远景及发展定位 . 16 X 市房地产市场回顾 . 16 房地产进入平稳增阶段 . 17 X 市房地产市场未来预测 . 17 三 片区房地产市场研究 . 18 1 片区规划 . 18 2 片区房地产市场特征 . 19 片区房地产市场发展 . 19 2. 2 住宅房地产市场 . 19 住宅房地产市场概况 . 19 住宅房地产市场供给 . 19 住宅房地产需求分析 . 20 典型房地产调查 . 20 2. 3 商业房地产市场 . 22 商业房地产供给 . 22 片区商业房地产分布 . 22 商业房地产需求分析 . 23 商业房地产 经营情况 . 23 经营方式 . 23 发展机会 . 23 典型房地产调查 . 24 3 片区房地产市场分析结论 . 26 住宅房地产市场 . 26 商业房地产市场 . 26 四 项目 析及评价 . 27 X 1 项目 析 . 27 优势（ S） . 27 劣势（ W） . 27 机会（ O） . 27 威胁（ T） . 27 2 项目评价 . 28 五 地铁对项目影响 . 29 1 X 地铁规划 . 29 轨道交通布局 . 29 铁带来的转变 . 30 2 地铁商业调查 . 30 市地铁 1 号线沿线地下商业调查 . 30 铁对 X 商业的影响 . 31 3 地铁对本项目的影响 . 31 六 项目定位及评估 . 32 1 项目定位 . 32 项目发展规划 . 32 下室部分设计内容和要求 . 32 场和公交站设计内容和要求 . 33 务公寓设计内容和要求 . 33 客户定位 . 33 价格定位 . 34 2 项目评估 . 34 项目发展规划评估 . 34 项目户型设计评估 . 34 客户定位评估 . 35 价格定位评估 . 36 项目评估意见 . 37 七 项目开发建设进度安排 . 38 1 有关工程计划说明 . 38 2 施工横道图 . 38 八 投资估算与资金筹措 . 39 1 项目总投资估算 . 39 2 资金筹措 . 41 3 投资使用计划 . 41 X 九 销售及经营收入预测 . 42 1 物业销售收入 . 42 2 经营收入测算 . 42 3 项目销售回款计划 . 43 4 资金来源与运用分析 . 43 5 销售利润 . 43 十 社会效益分析 . 44 1 建立现代交通接驳体系，完善地铁服务功能 . 44 2 带动周边区域发展 . 44 3 加强港深经 贸往来 . 44 4 国有资产良性发展示范 . 44 5 增加政府税收，提供就业机会 . 45 十一 财务与敏感性分析 . 46 1 赢利能力分析 . 46 2 项目不确定性分析 . 46 项目盈亏平衡分析 . 46 项目敏感性分析 . 46 十二 研究结论与建议 . 48 1 项目经济效益 . 48 2 项目风险及防范建议 . 48 开发风险 . 48 手续风险 . 48 建筑主体风险 . 48 资金筹措风险 . 49 市场风险 . 49 防范建议 . 49 于地价的建议 . 49 3 可行性研究结论 . 50 十三 附表 . 51 附 表 1：项目工程计划横道图 附表 2：项目开发成本估算表 附表 3：项目投资计划估算表 附表 4：项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表 5：项目经营收入分析估算表 附表 6：资金来源与运用表 X 附表 7：损益及利润分配表 附表 8：现金流量表（全部投资） 附表 9：敏感性分析表 X 项目总论 1 项目背景 项目位置 项目四至 南临市政路 西临建设路 北临解放路 东临永新商业城 项目位置 X 项目建设规划指标 本次评估项目位于 X 市 X 区建设路与解放路交汇处东南侧，规划为商住综合用地，根据委托方提供的 X 市建设用地规划许可证深规许字 01、 X 地铁一期老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书、 X 地铁一期老街换乘综合体投资估算书等有关资料，项目经济技术指标如下表： 项目经济技术指标 项目名称 规划指标 （ X 市建设用地规划许可证深规许字 01） 设计指标 （ X 地铁一期老街换乘综合体投资估算书及其它资料） 用地单位 X 市地铁远为房地产开发有限公司 总用地面积 5,方米 5,方米 建筑容积率 筑高度或层数 60 米 总建筑面积 6,982 平方米 计容积率建筑面积 29,440 平方米 29,440 平方米 其中：商务公寓 9,974 平方米 10,860 平方米 商业 14,680 平方米 14,680 平方米 公交换乘站、换乘大厅及 部分辅助用房 3,700 平方米 3,700 平方米 设备转换层 1,086 平方米 它 00 平方米 不计容积率建筑面积（平方米） 7,542（负 4 至负 1 层） 总体布局及建筑退红线要求 退红线： 115 米， 3， 41 米， 21 米； 建筑功能为公交换乘及附属用房；地下 3为地铁站台层，地下 2层为地铁站厅层，地下 1 层为交通分流层。 市政设施要求 车辆出入口 水接口 与周边市政路相接 雨水接口 与周边市政路相接 污水接口 与周边市 政路相接 电 源 与周边市政路相接 通 讯 与周边市政路相接 备注 1、 根据 X 市政府 200223 号文，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。 2、 建设用地规划许可证根据 X 市规划委员会 2004 年第 1 次会议审议结果核发。原核发深规土规许字 01 X 市建设用地规划许可证作废。 X 铁老街站上盖物业面积指标 层数 建筑面积指标（平方米） 4,434 4,434 4,068 4,606 小计 16,456（全 部用于地铁 1、 3 号线换乘，已扣除设备转换层占用面 积） 1 层 3,700（公交换乘站） 2 层 3,660 3 层 3,876 4 层 3,578 5 层 3,566 小计 18,380（其中商业 14,680 平方米、公交换乘 3,700 平方米） 6 11,060 小计 11,060（其中商务公寓 10,860 平方米、其它 200 平方米） 合计 46,982（其中：地下 17,542 平方米；公交车站 3,700 平方米；商业 14,680 平方米；住宅 10,860 平方米；其它 200 平方米） 备注： 1、数据来 源于 X 地铁一期老街换乘综合体投资估算书； 项目用地现状 地形、地势 地块形状呈近似方型，地势平整，地面东北角有两栋物业尚未拆除，根据实地查勘，现场正在进行地质勘察。 开发公司概况 根据 X 市人民政府文件深府 200223 号文件内容，原则同意由 X 市地铁有限公司和 X 市远为实业公司合作开发本项目，具体开发经营方案经市政府批准后方可办理土地出让手续。 截止研究时点， X 市地铁有限公司（甲方）与 X 远为实业有限公司（乙方）于2004 年 12 月 13 日签订了地铁老街站上盖物业 开发项目合作协议书，截止本次可行性研究，地铁与远为签订之地铁老街站上盖物业开发项目合作协议X 还有待政府批准。 两公司就此项目已组建成项目开发公司 X 市地铁远为房地产开发有限公司，并在开发经营和管理达成了如下协议： 股权认购比例：甲方占 60%的股份，乙方占 40%的比例； 项目公司注册资金人民币 1,000 万元，甲方出资 600 万元，乙方出资 400万元； 项目公司为主体独立运作，设项目公司董事会和监事会。董事会由五人组成，甲方三人，乙方一人，董事长由地铁公司派出董事担任，副董事长由远为公司派出董事担任。监事 会由三人组成，甲方二人，乙方一人，监事长由乙方推荐人选担任。公司总经理由甲方推荐人选担任，副总经理一人由乙方推荐人选担任； 由远为公司派出财务总监，董事会聘任；由地铁公司派出财务经理，董事会聘任；由远为公司派出合同预算部经理； 由于市场变化因素，项目商场部分的出租和出售应根据当时的市场具体情况，甲、乙双方另行协商决定，以利润的最大化为原则； 项目合作开发公司情况简介表 企业名称 X 市地铁有限公司 X 市远为实业有限公司 住 所 X 市福田区深南大道 4009 号投资大厦 9 层 X 市 X 区人民南路深房广场 B 座 24 层之 一 法定代表人 陈玉明 邓家贵 注册资本 100,000 万元 3,000 万元（实收资本： 3,000 万元） 企业类型 有限责任公司 有限责任公司 注册号 4403011003771 4403012026431 经营范围 地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品） 兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询（不含限制项目）。经营进出口业务（具体按深贸进准字第 20012143 号资格证书办） 营业期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 立日期 1998 年 7 月 31 日 地产 开发经验 以开发 X 地铁为主，尚未有房地产开发经验 公司以开发高科技项目和兴办高科技企业为企业宗旨，无房地产开发经验 注：本表来源于 X 市工商行政管理局企业法人营业执照及开发公司提供资料。 X 市地铁有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注册资本 10 亿元，经营范围为城市地铁、轻轨交通项目的规划、设计、建设融资、运营以及相关资源的开发工作。公司前身是 1992 年成立的“ X 市城市铁路客运系统（地铁）建设领导小组办公室”。 X 市地铁有限公司是 X 市国有资产管理委员会授权经营企业， X 市国有资产管理委员会是公司唯一股东。公司现有 16 个部门、两个分公司和两个参X 企业，员 工 1,700 人。 公司总部负责整个公司的管理调控和地铁建设，下属运营和资源开发分公司分别负责地铁的运营和地铁相关调控和地铁建设。 X 市远为实业有限公司是一家以从事高科技项目的引进与开发、投资兴办高科技企业、房地产开发及资本运营为主的综合性实体企业，公司聘用国家 863 专家、安徽大学副校长、博士生导师韦穗教授等一批专家学者为公 司高科技项目开发顾问，着重开发具有可持续发展的高科技项目。公司注册资本 3,000 万元人民币，企业总资产近 5,000 万元人民币，已完成高科技项目开发和兴办企业投资额累计 2,600 万元人民币。 承担可行性研究工作的单位 受托单位： X 市世联房地产评估有限公司 单位地址： X 市深南东路 X 发展银行大厦 13 层 资质证书：深中服资（评）字 002 号 资质等级：一级 法人代表：佟捷 联系电话：（ 0755） 82080800 可行性研究范围 本次研究项目为地铁老街站上盖物业，其地下连接地铁 1#与 3#线换乘使 用的地下 4 层换乘空间，该部分工程为较为特殊的基建工程，工程投资由政府全额投入，是地铁交通建设不可分割的一部分，对其可行性、建造价格进行判断应由专门的工程咨询公司在地铁开发建设的可行性研究中完成，在本报告中不能够对其可行性、建造价格给予判断。 而对于地上建筑物部分，根据 X 市人民政府文件深府 200223 号文件，由 X 市远为实业有限公司共同出资兴建，除公交车总站的地面 1层交由政府使用外，其它部分进行销售或经营，因此本次可行性研究范围界定为：用做公交车总站的地面 1 层、地面商业的第 25 层、 6 层以上的商务公寓等功能部分，总建筑面积为 30,526 平方米的综合建筑物。 经过对目前资料的分析及向有关人员了解，属于地上商品房不可分割的供配电设施、消防水池、泵房等面积 1,086 平方米设计在地下 4 层地铁转换层内，因此我们在项目经济指标时对此部分予以计算其建造成本。 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标 2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资 1993530号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经X 199811 号） 关于规范 X 市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（ X 市发展计划局：深计 2003590 号） X 建设工程价格信息 X 市 片区 东门地区 法定图则 1 X 市人民政府文件深府 200223 号 X 市规划与国土资源局用地方案图（ 2002 X 市建设用地规划许可证深规许字 01 X 地铁一期工程老街站换乘综合体及上盖物业工程方案设计任务书 X 地铁一期老街换乘综合体投资估算书 地铁老街站上盖物业开发项目合作协 议书 企业提供的其它相关资料 2 可行性研究结论 项目开发的必要性 本项目为 X 市第一个地铁上盖物业，其开发建设是非常有必要的： 地铁上盖将充分发挥地铁对城市沿线土地开发价值最大化示范作用； 项目的建成将对建立城市交通接驳体系，舒缓东门拥挤交通现状有积极贡献； 项目的开发将带动周边区域繁荣发展； 发挥国有资产良性发展示范作用； 加强港深经贸往来； 增加政府税收，提供就业机会，本项目将充分体现社会效益与经济效益双赢。 自然可行 规划可行 本次研究项目的 X 市建设用地规划许可证内规定建设经 济指标符合政府公布的 X 市 片区 东门地区 法定图则所规定的控制性规划指标，在规划上可行。 配套可行 本宗地所处片区为 X 最早开发地区，各项生活配套设施齐全，水、电、气保障配套充足，能满足建成后的交通、商业、居住的要求。 法律基本可行 根据 X 市人民政府文件深府 200223 号内容，项目使用宗地为协议用地，原则同意由 X 市地铁有限公司和 X 市远为实业公司合作开发，在具体开发经营X 案经市政府批准后方可办理土地出让手续。目前合作双方已取得 X 市建设用地规划许可证，开发经营方案、土地出让 手续、报批的建筑规划设计正在办理制作中。 市场可行 住宅可行 项目住