商业地块可行性研究报告

1 X 镇商业地块可行性研究报告 一、项目基本情况介绍 1、 项目 位置 本案 地理位置 位于 ， 基地位置为于 X 区 X 镇板块：东靠逸仙路，南靠长逸路，西临 X 路，北对建配龙。 地理位置 X 区位于 X 市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江。遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长 56 15 公里，南北宽 23 08 公里。面积 方公里（岛屿面积占 26）， 面积 415 平方公里，常住人口约 。 淞南镇 则 位于区境南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂，与杨浦区接界；西至西泗塘河，与泗塘新 村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。 镇域面积 全镇总面积 方公里，其中市属企业约占总面积的 70%，本镇可规划面积 方公里。 2 社会人口 淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有 16 个居委会和 2 个筹备居委会，至 2002 年底，共有居民 26329 户，常驻人口约80000 人。 截止至 2006 年， 常驻人口约 150000 人 。 经济发展 2002 年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增强。 完成增加值 元，同比增 ；工业销售产值 比增 社会消费品零售额 元，同比增 外贸出口拔交额 1113 万美元，同比增 实现财政收入 9178万元（含区级），同比增 56%。 2、交通条件 逸仙路上交通 ： 轻轨 3 号 线、 51、 51X、 101、 751、 713 X 镇内交通 ： 810、 713、 751、 52、 53、 95 交通运 营表如下： 51 路 宝昌路 6:000 52 路 花园路 4:300 53 路 X 镇 院 4:300 3 95 路 X 火车站 4:005 101 路 鸿兴路 4:000 713 路 黄兴路 6:000 751 路 虹镇老街 村 院 6:000 810 路 呼玛新村 6:000 4 3、周边环境 附近商业设施 ： 虽然 依托 淞南中心但是如果要买大件或是一次性采购还是要乘车前往江湾镇的华联吉买盛。距离 本案 2 公里以上。 华超市 爱辉购物中心 教育 ： 淞南小学 长江二中 宝钢工业技校 X 职校 医院： X 地段医院 离 本案 距离 :700 米 /步行时间 :8 分钟 上钢一厂职工医院 / 出租车起步费 11 元 生活 配套 ： 农村商业银行 建设银行 工商银行 X 银行 X 邮局 泗溏农贸市场 X 公园 离楼盘距离 :600 米 /步行时间 :10 分钟 免费公园 宝江宾馆 X 大酒店 5 4、经济指标 用地性质：商办 容积率： 权： 50 年 绿化率： 30% 车位配比： 00 平米 车位地上： 10% 车位地下： 90% 建筑密度： 50% 第二部分：项目发展背景 1、宏观市场分析 X 宏观经济背景 根据统计资料，随着世界经济的复苏，大部分国家与地区的资产价格都大幅上涨。 2006 年上半年，英国的房价比其 2000 年年末上涨幅度超过 100%；同期，美国的房价涨幅也超过 60%；其他国家和地区的房价都有不同程度的上涨。跟随着英国、美国等国家房价上涨的步伐，我国房价也于 1999 年末、 2000 年初开始上涨，在 2004 年涨幅达到高峰，最近涨幅有所缓和，这主要与宏观调控有关。 2006 年 5月 17 日以来，国务院关于房地产宏观调控文件及相关配套政策出台后，房屋销售价格指数由今年峰值 5 月份的 步下降至 9 月的最低值 10 月份略有上升，为 体来看，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是形势依然不容乐观， 6 刚性需求坚 挺、土地成本上升，导致了少数城市房价涨幅仍然较高。在宏观经济调控的政策下， 2006 年 X 的楼市几经大起大落，尤其是公寓房，受宏观调控的影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。年终回顾时，我们发现，其实 2006 的 X 楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。 住宅市场分析 ： 2007 出现根本性转变 2006年上半年 “ 国六条 ” 之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供 应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。假设现有政策措施被严格执行的话， 2007 年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。 “90/70” 是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积 90 平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的 70%以上，导致中低档住房供给彻底敲实； “ 去年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合 70%以上建小户型的要求，很多 项目一直陷入审批的停滞阶段。 ” 一位 X 房地产界人士如是说。而 1 月 9 日建设部的 “ 征求意见稿 ” 出生 24 小时不到便夭折， 7 充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价的不断高涨和之前的调控政策在某种程度上的失灵，关于 90/70 的住房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条 即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中 低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬； “ 一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁 ” ，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有的亟待解决的社会问题的高度。 导 “ 梯级住房消费 ” “2007 年是个政策落实年。 ” 发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另一个问题 房地产金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中 低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大 8 套型、高价位商品住房的贷款。相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的“ 梯级住房消费 ” 模式；而在我国， 20年轻住房私有化的比率为 78%，年轻人刚毕业 ，拿什么来买房？自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在 “ 国六条 ”中， “ 合理引导住房消费需求和消费模式 ” ，已经开始成为国家政策调控的手段之一； “ 国六条 ” 甚至提出，要 “ 积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 ” 这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导 “ 梯级住房消费 ” 概念。 商业市场 分析 ： 2006 年 X 商业市场，无论是一手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。但是也不能忽视目前 X 商业市场中突显的一些问题， 譬如供应结 构、成交结构的不平衡等。 1. 一手商业市场 2006 年新增出售大型商业项目 2006 年新增供应面积在 3 万平方米以上的大型商业项目主要有 6个，主要集中在 4、 7、 12 四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为 208,650 平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。 2006 年新增出售大型商业项目列表 9 月份 项目名称 地址 供应量（平方米） 1 月 东晶国际商业街 浦东大道 900 80,000 4 月 新干线 松江泗砖路 1 弄 55,894 兴力达国际广场 真光路 1326 号 159,980 5 月 七浦联富商业广场 河南北路 99 号 47,577 6 月 X 曹安国际商城 曹安路 1833 号 49,041 7 月 万达商业广场 邯郸路万达展示中心 208,650 12 月 中邦金座 康沈路 686 号康桥文化中心一楼 50,000 新增物业供不应求，物业售价上涨 2006 年商业物业全年新增供应面积约为 平方米，截止 到年底全市可售商业面积为 平方米，平方米，呈现供不 应求的局面。除 7 月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。其中， 4 月份上市的普陀区综合商办物业 兴力达国际广场，其商业面积为 159,980 平方米； 7 月份上市的五角场万达商业广场商业面积为 208,650 平方米。这两艘商业航母拉高了 4 月份和 7 月份的整体供应量。同样在 4 月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售 31 万平方米左右。 图 1： 2006 年商业物业供求情况表 商业物业价格全年走势上扬 10 2006 年 1 月份 X 商业物业销售均价为 8,720 元 /平方米，到了 12月份销售均价达到 11,022 元 /平方米，上涨了将近 右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。 4 月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业 市场的销售均价。 2006 年上 海商业市场的销售价格基本保持振荡中上升的势头。 图 2： 2006 年商业销售价格走势2. 二手商业市场 商业物业租金水平价格小幅上扬 2006 年 X 市各类商铺租金价格趋稳，其中市级、区级商圈租金价格坚挺。 12 月份市级商圈平均租金达到 /平方米 天 ， 而 1 月份平均租金仅为 38 元 /平方米 天， 12 月份区级商圈平均租金达到了 /平方米 天，而 11 1 月份平均租金为 13 元 /平方米 天，全年租金水平增长了 居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出 现较大幅度的回落，降幅达到了 郊区商圈平均租金最为稳定，其全年涨幅在 4%之内。 2006 年 X 商业租金水平的走势表明，市级商圈和区级商圈对于集中型商业的需求是很大的，但是由于市中心区域土地资源有限，故此难以满足这些需求， 2007 年这些 区域的商铺租金仍将继续上涨。而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求的局面，从而拉低该区域的租金水平。租金水平的走势表明， X 商业的供应结构是非常不平衡的，局部地区供不应求，但另外一些区域却供过于求，这一情况将大大制约居民消费圈内新增商业的销售过程。 X 市 房地产市场调控 2006 年 X 土地与 商品房 市场调控 回顾 2006 年 X 房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了 2005 年宏观调控后的 X 房地产欲平稳过渡，但 2006 年政策风潮亦是袭 卷而来，不过虽然今年政策是风云四起，但对市场的实际影响有 限 1 政策市场风云四起 2006 年政府综合运用经济、法律、行政等多种手段来调控房地产市场供求，从而达到平抑房价的目的，同时通过进一步规范 12 房地产企业的开发行为，提高房地产行业的准入门槛，使得房地产市场走向健康、和谐的发展道路。从政策目标的号召力来看，与往年相比有过而无不及；从政策的可操作性来看，诸多政策首度出台，其执行 力如何还无从显现； 从影响市场的程度来看，更多 心理预期的影响。 阶段 政策名称 颁布日期 实施日期 颁布单位 第一阶段 关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知 市公积金管理中心 上调金融机构贷款基准利率 国人民银行 第二阶段 温家宝要求进一步搞好房地产市场引导和调控的六项意见 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 国务院办公厅 13 2006 年政策一览 1土地市场惊涛骇浪 土地作为房地产业的源头正成为宏观调控的重中之重， “ 普 通住房不得低于年度出让总量的 70%、提高土地相应税费等政策相继出台，表明政府运用行政及经济手段，进一步加强土地市场管理的信号，同时重申对闲置土地的调控力度、也表现出政府将政策落到实处的信心与决心。 X 受国家土地宏观调控的影响，土地在供应、需求、价格等方面正相继发生着变化 场供应 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见（ 15 条细则） 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局 统计局、银监会 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 国人民银行 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 建设部 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 建设部、国家发展和改革委员会、工商行政管理总局 关于进一步 加强房地产信贷管理的通知 中国银行业监督管理委员会 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 建设部、商务部、发改委、人民银行、国家工商行政管理总局和外汇管理局 关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 家税务总局 第三阶段 上调存款类金融机构存款准备金率 百分点 国人民银行 上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款、贷款基准利率均上调 百分点。 国人民银行 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知 国家税务总局 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 国人民银行 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知 政部国土资源部中国人民银行 14 应总量大幅减少 土地作为房地产的主要原料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地产产品，然而在土地如此重要的情况下， 2006 年 X 土地市场最为显著的特点便是土地供应大幅减少， 2006 年 1新增经营性项目土地出 让面积仅为 1433 万平方米，同期减少了 38%，其中住宅土地出让同比更是减少了 从供应结构来看，今年中低价商品房与配套商品房土地供应量远远少于去年是土地市场整体供应锐减的主要原因。 表 2000土地市场交易量 单位：万平方米 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 2006 年 1增经营性项目土地出让面积 874 1050 2041 3520 3420 2931 1433 其中：商 品住宅土地出让面积 / 865 1757 2795 2431 2119 885 宅用地比例降，综合用地比例升 2006 年 1累计土地出让中，住宅用地、综合用地、商业用地及办公用地面积比例分别为 而 2005年累计出让土地中，住宅用地面积占 综合用地面积占 商业用地面积占 办公用地面积占 虽然今年住宅用地仍为出让主力，但呈现出下降的迹象，而综合性质的土地则呈现出后来居上的态势。从今年五次土地公告出让结构中也可 看出，非居住类物业，商办、金融、综合等性质物业出让幅数占半壁江山。商办及综合类土地出让比例的上升，与城市经济发展及房地产发展需求密切相关，一方面随着郊区住宅物业的开发，其商业配套势必需跟进，另一 15 方面伴随 “ 国际经济、金融、贸易、航运中心框架的形成，城市中心区域改造扩建的步伐也正加大。（如虹口区四川北路和北外滩两大区域在 2005 年底已开始进入全面改造阶段，今年有 2 幅商办土地出让：轨道交通 10 号线四川北路站地块、轨道交通 10 号线天潼路站地块等；副中心区域正加快建设发展的脚步（城市副中心之一 ，普陀区真如 副中心地块等）。 区土地出让总体平稳 2006 年 1，郊区土地出让幅数为 98 幅，占整体出让的 54%，土地出让面积 平方米，占整体出让的 61%，总体情况与去年水平相当，所不同的是：今年郊区土地出让呈现多面开花的迹象，嘉定、青浦、南汇等区土地出让面积均超过了 150 万平方米，其中青浦以 270 平方米的出让量位居之首。而以往土地供应大户松江今年出让面积依然有限，另外去年出让面积之最的奉贤区今年出让面积也有所缩水。 场需求 力开发商拿地热情不减 虽然近两年来，国家 一再紧缩地根、银根，土地费用也被抬高，但仍挡不住部分开发企业储地扩张的脚步，资金势力雄厚的外资企业或者负债率低，资金运作良好的国企面对来势凶猛的政策如同 “ 兵来将挡，水来土淹 ” ，他们对土地竞标的热情依然不减。首当其冲的便属新鸿基地产， 2006 年 1 月，新鸿基将闲置近 9 年的襄阳路地块纳入 16 囊中，该地块占地面积约 4 万平方米，批租时容积率超过 6，用途为综合地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺。在五次土地公开招投标中，诸如新江湾城 块、真如副中心启动区地块，南码头街道 8 街坊等大型或优质地块备受境内外大企业关注，如 新江湾城块，不乏巨头 新加坡的凯德置地，香港的新鸿基地产、东方海外、华润集团，以及内地的万科、招商、金地等身影。 分中小企业面临资金短缺，被迫出局 由于政策实施使开发商面临着资金和管理方面更大的压力和要求，部分开发商只能选择出让土地或者项目以度过难关。国六条及15 条细则出台不久，有些大型开发商一天内接到多块卖地信息，很多中小开发是准备退出市场。如 X 爱梦敦置业有限公司分两次挂牌出售其全部股份，总价格达到 元人民币，该项目公司的主要资产就是土地储备。 地价格 段及规划引领价格 对于土地价格来说，地段固然是衡量土地价格的重要指标之一，而区域发展前景及目前的配套设施的完善与否也是考量地价高低的标准。 从今年公开招投标土地价格来看，普陀区真如副中心地块成为今年的“ 标王 ” ，究其原因，之所以成为 “ 霸主 ” ，主要得有益于区域规划，真如副中心是全市四副中心之一，随着区域正式纳入启动阶段，其未 17 来前景不可小觑，何况该地块是中心区内出让面积颇大的商业用地，也决定了其总地价的高昂。 从楼面地价来看，轨道交通十号线站点四川北路地块由于位于的绝佳位置，再加上被规划、定位为四川北路上的高档 商务、精品商业集聚区，受到了绿地、中信泰富、仁恒等 10 多家房地产开发巨头的青睐，预计其土地成交价格将超过 10,000 元 /平方米。住宅用地中，新江湾城 块经过 175 轮叫价，最后由华润集团以 元获得，折合楼面地价 6,677 元 /平方米，这个价格刷新了去年珠江投资竞得新江湾 块时的纪录，同时也是今年 X 住宅用地中成交价格最高的土地。 地竞价再创新高 素有 “ X 地王 ” 之称的花木地块招标引来金地、华润置地、合生创展、中海地产、新鸿基、世茂集团等诸多大型开发商的争夺。这幅占地面积 560 亩、容 积率 住宅用地如此引人瞩目主要是该地块推向市场前，一级土地市场供应奇缺，更为重要的是该地块位于内环线以内，周边配套设施较完善，居住氛围已相当浓郁，并且土地出让面积之大是引来众多开发商竞相追捧的原因。竞标过程无异于一场无硝烟的战场，底价仅为 27 亿的花木地块，竞标价多在 40 亿元左右，金地集团出价 元更是令人 “ 乍舌 ” 。 2006 年部分挂牌成交地块基本情况 性质 区域 地块名称 用途 土地面积 （万总地价 （万元） 楼面地价 （元 / 中标单位 18 2007 年商业市场 发展展望： 2007 年 X 商业市场仍将保持持续供应的态势，供应量基本将与 2006 年持平。但是月度可供销售的商业面积将逐渐减少，基本以居民消费圈、郊区以及一些专业性商业市场的商铺为主，而市中心即将面市的集中型商业大都采取租赁、统一经营的模式，因此可供 租赁的面积在不断增多，但是可供销售商业面积却逐渐减少。 2007 年 X 商业市场的销售仍将保持一个良好的态势，其中专业市场和郊区的集中型商业仍然是 市场关注的焦点，很容易 达到 比较理想的销售目标。而一些发展尚不成熟的居民消费圈和郊区 的社区商铺仍将面临较为严峻的销售压力。 商办 长宁 华新街道 71 街坊 31/2 丘 地块 商业、办公 ,800 9,010 X 万博房地产开发有限公司 X 淞南镇长逸路南侧地块 商业、 办公 2,600 3,890 X 名府置业 普陀 桃浦镇 549 坊 12 丘地块 商办 ,273 1,018 X 致臻实业发展有限公司 综合 普陀 真如副中心 块 住宅、商办 20,000 3,056 雅富投资、 X 长润、 X 江和 X 淞南镇长江南路地块 住宅、 商办 10,300 2,689 X 湘腾房地产发展有限公司 住宅 杨浦 新江湾 城 块 住宅 54,100 6,677 华润置地股份有限公司 浦东 南码头街道 8 街坊地块 住宅 1,800 4,066 东方海外 X 淞南镇逸仙路地块 住宅 88,000 4,008 X 市浦东新区房地产（集团） X 罗店镇 4、 5 地块 住宅 26,400 2,894 X 罗南房地产有限公司 X 罗店新镇 块住宅 44,000 2,576 X 绿洲花园置业有限公司 南汇 临港新城 块 住宅 6,500 1,105 绿地集团 19 2007 年 X 商业的租赁市场的租金水平两极分化特征将会更加 明显，市级商圈、区级商圈以及特色商圈的租金水平仍将保持增长的 态势，市场供不应求；但是居民消费圈和郊区商圈的商业由于总体供 过于求，导致租金水平将会出现小幅度的回落，竞争比较激烈。 2007 年专业市场由于供应量的增多，从而会减缓租金水平的增 长速度，但其租金水平的增长走势是不会改变的。此类的专业市场诸 如七浦路服装批发市场、曹安轻 纺、鞋帽批发市场等。但同时这些区 域也是 2007 年非常值得期待的区域。 2007 年 X 郊区的商业将会加快开发力度，市场供应量将会明 显增加，这对于完善郊区商业结构，刺激当地住宅市场的发展将会起 到极大的促进作用。 2、 X 区总体规划 作为 X 北面的门户 X 区，近年来随着郊区房产的不断推近，已越来越受到重视。最近 X 区规划局又新鲜出炉了区域总体规划发展纲要，为 X 市民展现了一幅美丽的图景。 到 2020 年， X 将形成 “一个整体、三大产业、五个分区 ”的结构，即以 方公里区域作为一个整体；以精品钢、造船、房地产 作为未来发展的三大支撑性产业；以中心城部分、新城、产业区、长兴岛、横沙岛为五个分区。 X 将建成分工合理、功能齐全、环境优美的现代化滨江城区。 X 区作为城市边缘地区，在人们心目中的印象是交通不便，环境较差，属于下只角。随着近两年的开发， X 区正在发生着日 20 新月益的变化。 X 新城东区，商业结构日趋合理，城市功能十分完善，吴淞渔人码头临江而立，以 X 开埠为背景，兴建的主题广场颇具特色。X 西城区是 X 为适应新发展和城市功能拓展重点建设的新城区，正在成为 X 区城市建设又一亮点。 近两年房地产数据显示， 2001、 2002 年是 X 房地产发展强劲的两年，各项指标迅速攀升， 2003 年又在前两年的发展势态下有所提升，据统计 2003 一年 X 房地产投资额实现 元，比去年同期增长 2004 年 1商品房批准预售面积为 平方米，占全市批准预售总量的 为全市第五。 而目前整体 X 市商品房价格隶属 X 的房价最为贴近人心， 2005 年至今随着 X 区整体商品房开发力度的加大，销售面积同比其他区域一直名列前矛。 从总体上看， X 区房地产市场呈现出供需两旺、投资与消费协调发展的全面增长态势，进入了新一轮周期的繁荣阶段。这主要 得益于X 整体良好的房地产市场环境，政策的带动及郊区大市政、大交通的不断挺进。 3、 X 区房地产市场分析 X 区由几个镇组成：大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、 X、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。 X 曾经为租界城市，因此东西向交通历来较南北向发达。 X 区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条 21 主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。 房地产市场特征 1、城市化进程发展不均 作为 X 市行政区的第三大区，拥有的 常驻 人口却只有 120 万。 由于地处 X 北郊，长期以来除了宝钢、上钢等钢铁企业的发展外，主要以农业为主，加上岛屿面积占到了总面积的 26%，所以城市化进程较慢。全区人口中农村人口占的相当大的比重，城镇人口主要集中在几个城市化程度较高的区域。 2、分区域建设，各自独立发展 由于土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因， X 区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区、淞宝地，共和新路沿线的通 河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。 3、楼盘档次偏低 X 区的土地基本属 5 级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位 大 多是中、 中 低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层， 或宝钢职工， 客源以区域性消费者为主。目前 X 区的楼盘极端最高价位也不 过10000 元 /平方米 左右 。 22 4、以多层和小高层为主体 由于土地的成本较低，熟地较多，所以区内的商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量 相对 较少。 5、有效需 求大，销售率高，竞争日趋激烈 宝钢厂以及配套设施等的建设带动了 X 地区的经济发展，当地消费水平较高，货币化分房又实行得比较早，所以有效需求大。一般来说商品房的销售率较高， 2000 2003 年为 当然随着开发前景的看好，楼盘的开发量大大增加，竞争也日趋激烈 区域房地产市场背景介绍 从全区来看， 1999 年批准预售商品房面积比 1998 而 2000 年商品房预售面积更是达到 120 万平方米，同比增长了 89%。 2003 年销售登记面积比 1999 年增加 2006 年 第 四 季 度 ， 已 登 记 预 售 的 商 品 房 单 价 主 要 集 中 在750012000 元 /平方米；总价主要集中在 46120 万元；单套面积主要集中在 85135 平方米 。由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。 X 曾经为租界城市，因此东西向交通历来较南北向发达。 X 区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以 X 区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的 X 镇和靠近 23 市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、 通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。 （ 1）逸仙路沿线 逸仙路从杨浦、虹口接壤的曲阳地区开始，一直通往 X 镇。与淞沪铁路交织在一起，所以房地产的发展呈两头兴而中间弱的态势。 X 镇又称淞宝地区，是 X 政治、文化和经济的中心城区。 70 年代末因宝钢的建设而兴起，规划建设为宝钢职工的居住区，基本形成了相对独立的卫星城。近年，由于宝钢的发展和货币化分房政策，使淞宝的房地产呈方兴未艾之势。虽然该地区属六级地段，但由于目标客户群几乎完全的 本地化，所以具有 “孤岛 ”效应：尽管位置偏远，价位仍达到 8000 /平方米。而且有效需求大，销售率多在 70%以上。现在逸仙路高架 的便捷 ，外环线施工 完毕 ， 另外 吴淞过江隧道的兴建和轻轨明珠线延伸段 的建设 ，该地区的交通出行已 根本改观。区域内的房地产仍有可为。高境镇是 X 区与杨浦、虹口的接壤处历来是发展较缓慢。但随着逸仙高架的落成，以及 随着早期 杨浦区与其交界处的文化花园和三湘世纪花城的开发，房地产开发出现起色，特别是依托逸仙高架和殷高西路两侧形成逸仙新村、共和新村、高境新村为主体的现有城区框架 也 出现了幸之苑 和高境欣苑等一批 早期 楼盘。可是由于 该板块 起步较晚，配套等原因，价格 相对偏 低， 目前均价 在 8300 24 元 /平方米左右。 （ 2）共和新路沿线淞南、庙行两镇地处 X 区中心地带，拥有通河、泗塘这两个成熟的生活区，加上与闸北区的彭浦新村相邻，历来发展较好。凭借共和新路及其延伸端蕴川路，近年出现了相当数量的房地产。由于交通尚属便利，配套设施基本健全，价格维持在 8000 /平方米。 （ 3）沪太路沿线大场镇位于 X 区西南部。东与闸北区交界，南与普陀区为邻，是 X 区与市中心距离最近的镇。早年多为本地农民居住，城市化程度低。且处 于 X、普陀、闸北的三不管地区，所以尽管有的沪太路穿镇而过，但发展落后。但随着 90 年代后期市政建设的加强和房地产开发的崛起，成为了X 区又一发展重镇。特别随着南部的大华小区的开发成功，带动了一批楼盘的开发， 销售火爆目前该区域 价位在 8000平方米。吸引了相当部分的市区客源。祁连镇紧靠大场镇，西与嘉定接壤，早年的情况相同。但随着锦秋加州花园的热销和 X 大学新址的迁入，地区经济被带动起来。但当地市政建设起较晚，交通、生活、娱乐环境尚不成熟，所以价位多不超过9000 元 /平方米。 板块价格增长分析： 价格增长表 早期价格 目前价位 增长 25 2000 年 2007 年 共和新路沿线淞南、庙行 2500800逸仙路沿线 逸仙路从杨浦、虹口接壤的曲阳地区 2800500沪太路沿线 2000000第三部分：供应市场分析 目前 X 市场供应量主要为： 项目名称 建设地点 发证号 发证日期 丽景翠庭商品住宅二期 杨行镇盘古路南 沪宝建 (2006苑 沪太路 4099 弄 沪宝建 (2006景都 F 块（原暂定名：聚丰星苑）四五期 丰翔路北、丰宝路东 沪宝建 (2006地下车库 同泰北路 101 号 沪宝建 (2006尚景苑 淞南镇长江南路 1033 号 沪宝建 (2006罗泾 3块配套商品房 罗泾镇集宁路 168 号 沪 宝建 (2006新镇 块商品住宅（美兰湖别墅商业部分） 美兰湖路南侧 沪宝建 (2006松川精密电子有限公司新建二期厂房 X 工业园区 块 沪宝建 (2006车间 X 区罗泾飞云工业园区飞云路 555号 沪宝建 (2006（ X）有限公司 丰翔 1000 号 沪宝建 (2006 派出所办公用房 罗店镇南东路 107 号 沪宝建 (2006厂房工程 罗泾镇罗宁路 沪宝建 (2006X 台鼎中小企业园 ” 标准厂房 11真陈路 1398 弄 沪宝建 (2006)1306032200626 办公楼 新建厂房 罗店镇义品村抚远路东侧 沪宝建 (2006苑公建 大场镇祁连山路 2828 弄 沪宝建 (2006河南侧，春雷路西侧地块 春雷路西侧 沪宝建 (2006泗塘国际机械物流中心 泗塘新村街道 24 街坊 11/2 丘 沪宝建 (2006厂房 真陈路 999 号 沪宝建 (2006污水治理三期工程 X 大学雨水泵站 西泾西侧、联盟 河北侧 沪宝建 (2006污水治理三期工程 真大雨水泵站 沪太路西、走马塘南、龙珍港东 沪宝建 (2006楼改扩建 X 逸仙路 3757 号 沪宝建 (2006低价 “ 四高 ” 示范居住区顾村基地菜场及附属广场项目 顾村镇菊太路南 沪宝建 (2006中心村一期 E、 F 块配套商品住宅(高层住宅部 分 ) 顾村镇宝安公路南 沪宝建 (2006金辰建筑装饰工程有限公司罚款补证项目 罗泾镇沪太路 9088 号 沪宝建 (2006市宝钢新世纪学校辅助用房 盘古路 528 号 沪宝建 (2006处理工程 漠河路 50 号 沪宝建 (2006综合楼 呼玛路 792 号 沪宝建 (2006华发国际货运有限公司理货棚 X 市 X 区逸仙路 4188 号 沪宝建 (2006建厂房 月罗路 1560 号 沪宝建 (2006景都 F 块（原暂定名：聚丰星苑）一三期 丰翔路北、丰宝路东 沪宝建 (2006新事业商办楼改扩建工程 牡丹江路 1588 号 沪宝建 (2006宿舍楼新建工程 庙行镇共康路 51 号 沪宝建 (2006居苑 住宅小区 X 镇，南泗塘西侧，建配龙北 沪宝建 (2006)1306030800627 侧 宝钢集团 X 五钢有限公司教培中心 3 号楼装饰工程新建门厅和车库 同济路 333 号 沪宝建 (2006厂房 城银路 沪宝建 (2006 X 区写字楼市场分析 物业名称 物业地址 在售价格 联系电话 开发商 高景国际大厦 X 殷高西路 101 号 9000 元 /平方米 均 66185050 X 高境科技发展有限公司 安信商业广场 X 牡丹江路 1228 号 （只租不售）租金 3元 /平米 /天 56117753 X 安信牡丹江置地有限公司 祥腾国际广场 X 盘古路 388 弄 1号 15500 元 /平方米 均 56690220， 56690280 X 湘腾房地产发展有限公司 宝莲城 X 双城路 803 弄 16800 元 /平方米 均 61178888 61179999 X 宝莲房地产有限公司 宝莲府邸 X 海江路 803 弄 20000 元 /平方米 高 56112188 X 住联房地产发展有限公司 高景国际大厦 （销售率 高景国际大厦由 X 高境科技发展有限公司开发建设，位于 01 号，紧邻轨道三号线殷高西路站。 X 高境科技发展有限公司由 X 虹房（集团）有限公司和高境资产经营管理有限公司共同投资成立。 该楼按照现代商务办公楼的标准进行设计建造，总建筑面积 26346平方米，其中地上 17 层，建筑面积 为 24148 平方米；地下 1 层，建筑面积为 2058 平方米。大楼内设电梯 3 部，外立面采用玻璃幕墙和铝板，内部分隔面积为 80 730 不等，房屋售价初定为 850010500 元 /，适宜各类企业、机构办公，宜租宜售。 28 安信商业广场 （现房出租） 安信集团在 X 兴建安信商业广场。整个项目规划占地约 57000 平方米，总建筑面积超过 4 万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城、艺术廊、酒楼、酒吧、咖啡店，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车 位将近 000 个。整个项目共分成 6 个街区，其中 A 街区：生活大卖场 (易买得 )和高级写字楼， B、 C、 E 街区（开放式商业街）：品牌店、专业店、主题店及餐饮， D 街区：商务区 ,高级写字楼， F 街区：文化娱乐区，电影院、运动专卖等。 祥腾国际广场 (销售率 83%) 作为北 X 首座 5A 写字楼的祥腾国际广场已于 去年 4 月 28 日盛大公开，据悉开盘当日即签约 78 套房源。 去年 4 月 27 日下午，由湘腾房地产有限公司开发的祥腾国际广场举行了产品