浅析房地产企业未来的发展方向和投资趋势

浅析房地产企业未来的发展方向和投资趋势目 录摘要 1前言 21、我国房地产行业的发展现状3（一）我国房地产企业的发展历史3（二）我国房地产行业存在的问题4二、我国房地产企业发展的方向和趋势4（一）我国房地产企业的发展方向 4（二）房地产行业的发展趋势 53、关于结合知名企业发展趋势的现实研究6（一）注重企业专业化建设6（二）业务多元化7（三）企业重组集中化74、结论75、参考文献8浅析房地产企业未来的发展方向和投资趋势摘 要自从 90 年代以来中国房地产起步以来，经历了膨胀期、调整期、发展期以及整合期四个阶段。就目前房地产行业来讲，房地产的企业数量仍然繁多，每年推出的房地产项目也是形式多样，但市场的占有率和企业的整体盈利水平较国外房地产市场都比较低下，资产负债率也是居高不下。中国的房地产企业发展路径有着鲜明的特色，并且在新世纪的建设过程中，越来越多的房地产企业注重战略部署，长达 20 年的市场发展，也出现了许多知名的房地产企业，这些企业引导着整个行业的快速发展。因此，本文将对房地产行业的未来发展方向做一个理论性的研究，并且在战略高度上给出笔者的实践建议，文章中亦结合了一些知名房地产企业的实际情况真实地反映如何在新时期对中国房地产行业做一个前瞻性的考量，如何更好地发挥企业的核心竞争力。本文采取的研究方法主要是文献调查法和理论分析，通过经济学、市场营销学、投资经济学以及财务管理等相关知识对课题进行深入的探讨。关键词：房地产；房地产企业；发展方向前言随着我国改革开放进程的不断深化和社会主义市场经济体制的不断健全，我国宏观经济最近几年一直保持的强盛的增长势头，快速的发展很大程度上得益于我国的房地产企业的快速发展，基础建设的不断开放促使了一大批房地产企业开始投身于房地产行业，社会大量资金的集中汇总同样促进了房地产行业成为中国所有行业的领头羊。以 2007 年的房地产行业为例，此年完成的建设项目总投资额达到 25288.8 亿元，同比增长了 30.2%，实现经营收入 23397.1 亿元。 1但是，由于我国房地产行业起步基础比较薄弱，当前以及很大一段时间内都将处于成长发展阶段，房地产涉及的问题也是比较多的，并且国家相应的法律法规仍存在不健全的方面，造成了我国房地产行业投资过热，出现了房地长泡沫的迹象，均反映除了我国房地产行业的发展现状呈现一种乐观但前景不明确的局面。这种局面已经引起了社会整体不满，国家也随之退出了一系列政策加以引导，从 2003年开始，国家相继出台了多种形式的宏观调控政策，导致我国房地产行业新一轮的行业大调整，市场格局也响应地发生了重大改变。无论是市场需求或者是国家大环境的变化都将对房地长行业造成巨大影响，房地产企业也面临着前所未有的挑战和机遇，促使房地产企业采取了战略管理的思想，制定适合自身企业发展的战略规划，想方设法地在激烈的竞争环境中生存下来并且可以适时地得以发展。因此，本文对房地产行业的未来前景和投资趋势的研究显得尤为重要，也具有建设性的指导意义。一、我国房地产行业的发展现状1 2008 年中国统计年鉴 ，北京：中国统计局出版社 2008 年.3经过 20 年时间的发展，我国房地产行业已经形成了一定格局，在发展中不断总结失败的教训，随着行业以及社会经济的快速发展，房地产整个行业的格局也发生了或多或小的改变。首先，房地产投资持续稳定增长。根据 2008 年全社会城镇固定资产的统计数据，2008年累计投资额达到 172291 亿元，同比增长 25.5%，相应地房地产的开放投资增长速度进一步加快，2008 年全年完成项目总投资额达到 20580 亿元，增长了 20.8%，较其他行业的增长率有着明显的速度优势。显然，房地产行业的投资总额占有我国固定资产的投资额度一直稳定在 20%左右，并且呈现持续增长的趋势。其次，房地产行业的资金来源状况混乱。房地产行业的资金来源主要有自筹金、国内贷款和外资引进三种形式，从 2008 年以来，市场中自筹资金开始呈现平稳增长，外资的利用增速由原来的负利用转为正利用；国内贷款增长速度持续下降，由原来的 36.9%下降为5.2%。特别是受到国际金融行业的影响，房地产的资金来源开始变得不确定，整体的资金来源结构开始由定金、预售款和个人的贷款主导，其他资金的后继力不足。最后，销售情况不乐观。由于房价的持续增长，已经严重超过消费者的承受能力，作为购房的主要力量的工薪阶层开始减缓购房循环速度，导致了市场的支撑能力减弱，房地产行业整体销售也面临着前所未有的压力；另外，加之国家的宏观调控政策使得行业的投资风险增大，越来越多的投资商对房地产行业采取了观望战略，不再持续投资到房地产行业，使得房地产企业的资金链断裂，减缓了建设力度，因此造成了行业的销售情况不太乐观。（一）我国房地产企业的发展历史研究我国房地产企业的未来发展趋势必须对我国房地产行业的发展历史做一个研究，通过对我国房地产行业的历史总结可以得出我国房地产行业的发展轨迹，以及可以总结出我国现如今房地产行业现状的具体原因。我国房地产行业经历了四个阶段，其中包括起步阶段、膨胀和调整阶段、发展阶段以及整合阶段。需要说明的是，此四个阶段均出现在我国市场经济的大背景下，由于初始阶段我国实行的计划经济体制，当时的房地产行业实行的是国家统包运行模式，因此严格意义上讲当时的房地产企业并不存在。20 世纪 80 年代到 1991 年期间是我国房地产行业的起步阶段，当时我国的房地产企业主要源于原来的程式“统建办”转变而来和有政府组建的开放公司两种形式。显然，这两种形式的房地产企业均是按照行政程序设立的，直接来源于行政主体，因此不可避免地带有强烈的行政主体的烙印，存在着与市场不相适应的地方，但是对于当时的人民居住条件的改善作出了不可磨灭的贡献，有着其自身的积极意义。从 1992 年到 2000 年我国房地产行业开始经历了膨胀阶段到调整阶段的过程，受到邓小平同志的南巡讲话，我国各地区开始大面积进行房地产建设，由此催生了许多房地产公司，1992 年房地产企业数量增长至 12400 多家，然而由于房地产行业的初步阶段，房地产所需资源严重短缺，随着房地产市场的开放，所存在的弊端开始凸显出来。房地产行业经历了在短时间内过度膨胀的阶段，商品房空置率居高不下，加之后来的亚洲经济危机的爆发，导致了我国房地产行业在 1995 年到 1998 年之间的迅速衰落。我国房地产行业从 2001 年到 2007 年处于发展阶段，随着我国在 21 世纪初期整体经济的复苏，以及房地产行业的逐步开放，对整个社会的房地产行业带来了积极信号。房地产企业的数量再次达到高峰，2006 年时中国的房地产企业数量达到了 6 万家，相应的建筑行业也得到了快速发展，房地产行业迎来了快速增长的阶段。上一阶段的发展在 2007 年时已经形成了供需两旺，房地产价格也持续增长，随之房地产企业开始了“圈地上式圈钱囤地”这样一种发展模式，当时的以深圳为首的珠三角地区率先开始进行调整战略，紧接着美国的次贷危机也引发了全球大规模的经济衰退，诸多不确定的因素导致了我国房地产消费者对国内房地产行业的失去信心，住房购买能力也相继下降，面对着强大的发展压力，许多房地产企业开始进行战略调整和整合，对市场的前景做了更加全面的考查，适时地采取了降价策略，但是受到全球经济危机的影响，现在的房地产企业面临的危机和压力仍然很大。（二）我国房地产行业存在的问题针对我国房地产行业的发展现状来讲，依然存在着多方面的问题，这些问题如果不能在未来的发展过程中得到很好的解决将会引起整个行业的又一次大的局面改革，这些问题主要是由于我国的房地产行业是从原有的经济体制和政治主体中脱离出来的，并且发展的时间较短，必然会带有强烈的历史印记和弊端。首先，我国房地产的企业数量较多且规模较小。我国房地产的企业数目总体上是在世界的前列，主要受益于我国政府大力扶持基础建设项目，且人口基数较大，对于房屋的需求量巨大，市场潜力引导越来越多的企业投身于房地产行业，使得我国房地产企业的数目持续增长，但是相当大部分的企业并不具备战略眼光，对于企业的发展前景认识不清晰，并没有很好地解决企业内部的资源整合问题，造成企业的规模相对来说比较薄弱，不能形成对市场的绝对控制， “小、散、差”的特点尤为突出，最近几年的发展仍没有得到实质性的改变。其次，企业的开发能力弱、规模经济较差。房地产行业具有高收入、高风险、高回报和规模经济效益性强等特点，是一个典型的资金密集型产业，在项目的后期建设中需要大量的资金投入，但是市场上许多的中小房地产企业并不具备这样的资金持续投入的能力，造成资金链断裂，建设周期长的特点，在很大程度上影响了企业的开发能力。再有，企业资产负债率高。我国的房地产行业并没有从我国整体经济的强力发展中汲取能量，越来越多的房地产企业开始冒险地采取借贷进行建设的方法，这种发展模式一定程度上制约了企业的长期发展，根据我国住房建设部的统计数据表明我国最大的房地产企业净资产也只拥有几十亿元人民币的规模，较国外同等水平的房地产企业相距甚远。并且，有相当部分的企业负债率高达 60%以上，甚至达到 80%以上，高负债率的经营模式必然会影响到企业对于市场的占有率，无法切实地提高企业的核心竞争力。 1最后，不重视品牌的创立，缺乏坚实的信用基础。我国城市化建设的进程快速发展，使得房地产行业成为我国现今的暴力行业，利润率也远远超过其他行业，一定程度上促进了个人资金向房地产行业的流入，但是受制于个人资金的特点，资金的持续时间较短，不注重企业的长期规划，无法做到长期持续对企业进行投资，同时不注重企业品牌的创立，致使许多企业失去对消费者的感染力，缺乏相应的信用基础，从而导致了很多问题的发生，损害了整个行业的良性发展。二、我国房地产企业的发展方向和趋势（一）我国房地产企业的发展方向鉴于上一章对我国房地产行业现状以及问题的研究，我国最近几年对于房地产发展方向的研究也越来越多，如何更好地解决我国房地产行业长期存在的问题，以及如何更好地1 2010 年中国房地产建设白皮书 ，北京：中国住房建设部出版社.2010 年.5适应未来市场需要，都是房地产企业需要关注和解决的问题。许多事实已经证明，房地产行业向民营化方向发展是一个势在必行的过程。目前我国的房地产企业在“产权”的市场取向上仍没有取得较好的成效，加强产权的明晰化将是未来城镇住房建设的重要内容之一。 1未来的政府部门在房地产行业活动中扮演的角色必须发生转变，政府应该立足于其服务行业的性质，不能继续扮演谋取暴利的机构，应该转变为社会保障者的角色。我国的房地产行业的企业格局主要掌握在一些国有大型企业的手里，这类企业拥有着社会上绝大部分的资金以及政策保护，导致整个行业里的优势集中在少数企业手中，因此未来的发展方向应该大力鼓励私人企业进军房地产行业，加强市场竞争态势，真正形成市场决定企业生死的格局。制度和相应法规的建设也必然是房展方向之一，建立起正规化、制度化的生产模式是任何一个企业在新时期市场格局中得以生存的重要支撑，必须加大力度解决现如今处于的“小、乱、差”局面，加强企业内部制度建设和外部的法规支持。从现在起，房地产企业就必须具备世界眼光，从战略性高度上健全现代企业的制度规范，强化企业内部的核心竞争力，真正做到用现代的管理方式解决现代企业的问题。房地产企业开始向着大规模的集团化方向发展，兼并、合作以及集团化形式成为当今房地产企业的发展基本要求，充分发挥市场经济体制在调整社会资源上的优势。在不断开放房地产行业的基础上，未来我国房地产行业的竞争将更加激烈，必然导致了许多规模小、经营混乱和效益较差的房地产企业走向衰落，甚至被经营良好的集团化房地产企业兼并淘汰甚至消灭。此种局面在很大程度上优化市场格局，对社会资源进行再调整，使社会的大部分资源能够充分地发挥作用，使房地产市场走向健康发展模式上去。未来的房地产企业必将更加注重品牌化建设以及行业专业化发展，品牌的巨大力量越来越多地被企业管理人员认识，也在当今企业的竞争中发挥着作用，对提升企业的市场占有率有着巨大的推动作用。房地产企业应该注重对自身的企业专业化进行建设，无论项目的地理位置，受众群体的差异，项目利润空间等等原因，都必须从长远的角度上看待项目的建设和企业的发展，形成强有力的品牌意识，对企业的长期发展有着显著的影响。坚持利用高科技和网络化信息化的手段，网络信息技术的快速发展对社会的任何行业都有着推动作用，作为直接面向消费者的房地产企业也必然要掌握这一先进手段，只有采取了先进的网络技术才能使企业向跨区域发展前进，并且可以提升企业内部的网络化管理能力，合理地利用企业内部资源，实现企业的多区域、多样化和多形式的发展，从而赢得市场发展的空间和先机。房地长企业是一个典型的资金密集型行业，发展的过程中需要大量的资金投入，伴随着全球经济化的快速发展以及金融全球进程的不断深入，许多国外金融机构开始在中国市场上得益发展。国外金融机构的涌入在很大程度上促进了我国市场经济的繁荣，刺激了我国经济的发展，利于推进金融产品的创新，因此我国的房地产行业应该重视与金融机构的合作，加强房地产企业与金融行业的强势互补，利于消费者更好地选择购房时需要的金融产品，在很大程度解决了房地产企业的消费难问题，因此可见未来的房地产行业与金融行业的结合是必然趋势，也是重要的发展方向。（二）房地产行业的发展趋势房地产企业面临的发展方向在一定程度上并不能完全反映房地产整个行业的发展趋势，企业的发展受限于行业的发展，因此在本节笔者将对中国未来的房地产行业发展态势进行1 未来房地产企业发展方向浅析 ， 经济师2011 年第 10 期.阐释，旨在宏观上把握行业的发展脉络。首先，行业呈现出专业化与多元化并举的发展趋势。房地产行业涉及的工作繁多且形式多样化，从购买土地、开发建设到后期的市场销售，具有涉及面广，操作过程复杂等特点。因此，任何一个非专业化的操作都将对整个行业的发展前景蒙上阴影，据统计在我国的房地产行业中纯粹做房地产开发的企业仅占有 45%，并且以大型房地长企业为主，大部分的企业都进行多元化的发展形式，涉足物业经营、建筑施工、装修建材等等其他行业，整体上具备了“以房地产开发为核心、延伸价值链和产业链的多元化经营模式” ，此种做法可以很好地规避风险，很大程度上提高行业内部资源的循环和利用。其次，越来越多的外资房地产企业开始进入中国市场。比如新世纪房地产企业在上海投资 80 亿元人民币、新鸿基也取消了一直奉行的再内地不超过总资产的 10%的限制、香港瑞安集团也宣布将自身的 50%资产投入到内地房地产市场，可以看出许多外资房地产企业进入到中国内地的房地产市场，这些企业在一定程度上刺激了国内房地产市场的潜力，但同时也造成国内房地产企业面临着巨大压力的态势，发展的阻力将更加强大。最后，将逐渐改变我国内地的房地产行业仍然以大型企业为主体的现状。中小型房地产企业是国外其他市场上的巨大力量，但是我国的行业不具备高度开放的特点，资源仍然被控制在大型企业的手中，中小型房地产企业不能充分发挥其灵活多变、适应性强以及创新能力强的特点。因此，在未来的房地产行业发展过程中，政府相关部门将大力扶持中小型房地产企业的成长和发展，加大力度地对中小型企业进行制度上的倾斜，进一步地促进中小型企业在我国经济体制中的地位，使其能够全面地为我国房地产行业的发展做出应有的贡献。3、关于结合知名企业发展趋势的现实研究（一）注重企业专业化建设我国在专业化建设上有代表性的企业是万科，万科以美国住宅开发的老头企业帕尔迪为模板，奉行着住宅专业化的开发经营战略。万科与嘉德置地强强联合，开始涉足商业地产，通过嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司双方签订了战略合作大纲，凯德商用主要负责提供项目商业部分的开发资金并且负责有关部分的设计规划，而万科只负责项目开发、建设和日常的经营管理，在企业的经营过程中采取了专业化减法的运作模式，很好地将自身的强势发挥出来，从而形成资源优化，市场格局明朗的发展形势。万科无论从战略目标还是执行策略，都在奉行着专业化的管理形式，高效的专业化、工作化模式将使得企业专注于品牌建设，提升客户的忠诚度，加强产品和服务创新，从而能够在竞争激烈的房地产行业得以快速发展，同时也减小了对外部经济环境的依赖程度。（二）业务发展多元化房地产企业的业务多元化主要指产品多元化，以碧桂园、富力和雅居乐等为例，碧桂园和雅居乐一直热衷于进行产品的多元化建设，不仅仅专注于住宅建设还逐步设计到商业、酒店、高尔夫等等其他相关领域。另外，复地和华润也不仅仅以单一的住宅为主要业务，因此可以很好地在市场销售形势不好的情况下为企业带来一定程度的资金回流，从而规避风险，使企业能够得到健康发展。现在有许多房地产企业开始尝试多远投资策略，绿地集团于 2005 年，其旗下的绿地能源产业成功收购了一家煤炭贸易公司和一家石油经营公司，开始打造“地方能源龙头企业”为重点，全面进入煤炭上游和石油中下游等具有高附加值的市场格局。7可以看出，房地产企业进军其他行业可以很好地利用自身的资金优势投资到回报率高的行业，既对自身的战略发展没有影响，而且可以很好地利用其他行业的投资弥补房地产行业的销售缺陷，保证现金流的平衡，从而在专业化和多元化之间找到解决问题的平衡点。（三）企业重组集中化企业之间通过重组，实现了强强联合或者强弱结合的目的，通过进行土地、资金、人力以及品牌等资源的最大优化，达到企业之间双赢的战略目标。例如，1997 年亚洲金融危机过后，香港大量的中小型地产企业遭到重创，市场格局呈现垄断趋势，包括新鸿基、长实、信和以及新世界等十大地产商占到了香港市场份额的 80%之多，致