宏观、统计分析模型

宏观、统计分析模型课件讲稿版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。200 . .12本报告是严格保密的。武汉市自身宏观经济的发展快速而稳健，为房地产市场的持续发展打下了良好的基础2006年武汉市人均 GDP已达到 3790美元，按人均 GDP与房地产发展关系模型判断，武汉房地产市场近几年处于快速发展阶段。2010年武汉市生产总值将达到 4200亿元，年均增长 12以上 ，人均生产总值达到 5000美元 。 以上数据来源：武汉统计年鉴武汉市历年人均 GDP16206 17882 19560214602989023627 262389.8% 10.4% 9.9%13.90%10.1% 11.1%9.7%0100002000030000400002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元6%8%10%12%14%16%人均 GDP 年增长率宏观背景2本报告是严格保密的。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均 GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系发 展阶段启 动阶段快速 发 展阶 段平 稳发 展阶 段减 缓发展 阶段人均GDP（ 美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为 主改善需求 为主发 展特征超速 发展单纯 数量型快速 发 展以数量 为主，数量与 质 量并重平 稳发 展，以 质量 为 主，数量与 质 量并重缓 慢 发展综 合 发展型宏 观经济增 长房地 产业发 展状况小于 4% 萎 缩4-5% 停滞5-8% 稳 定 发 展大于 8% 高速 发 展3本报告是严格保密的。房地产市场各发展阶段特征分析：发 展 阶 段 启 动阶 段 快速 发 展 阶 段 平 稳发 展 阶 段 减 缓发 展 阶 段人均 GDP（ 美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上外部 环 境福利分房 阶 段，政府为 整个 产业 的主要投 资 者；区域平行 发 展。消 费 者收入水平提高；区域市 场发 展出 现 不平衡，地段价值 开始 显现 ；市 场 存在不规 范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市 场 、商品房市 场规 范操作；政府 对 房地 产业 的 调 控主要通 过 城市 规 划及土地供应 等宏 观调 控手段 间 接 进行；政府的住房福利少量存在。房地 产 市 场 以二 级 市 场 交易 为主、市 场为 大地 产 商所主导 ；土地市 场 与商品房市场 完全 规 范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞 争条件有 实 力 竞 争者 较 少；需求 简单 、市场结 构 单 一。大量新 竞 争者介入，开 发 投 资 量猛增；需求复 杂 、市 场细分 显现 ； 竞 争以市 场 份 额的 竞 争 为 主。竞 争者数量减少；市 场细 分充分，占有新的 细 分市 场较难；开 发 商注重效益 /低成本。竞 争者数量 进 一步减少，消 费者需求减少。需求特征满 足基本生活需求，客 户结 构 简单。生存、改善需求兼有；需求急 剧增加；客 户层 面 扩 大需求增 长趋 于平 稳 ；改善需求 为主；客 户结 构复 杂 多 样 。改善需求 为 主，需求 趋 于多 样化。供 应 特征单纯 数量型， 产 品形式 单 一，基本无附加 值 。产 品大量出 现 ，形式逐 渐 多 样 化，价格迅速提高，数量与质 量并重； 产 品附加 值 出现 并提高。产 品注重 质 量，价 值 构成广泛，产 品附加 值 很好体 现 。产 品形式极 为 丰富，高 质 量。郑州处于快速发展阶段宏观经济环境扫描4本报告是严格保密的。房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段市 场 典型表 现 开 发 商策略复苏直接使用人 带动市 场发 展， 现楼价格大于期楼无法判断是否真正复 苏 ，所以地价低，没有人 买 地发展地价和房价开始同步上升，期楼和 现 楼价格相近， 长 期投资 者开始 进 入市 场最佳策略：土地储备 ；而 销售策略是：分期 卖 楼危机顶 点附近、期楼远远 高于 现 楼地价上升完全不合理，用家退出市 场 ，市 场里的人完全是投 资 者一次性 卖 楼萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市 场动 力是信息不完 备 者最 优 策略： 继续卖 楼， 观望将会付出更大的代价房地产周期理论GDP增速人均 GDP增速房地产发展程度判断因素：阶段价格阶段： 复苏 发展 危机 萧条5本报告是严格保密的。现阶段武汉房地产供销状况基本平衡，房价收入比相对正常，整体发展较为平稳异常基本正常正常运行基本正常异常销 售面积 /竣工面积1.1房地产市场预警预报指标体系， 反映商品房供求是否平衡的指标机遇2005年以前武汉房地产市场属于供大于求的局面，在 2005年销供比例突破1.1后， 2006年的商品房销售面积超出竣工面积87.03万。指标处于基本正常区间右象限边缘，属于市场机会型偏重u房价收入比被世界银行用于判断居民住房消费需求的可持续性，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值在 1： 4 9之间为合理状态，表明该地区商品住宅有效需求度高。武汉全市历年房地产供销情况2006年1.1挑战武 汉 2006年数据房价收入比 8.86： 1以一家三口每户购房面积约 100平计算以上数据来源：武汉统计年鉴，世联分析宏观背景6本报告是严格保密的。 7本报告是严格保密的。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常 基本正常正常运行基本正常异常房地 产开 发投 资额 增幅25%适度投 资 利于拉 动经济 增 长 ，而增幅过 高，将使供 给过 量，若无需求匹配，将 导 致供 过 于求房地 产开 发投 资/GDP0.2反映房地 产 投 资规 模的基 础 指 标 ，合理指 标为 0.1-0.15房地 产开 发投 资/固定 资产 投资37反映投 资结 构是否合理的基 础 性指 标， 发 达国家的比例 为 20%-25%销 售面积 /竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指 标商品房销 售额 /房地 产投 资额1.1反映房地 产 投入与 产 出的效益指 标 ，表明房地 产 开 发 的 总 体效率房地产市场预警预报指标体系第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标8本报告是严格保密的。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标分 类 说 明 适用范 围 典型全国性指数房地 产价格指数动态 描述一定区域内各 类 房地产 （如商 业 、住宅和工 业 ）价格 变动 及其总 体价格平均变动趋势 和 变动 程度的相 对数。应 用于微观领 域，例如房地 产投 资 分析、房地 产 价格 评 估等中房指数、全国 35个大中城市房地 产 价格指数、戴德梁行指数房地 产综 合景气指数根据一定的原 则选 取包括房地产 价格在内的多种反映房地产 市 场 景气或房地 产业发 展状况的 经济 指标 ，采用一定的 综 合方法（如合成指数法或扩 散指数法）对这 些指 标进行加 权综 合，得到一个 综 合景气指数多用于 进行宏 观经济 形势 分析、宏 观行 业 分析等国房指数中国当前几种主要的房地产指数9本报告是严格保密的。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标消 费类型恩格尔系数住房消 费占 总 消费 性支出的比重（ %）恩格 尔系数住房消费 占总 消费 支出的比重（ %）温 饱型0.50.599.40.550.59 7.60.500.55 11.2小康型0.40.5 15.50.450.5 12.10.40.45 18.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额 /总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重 庆 成都 武 汉 西安人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748较 上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9%恩格 尔 系数 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8%2004年我国各主要城市的恩格尔系数10本报告是严格保密的。房价收入比 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 u同一城市的房价收入比会随时间发生波动 u同一国家中不同城市的房价收入比存在差异u在世界范围内，特别是低收入国家，房价收入比波动较大，暂时还没有一个理想的目标值。 “ 4 6倍 ” 是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修改的应用到我国。 某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属于平均数定义。来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界银行对房价收入比的定义房价收入比平均房价 /平均家庭年收入平均房价面积单价 面积指标平均家庭年收入平均个人年收入 计算人口数 定义计算方法及缺陷各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价面积指标： 60平方米、 80平方米、人均建筑面积 平均家庭人口平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入计算人口数：双职工假设、平均家庭人口 11本报告是严格保密的。数据、图表示例u结构现状 ：w农业人口约占总人口的 80%w教育程度以初中为主w年龄结构以 35岁以上的中老年为主w职业以加工制造、交通运输、商饮服务业为主u结构变化 ：主要集中在区域内部的农业人口向非农业人口的转化。资料来源：各派出所常住人口变动月报表，整理得出。北小营镇常住人口状况 南彩镇常住人口状况 单位：人人口教育程度结构图资料来源：北小营镇政府。人口产业分布结构图第二产业：加工制造业、建筑业为主第三产业：交通运输业、商饮服务业为主12本报告是严格保密的。数据图表示例u低u低u高u高附加值可 行 性 u低u鼓励发展u伺机发展u限制发展u高可 行 性汽车及零部件都市产业光机电电子信息生物医药房地产物流商业服务业产业现状电子信息制造业 汽车制造业会展业电器机械制造业物流商业服务业房地产都市产业产业未来体育休闲产业旅游产业低附加值加工13本报告是严格保密的。数据图表示例1234u日常消费u各细分市场的价值贡献u23%u空港城片区 u77%u中心片区u25% u11%u居住u教育u耐用品u45% u59%5 u休闲娱乐u15% u6%u2% u18%u13% u6%u中心片区u35% u15%u20% u50%u10% u8%u5% u17%u30% u10%u空港城片区 u60% u40%调整前的消费结构 调整后的消费结构耐用品教育居住日常消费休闲娱乐空港城消费现状 中心片区消费现状13215254559116186空港城消费未来 中心片区消费未来14本报告是严格保密的。自然山水风景和滨海资源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地风景资源在珠三角地区首屈一指。城市群旅游地选择偏好调查15本报告是严格保密的。巽寮所面临的珠三角旅游市场竞争版图 一流的区域级旅游度假胜地存在极大市场空缺 本地旅游休闲自住类一流区域旅游度假resort类一流目的地型 resortResort的功能单一 复合空间和人口的覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫Bintan亚龙湾巽寮南国桃园华侨城观澜 GOLF荔湖 GOLF光明农场美视 GOLF 愉景湾大梅沙御温泉丹霞山 海凌岛小梅沙飞沙滩七星岩Hidden ValleyHomestead国际标杆珠三角市场珠三角市场供给Forest Highlands16本报告是严格保密的。本项目原生态的一流旅游资源首屈一指，但仍需在人文资源打造、基础设施改善、市场认知度的提高和产业规划上进一步提高竞争力生 态 、人文旅游 资产 目前基 础 建 设 与旅游设 施发 展多元化旅游活动 的空 间目前市 场认 知与形象其它 产业 与社会情况巽寮湾 景 观 立体多元化，原生态环 境，生 态 条件保 护较 好，无产业 等 污 染人文 资产 需整合提升区位和通达性 较 好，但通行距离需 进一步 缩 短以市 场为导 向的高标 准、有序开发 目前十分有限旅游 资 源和潜力被广泛 认 同，但城市美誉度欠佳无 产业污 染，沿路景 观 好， 产业需利用和 调 整大 亚湾（霞涌）海水和沙 滩质 量差景 观单 一，原生 态环 境，植被等生 态 条件一般，潜在 产业污 染区位和通达性 较 好尚缺乏高水准配套 设施以市 场为导 向的高标 准、有序开发 目前十分有限城市美誉度欠佳资 源 评 价略 逊 于巽寮湾周 边 市化城汽 车 城等 产业带 来潜在地 缘 性消 费群，但 严 重影响沿路景 观 和度假功能阿婆角 码头过 渡开 发 ，南向海滩 受洋流和季 风影响明 显硬地道路尚未 铺设 ，可达性差现场 破 败 不堪基本无良好开 发稔山 镇 1.1亿 元五年开 发认 知度 较 差 沿路景 观 一般开 发过 渡大 鹏半岛原生 态资 源丰富，但海滩 等 较为 破碎，并受核 电 站影响大 鹏 所城启 动 改造，但尚未形成广泛知名度道路系 统 迅速完善，1小 时 到市区。但溪冲等海 滩线 路崎 岖山地海景高 尔 夫酒店和游艇 码头 等开 发零散的旅游和地 产开 发 ，区域整体考 虑较 少，产 品品 质 参差不 齐在深港市 场 有 较 高知名度，但 对珠三角的 强 势辐 射尚未形成，本地客源 为主核 电 站影响不利80%处 于 10公里半径的核 电 站 应急区珠海海湾距离珠三角 东 部地区可达性差横琴 岛 将有中美 10亿美元 联 合开 发以市 场为导 向的高标 准、有序开发 目前十分有限温泉等 项 目 认 知度较 高无 规 模性 产业目前整个广东省海岸线大规模发展石化工业等重工业，巽寮湾等是仅有的海滨度假区。竞争机会点17本报告是严格保密的。月湖桥北岸 古田片江汉二桥北岸西片 汉江北岸待招商地块 (硚口区 )A 月湖桥桥片区B 江汉二桥北岸西片C 古田片占地 建面 容 积 率 性 质A1 44万 163万 3.7 商住2 15.6万 57.7万 3.7 商住3 5万 17.5万 3.5 商住B4 28.6万 71.5万 2.5 商住5 1.75万 5.25万 3.0 商住6 6万 17万 2.8 商住C7 11.7万 41万 3.5 商住8 10万 28万 2.8 商住合计123万 400.95万土地汉江北岸即将进入大规模开发阶段项目周边土地出让情况18本报告是严格保密的。客户研究客户来源区域客户购买力和购买意愿客户置业特征分析19本报告是严格保密的。科教文化中心客户研究圈层的确定1、武汉老印象2、行业客户访谈3、汉阳楼盘调研武昌客户抗性最大汉口中心区及以北地区抗性较大，较高的性价比会吸引部分中心区低购买力客户汉江北岸客户抗性相对较低古田区域城市资源佳，抗性大汉阳客户无抗性汉阳和汉江北岸客户应是重点研究片区城市商贸中心汉阳汉阳武昌武昌汉口汉口旅游、居住区老工业区（基本已外迁）汉阳和汉江北岸是客户重点研究片区20本报告是严格保密的。项目客户研究片区划分沌口王家湾钟家村汉西建材汉正街宝丰商圈研究客户群1、沌口片区2、钟家村片区3、王家湾片区4、商业片区汉正街商贸客户、汉西街建材客户5、宝丰商圈沌口王家湾钟家村汉西建材汉正街宝丰商圈10分钟车程5公里路程15分钟车程12公里路程6分钟车程4公里路程10分钟车程8公里路程10分钟车程8公里路程20分钟车程15公里路程21本报告是严格保密的。客户分析方法u对整体市场以及区域市场的认识与看法u对本项目的看法u对产品的创新及初步构思的试探与检验u需求和购买力p访谈：u对整体市场以及区域市场的认识与看法u对本项目的看法u对产品的创新及初步构思的试探与检验u需求和购买力p楼盘调研22本报告是严格保密的。一、客户购房意愿和购买力分析23本报告是严格保密的。访谈目录表（ 56个客户深度访谈 ）政府相关人员武汉规划国土司汉阳分局规划科 罗科长汉阳开发办主任 金主任政府公务员 金主任公务员 俞先生 ；业内专业人士三江公司张部长三江公司营销部李部长复地翠微新城营销部经理 李经理集贤书香苑销售员汉正会馆（汉正街第一大道）销售员南国明珠销售人员南湖某开发商营销经理 马冬 汉来灯饰五金批发市场 企划部张主任武汉德思勤副总 上海爱家碧水晴天销售人员金桥凤凰华庭 销售经理策源代理 策划 。客户服装商户 女士 岁 武汉人服装商户 先生 岁 经营年 石家庄人服装商户 先生 岁 经营年 温州人服装商户 先生 岁 经营年 东北人服装商户 先生 岁 经营年 十堰人 服装商户 4118 先生 50岁 温州人服装商户 4318 女士 岁 杭州人服装商户 4330 女士 岁 广州人服装商户 1229 男 30岁 非武汉人 服装商户 1329 女 35岁 武汉人服装商户 4237 女 30岁 武汉汉阳人服装商户 男 45岁 建材市场华利灯饰沈老板 岁左右 宁波人建材市场胜阳灯饰孙老板 岁左右 武汉人汉正街临街商铺酒水饮料批发经营户 岁 武汉周边（黄冈人） 汉正街临街商铺茶叶批发经营户 岁左右 外地人 汉正街临街商铺干果批发经营户 岁左右 武汉周边（孝感人） 大兴路鞋类商品批发经营户 岁 武汉人 赵先生汉西建材市场卖场经理汉西建材市场瓷砖老板 岁 福建人汉西建材市场华艺照明 b217 先生 岁 十堰人汉西建材市场工艺画廊 女士 50岁 武汉人大桥局职工 岁左右道路设计院职工家属 岁左右沌口消费者 男高工沌口消费者 女管理人员沌口消费者 男管理人员沌口消费者 男一般职员。24本报告是严格保密的。沌口项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研 ) 对项目片区印象：武汉人环境还可以非武汉人大多不太熟悉本片区1、客户基本情况n 有东风、康师傅、可口可乐等n 多数企业为非武汉人员（ 80以上），只有少数企业以本地人员为主2、客户收入较好企业员工收入n 平均收入： 3000元 /月n 普通员工不超过 2000元 /月n 技术人员和科长级别 3000-4000元 /月n 管理层约 10，收入高并且差别大3、现居住状况 n 现状 :多数在区域购房（企业集中购房），管理层在区域内优质环境物业（如金色港湾）和城市中心区购房沌口片区客户研究25本报告是严格保密的。沌口项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研 ) 沌口片区客户研究金色港湾4、客户特点 多数为非武汉客户，无武汉城市情节，认为沌口区域不差，区域基本生活 配套较成熟，出片区主动意愿不强 原企业集中购房模式使客户习惯爱老乡社区群居，不愿分开 跳出区域外置业特点：武汉人 多数具有 “ 三缘 ” （亲缘、工作缘、地缘）关系 选择在企业巴士沿线物业非武汉 客户为子女教育投资（城市教育资源要求高）5、本项目契合度跳出区域购买特点和本项目不相符对在沌口区域购买物业的客户拉动抗性大 片区城市价值（成熟度）低于中心城区和沌口 自然环境，沌口项目优于本项目（如金色港湾 3900元）形成沌口区域相对封闭市场，不具备大量区域外购买驱动力26本报告是严格保密的。项目客户研究 (客户访谈、楼盘调研 ) 对项目