成全机构杭州东部国际商务中心项目发展顾问20070605

杭州东部国际商务中心 发展顾问提案前 言在贵司提供相关工作要求及项目资料的背景下，结合项目目前的发展阶段，提出对本项目初步的认识和理解。提案内容主要以 综合顾问竞标邀请书 中项目发展顾问技术标要求部分所提出的要求为准，若有后续合作的机会，相关内容将进行进一步的完善和补充。目 录区位理解项目理解市场简析初步定位营销策略Dep 1 区位理解杭州经济技术开发区（下沙）概况 下沙新城规划 开发区概况背景： 杭州经济技术开发区是 1993年 4月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积 104.7平方公里，目前建成区 34平方公里，辖区人口 20万。定位： 国际先进制造业基地，新世纪大学城，花园式生态型城市副中心。规划： 下沙新城规划 2010年将达到 40万人口， 2020年总人口达到 50-60万，其中大学城 12-13万人。结构： 中心城区主要由杭州经济技术开发区、下沙街道和下沙高教园区三个部分组成。工业园区内已入驻的外资企业 388家，内资工业企业 223家，世界著名企业和跨国公司 50余家（列入全球 500强的企业 22家） 。高教园区规划面积 10.91平方公里，总投资 86亿元人民币，总建筑面积 481.3万平方米，安排 15所理工类、综合类为主的高等院校，分别布置在东、西两区（其中西区 6所，东区 8所）。目前有在校大学生 10.8万人。 未来行政中心、商贸中心、居住中心；常住人口 2万，外来人口 8.5万；2006年实现 GDP为 12.5亿；2006年社会消费品零售总额92397万元；2006年 人均收入 12551元。发展现状片区规划一心 新城中心（规划中）；三居住组团 沿江居住区、启动区居住区、新城中心居住区；商贸区 一心、二副、二街杭州地铁下沙线路示意地铁规划2010年通车，下沙片区 7个站点，其中新城中心区设有三个站点。中心区规划混合 CBD居住 行政 商业 商务 休闲居住人口 10万建成时间 2015年布局结构：双核 双轴 七片 八廊道路交通：三横四纵地铁：三个站台 下沙未来城市组团核心，地铁的建设使用，将是区块发展的催化剂！区位初识l经过十余年的发展，已经成为杭州重要的经济、教育中心，并且是杭州三大外围城市组团中，与主城联系最为紧密的外围城市组团；l下沙经济以第二产业为主，第三产业产业比重非常低；l高教园区已经发展成型，但还未形成人文、知识经济等社会效益；l下沙中心城区整体建设启动在即；l杭州地铁一号线建设将促进整个下沙组团的发展。Dep 2 项目理解地块分析 用地价值分析用地区位l地块位于杭州城市东部的杭州经济技术开发区下沙新城核心位置；l东靠下沙大学城、南邻下沙经济技术开发区产业园、西靠下沙新区核心区、北与开发区北产业区相对。用地条件l地块地形方正，呈规则四边行，东西跨度217米至 234米，南北跨度 255至 268米。方正的地形有利于后期的规划建设。l地块用地面积 59296平方米，容积率为 2.53，建筑面积为 150018.88平方米，其中 30000平方米为下沙行政中心，余下用地部分为商务办公。l地块南侧有跨度 55至 75米的城市绿化广场，可与地块南侧行政中心成为城市中心公共活动区。周边规划地块位置东：大型住区南：新城中心景观西：公建中心北：城市绿地地块位置片区与城市两条快速城市干道 30 分钟进城；地铁 1号线 2010年通车 进城 20分钟；空间距离的拉近，城市东扩的战略，下沙最有可能融入杭州主城区。地块与片区l地块沿新业北路北行不足 1000米，就能接驳下沙连接杭州主城干道德胜快速路。l南侧为新城中心区东西干道，西南侧为地铁中心站站点。l处于处于住区与行政区、商业区的交汇处。交通条件的改善，将使外围组团与城市中心的空间距离大大拉近。用地环境l东侧为 30米的道路退让绿化带，可以形成丰富的城市景观；l南侧结合待建的下沙行政中心，已经规划了占地 20亩以上的大型市政绿地广场；l西侧沿自然水系，已规划了游憩集会广场用地，能够提供大面积开阔的景观带。而北侧也规划了大型的城市绿地。拥有绝对稀缺的绿化景观资源，与城市保持了适度的空间距离。周边配套新城中心区还处于规划阶段，地块周边目前 基本没有商务服务配套设施 。用地理解l处于城市最具发展潜力的外围组团核心区域；l用地方正，便于后期规划建设；l目前地块所在区域还处于规划阶段，现状为自然村落；l交通条件优越，通达性好，能够迅速的接驳入高速公路网、城市快速干道、城市轨道交通。l周边区块规划功能复杂，商、住、行政、景观等多种功能区块汇聚。l随着地铁的建设，东侧居住区项目将率先启动。Dep 3 市场简析市场供应分析 城区写字楼市场分析区域市场分析竞争个案分析l五大板块新增供应量；至少在 100万方以上；l钱江新城新增供应量：至少在 350万方以上；l滨江区新增供应量：至少在 60万方以上。总体供求供 ： 以百万计的数量级求 ： 不足百万的年去化量在售及潜在供应l28个在售项目，在售面积 58.56万平方米，存量 24.5万平方米，总体销售率70.5%;l在售项目价格区间： 8397（元茂大厦） 33987 （杭州国际商务中心）元/平方米；l钱江新城市在建写字楼项目 19个，即将投放市场 1696586平方米；供应水准参差不齐，市场高度成熟，去化速度慢，板块集中供应！主城写字楼市场地图黄龙： 顶级商务区，以租为主武林： 传统中心地段，环境逐步恶劣，价值开始下降庆春： 金融行业为主的新兴商务区高新： IT行业集中，市场活跃，物业档次低吴山： 依托小商贸行业发展，还未形成全体效应钱江新城： 城市主导发展的新兴核心商务区，处于起步状态。滨江： 依托产业开发区高新技术企业，形成企业总部及高新技术企业孵化器客户行业分析区域 类别 贸易零售货运高科技 IT业 金融保险 生产制造 房地产 咨询服务 其他武林 个数 220 56 31 158 39 189 17区域 31 7.9 4.4 22.3 5.5 26.6 2.4凤起庆春个数 174 43 28 123 28 54 17区域 37.3% 9.2% 6.0 26.3 6.0 11.6 3.6黄龙世贸个数 60 36 21 66 26 24 18区域 23.9 14.3 8.4 26.3 10.4 9.6 7.2城西高新个数 67 233 7 22 19 24 3区域 17.9 62.1 1.9 5.9 5.1 6.4 0.8%城站 个数 25 5 5 22 5 12 2区域 32.9% 6.6% 6.6% 28.9 6.6 15.8% 2.6%合计 个数 546 373 92 391 117 303 57 29.1 19.9% 4.9% 20.8% 6.2% 16.1% 3%写字楼使用客户中，业较为集中的是贸易零售货运行业；其次是生产制造行业。客户使用特征分析48%客户物业面积在 200平方米以上；比例最高为 100-200及 300-500两个面积区间段。面积客户使用特征分析租金3-4元 /平方米 /月的租金水平是比例最租金区间；部分高端物业租金水平达到 6元 /平方米 /月，且比例高于 4-6元 /平方米 /月比例。客户使用特征分析偏好交通、配套是比例最高的使用诉求；使用至上的心态反应比较重。下沙片区市场扫描写字楼名称 项 目位置 基地面 积 总 建面 积 建筑 类 型 概况海达大厦 4号路和 9号路的交叉口 33560平方米（ 总） 1幢 25层 （地下 1层 ）高 层 写字楼地下 1层车库 、人防用 库， 1层 商 业 ， 2、 3、 4层 餐厅 ， 5层 以上 办 公（ 5层 含多功能会 议厅 ）之江 铭 楼 6号大街 19000 10层 的写字楼和一部分商 铺 建 设 中邻 里中心 4号大街 77433（主楼上部分是小 户 型写字楼）24层 双塔高楼和 4层 群楼 杭州休斯顿 高科技园下沙 2号路与 23号路交叉口；150亩 （总 ）写字楼共 70000。另外 还 有 单 身公寓 20000多，商 铺 18000 。高 层 、多 层 、商铺 、 单 身公寓、写字楼福雷德广场浙江 传 媒学院 对 面84亩 （ 总）190000平方米（总 ）1幢 26层 高 层 （二期） 建 设 中名称 星 级 位置 客房数量凯 恩戴斯大酒店 五星 标 准 4号路 209号 五星品牌 标 准建造， 总 面 积 33650平方米，楼高 98米。客房 约 253套 ,杭州文 汇 大酒店 四星 标 准商 务 2号大街 1号 106套 ,豪 华 套房，豪 华标 准 间 ， 标 准 间， 单 人 间 等各 类 房型下沙大酒店 四星 标 准 迎 宾 大道 66号 约 100套， 设 有套房及 标 房杭州瓯江酒店 三星挂牌 6号路 6号 128套， 设 有豪 华 、商 务 套房及 标 准客房吉和大酒店 140元 /天环 境配置 较 差