杭州合源房产·临平东安地块项目理解及研究思路

本报告是严格保密的。杭州合源房产杭州合源房产 临平东安地块临平东安地块 项目理解及研究思路项目理解及研究思路2010.04汉嘉地产顾问土木咨询谨呈：杭州合源房地产开发有限公司 本报告是严格保密的。目录土木咨询简介操作案例项目 理解服务模式本报告是严格保密的。功能思维模式：解决什么问题？ 得到什么结论？ 研究什么内容？ 采用什么方法？目标沟通 问题诊断 构建模型 结论与对策 执行建议本报告是严格保密的。我们的资源优势一 强大数据库我们的资源优势四 汉嘉均值 汉嘉数据库从 2002年 建立，通过 8年 多 的积累，目前已成为 杭州、北京、武汉、成都、江苏等各地 唯一 一家权威性最高、数据库最完整的机构，客观地见证了 这 五年多 来 各地 房地产的发展历程。目前 唯一 一个以月为单位来研究房地产销售价格及行情的均值系统，业界权威数据。我们的资源优势二 良好的政府关系我们的资源优势三 良好的媒体关系汉嘉土木与国土局、房管局、建设局、规划局等都有良好的关系，能方便及时的得到一手资料。杭城各大报纸媒体、电视台、电台媒体、网络媒体等都有密切的合作关系，汉嘉有着较好的发布平台，能够方便及时的得到媒体的一手资料。土木咨询优势 本报告是严格保密的。服务客户上市公司国企实力企业本报告是严格保密的。服务内容列举u城市进入策略城市进入策略u城市发展战略（年度盘点）城市发展战略（年度盘点）u区域级城市研究（余杭、萧山、绍兴）区域级城市研究（余杭、萧山、绍兴）u项目产品定位（魅力之城、郡南）项目产品定位（魅力之城、郡南）u专题研究（郡东客群研究、万客会专题）专题研究（郡东客群研究、万客会专题）u信息追踪及决策咨询信息追踪及决策咨询u商业研究（良渚文化村社区商业）商业研究（良渚文化村社区商业）【 市场战略合作 】本报告是严格保密的。土木咨询服务内容服 务类别 服 务 内容 说 明专专题题研研究究1.拿地前 城市（区域）研究 报 告 通 过对 目 标 城市目前楼市的整体分析，以供开 发 商 详细 了解目 标 城市市 场现 状及未来的 发 展 趋势 。 项 目投 资 可研分析及 产 品初步建 议 推荐土地， 评 估 项 目开 发 的可行性，指导 拿地并 对项 目可 发 展的 产 品作初步建 议 。2.拿地后 项 目市 场 研究及 产 品定位报 告 进 行市 场 研究提出 项 目定位及 产 品建 议，指 导产 品 规 划 设计 。3.项 目合作 项 目投 资 分析 报 告 为项 目 /土地方推荐投 资 方， 为 投 资 方推荐 项 目 /土地， 为 双方达成合作。本报告是严格保密的。土木咨询服务内容服 务类别 服 务 内容 说 明专专题题研研究究4.项 目市场诊断 项 目 产 品方案 优 化建议 结 合市 场 、 结 合需求、 结 合 竞 争，方案的不断 优 化， 设计 与目 标 更接近。 项 目 细 分客群 诊 断 诊 断目 标 客群，把握市 场变 化 趋势 。 项 目 产 品市 场 接受度诊 断 结 合 问 卷 调 研和深度 访谈 等方式， 诊 断产 品的市 场 接受度，依据市 场变 化及 时进 行 调 整。 项 目 产 品 专题 研究 就 一 类 型 产 品 进 行可行性研究。5.项 目定价 项 目定价研究 依据市 场 策略及 产 品策略，制定相 应 的价格策略，达成 销 售目 标 。6.项 目 专题 客 户满 意度研究 报 告 项 目 销 售后的客 户监测 ，提升企 业 品牌与品 质 。 客 户 会研究 企 业 客 户维护 ，提升企 业 品牌与品 质 。本报告是严格保密的。2009年服务项目之杭州业务范围之杭州：业务范围之杭州：良渚良渚三墩三墩西溪湿地西溪湿地桥西桥西星桥星桥乔司镇乔司镇七堡七堡下沙中心湖下沙中心湖钱江新城钱江新城八卦田八卦田之江之江滨江一桥滨江一桥义桥义桥钱江世纪城钱江世纪城东海柠檬郡东海柠檬郡德信早城德信早城美达下沙项目美达下沙项目天福下沙项目天福下沙项目江城大厦江城大厦本报告是严格保密的。临平板块操作项目介绍业务范围之杭州：业务范围之杭州：金都夏宫金都夏宫东海水景城东海水景城蓝钻一号蓝钻一号赞成茅山地块赞成茅山地块星桥桂花城星桥桂花城桂花新城桂花新城八方杰座八方杰座余杭高速项目余杭高速项目天都城天都城本报告是严格保密的。核心团队介绍拥 有多年房地 产 市 场 研究、 产 品研 发 、 战 略研判和 项 目运 营实战经验 。深 谙 房地 产发 展 规 律，擅 长 解构复 杂 的商 业问题 ，精于建构 严谨 的研究模型， 带领团队 以专业 服 务为 客 户 提供价 值 解决方案。兰文斌 杭州汉嘉地产顾问土木咨询 总经理陈焕春 杭州汉嘉地产顾问土木咨询 副总经理土木咨 询创 始人之一，国内 较 早一批工 业设计本科生。从 设计 院工作到市 场 研究再到 产 品研究， 专 注于房地 产 行 业 的前期研究。服 务过 万科、复地、 滨 江、坤和、金都等知名开 发 商和世 贸丽晶城、西溪投 资 等知名 项 目，有不少 专业论 述 见诸报 端。本报告是严格保密的。核心团队介绍毕业于西安建筑科技大学， 5年房地产从业经验， 2007年加盟汉嘉至今，主要从事房地产前期市场研究及产品定位工作，服务过不同类型的多个开发商。对细分市场的客群需求有精准的把握，在实战中不断累积经验。官亚玲 杭州汉嘉地产顾问土木咨询 项目管理部 总监阮茜茜 杭州汉嘉地产顾问土木咨询 研究部 总监地 产 开 发 、地 产 咨 询 双重 实 践 经验 ，多年深耕于前期定位、 规 划 设计 、 营销 等 领 域。以 严谨 的方法 论 、 “地 产 策划 +产 品研究 ”的 创 新性理念，摸索出一套独特的研究模型和方法。并通 过实 践不断充 实 和完善，成 为 指 导 地 产 开 发 的有力武器。本报告是严格保密的。核心团队介绍凭借长期市场调研的实践基础、 5年房地产前期市场研究实战经验，总结出行之有效的操作模式与工作方法，擅长对细分市场的诊断，善于对潜在新市场的把握。马雪燕 杭州汉嘉地产顾问土木咨询 市场研究部经理张少博 杭州汉嘉地产顾问土木咨询 专题研究部经理工学本科，管理学 硕 士，三年研究 经验 ，两年行 业经验 ，擅 长 从市 场 运作的 视 角研究 问题 ，擅长严 密的 逻辑 推演，在研究 实 践中 创 新、提 炼 出许 多研究模型。本报告是严格保密的。目录土木咨询简介操作案例项目理解服务模式本报告是严格保密的。案例类型公寓公寓类类村级村级留用留用地类地类旅游旅游地产地产类类综合综合体类体类区域区域定位定位规划规划别墅别墅类类专题专题研究研究类类本报告是严格保密的。案例分享公寓类综合项目城市房产研究别墅、排屋类汉嘉土木咨询，是杭州成立最早的地产咨询机构，为客户提供房产项目专项研究、城市房地产投资环境研究、城市区域发展规划研究、市场信息监控与分析等服务，科学、理性、严谨是土木咨询的一贯理念。近期代表案例： 万科 魅力之城 复地 连成国际 国信 平湖项目 金都 茅山项目 万马集团三个项目 华都集团四项目 坤和 和家园小户型市场定位及定价研究 湖州 天鸿项目 祥华 衢州火车站项目 欣盛 千岛湖项目 尚湖御景 金都 阳光田园 众安 景海湾 中粮集团 亚龙湾公主郡 成都清溪 玫瑰园 大华 青山湖项目 海运大厦 下沙管委会 元成社区村级留用地项目 余杭高速临平项目 八方电信五场及闲林项目 佑康 圆筑一号 浙江商城贵阳项目 永茂 西溪一号 美达 北城广场 万科 绍兴城市房产市场研究 万科 余杭房产市场研究 万科 萧山城市研究 滨江区城市规划 乔司镇区域规划 专题研究类 万科会研究 万科 白鹭郡东、郡南客户需求研究 天鸿 湖州项目客户需求深访及产品测试研究 本报告是严格保密的。公寓案例 万科 魅力之城汉嘉服务： 市场研究 &产品定位本报告是严格保密的。众安 景海湾汉嘉服务： 市场研究 &产品定位 营销策划时间： 2008年 至今业主：众安集团项目：约 323亩，容积率 1.2，总建筑面积： 25.84万产品：城市排屋、江景公寓本报告是严格保密的。汉嘉服务： 市场研究 &产品定位复地 连城国际本报告是严格保密的。该项目位于钱塘江北岸复兴区域，为商业用地。项目总体量 6.5万方，原先定位为纯粹的精装修酒店式公寓，即公建住宅化。但面对目前房地产形势下，为了有效规避市场风险，使项目能够安全、顺利推进，开发商要求重新定位。土木咨询从市场出发，结合项目条件、竞争环境以及开发商开发目标和操作实力，通过对公建住宅化、酒店化、办公化等不同细分市场的多方位研究分析，发现了 “商务办公 ”这一新市场机会。最终给出了私人公馆及商务办公相组合的定位，并进行针对性的产品建议。 综合案例 海运大厦汉嘉服务： 市场研究 &产品定位 营销策划本报告是严格保密的。该项目位于城北祥符镇，为 10%村级留用地项目，客户希望在定位上符合村级留用地的开发政策，在 51%物业持有的同时也要求快速回笼资金。土木咨询通过城市区域研究、住宅市场研究、商业市场研究等工作，确定了项目为城北区域商业中心的定位，在大型商业综合体及广场街区商业的核心定位基础上配备一定量的写字楼、小户型公寓及 LOFT公寓，将其打造成城市综合体，既符合村级留用地的开发政策，又保证了项目能快速回笼部分资金。并进行了建筑方案优化 。综合案例 美达 北城天地汉嘉服务： 市场研究 &产品定位 营销策划本报告是严格保密的。东海水景城汉嘉服务： 市场研究 &产品定位 营销策划本报告是严格保密的。金都 夏宫时间： 2008年 3月业主：金都集团项目：约 447亩，容积率 1.6，总建筑面积 46万产品特色：山景高层、园景排屋汉嘉服务： 市场研究 &产品定位本报告是严格保密的。目录土木咨询简介操作案例项目理解服务模式本报告是严格保密的。前言针对 合源 临平东安 地块 目前需要解决的问题，本次汉嘉项目组给贵司主要汇报以下几方面的内容：汉嘉对本项目定位研究的初步设想；如何开展研究工作为贵司解决项目问题；在执行过程中，将运用哪些方法和借助哪些工具。目的是把汉嘉如何作业 、 如何运用科学的方法来得到有价值的成果， 解决项目问题 ？给贵司做一个整体展示和沟通，通过双方共同努力，集思广益，为本项目开发提供有益建议与方向 。本报告是严格保密的。“ 三位一体 ” 定位思路企业开发目标地块条件 市场竞争环境品牌长期 /短期效益利润目标区位、交通经济技术指标资源区域发展前景板块现状及趋势细分市场选择竞品超越产品力打造项目定位本报告是严格保密的。企业目标沟通企业目标：打开杭州市场，树立企业品牌；快速去化前提下的价值最大化！孔总：本项目作为公司跨入大杭州的 “试水 ”项目；公司要求六个月开盘；本报告是严格保密的。区域属性 城市规划分析 城市定位： 杭州市 “一主三副 ”的副中心城之一；以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城；具有山水特色的生态型居住新城；余杭区的政治、经济、文化中心。 人口规模：远期（ 2020年） 60万人 ；远景（ 2050年）达到 80万人。 用地规模：远期（ 2020年）城市建设用地 108平方千米，远景（ 2050年）为 115平方千米副城、生态居住新城本报告是严格保密的。 29轨道交通2012年底地铁 1号线全线开通后，从临平到武林广场大约 28分钟，到西湖约 32分钟。余杭段有 5个车站，由南往北依次为临平南站、乔司站、翁梅站、南苑站和临平站。地铁从时间和空间上缩短了临平与杭州的距离，使临平进一步融入大