国内外地下商业案例分析

国内外成功地下街商业案例LOGO地下商业街经典案例国内地下商业圈资料类比案例 商业面积 站点总体 客流量 业态布局 特点 投资运营 机构百利时尚中心 60000平方米 1270万人 /年北商场以高档品牌和餐饮为主。南商场以品牌折扣为主。上海银泰百货有限公司新街口地下商城 20000平方米 1606万人 /年富城美食广场等便利业态组合东方商城地下商业街经典案例国内地下商业圈资料类比案例 商业面积 站点总体客流量 业态布局 特点 空间布局特点 投资运营 机构人民广场地下商业街5000平方米28.9万人 /日 主要经营服饰皮鞋、钟表、眼镜、摄影、美食、咖啡屋、银行、超市等商业街长 300米，宽 36米，近百家店铺，每间 50平方米上海地下商城有限公司人民广场地下商城25000平方米左区： 大百货商场、世界服饰名品店、休闲服饰店、超市。右区： 西式快餐店、婚纱摄影广场、女装、童装店、游乐场和美食广场。长 150米、宽12米的地下大道，把商场一分为二上海地下商城有限公司地下商业街经典案例上海铁路南站地下商业街区成功商业模式 国内火车站上海铁路南站地下商业街区商业面积 6万多平方米客流量 1270万人 /年商业业态 南商场 是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。北商场 经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。布局特点 南商场 以品牌折扣为主。北商场 以高档品牌和餐饮为主。投资运营 上海银泰百货有限公司消费者 多为旅客、上班族和周围的居民运营模式 品牌输出的管理模式项目开始启动时，到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近 2年的时间地下商业街经典案例n 有 Ochirly、 ONLY、Vero Moda、 Esprit、Nuqueen、 jojo、 ete、 IorLLntL、绣庄等潮流大牌。n 还招募了棒 约翰、星巴克、 KF C、麦当劳、味千拉面、 Cold Stone 等各类主题特色餐饮、西式快餐、中式简餐、咖啡馆、茶餐厅及休闲小吃广场入驻。n 南商 场n 一个大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店，吸引 Nike 、 adidas、New Balance、 Puma、K-swiss、 Mizuno、Columbia、 The NorthFace、 Tony Wear 等品牌入驻，售价全年低至一折。n 其中 NIKE、 Adidas、三叶草等都在南商场中开出其在上海面积最大或折扣最高的品牌店。n 百利时尚中心上海铁路南站地下商业街区地下商业街经典案例n 北商场成功商业模式 台北 捷运 地下街地下商业街经典案例n 台北捷运系统的地下街地点分布主要集中在台北火车站周边 ,其中的 4条地下街：台北捷运大街 (EasyMall)、台北地下街 (TaipeiCityMall)、站前地下街与忠孝西路站前地下街以台北火车站或台北火车站捷运站为主互相连通。台北捷运地下街台北捷运系统地下街对比一览表地下街 经营单位 招商方式 面积 m2 经营业种台北捷运大街 委外经营 个别招商 8100 服饰、百货站前地下街 委外经营 个别招商 32600 娱乐、饮食、购物台北地下街 台北市政府 安置 33800 饮食、电子、杂项、服饰忠孝西路站前地下街台北市政府 安置 9170 服务、杂项、饮食、东区地下街 委外经营 个别招商 10500 药庄、便利设施、玩具娱乐用品、饮食、文教休闲、服饰、配饰西门地下街 台北市政府 安置 1350 电子龙山寺地下街 台北市政府 安置 命理古玩、文化精品、饮食、中货精品地下商业街经典案例n 优势 单层、内部具有公共广场、疏散出口数目多n 优势 可避免因动线过长产生商业营收不平均的问题n 优势 商业上的互补强化了台北车站综合体本身的功能n 直线型n 矩型n 网络型地下商业街经典案例台北地下街按平面布局形态分类n 贩卖的商品多以一般生活用品为主n 以独立的特色店及餐厅为主n 与地面上的商圈必须具有延续性及统一性 n 通路型n 地面商业机能扩充型n 副中心型 n 必须与综合体进行配合 n 主中心型 n 台北地下街n 台北捷运大街 n 台北东区地下街 台北捷运地下街 分类地下商业街经典案例台北捷运地下街 运营模式地下商业街经典案例台北市捷运系统地下街的管理模式原则上是整体两者混合使用 ,各段地下街按情况采用不同模式管理。 台北捷运地下街 运营模式 地下商业街经典案例优点 是角色定位清楚 ,管理公司专门负责经营、商家负责自己的商店营运，政府单位则只需监督；缺点 是容易因为商业收益的考虑及管理单位的强势处理 ,造成对商家进入的门坎限制 , 引起彼此的纠纷。 优点 是能确保整体地下街的使用按原本规划进行；缺点 是由于政府单位本身对于商业的管理并不十分专业 ,因此不易有效经营与管理地下街。模式一由政府单位直接对地下街商家进行管理与招商 模式二地下街由主管单位进行对经营权的招标 让与地铁地下街连通的地面商圈经营者参与地下街的经营 ,可以有效让地下街与地面商业的关系强化 ,像台北市的太平洋 SOGO百货 ,便有意取得台北东区地下街的经营权，使其卖场延伸到东区地下街 ,藉此巩固 SOGO在台北东区商圈的地位。唯有采用打破地上商圈与地下街界限的规划模式 ,才有可能创造出具有经济效益的城市商业空间。 以台北捷运系统地下街而言 ,台北捷运大街与台北地下街主打青少年流行商品 ,而东区地下街则主打中档次的特色商品 ,而龙山寺地下街则偏重在传统文物方面。 精品化方式发展 与地面商业环境的结合 台北捷运地下街 发展趋势地下商业街经典案例东京火车站八重洲地下街大阪长堀地下街地下商业街经典案例日本地下街n 日本的地下空间开发非常成功，政府曾经提出，要把一个日本变成 10个日本。n 日本大商场楼下几乎都有地铁，其地铁商业已经发达到无处不在的程度。日本的地铁站内往往设有大型百货商场或超市及其它休闲服务设施。可以说，日本人既拥有繁华的 “地上涩谷 ”，也有丰富的 “地下生活 ”。日本地下街地下商业街经典案例公共通道 商店 停车场辅助部分辅助部分地铁车站铁路车站地下街日本地下街 空间组成地下商业街经典案例n日本地下街一般由三部分组成 公共通道、商店、停车场。日本地下街 商业面积配比城市 地下街总面积(M2)公共通道 商店 停车场 机房等面积(M2) %面积(M2) %面积(M2) %面积(M2) %东京 223082 45116 20.2 48308 21.6 91523 41.1 38135 17.1横滨 89622 20047 22.4 26938 30.1 34684 38.6 1993 8.9名古屋 168968 46979 27.8 46013 27.2 44961 26.6 31015 18.4大阪 95798 36075 37.7 42135 43.9 - 0 17588 18.4神户 34252 9650 28.1 13867 40.5 - 0 10735 31.4京都 21038 10520 50.0 8292 39.4 - 0 2226 10.6地下商业街经典案例日本六大城市地下街组成情况n 日本地下街最大的消费特点 即时性、便利性。n 调查显示，提供便捷购物服务的便利店是地铁最需要的业态，占 15.1；其次是书报亭，占 12.2。其它商业业态依次为：自动售卖机、书店、超市、休闲食品、西饼屋、咖啡厅等。n 东京地铁仅便利店就有 38家， 2004年广告销售额 362亿日元。整个地铁商铺 2004年销售总额约 980亿日元。日本地下街 业态组成地下商业街经典案例日本地下街 业态组成名古屋 大阪叶斯卡 中央公园 梅田 虹之町服装 22（ 18 . 0） 52（ 47.3） 52（ 19.5） 72（ 23.3）鞋帽 化妆品 杂货 10（ 8.2） 15（ 13.6） 43（ 16.2） 41（ 13.2）文化用品 8（ 6.6） 20（ 18.2） 22（ 8.3） 42（ 13.5）食品 39（ 32.0） 3（ 2.7） 38（ 14.3） 34（ 11.4）饮食 35（ 28.7） 17（ 15.5） 97（ 36.4） 109（ 35.3）其他 8（ 6.5） 3（ 2.7） 14（ 5.3） 10（ 3.2）总计 122（ 100） 110（ 100） 266（ 100） 308（ 100）地下商业街经典案例*（）中为百分比商业规划上，和地面商业交叉定位，相辅相成。站点上一般都建有高层商业建筑。地下街中间为通道，两侧为商业，通道全天开放，到达车站无需穿越其它用地。 。连接的建筑和街区数量较多，连接两个以上的地下铁和地上铁（至少是 2条线路），同时连接站点周遍的商场、办公楼。（ 1）交通疏导作用（ 2）城市商业的补充日本地下街 功能地下商业街经典案例日本地下街日本地下街 东京主要地下商店营业额与地面同类商店比较地下街名称日用品商品 饮食店数量（个）年营业额（亿日圆）百分比 数量（个）年营业额（亿日圆）百分比八重洲 地下 191 175 18.3 120 108 83地面 277 956 100 141 130 100歌舞伎町 地下 87 128 4.0 26 14.5 2.5地面 605 3205 100 1826 560 100新宿西口 地下 72 78.7 4.1 55 62.6 27.2地面 272 1940 100 101 234 100池袋东口 地下 91 82.2 3.0 3 2 0.8地面 677 2714 100 804 228 100池袋西口 地下 44 43.6 4.2 28 43.5 27.2地面 187 1050 100 501 162 100地下商业街经典案例n 下表中可以看出，地下街的营业额比同类地上商店相比是比较小的，只有八重洲地下街比较大，这是因为东京站附近经过城市再开发后，办公楼、银行等大型建筑物比较多，加上地价昂贵，故中小型商店较少，而规模很大的八重洲地下街中大量中小型商店和饮食店正好作为地上商业的补充。位置 东京都八重洲车站及八重洲大街地下日本新干线东京车站地下，城市道路和广场下方。有 4条地铁线在此交汇。使用时间1965现在一期建成时间 1964年，二期建成时间 1973年背景 车站前有干线公路，交通拥挤 大量行人穿越马路，行人不安全 处于日本经济飞速发展时期，缘于东京奥运会的举办和新干线工程的启动，由 7家民营公司联合建设和经营管理。目的 缓解地区周边交通矛盾和确保行人安全效果 将地铁车站与火车站相连接，构筑安全步行体系。整个地下空间与东京火车站和周围 16幢大楼相连通。规模占地面积 0.35公顷，建筑面积 69200平方米，商业空间面积 1.84万平方米，公共地下通道5000多平方米，商店通道近 1.2万平方米。设置出入口总数 42个，每个出入口平均服务面积435平方米，室内任何一点到出入口的最大距离 30米。地下建设深度 3层。地下 1层（店铺、公共通道等）： 2.9万平方米地下 2层（停车场、辅助用房等）： 2.5万平方米地下 3层（设备房、辅助用房等）： 1.1万平方米日本地下街 地下商业街经典案例东京火车站八重洲地下街空间结构 总体上呈 I型布局，与城市道路走向吻合，其南北向长约 440米，东西向长约 300米，最宽80米。具体布局地下一层主要以商业街为主，主要为出租店铺，早期店铺总数 169个，其中服饰店 95个，饮食店 63个，休闲服务店 11个；后发展服装、食品、电器商店，以及餐馆、酒吧、咖啡座等。地下二层布置停车库，停车库被东京高速路分隔成 2部分，均通过缓冲车道与高速路衔接，左进左出设置四个衔接出入口，设置停车位 516个，日均停车数量 1500个；地下三层主要为设备用房。整个地下空间与东京车站和周围 16幢大楼相连通景观 地下街内，设有 “ 花之广场 ” 、 “ 石之广场 ” 、 “ 光之广场 ” 、 “ 水之广场 ” 等 4处休息空间。人流量建成后，平均每天的人流量 15万人，其中约四分之一约 3.1万人会在地下商业街消费，主要以饮食为主。现在，每天经过这里的人流高达 45万人次（东经车站的人流量是每天 80万左右），平均每天接待顾客 4.4万人次。投资回报期 11年后收回投资。年营业额 年营业额 150亿日元，每年的经营利润可达 5亿日元。地下商业街经典案例东京火车站八重洲地下街位置 大阪市中心地区长堀地下使用时间 1997现在背景 商业中心交通矛盾突出（交通拥挤、停车场不足） 结合地铁的兴建，开发利用地下空间。目的 使所有人利用方便（便于轮椅使用的电梯，利用光和声音引导避难系统等） 将舒适的大自然资源引入到地下空间（利用自然光、制造流水效果） 作为未来的交通枢纽（大规模停车场、连接 5个地铁站）效果 改善了地面交通问题、有效利用了地铁车站的 5个连接通道、提供了明亮干净的地下空间环境、提升了周边地区的商业品质规模 全长 760米（一说是 2000米），总面积 8.2万平方米（公共通道、广场 1.6万平方米，停车场 4.5万平方米，店铺 1万平方米）地下 4层（ B1地下街， B2-B4地下停车场）在地下街中，任意一点距安全地点的距离不超过 25米。日本地下街 大阪长堀地下街地下商业街经典案例具体布局一层是集商业、饮食和人行公共步道为一体的地下步行商店街（商业街内有店铺 100余家）；二三层为地下车库（地下停车场有停车位 1030个。）；四层为换乘系统，最深处达 50米。景观 在宽 11米的公共地下步道的上方，设置了 8个天窗，呈波浪形连接在一起，长达 260米，将太阳光引入地下空间，在地面上也形成一处独特的景观； 设置了若干个专业区，如美食城、便服城、时尚城等 8个广场，如水钟广场、观月广场、瀑布广场等，为顾客提供了多处休憩、观赏空间，使人们即使在地下也很快地识别和知道自己所处的方位。服