2014绿地香树花城营销策略及开盘前工作部署57p

广东房地产事业部 营销管理部 2014.04 【 绿地香树花城 】 营销策略 及开盘前工作部署汇报 卖给谁？ 我们的客户在哪里？佛山？广州？ 怎么卖？ 什么样的营销策略才能瓜分市场和竞争对手 PK？ 卖什么？ 我们项目如何定位 ,才能从夹缝中脱颖而出 ？1 2 3 此报告要解决的四个问题 市场情况市场情况1 u区域市场情况 u重点竞争对手情况 项目在广州市区位 项目在南海区区位 项目位于佛山市南海区里水镇南端沙涌村地段，紧邻佛山一环和 里水大道南，直线距离里水政府约 6公里，佛山市中心约 15公里， 广州火车站约 10公里 项目的地理位置 本项目 地块周边项目高层产品以首置首改的中小户型为供应主力，板块间 价格和去化量差异较大。 我们的成本价 8740，是周边的天花板价。 里 水 镇 区 板 块 大沥板块 金沙洲板块 里水第一城 :主力 85-117 , 毛坯 8500,年均 1.7万，月 均 20套 领地海纳豪庭 :主力 70-159 , 毛坯 7000,三个月消化 2.2万，共 236套 柏悦华府 :主力 86-126 ,毛 坯 7200,三个月消化 3万 ，共 308套 万科金色溪谷 :主力 90140 ,装修 8500,年消化 3万 月均 26套 珠江数码城 :主力 95 , 7800带装修 ,年消化 0.5万 月均 4套 保利紫山国际 :主力 70-180 ,毛坯 6000,未售 合生君景湾 :主力 160-180 , 毛坯 9千 ,年消化 4万 月均 34套 白天鹅花园 :主力 93-176 , 11500带装修 ,年消化 20万月均 115套 保利中央公馆 :主力 90140260 ,毛坯 1万 ,年 消化 14万月均 84套 雅居乐御景名门 :主力 90 ,毛坯 1.1万 ,年消化 17 万月均 142套 金名都 :主力 79-172 , 17000带装修 ,年消化 12 万月均 106套 恒大御景湾 :主力 90 两 房 , 15500带装修 ,年消化 6.4万月均 59套 周边板块项目情况 最近我们项目 广佛路 广佛新干线 区域市场主力畅销面积段 70-110，其次是 110-150，首置 首改需求的中小户型为市场主流 数据来源项目：星御名都、香堤水岸、里水第一城、领地海纳公馆、领地海纳豪庭、柏悦华府、海逸锦绣公馆、万科金色溪 谷、珠江数码科技城、海逸锦绣蓝湾、碧桂园山水桃园、雅瑶绿洲、海逸卡拉公寓、保利中央公馆、合生君景湾 150以上大户型基本来自保利中央公馆的供应 单位：套 区域热销户型统计 区域市场总价 60-70万的约 90小三房最为畅销，其次是总价 90-110万的 120左右的大三房 数据来源项目：星御名都、香堤水岸、里水第一城、领地海纳公馆、领地海纳豪庭、柏悦华府、海逸锦绣公馆、万科金色溪 谷、珠江数码科技城、海逸锦绣蓝湾、碧桂园山水桃园、雅瑶绿洲、海逸卡拉公寓、保利中央公馆、合生君景湾 总价 140万以上产品基本来自保利公馆供应 单位：套 区域热销总价统计 持销供应约 25万平方米，新增供应约 125万平方米 多数为 15万方以内的中小项目 从已知项目供应产品看， 70-130中小户型为主力 未来供应：约 150万，供应量大，存在较 大竞争压力， 70-130中小户型为主力供应 产品。其中保利紫山国际为核心竞争对手 本项目 区域 供应类别 项目名称 产品面积 推售货量 推售时间 里水及 周边 持续供应 柏悦华府 86-126 10万平方米 持销 领地海纳豪庭 70-159 9万平方米 持销 合生君景湾 80-250 600套 2014年下半年 新增供应 万盛翠林小语 70-90-110 7.5万平方米， 772户 2014年上半年 长信御景峰 70-130 15万平方米， 1456户 2014年下半年 保利紫山国际 70-120 约 40万平方米 2014年下半年 里水沙涌上沙村地块 82.3万平方米 2013年 6月出让，最快 2014 年下半年以后 里水盐南公路沙涌段 西侧地段 14.7万平方米 2012年 12月出让，最快 2014 年上半年以后 持销项目 新增供应 区域未来供应情况 本项目 地块最直接的竞争项目为里水大道南的三个项目：保利紫山国际、万盛翠林 小语、长信御景峰，局部区域竞争激烈 长信御景峰：在收 筹， 7800-8500元 / 装修，第一期 3月 39日已开盘，售出 约 200套 保利紫山洋房：在收 筹，均价 7000元 /毛 坯，有 6字单位，预计 4月份开盘 万盛翠林小语：在 收筹，均价 7000- 8000元 /毛坯，预 计 5月份开盘 1公里半 径范围 竞品分析 洋房产品竞争面 开发商 佛山保利正高房地产开发有限公司 物业地址 里水镇里水大道南 53号 占地 约 920亩 总建面 约 90万方 容积率 1.27 绿化率 装修情况 毛坯 建筑类型 特色别墅 ,花园洋房 户型情况 首期 12栋 6-11层小高层洋房产品，户型涵盖 90-160 的二至四房，货量约 300套，全部南北对流，一梯两户 均价 7000元 / 左右 开盘时间 预计 2014年 4月第一期洋房开售 交楼时间 2015年年底第一期交楼 户数 首期 300户 车位 自身配套 高级名校小学和国际幼儿园，大型体育会所、室内恒温泳池、室外山景泳池、高端私人会所等，大规模风情 商业街 物业公司 保利（佛山）物业管理有限公司 销售代理公司 保利代理 物业费 客户情况 目前咨询的客户以里水的客户为主，部分广州的客户 销售情况 收筹阶段 保利紫山国际 大盘模式，配套齐全，以较低价格入市，吸引 关注，采用双销售代理竞争模式 保利紫山洋房后续将大量供货，是我 项目最有力的竞品，须持续跟进该项 目推售动态 竞品分析 洋房产品竞争面 万盛翠林小语 开发商 佛山市南海万盛房地产开发有限公司 物业地址 里水镇盐南路 占地 3.1万 总建面 10万 容积率 3 绿化率 35% 装修情况 毛坯 建筑类型 板楼 小高层 高层 户型情况 推 2座 70-90 两三房， 2梯 5户，楼高 11层 均价 7000-8000元 / 开盘时间 预计 2014年 5月份二期开盘 交楼时间 2015年年底交楼 户数 772户 车位 821 自身配套 无 物业公司 销售代理公司 合富辉煌 物业费 2.08元 /平方米 月 客户情况 基本都是里水的客户 销售情况 2014年 1月份第一期 55套，开售均价 6800元 / ，目前已售罄，在二期收筹。 本地小型开发商，经验不足，从一期来看，去化 较慢，无配套，两点一线太长，展示面差 竞品分析 洋房产品竞争面 长信御景峰 开发商 佛山市宏海房地产有限公司 物业地址 里水大道南 109号 占地 45855.3 总建面 185272 容积率 3.2 绿化率 25% 装修情况 精装 修 建筑类型 板塔结合 超高层 户型情况 70-120 二至四房，共 10栋，分两期开发，首 推 73-132 二至四房刚需户型，其中 90 实用 四房、 121 四房双套房为主打户型 均价 8000-10000元 / 装修 开盘时间 预计 2014年 5月份开盘 交楼时间 户数 1500户 车位 自身配套 2000 国际商业街，架空层设置网球场、篮球 场 物业公司 销售代理公司 自己销售 物业费 客户情况 目前咨询的客户以里水的客户为主，部分广州 的客户 销售情况 收筹阶段 佛山本地开发商，有一定经验，启动了新浪电商，但目 前用项目旁边的临时营销中心接待客户，展示形象差 竞品分析 洋房产品竞争面 市场小结 1. 里水区域内需求较少， 需依赖区域外客源补充 ； 2. 广佛交汇 多个板块都在吸纳广州外溢需求 ，竞争激烈； 3. 对比各板块， 项目所在区域均价最低 ； 本板块竞争现状： 区位无优势，但价格属各板块中最低 客户定位建议客户定位建议2 u重点个案研究分析 u客户定位建议 目标客户研究：客户在哪里 Where ？ 广州客户 ？ 里水客户？ 大沥客户 ？ 黄岐、盐 步客户？ 禅桂客户？ 客户定位 以 10公里半径范围内的广州西部白云、荔湾区域，里水、黄 岐、盐步城区为成交客户主要分布区域，地缘性明显 万科金色溪谷成交客户分析 所属区域 数量 百分比 里水 44 18% 广州 85 35% 盐步 25 10% 黄岐 59 25% 大沥 16 7% 禅城 1 0% 狮山 4 2% 桂城 5 2% 顺德 1 0% 合计 240 100% 广州 45% 里水 18% 大沥 7% 黄岐 20% 盐步 5% 案列研究案列研究 位置 南海平洲三山道与港口路交汇处 规模 占地 20万，总建筑面积 60万，三期开发 产品 高层 户型套 数配比 首期 73-140 三房至五房单位为主 价格 价格 9000-11000元 / ，带装修价格，装修标准 2000元 / 销售情 况 去年 10月开盘至今共售 12万方，销售 1500套 客户 客户主要来自广州，其中广州客占 60%，佛山客占 40%，以首置首改为主，投资为辅 总户数 一期 800户 自身配 套 30000 风情商业街、双泳池设计、社区服 务中心，幼儿园，建设公交站 保利西雅图 点评：项目本身处于佛山南海平洲最偏僻的断头 路三山港，周边房价 7千左右。但项目立足吸引广 州客，营销推广着重吸引广州客，成功实现了突 围，实现了高溢价。 成交客户区域分析保利西雅图 通过世联的首批成交客户来看，本项目实际成交客户中广州客户占比最多，达到 55% 佛山客户占比 30%，其他区域占比 15% 由此看出，项目成功的吸引了广州客户 从典型个案分析，项目目标客户主要有两大类： 项目目标客户研究 第一类：广州西部外溢客户 第二类：里水、黄岐等周边镇街客户 目标客户定位 基于区域内视角、区域外视角和广佛视角 三个维度综合得出目标客户定位： 佛山 地缘客 广州西客户为主 可拓展客户 重要客户 核心客户 1.广州城区外溢客户。主要是荔湾、越秀 、 白云 等地 客户 等 2、在广州居住，但在里水开场的个体企业 1.禅桂 顺 城区的外溢投资客户。 2.广州老城区、天河区的客户 （广州西客户） （禅桂顺区域客户 广州老城区、天河 区） （佛山 地缘 客户） 1.区域内客户 ： 主要是里水镇的 本地 客户 2.区域外客户 ： 主要是周边 专业市场业主 的 外溢客户 核心客户地图 里水、黄岐、盐里水、黄岐、盐 步、大步、大 沥原居民沥原居民 、专业市场主、专业市场主 金沙洲、三元里、金沙洲、三元里、 新市、石井、白云新市、石井、白云 大道、同大道、同 德原居民德原居民 ， “ 新广州人新广州人 ” 荔湾、越秀、荔湾、越秀、 海海 珠原居民珠原居民 凭什么打动客户？凭什么卖区域标杆 ？ 问题 全年营销策略全年营销策略3 u全年营销策略 u开盘前工作计划 u客户发动策略 24 打动客户需 内外兼修 做形象 做产品 形象定位： 广佛中心首席品质生活大盘广佛中心首席品质生活大盘 绿地礼献广佛绿地礼献广佛 ,中轴扛鼎巨作中轴扛鼎巨作 坐拥坐拥 城市城市 之便：之便： 瞬达双城，价值无限瞬达双城，价值无限 悦品悦品 园林园林 之美：之美： 双中心大园林，私家山体花园，赏心悦目，休闲自得双中心大园林，私家山体花园，赏心悦目，休闲自得 畅享畅享 生活生活 之宜：之宜： 社区内部四大维度生活配套，一应俱全社区内部四大维度生活配套，一应俱全 原定位 只要提到 “ 广佛中心 ” ，客户会联想到 : 顺德 -番禺 平洲 -桂城 龙溪大道 -海八路 芳村 -盐步 里水 -金沙洲 和顺 -花都 形象定位提升 肯定是佛山盘 肯定是郊区盘交通不方便 距离广州市中心较远 乡下地方 配套不齐全 小区素质不高 价格便宜 形象定位提升 原形象定位：广佛中心 广州西精英健康社区 新形象定位： 广州西 重塑形象定位，将 “ 广佛 ” 交接的郊区盘，拉升为 “ 广州西 ” 。广州概念的一线城市核 心项目。不仅能最大范围的消除广州客户对于佛山盘、郊区盘的心里障碍，同时提升了项 目档次，跳开区域，抛离竞争对手，向大城市广州靠近。 推广形象要高举高打、形象塑造：高大上 项目竞争策略 1. 建立项目价值体系，放大项目优势； 2. 打造项目亮点，支撑售价领先； 3. 品质优于其他板块竞品，性价比高于其他板块竞品； 打造 2014年广州西刚需第一盘！ 解决客户需求及关注问题 项目实现溢价及亮点打造关键体系 客户需求 l 便捷交通，通达路网； l 10分钟步行基本生活配套 ; l 区域内优质教育配套 l 二级以上医疗配套 项目配套 l 邻近无地铁，公交线路少； l 周边仅有低端商业配套 ; l 配套有小学、幼儿园； l 小型卫生站 l 绿地品牌，绿地品牌， 信心保证；信心保证； l 刚需紧凑户型刚需紧凑户型 ，高性价比市，高性价比市 场产品；场产品； l 知名优质物管知名优质物管 服务服务 项目配套与客户需求对位 项目配套除品牌、产品、物管能满足刚需客户需求外， 在交通、商业配套、教 育、医疗方面尚未能满足广州刚需客户需求； 1、售楼部位置见右图标示 ； 2、样板房建议做两到三个 创意精装板房。样板房放在 售楼部二楼，缩短客户看楼 通道节省费用； 3、园林展示区建议为阴影 部分，做出部分中心水系园 林，提升客户看楼体验， 售楼部 实景展示、层层递进、现场展示打动客户 展示区提升建议 二次展 示 三次展 示 40万方的住宅项目最少需要 3年的销售期。 和竞争对手的展示 PK 以及项目持续销售考虑。吸引客户二次、多次回访的兴奋 点等多方面考虑，建议项目增加项目实体园林展示区和样板房。园林、和山体 公园分别按施工进度进行二次展示、三次展示 一次展 示 商业展示区提升建议 1、首批位置见右图标示； 2、建议签订意向商家入驻，售楼期 间可用于宣传，可增强住户对楼盘 配套成熟同时，打动商铺客户投资 信心，公司卖铺同时代为招租。 3、建议将售楼部旁边商业，销售期 间免租给咖啡店、或者 KFC、麦当劳 等快餐店。即能给项目展示带来信 心，同时又可为项目吸引大量客户 到访 山体公园亮点打造 健康居住价值体验之 健康生活配套 低碳私家山体公园 在最大限度保留山体原貌的前提 下进行修整，使之成为项目专属的私 家山体公园。修建山间休闲小道、休 闲小亭、休闲平台、山顶小屋等休闲 设施，实现亲山、近山的效果。 打造 “ 一轴三台地五活动 区八大美景 ” 的景观脉络 。 登山 石阶 木栈道 观景 平台 山体 水景 透水 地面 在私属山顶增设图书馆。居高临下观赏 美景、阅览群书，营造独特氛围与体验 , 同时为业主设置一个精神堡垒 健康居住价值体验之 健康生活配套 原生态的山顶图书馆 山体公园亮点打造 带装修销售的建议 1、广州市中心交楼标准比例分析： 现时在售的广州西区洋房，普遍都带装修出售，广州市中心项目及结合各重点区域代表性楼 调查分析，带装修项目比例约占 90%，毛坯约占 10%。 毛坯出售的项目主要为个别高端别墅项 目、地段稍偏需以价格取胜的项目，近期市场也有出现原带装修出售项目现毛坯出售，主要 也是以减去装修价格后再稍降，给市场以 “ 大幅度跳水 ” 的模糊概念促成成交。 高端洋房特征： 拥有城市稀缺的景观资源（如江景、湖景等）或城市最黄金的地段（如珠 江新城、天河北、原东山等）。主力产品以大户型或高档投资公寓为主，售价 28000元 / 以上 ，主流装修标准： 4000-6000元 / 。 中高端洋房特征： 拥有一定的城市景观资源或属于大中型成熟居住社区，主力产品以 90-100 中等户型及大中户型为主，售价 24000-35000元 / ，主流装修标准： 2500-3500元 / 。 2、客户对精装修交楼标准及毛坯交楼标准接受程度分析： 广州市区，从 2000年起，主要以带装修为主，客户也接受带装修出售的物业整体 主要为 广州客户主要以刚性需求为主，广州客户特别务实，对装修，需再选装修公司合作跟进过程 觉得麻烦，因此对精装修物业只要报的价格不是特别偏离市场，客户的接受度仍比较高。 经 行业内于市中心代理楼盘调查研究，客户自愿选择精装修比例约为 85%，选择毛坯比例约为 15%。 选择带装修交付的客户所考虑因素： 85% 自住，非投资，对装修标准要求不高，方便使用，怕麻烦； 省时、方便，免去装修期间对生活所带来的麻烦； 认为由开发商统一量化装修交付，比个人装修投入费用成本少，相对更划算 选择毛坯交付的客户所考虑因素： 15% 可以按照自己喜欢的风格选择装修，不用局限于发展商所提供的风格； 认为自己装修可以控制成品和质量，相对更划算； 认为 “ 羊毛出在羊身上 ” ，如带装修交付必把成本算到楼价上，令置业成本提高 带装修销售的建议 小结： 对比不同需求客户所考虑的各种因素， 选择带装修的客户其需求 目的以中低层阶级自住为主，能接受溢价不大的 “ 低 成本装修交付 ” ， 此普遍消费特征与本案目标客户群 初步吻合。 而以投资客户需求及高端物业需求为主的客户在对比下较为愿意 接受毛坯标准交付。 面积及户型 客户群 客户敏感点 装修标准 80 三房二厅一卫 以首次置业 客户为主， 首次改善型 客户为次 刚性需求客户，经济基础 薄弱，无购房经验。购买 精装修原因为平时工作太 忙，没有时间装修。满足 基本装修需求为主，对卫 生间、厨房有一定要求， 但对其他部位无明显要求 1、成本为 600-800元 /装修标准。 2、部分材料建议：卫生间马桶、花洒、龙头采 用国际知名品牌，厨房抽油烟机、燃气灶采用国 内知名品牌。餐厅、客厅地面可采用一般品牌瓷 砖。飘窗台采用大理石。入户门采用一般品牌。 3、建议聘请知名设计师进行室内设计，利于后 期制造营销噱头进行推广。 88 紧凑型三房两厅 两卫 114 舒适型 三房两厅两卫 以首次改善 型为主，首 次置业为次 131-140 阔绰型四 房两厅两卫 以再次改善 型、终极置 业为主 具有一定经济基础，有一 定购房经验。购买精装修 时考虑装修风格，对品牌 要求较高。 1、成本为 1000-1200元 /装修标准。 2、部分材料建议：卫生间马桶、花洒、龙头、 淋浴房采用国际知名品牌，厨房抽油烟机、燃气 灶、消毒柜采用国内知名品牌。餐厅、客厅地砖 采用知名品牌瓷砖。卧室采用知名品牌木地板。 飘窗台采用进口大理石。入户门采用知名品牌。 3、聘请知名设计师进行室内设计，设计风格品 质典雅。 具体装修标准的建议 6月 7月 8月 9月 30日前，取得 第一批预售证 4月 5月 9月 11月 12月 7月 30日前，售楼部 交付 10月 2014年全年营销重点工作节点安排 提前订制销售 围绕 “ 广州西精英健康社区 ” 大盘策略主线 推广、销售结合逻辑关系示意 方案设计、产品优 化、广告、销售代 理招标 方案设计与产品优化 广告、销售代理招标 各项筹备及前期准备 品牌区域、大盘、 宣传推广活动 针对定制客户及商 家举办签约仪、启 动提前订制销售 媒体对品牌、区域 、项目价值的报道 开盘热销，商业配套 签约仪式刺激市场 售楼部、样板间开放 体验，商业配套签约 ； 媒体针对活动及大盘 价值配套宣传 加推持销、答谢筹备 加推、持续销售， 二期蓄客 筹备答谢会，瞩目 2015 筹备期 五月前 启动期 6月 -7月 高潮期 8月 -10月 持续期 11月 -12月 10月 1日首批盛大 开盘 定位区域标杆项目：从项目形象定位、产品打造、营销包装展示，以高标准、高姿态 ，高品质、抛离竞争对手，树立客户看楼的品质认可信心。 （ 1）三大展示区 :步行街、售楼部及板房、小区园林及山体公园 （ 2）软实力展现：物业服务、保安、礼宾形象、服务水平。 （ 3）名校引进： 9年一站式的教育资源。 1、拔形象、做亮点、强展示 2014年营销策略 2、 提前储客，圈层拓展、抢占市场、抢夺客户 2014年营销策略 （ 1） 5月份开始启动广佛两地外展和临时接待点，提前蓄客。 （ 2） 6月份完成渠道铺垫（包括户外牌、昭示道旗、收费站广告位、线下拓展方案等）。 （ 3） 8月以开样板房，吸收大量人气。 （ 4） 9月份以营销事件引爆全城，定向圈层活动储备客户。 围 追 堵 截 客户拓展策略： e.g：封锁内环进金沙洲、环 城下金沙洲、沈海高速下里水 、里水上沈海的高速路口广告 e.g：充分利用大客户部、 紧跟大客户以及定制团购 e.g：前期利用一家佛山本土代理过里 水项目代理公司、和一家广州代理公 司，和开发商团队 “ 三管齐下 ” e.g：广州主要商场广告植入，广州西 核心路段广告铺排。 项目里水大道南售楼部门前 T牌 一环下盐南路 T牌左右拦截保利紫山 本 案 保 利 重点拦截区域 u 内环接金沙洲大桥，进入金沙洲位置 u环城高速下金沙洲，浔峰洲收费站 u广佛高速里水出口位置， 里水大道南上广佛高速收费站入口 封锁客户穿梭里水、金沙洲的必经之地、咽喉位置 -拦截保利、长信客户 长 信 p住宅类提前预售： 对客户提前进行房号预选，并给予适当的价格优惠 成功案例：万科金域蓝湾， 150-190毛坯产品 在项目推售楼栋未达预售之前，提升对客户进行预选房锁定，收取 2万诚意金（可退） ，并给予 95折让利，获得预售后对诚意金进行解冻，实现转定。 提前将商铺、洋房住宅在集中开盘前启动大单订制销售， 同时储备客户，达到展示条件后在集中开盘 p电商提前预售： 在未达到预售条件下，采用电商营销，提前圈定客户 在在为拿到预售证的情况下，通过电商吸引客户，并收取一定定制金作为该楼栋的规 划设计费用，可预售后直接抵消房款。 3、 提前预售，大单定制与集中开盘相结合 2014年营销策略 关于销售模式的思考 竞争对手保利地产研究 保利东湖林语 保利紫山 保利西子湾 保利 西 海岸 保利塞拉维拉 保利中央公馆 保利西雅图保利花园 保利云玺 时间早：在该片区自 2006年至今一直持续有在售项目 数量多：项目南海和和广州交界片区有 10个项目中有 7个都是做广佛客 客户多：项目至今储备大量来访客户和旧业主资源，一直联合代理 保利公园九里 广佛交界 困难 我司首次进入里水区域，品牌认知度低 客户 0储备，无客户资源和旧业主资源 不及保利在当地的品牌影响和客户资源储备 如何和保利竞争，发掘客户资源？ 为了最大范围的发掘客户资源，建议前期使用用代理公司进行联合代理 对佛山客：建议选取在南海、里水有资源的代理公司 对广州客：同时选用在代理过广州西、金沙洲板块的广州代理公司 关于销售模式的思考 一期洋房货量总值 一期洋房销售目标： 合计总货值： 今年销售任务亿元 洋房第一次开盘营销目标细分 开售目标： 25套 收取筹量： 76台 来访客户： 2台 完成开售目标，所需收筹量（按住宅项目 30%解筹率 计算）： 7台 完成收筹目标，所需来访量（按 30%收筹率 计算）： 2台 完成来访目标，所需来电量（按 20%电转率 计算）： 1台 8月开售前吸引客户上访 0台 营销全方位配合尤其关键 企划目标倒逼链管理 PART1 整体目标分解 PART2 营销计划铺排 Content 一期洋房货量 一期总货量： 1座 5座 4座 2座 3座 7座 6座 8座 分期 楼栋 层数 户型 A1 A2 A3 A4 A5 建面 140.71 114.5 80.52 88.23 131.78 户型 三房三厅三卫 （ 3+1 ） 三