cbd与城市经济互动发展

CBD 与城市经济互动发展 CBD 的发展是近现代经济发展的产物，CBD 又进一步带动城市经济和城市建设的发展， 是互动的关系，在经济高速发展中的中国，对 CBD 的建设受到许多城市领导和业界的关注， 但是对它的认识和实践，在把握上还存在着一定的距离。首先我讲讲 CBD 的概念与发展特 征。CBD 是近期经济发展的产物，尤其是西方国家，在工业革命之后，随着制造业的发展， 制造业成为城市的主导产业的同时，带动了服务业的发展，特别是贸易、商业、金融、保 险、法律、会计、商务办公等等一系列服务业的发展。因此，往往在原有城市中心的基础 上逐步的扩大，增加了相关的功能设施，形成有复合功能的城市中心区，国外称之为市中 心或者是中心商业地区。 CBD 的概念最早出现在 20 世纪 20 年代，是美国的一个城市地理学家，他从地理学的 角度提出，他认为城市是分圈层的发展，中间有一个核心，这个核心区域他称之为核心商 业区，简称 CBD，同时还有其他的一些功能性的建筑，比如说零售商业等。传统意义上的 CBD，是包容性很强、含义比较宽泛的概念，文化中心、商业中心等的设施功能融合在一起， 形成核心商业区。在经济发展的不同阶段，CBD 的内容和形态也不是相同的，这个概念本 身也在不断的被赋予新的内涵。随着经济全球化的发展，世界上一些城市，尤其是一些区 域性、全球性的城市 CBD，在功能和区位模式方面也发生了很大的变化。它具有了特定功 能的作用，特别是商务办公成为了 CBD 最主要的一个功能。 最近十年来，随着我国经济和城市建设的快速发展，许多城市相继提出要建设自己的 CBD，但是对 CBD 的概念在社会上存在着不同的理解，主要是有这么两种概念。一种是比较 广义的，普遍人认为 CBD 是城市空间组成的核心部分，是城市行政、文化、商业、商务功 能的聚集区，所以很多城市都可以建设 CBD。另外一种是比较狭义的概念，认为 CBD 是专 门为城市专门办公的区域，当然也会有一些商业和文化娱乐等配套设施，但是最主要的功 能是商务办公。有的人认为，对于许多城市来说，或者对大多数的城市来说，不具备建设 大量商务办公楼的功能和条件，所以也不可能形成 CBD。还有人认为多数城市没有必要建 设 CBD，只有全球性的或者区域性的中心城市才有建设 CBD 的可能和需要。事实上随着经 济全球化的推进，目前各国城市 CBD 已经在全球范围内形成了分层发展的态势，现在比较 公认的是分两重。一个是指世界级的，比如说美国的纽约、英国的伦敦、日本的东京和法 国的巴黎等，他们的 CBD 可以说是属于世界级的，他们这些城市的商务办公至少在二千万 平米以上，象纽约更是超过了四千万平米以上，相当一部分的面积是集中在 CBD 这个区域 里。而且有的城市因为历史的原因，比如象巴黎，是历史比较悠久的城市，老城市区发展 有限，所以要发展新区集中建设商务设施。有的城市的 CBD 就形成了多重性的格局，尤其 是东京这样的城市最典型了。二级城市的 CBD，象芝加哥、多伦多、法兰克福、悉尼、新 加坡、上海、北京等城市的 CBD，是属于区域级的。 从这些国家建设 CBD 的实践看，体现 CBD 的基本特征和内涵的三大职能的，主要是这 几点，首先是公司总部的活动场所，包括生产型的公司或者贸易型的公司，总部或者分支 比较集中的区域。第二是金融中心的功能，重要的金融机构、保险公司、证券公司等相对 集中在这个区域里。第三，专业化的生产服务功能，包括会计、法律、信息、咨询等等相 关的服务行业。同时 CBD 的特征还体现在这么几个方面。第一，CBD 是城市当中建筑容量 最大、人流活动最密集的区域。第二，具有最便捷、方便的通讯设施。第三，有最具体最 便利最高效的服务设施。第四，它是城市当中土地价格和租金最高的地区。 我还想说一下 CBD 对城市发展的积极作用。从各国 CBD 的发展情况看，CBD 对所在城 市的经济发展和城市的建设具有十分重要的作用，它主要体现在几个方面。第一，它是城 市经济发展的中枢，也是这个城市经济开放程度和城市经济实力的象征，在这里聚集着大 型公司的总部或者机构，是这些公司的控制中心，对城市经济有举足轻重的作用。第二， 它影响和改变现代城市的生产和组织方式。现代制造业的发展，已经店厂分离，这是必然 的，低级生产方式向高级生产方式转变，往往会 CBD 地区聚集。第三，CBD 的建设，是影 响城市空间结构重要因素，往往对这个城市的空间起着主导或者是核心的作用。第四，CBD 往往成为城市当中最富有活力和现代气息的城市景观，有利于形成各具特色的城市形象， 比如说美国的曼哈顿，还有象欧洲的法兰克福，欧洲城市的特点都是比较低的，法兰克福 在比较低矮的城市中心区里建起了一圈商务设施写字楼，使法兰克福有了自身城市形象特 色，也包括象上海的陆家嘴。 国内城市 CBD 的发展情况。 从九十年代以来，深化改革不断改革开放，为了适应这个新形势，上海首先启动了开 放浦东和陆家嘴建设，上海经过十几年的发展，已经具有相当规模的 CBD，包括浦东、浦 西等地区，现在规划的 CBD 是 3.5 平方公里，陆家嘴已经基本形成了非常有吸引力的区域 了。北京在九十年代初就提出来北京不仅是全国的政治文化和经济交往中心，而且提出北 京要发展适合北京特色的经济，就是北京要大力发展高新技术和第三产业，尤其是金融业、 保险业、对外贸易、咨询业以及房地产、旅游业，根据北京的天时地利，北京也需要建设 相应规模的 CBD。但是当时市里的领导和有关部门对北京建设 CBD 的必要性和概念，并没 有得到足够的认识，所以在九十年代错过了若干年良好的时机，当时大量的商务设施在北 京东南西北分散建设。但是从 2000 年，市领导提出了要加强 CBD 的建设，到 02 年进一步 招商引资，推进 CBD 的建设，这样一来对全国产生了很大的影响。所以有人说上海、北京 建设 CBD，就催生了全国 CBD 热，也许有这方面的影响。 最近根据国家建设部委托深圳市规划院做的调查研究，统计目前全国大约有 30 多个城 市明确提出要建设 CBD，我看还不止这个数字，至少还没有包括东莞。其中已经进行开发 建设的，除了上海、北京外，还有深圳等城市，反映出了一些问题，我总结主要有以下几 个方面。第一，这些要求建设 CBD 的城市，城市的规模、城市实际的功能以及城市经济实 力、发展水平差异很大，有些很小的县级市，也提出要建设 CBD，而且它的经济实力和东 莞根本没有办法相比。第二，规划 CBD 用地普遍偏大，一做就是好几个平方公里。第三， 往往片面强调塑造城市的形象，通过城市的建设增强城市的亮点和吸引力。第四，也不排 除有些城市的政府出于创造政绩以及为了招商引资，存在一定的炒作。对此我们要更加理 智求真务实的态度对待城市 CBD 的建设，我国幅员辽阔，人口这么多，经济建设和城市化 处于快速发展的时期，城市的功能，尤其是经济的活动，将进一步的拓展，对外开放和国 际交往要更加频繁，如果按照狭义 CBD 的概念来说，有人认为我们国家也就只有北京、上 海、香港三个城市可以建设 CBD，我想这是远远不够的，不能适应我国城市和经济发展的 需要。 我认为建设 CBD 除了可以有二个城市级外，对于我们国家还应该有第三或者第四个城 级的城市可以建设 CBD，特别是省会城市和计划单列市，都有建设 CBD 的必要性和可能性。 象河南郑州市，处于中原地区，也有它建设 CBD 的需求。但是我认为应该实事求是根据城 市的区位、规模、经济实力、经济的辐射和影响力，来确定 CBD 的功能、建设规模、建设 形态和发展的持续，避免盲目的跟风。 最后我想讲一下对东莞建设产业 CBD 的理解。 东莞是一个迅速崛起的很特殊的城市，特殊在哪里呢？因为我对东莞不是很了解，我 只说几点。一个是东莞特殊的地理区位优势，位于深圳和广州之间，离香港又很近。第二， 对外对内都有极高的开放度，这在国内城市里是极少数的。东莞籍的海外侨胞非常多，这 也是东莞的优势，同时东莞的外来人口是本地人口的几倍，这样特殊的城市结构，是由于 经济发展带来的，但是也是东莞经济奇迹的创造者。第三，东莞经济超常规的发展，确实 大大增强了东莞市的经济实力，在全国地级市里是名列前茅的。第四，东莞正在实施新的 产业升级，目标是建设成为二级产业为主导的国际制造业基地，有良好的发展前景。东莞 作为现代制造业基地，势必要求有现代服务业的支撑，包括金融业、保险业、对外贸易、 信息业、会展业等等支撑，还应该有相关的商业、流通业、文化娱乐业的支持。东莞现在 有二万多家的工业企业，几千家外商投资企业，今后他们还会有更大的发展，在那么多的 企业里，必然会有一部分企业会将他们的决策、管理、运营中心设在商务中心区来，因此 东莞应该为他们开展商务活动提供一个相对集中、便捷、高效、环境优美的活动区域和场 所。对东莞这样一个极具活力特殊的产业城市来说，需要建设相应的 CBD，或者从广义的 概念来理解，叫它新的城市中心区也未尝不可。 我昨天下午参观了第一国际的售楼处，也看过模型，也听了介绍，晚上又看了看市容， 东莞把整个大的区域称之为城市中心区也未尝不可。不管你怎么叫，应该具有我刚才所说 的商务功能。当然从东莞来说，商务区的建设应该有多大，或者有怎样的功能，我想应该 根据东莞的实际情况进行准确的定位，实事求是界定商务设施的发展规模。不要象中国其 他城市一样，一搞多少个平方公里或者十几个平方公里的规模。我们可以参照一下，象巴 黎九十年代初规划时是七点多平方公里，但是经过建设事实上真正的商务中心区只有 1.6 平方公里，其他几个平方公里只是住宅等等。还有东京的新宿，真正的商务中心区域只有 十几公顷，建了二百多平米的写字楼，当然密度是相当高的。再加上新宿火车站等等区域， 总共也就是一个平方公里，但是人家也是全球级的 CBD。我昨天听了介绍，也做了一些了 解，东莞已经启动了第一国际的项目，建设用地规模是 20 公顷，建成面积是七十万平米， 是集写字楼、公寓、酒店、商业、餐饮等大型综合项目，有点象北京的财富中心的功能定 位。我想这是符合东莞的实际。 东莞城市中心区的规划当中，对于商务设施的用地及安排，从内容到用地的规模，我 觉得还是比较合适的。第一国际还有一个金融区，是作为写字楼的用地，我看这个安排还 是比较切合实际的。尤其是第一国际这个项目所处的位置十分的重要，而且功能的组合是 符合东莞城市中心区功能的需要，它是多功能综合型的综合体。另外它的总体形象也是十 分完整和突出的。虽然它并没有象其他城市建设超高层的群体，避免了这么做，这是实事 求是的，符合东莞城市的情况。总体形象很完整也很突出，所以这样的建设，对于完善东 莞城市的功能，进一步促进东莞