北潞馨家园小区可行性研究报告

北潞馨家园小区可行性研究报告 （讨论稿） 第一部分 项目概况 一、 项目名称 北潞园居住区北潞馨家园小区 二、 项目的地理位置 该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地 面积 110000 平方米，是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期 工程。 北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园， 西北侧是京石高速公路（中间有 90 米绿化隔离带） ，小区限高 12 米。 三、 社区交通条件 该项目所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧 良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路 80 米。社区距京广、京九铁路 2 公里左右。良乡机场可运营小型客机。 社区公交 616 直达西客站、长椿街，922 通往前门。917、971 及多 条小公共路线环绕社区。 四、 供水条件 良乡水质偏硬，距小区南 2 公里处有良乡第一供水厂。目前建 于青龙湖南库的第二供水厂可供 15 万人生活用水，目前正在协商的 磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂 接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。 北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为 39的温泉，有着十 分丰富的温泉浴资源。 生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。经过处理后可 达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。 五、 电力供应 社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电。 六、 通讯条件 社区与市程控电话 939 局(10 万门)接通。 七、 工程地质及水利防洪 社区地基承载力在 912 吨之间，完全可以满足民用住宅建设 的要求。 社区西南侧的刺猬河 91 年按照 50 年一遇洪水的标准治理完毕。 下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完 成。届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。 八、 燃气供应及采暖 北潞园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温 度。 九、 社区周边自然人文景观 房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界文化遗产” 北京人遗址，佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖 洞、上方山云水洞、十渡风光，距离最近的人文景观昊天塔建 于辽代，距今有 1000 年的历史。 丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。 第二部分 市场分析 一、 北京市房地产市场现状 北京市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的 情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作 用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对未 来的房地产市场会有积极的推动作用。 同时，去年北京 2008 年奥运承办成功，中国加入 WTO 等利好 因素会在今后几年中逐步体现。今年北京南城改造力度加大，购房 消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的盘整 正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。 对未来北京市房地产市场的预测： 1虽然目前市场供给量巨大，众多项目区域出现市场“饱和” ， 但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎； 2随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和公路四、五环的 通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态环境 和人文景观的项目较受市场青睐。 二、 北京市别墅市场分析 北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产 热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次热 潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然较大。 北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点： 1目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅 TOWNHOUSE，二是 离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅 SINGLEHOUSE； 2北京市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总 供给量的三分之一，市场竞争激烈； 3北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领； 4别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到 西北方位，车程大多控制在 25 分钟到 50 分钟之间； 5别墅定价两极分化。40006000 元之间的联排别墅比较多， 单体别墅比较少。 三、 北京西南别墅市场分析 北京西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查 显示： 1西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居 住观念的影响，相对北京其他区域较为低迷。但随着政府加大支持 力度，危改计划的出台，四环、五环的通行，该区域的住宅逐渐复 苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展； 2就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产 品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一； 3就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开 盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置率高； 4就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单； 5就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多； 6就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别 墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。龙华苑 规模较小，消费者可选择余地不大而且没有大型会所。金鸽园档次、 规模欠佳，又没有合法手续。北潞馨家园的同类产品在此区域上可 以说没有，有市场空缺。 7. 大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档项目市场紧缩，中 档项目市场膨胀，青岛嘉园已从 3800 元涨至 4100 元，市场反映良 好。日月星城半年认购已超过 70%。高档项目如丽园国际和翡翠城 陷入困境，两个盘均价均超过 6600 元，市场反映冷淡。 青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别墅 有可能成为北潞馨乃至青龙湖项目的主要竞争对手。 第三部分 投资估算 一、经济指标： 1规划用地面积：110000 平方米 2建设用地面积：75380 平方米 3总建筑面积：44862 平方米 住宅面积：44062 平方米 公建面积：800 平方米 增加 B 户型 1 个，增加建筑面积 188.2+191.4=379.6 平方米 增加 C1 户型 12 个，增加建筑面积 197.2*12=2366.4 平方米 增加 C2 户型 4 个，增加建筑面积 211.4*4=845.6 平方米 （以上数字以何韬设计所的设计方案为基础，其中增加了部分建筑 面积并将公建面积调整为 800 平方米） 4容积率：0.6 5总户数：195 户 6总人口：680 人 二、计算前提： 1住宅单位造价：1700 元/平方米 2公建单位造价：3000 元/平方米 3平均单价：3803 元/平方米 A 户型 4000 元/平方米 B 户型 3600 元/平方米 C 户型 3800 元/平方米 综合考虑房山区现状，我们认为房山中高档项目的价格上限在 4000 元左右，北潞馨市场定位仍应以消化房山本地市场为主，突破 此价格上限市场会有很大阻力。高端市场不适用此价格上限，青龙 湖项目应在 4000 元以上。 三、可研计算 单位：万元 总成本 16112.03 一、 直接费用 12915.81 （一）土地费用： 2162.49 1土地出让金： 120 元/平方米 904.56 （房土局提供此数字，房山区土地出让金住宅最高为 120 元/平 方米） 2土地补偿费： 843 （其中：建设用地 113 亩，7 万元/亩共 791 万元；代征地 52 亩，1 万元/亩共 52 万元） 3地上物补偿： 10 （此数字由前期提供） 4征地管理费： 以上各项和的 1.5% 26.36 5土地出让契税 1.的 4% 36.18 6复垦费 3 万元/亩 339 7超转补偿费 300 元/亩 3.39 （二）前期工程费 1234.45 1规划设计费 150 （此项费用已发生） 2勘察费 建安费的 1% 77.3 3三通一平费 120 （此数字由前期提供） 4防洪费 20 元/平方米 150.76 5大市政费 90 元/平方米 407.35 6四源费 276.38 （采暖 23 元/平方米，做饭 22 元/平方米，上水 17 元/平方米， 住宅部分为以上三项和 62*44062=273.18 万元，公建部分为采暖加 上水 40*800=3.2 万元，总计 276.38 万元） 7建设工程许可证执照费 建安费的 0.15% 11.6 8工程招标费 建安费的 0.06% 4.64 9工程质量监督费 建安费的 0.05% 3.87 10工程印花税 建安费的 0.05% 3.87 11审图费 1200*建筑面积*4%*10% 24.15 12散装水泥费 1 元/平方米 4.53 （三）房屋开发费 9554.87 1建安费 7730.54 住宅 1700 元/平方米 7490.54 会所 3000 元/平方米 240 2工程监理费 900*建筑面积*1% 40.74 3基础设施费 1783.59 （1）绿化工程 7.538*50%*120=452.28 （56.5%是设计所做的原规划的绿化率，建筑面积增加、会所减 少后绿化面积会有所减少，暂以 50%计，北潞华的绿化单位造 价为 80 元/平方米，因为北潞馨的品质要高于北潞华，单位绿 化造价按 120 元/平方米计算。 ） （2）供电工程 218.75 （北潞芳供电工程总计 750 万，工程施工 300 万，12 台变压器 共 450 万。芳的建筑面积是 15.38 万平方米，单位造价 750/15.38=48.76 元，北潞馨参考此价 48.76*4.4862=218.75 万元） （3）智能化工程 134.59 （北潞华按照 16 元/建筑平方米计算，考虑到北潞馨的品质， 按照 30 元/平方米计算，30*4.4862=134.59 万元） （4）上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、照 明工程目前无法提供准确数字，按照估算在 10%15%之间，取中 值按 13%计算，7730.54*13%=1004.97 万元。 二、间接费用 2731.74 （一）管理费 直接费的 3% 388.55 （二）财务费用 贷款 5000 万元，期限 549 2 年，年利率 5.49% （三）不可预见费 建安费的 5% 386.53 （四）销售费用 销售收入的 3% 502.73 （高档物业的前期推广很重要，打入 0.5%的宣传费用，高档物 业的销售代理费一般比普通物业要高，按 2.5%计算。 ） （五）两税一费 销售收入的 5.4% 904.91 三、公共配套分摊 464.48 北潞园可销售面积 67.04 万平方米 春：15.4 芳：15.38 华：17.16 冠：14.9 馨：4.4 （一） 学校分摊 2841.906091/67.24*4.4=186.52 （二）垃圾站 242.951393/67.24*4.4=15.9 （三）小区四条道路 677.670168/51.94*4.4=57.52 （四）开闭站 1110/67.24*4.4=72.64 （五）派出所 150/51.94*4.4=12.71 （六）616 车站 24.168859/51.94*4.4=2.05 （七）地热井 100/51.94*4.4=8.47 （八）自来水市政 70/51.94*4.4=5.93 （九）过街天桥 151.271297/51.94*4.4=12.81 （十）北潞园公园 700/51.94*4.4=59.3 （十一）东大门 60/51.94*4.4=5.08 （十二）绿化隔离带代征地分摊 固村 205.42 亩，太平庄 76.53 亩，渔儿沟村 9.3 亩 共计 291.25 亩 291.5/51.94*4.4=25.55 销售收入： A 户型 （2892+3470.4+971.1+971.1）*4000=3321.84 万元 B 户型 （3764+3828）*3600=2733.12 万元 C 户型 （5127.2+9172.8+8878.8+4986）*3800=10702.624 万元 销售总收入：16757.584 万元 总成本：16112.03 万元 税前利润：16757.584-16112.03=645.554 税前利润率：645.554/16112.03=4.01% 税后利润：645.554*（1-33%）=432.52 税后利润率：432.52/16112.03=2.68% 盈亏平衡分析：当销售达到 4.2367 万平方米，即销售达到 96%的时 候，可实现盈亏平衡。 第五部分 建议 一、 市场定位方面 从前面的市场分析可以看出，本项目无论从市场地位还是销售 价格上都位于房山地区的高端，北京南城的中档。 此项目的有两个方面的目标消费群。一是房山本地区的“富豪” ， 二是北京南城的中级白领。从对竞争对手分析上来说，北京南城的 联排别墅的售价基本上在 45006000 元之间，与北潞馨有较强的可 替代性，再加上 25 分钟的车程及各种费用，市场竞争力很强。 所以，建议把主力目标消费群定位在房山本地，从现在开始引 进有经验的销售公司对房山高端客户群进行细致分析，采用一对一 的方式建立良好关系，进行感情沟通。同时，建议在媒体做一部分 北潞馨的专题广告，提请这部分消费者注意，使之产生消费期待心 理。 二、规划设计 何韬设计所的设计采用现代四合院的建筑方式，集中国古典文 化和现代文化于一身，加入了设计者对中国传统文化的理性思考， 可以说在北京楼市是独树一帜的。项目规划设计本身还有很多可以 挖掘的亮点，比如