链家董事长左晖-消费者迁移线上成趋势

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 链家董事长左晖:消费者迁移线上成 趋势 在购租并举新政落地之前，存量 房市场的领头羊已经悄然完成了线上布 局 中国论文网 /3/view-13008892.htm “互联网的魔力就在于高频交易 的商品，从线上往线下做比较容易。而 低频率交易时，线下往线上做比较容易。 ”12 月 5 日，在乌镇举行的第四届世界 互联网大会上，链家董事长左晖在接受 财经专访时表示，链家正在不断加 快全面触网的速度，并已成为一家“以 数据驱动的全价值链房产服务平台”公 司。 左晖表示，相比其他传统行业， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 房地产行业互联网化脚步走得艰难，主 要原因是低频交易客户难找、行业产品 难以标准化，以及线下整合较为松散。 目前市场中很多房地产平台仍属 于简单信息撮合的平台，但市场需要的 却是数据驱动线上线下融合平台，应进 一步加快技术创新速度，并加强平台实 用性及信息真实性，以解决消费者的实 际痛点。 线上大数据瞄准行业痛点 链家的触网转型并非是朝夕之功。 早在 2010 年，链家便开始布局线上平 台，增强经纪人与客户之间的互动互通， 实现房源、业主、客户和经纪人之间的 高效关联。目前链家业务覆盖租赁、新 房、二手房、海外房产、互联网、后房 产市场等领域，日均用户量达 300 万左 右，后台服务器接收内部需求 1 亿次/天、 检索服务调用次数 10 亿次/天、用户信 息服务调用次数 4 亿次/天、处理字段 300 亿字段/天。 链家通过线上线下融合，剔除并 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 重构交易场景中冗余、复杂的流程，实 现了用户体验和作业效率的双提升。同 时，其依托背后大数据和产品技术能力， 打造了房屋智能评估系统、交易流程可 视化、房屋迁徙系统以及经纪人工具 Link、梅林等产品。 左晖表示， “每一笔交易背后是 1.2 万个页面浏览量，全国的行业平均 水平是 3000 个 PV（即页面浏览量）成 交一张单子，而北京链家达到了 1.7 万 个。这不仅仅意味着链家聚集了一波线 上的重度用户，更意味着消费者正在往 线上迁移，链家线上平台做的优势在于， 可以给消费者提供消费级数据和内容。 ” 事实上，链家的数据产品化比其 布局线上市场要更早。自 2008 年开始， 链家打造“楼盘字典 ”，也就是提供大数 据的楼盘数据库，目前库内数据涉及全 国 36 个重点核心城市 7500 万房源，容 量规模达 1200T。建立楼盘字典后，链 家于 2014 年开始搭建内部平台，名为 Link，使经纪人能方便、快捷地实现手 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 机端作业。 此外，通过对用户和网站在交互 过程中产生的成交数据、带看数据、搜 索和点击数据等进行分析，链家平台已 逐步形成了用户画像能力，为用户预估 中意房屋类型并智能推荐符合其需求的 房源、推荐熟悉该小区且好评率高的经 纪人，实现精准匹配。 左晖称，链家还将数据应用到上 述房屋智能评估系统中，并结合系统融 合的神经网络、GBDT、Hedonic、随机 森林等多种算法进行建模，每个模型考 虑不同的特征组合，包括房子的基本特 征、周边属性，并加入对市场的洞察， 从多个角度来评估房屋价值。 估价工具不仅能帮助用户对未售 房产进行资产管理，对待售或在售的房 屋进行定价决策参考，同时还能为需要 购房的用户提供意向价格，帮助用户选 房决策。此外，该系统也已能实现一次 交易多方参与、互相制约，重新分配房 屋定价的话语权，增加房屋定价机制的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 透明度，让房产价格回归理性。 不过创新之路往往是荆棘丛生。 左晖坦言，对于 10 万亿元体量的房地 产开发行业以及 5 万亿元规模的房地产 存量市场来说，行业目前的互联网化脚 步迈得有些艰难，而问题则出在打法上。 在他看来，互联网对于传统行业 的改造方式，主要取决于：高频还是低 频、是标准化还是非标准化、线下的整 合是松散的还是集中这三个命题。具体 到房地产行业而言，首先，行业属于低 频交易，找客户难；其次，房地产的线 下非标准化，每一套房子都需要单独认 知，独立服务；第三，线下整合松散。 左晖认为，面对低频率交易时， 互联网改造行业的过程是线下往线上做 比较容易。他表示，互联网企业通过消 灭门店来大幅降低佣金，这是不符合商 业法则的。门店本身占整体运营成本不 足 8%，但其创造的价值远超过这一数 字。 “对外而言，门店是企业线上网络的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 线下延伸。对内而言，门店则为经纪人 提供了一个开展业务、接受培训及精神 建设的场所，是一个办公室+学校+教 堂的集合体。 ” 易居研究院智库中心研究总监严 跃进表示，链家结合线上线下，以数据 驱动来做平台建设是值得其他企业借鉴 的。从发展优势来看，服务和效率是决 定平台优劣的关键，后续应该从一些综 合性业务上积极发力。 在严跃进看来，现在很多房地产 平台仍属于简单信息撮合的平_，而 市场却需要具备良好信用评估能力的真 正交易平台。与此同时，他还建议，未 来平台还需要积极引入更多技术，技术 创新也更应该注重实用性，后续应该有 间接的信息展示界面，以确保信息真实 性。 租房将成主流未来购房者或将减 少 近两年，城市人口越来越多地向 城市群集中，致使一二线城市的人口密 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 度不断加剧，住房供不应求，而三四线 及以下城市人口流失严重，住房被闲置 的概率增大。从某种程度来说，市场已 出现结构性失衡，这对链家的全国战略 布局形成了新的考验。 左晖告诉记者，从抚养比（抚养 比越大，表明劳动力人均承担的抚养人 数越多，负担越重）来看，全国的抚养 比为 2.8%，广东省的抚养比超过 9%， 黑龙江的抚养比仅为 1.3%，从地区之 间就可看出巨大差异，这也是城市人口 越来越多向一二线城市集聚所造成的问 题。 左晖认为， “租房其实是大城市的 问题”，三线及以下城市租金稳定，租 赁住宅的供应量也都非常丰富。 从中国的文化传承和消费习惯来 看，因房价的不断上涨，购房偏好也有 所下降。左晖表示，目前买房与租房比 例达到 78：22。 “未来住在自己房子的人 将会越来越少，而住在别人房子的人会 越来越多，体现是首购年龄在往后推迟。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 ”今天中国 22%的城市人口选择租房， 估计未来五年到十年里这个比例将提高 到 35%。 北京目前租房人口占 比远高于全国平均线，约为 35%。左晖 认为，未来趋势将会有很大变化， “像北 京这种城市 50%以上的人租房是很正常 的”。 他解释，租金和人均可支配收入 有明确的统计学关系，但租金和房价却 没有必然关系。也就是说，如果预期人 们在中大型城市里，人均可支配收入是 稳步提高的话，住房租金也会随之提高。 从一线城市的收入弹性周期来看比例是 1.2-1.5，二三线城市为 1-1.2。也就是说， 在一线城市， “个人工资增长了 100%， 其用于支付房租的租金也会增长 120%。 同时，租金增长在未来相当长一 段时间里会保持稳定的变化，中国的大 型城市在过去的五年时间里租金增L 非常稳定，北京大概涨了 96%，杭州涨 了 60%，租金和人均收入的弹性关系十 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 年里内会稳定在 1-1.2。 左晖认为，在中国人口聚集城市， 可提供住房租赁的供应链缺口很大。每 年，北京、上海等城市，大概有将近 30 万-40 万的新增外来常住人口，但住房 市场上只能提供 500 万-1000 万平方米 的新增住宅，其中仅有 100 万-200 万平 方米会投入到出租型的物业里面。 按此计算，每个人分到的房屋面 积应该不足 10 平方米，所以在中国的 大中城市里，正从一套房子逐渐地按照 “间”来去解决。左晖表示，认识到这一 点后，自如开始尝试将房屋的管理单元 从套/年付变成了间/月付。目前在全国 9 个城市里共管理着 50 万间这样的公寓。 左晖表示，在未来全产业链的价 值将越来越重要， “这既是六年前开始做 自如的初衷，也是未来五年计划要做的 事”。 严跃进则表示，从当前租赁市场 来看其潜在需求依然较大，并且潜在的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 供应规模还未提升起来，待大城市购租 并举机制建立，后续租赁需求会得到积 极释放。 房地产进入存量时代 与此前调控政策频出时的波澜壮 阔不同，当前房地产市场可谓是略显平 静，但业界仍存在一种普遍共识，就是 行业已经进入了“ 新拐点”。 中原地产研究中心统计数据显示， 截至 10 月 31 日，统计到的 54 个城市， 10 月签约商品房住宅合计不足 30 万套； 亚豪机构数据显示，截至 10 月 31 日， 从北京楼市来看，供应量减少 64%，成 交量下跌 41%；易居研究院智库中心统 计数据显示，截至 10 月 31 日，上海新 建商品住宅成交面积 80 万平方米，同 比减少 39%。 左晖表示， “房地产大开发时代已 经结束。 ”另一方面， 2015 年，中国大陆 人均 GDP 达到 8000 美元，到 2020 年， 这一数字将上涨至 1.2 万美元。当人均 GDP 处于 3000 到 8000 美元的阶段时会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 体现出两大特点，即房地产新增投资额 快速增长和不动产资产价格快速增长。 “我国房价从 2008 年到今天，一线城市 基本上涨了五倍