房地产还有机会么

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产还有机会么 二线城市仍将是房企投资的重点 中国论文网 /5/view-4743031.htm 房地产市场不甘寂寞，风潮再起。 在“地王效应 ”和多地出现排队买房等消 息的刺激下，房价上涨的市场预期日益 强烈。国家统计局最新数据显示，2012 年 11 月份，70 个大中城市中上涨的城 市达 53 个；价格涨幅均未超过 1.0%， 但环比 10 月份有所扩大，这些数据有 可能刺激 2013 年房价持续攀升。 在 2012 年 12 月 18 日举行的新 闻发布会上，国土资源部土地利用管理 司司长廖永林称，2012 年供出的足量土 地，正在全面和加速地转化为房屋供应。 不存在土地供应不足的现象。要在房价 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 出现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部 分一二线城市增加土地供应。截至 2012 年 11 月底，全国闲置房地产用地 1.1 万 公顷，其中住宅用地 7461 公顷。 诺亚财富管理中心研究员潘嫒在 最新报告中预测，未来几年，二线城市 仍将是房企投资的重点。 房地产市场销售回暖 2012 年 3 月伊始商品房销售额累 计同比呈逐步上升趋势，自 8 月回归正 值，销售面积累计同比处于恢复中。11 月全国百城住宅平均价格为 8791 元/平 方米，自 2012 年 6 月止跌后连续第 6 个月环比上涨，涨幅为 0.26%。北京、 上海等十大城市住宅均价为 15686 元/平 方米，环比上月上涨 0.39%。政府政策 支持，刚性需求对市场支撑力度逐步释 放，考虑目前开发商现金流压力一定缓 解，土地价格坚挺，预测近期价格下行 风险微弱。而由于近期去库存整体增速 缓慢，库存仍维持高位，刚需对价格比 较敏感等因素，年末价格大幅反弹的可 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 能性亦不大。 2012 年下半年，一二线城市（尤 其是二线城市）表现优于三四线城市。 随着 3 月份刚需支持政策的落实，一二 线城市被压制的需求迅速释放，同比销 售额迅速反弹，分别于 7 月、8 月实现 销售同比正增长。相比之下，三四线城 市此阶段表现略显逊色。伴随着下半年 销售回暖，一二线城市住宅销售价格率 先实现反弹，整体反弹力度大于三线城 市。而二线城市的房地产销售更为活跃。 投资增速回落趋稳 房地产销售好转，房产商开发贷 款资金压力得以一定程度缓解。以销售 回款为主的其他资金来源累计同比数持 续上升，2012 年 10 月累计同比增长至 12 个百分点，自 7 月来连续 4 个月回归 正值。国内贷款有所恢复，2012 年 1- 10 月国内贷款总额为 12106 亿元，累计 同比增长 14.7%，工程款等其他应付款 累计同比出现回落。就市场投资而言， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 自 2012 年 7 月开始，房地产开发商投 资完成额累计同比增速趋稳。2012 年 1-10 月房地产开发实际完成投资额 57629 亿元，累计同比增长与上月持平 至 15.4 个百分点，房屋新开工面积累计 同比持续位于低位负增长状态，市场信 心并未恢复，考虑土地地价依旧坚挺， 房地产企业资金瓶颈依旧存在，销售虽 有回暖但活跃程度有限及政策调控等原 因，年末投资继续趋稳，活跃回升概率 不大。 土地市场量跌价升 2012 年 1-11 月份土地成交面积 有所下降，但土地价格依旧坚挺。11 月 全国 300 个城市成交面积 6591 万平方 米，环比减少 26%，同比减少 29%；其 中住宅类用地成交面积 2635 万平方米， 环比减少 20%，同比减少 23%。11 月 300 个城市成交楼面均价为 1253 元/平 方米，环比上涨 25%，同比上涨 23%； 其中住宅类用地成交楼面均价为 1825 元/平方米，环比上涨 19%，同比上涨 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 36%。近几年征地和房屋拆迁成本不断 上升，十八大征地改革中，提出要进一 步提高对征地农民的补偿，征地成本的 进一步上升。如果体制不变，土地供应 成本的上升，加上地方利益的牵扯，近 期土地价格明显下跌的可能性较低。 十八大要求调控不放松 政策层面，2012 年 11 月中共十 八大召开。本届工作报告虽未对房地产 行业有过多提及，但从住建部部长姜伟 新中外记者招待会上的讲话可以看出， 楼市调控政策仍不放松，巩固调控成果， 支持刚需、遏制投机性需求依然是政策 主旋律。地方政策上，继济南、武汉、 深圳等地对当地公积金贷款购房政策进 行调整后，本月镇江市公积金新政开始 实行，刺激释放合理的购房需求，在坚 持中央对楼市调控不放松的同时体现差 别化。 此外，房产税改革热议升温，财 政部部长谢旭人发表署名文章，房产税 扩大试点正式成为官方的表态。但房地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 产税的扩大需要时间，并将是逐步推开 的过程，由于涉及面广且牵扯利益的重 新分配，近期大规模实施难度较大，从 目前上海和重庆试点实施情况来看，房 产税短期内影响的更多是市场预期而非 房价，在试点初期房产税对房价的抑制 效应不应过度放大。并且，城镇化也成 为十八大重点关键词，中央提出未来几 十年，最大发展潜力在城镇化，城镇化 的发展将在长期对房地产行业产生影响， 但其推进需要考虑收入水平与产业空间 等众多方面原因。 短期来看，如果过度房产调控会 导致房地产投资大幅下滑，进而拖累国 内整体经济进一步下滑。中长期，如果 房产调控过度放松，房地产投资过热恢 复将带动房价快速增长，对扩大消费， 城镇化的稳定推进产生影响。综合来看， 潘媛认为， “短期政策以保持房价稳定、 维持房地产投资一定增速为主，中长期 以满足城镇化新增城市人口需求及现有 城镇居民改善需求为目标。2012 年末推 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 出新政策的可能性不大。 ”中央及各部委 主要政策 12 月 18 日，国土资源部召开 2012 年房地产管理调控情况发布会，号 召平稳地价预期，防止地王再现。 11 月 28 日温家宝主持召开国务 院常务会议，讨论通过中华人民共和 国土地管理法修正案（草案） ，会议指 出，在工业化城镇化加快的情况下，占 地过多过快问题日益突出，不仅影响农 村稳定而且威胁粮食安全，必须推进改 革、健全法制、严格约束占用耕地，会 议通过草案，对农民集体所有土地征收 补偿制度作了修改。 11 月 26 日，住建部印发关于 加强和完善住房城乡建设统计工作的指 导意见 ，要求各级住房城乡建设部门 建立健全统一管理、分工负责的统计工 作制度，严格执行统计项目报批备案制 度，规范统计信息发布。各级住房城乡 建设部门的法定统计调查项目数据证实 发布前，任何单位和个人不得擅自发布 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 和使用。 11 月 20 日，财政部部 长谢旭人在经济日报上发表文章认 真总结个人住房房产税改革试点经验， 研究逐步在全国推开，同时积极推进单 位房产的房产税改革。至此，房产税扩 大试点正式成为官方表态。 11 月 12 日，住房和城乡建设部 部长姜伟新在十八大新闻中心举办的中 外记者招待会发表讲话，强调房地产市 场总体朝调控预期方向发展，不合理需 求得到抑制，供需关系明显改善，房价 趋于稳定，下一步，各地区各部门将继 续贯彻坚定不移做好房地产调控工作， 不断改善政策体系，抑制投机投资性购 房需求，支持居民合理自住性需求，巩 固调控成果，促进房地产市场平稳健康 发展。我国保障性住房建设规模快速增 长，初步形成了覆盖不同收入住房困难 群体的以廉价住房、公共租赁住房以及 经济适用住房、限价商品住房和各类棚 户区改造住房等实物为主，以发放廉租 住房补贴为补充的多层次保障性住房供 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 应体系。 11 月 6 日，住房和城乡建设部发 布住房保障档案管理办法 ，办法规 定市、县级人民政府住房保障主管部门 应当依法建立住房保障档案信息公开合 查询制度，规范公开和查询行为，以防 保障住房对象的合法权益。 11 月 5 日，四部委联合发布关 于加强土地储备与融资管理的通知 ， 土地储备机构要根据用地需求预测及市 场条例的方向提出合理建议，严格控制 土地储备总规模和融资规模。优先收购 储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备，储备土地 应优先用于保障房安居工程及其他公益 性事业。土地储备机构确需融资的，应 纳入地方政府性债务统一管理。土地储 备融资资金应按照专款专用，封闭管理 的原则严格监管。 11 月 2 日，央行发布 2012 年第 三季度中国货币政策执行报告 ，将 继续实施稳健的货币政策，继续严格执 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 行差别化的各项住房信贷政策，支持保 障性住房、中小套型普通商品住房建设 和居民首套自住普通商品房消费，坚决 抑制投机投资性购房需求。 地方主要政策 12 月 19 日，北京国土资源局发 布通知称，因故暂停北京市朝阳区农展 馆北路 8 号地块出让。 11 月 29 日，济南市发布济南 市人民政府办公厅关于明确政府集中建 设公共租赁住房保障标准有关问题的通 知 ，准入门槛降低，无收入、户籍限 制，人均住房面积、年龄等条件均有所 放宽。分配不再统一摇号，遵循“谁投 资谁分配”原则。租金标准随行就市。 11 月 23 日，上海税务局公布， 截至 11 月底，上海市共认定约 5 万套 住房需要缴纳房产税，在完成认定的住 房中，应税住房比例约占 20%，其中 80%以上的购房家庭式本地户籍。90% 的应缴税住房适用 0.4%的税率，主要 集中在非中心城区。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 11 月 16 日，昆明市暂停受理住 房公积金组合贷款，定于 2012 年 11 月 20 日在昆明全是范围内实行住房公积金 的个人贷款创新流程。其中，决定暂行 受理住房公积金组合贷款，恢复时间预 计为 2013 年一季度末。 11 月 16 日，广州市就土地出让 征询意见，相关文件规定，商品住房地 块中，采用“ 限地价、竞配建 ”简称的拆 迁安置房和限价房等保障性住房，房价 最高限价为土地起始价 145%，同时商 品住宅用地及商业用地的出让不再设立 任何准入门槛。 11 月 5 日，中山市公租房实行积 分制，申请人积分累计 60 分后，可到 工作所在地申请公租房排名。 11 月 1 日，北京市代市长王安顺 在调研保障房建设和老旧小区综合整治 工作时强调，要加大力度推进保障房建 设，继续贯彻中央有关决策部署，坚持 房地产市场调控不动摇，坚决防止房价 反弹。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 11 月 1 日，镇江公积金贷款政策 调整，购买普通自住住房，首次申请住 房公积金个人住房贷款的，可根据首付 后剩余房款的金额确定贷款额度，但借 款金额不突破住房公积金个人住房贷款 最高限额；进一步加大对新就业人员住 房消费的扶持力度，新就业人员购买自 住住房办理住房公积金个人购房贷款的， 父母也可申请成为共同还款人，使用其 住房公积金账户余额转账还贷。 二线城市广受青睐 在房地产调控背景下，五大龙头 企业受到的冲击最小，在行情回暖过程 中最早实现销售额正增长。十大中型上 市企业在调控初期受到的较大冲击，但 随后作出了应对策略，在整体行情回暖 的过程中恢复得最快。2011 年全国前 30 大开发商的市场份额上升至 9.67%， 较 2010 年上升 0.66 个百分点。从 2012 年 1-10 月的销售数据看，2012 年大型 开发商的市场份额有可能继续扩大，行 业集中度有望进一步提高。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 房企资金压力缓解，龙头开发商 销售情况好于行业整体，土地储备去化 水平高于行业平均水平，存在补仓需要， 年末抢地储地成为战略性必要。11 月前 22 天，万科、绿城、招商、保利、富力 和金地等房企合计拿地权益支付价达到 110.45 亿元。2012 年 1-11 月，仅万科、 保利、招商、金地四家企业拿地约 1417 万平方米，其中二线城市拿地月约 850 万平方米，占比约 60%。 “二线城市是目前人口增加最快 的区域，且较北上广深一线城市，土地 供应相对充足灵活。 ”潘嫒预测， “未来几 年二线城市仍然是房地产开发企业投资 的重点。 ” 房地产 PE 基金 诺亚财富管理中心高级研究员孙 治香在报告中提出，海外房地产私募股 权投资基金的发展历程及对中国房地产 私募股权投资基金的发展具有启示意义。 房地产私募股权投资基金可以理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 解为私募股权投资基金（PE）的一个分 支，指的是以私募方式向特定对象募集， 专注投资于房地产相关领域的投资载体。 房地产私募股权投资基金投资形式和盈 利模式灵活多样，不拘一格。 以美国为代表的海外房地产私募 股权投资基金是在金融危机和信贷危机 紧缩等背景下产生和发展的。上世纪 80 年