2012年重庆商业地产盘点.doc

2012年重庆商业地产盘点在2011年楼市不景气的情况下，住宅利润的越来越低，重庆部分实力开发商已经加快了商业地产的开发步伐，商业地产开发大幅增长。以龙湖、协信、东原、中渝为代表的本土开发商2012全面触商的战略规划横空出世，新的商业项目如雨后春笋。主城各区的商业亮点正在呈现燎原之势，时值岁末，回顾一年，重庆商业地产的发展到底给我们以何种启示？展望将来，商业地产前景又会如何？看专家分析，解读商业地产那不同寻常的一年.商战崛起 群雄“逐鹿”重庆商业地产大市场协信“星光向北，再下一城”、融恒时代广场开盘热销3亿艳惊四座、更有华润商业巨擎华润中心开始酝酿未来重庆商业新格局，江北嘴、观音桥、解放碑、南坪，一个个商圈地标崛起，一场商业地产的“逐鹿”在长江上游的年轻直辖市展开。变迁中的商机 重庆机遇重庆是一座组团式发展的城市，商业的开发模式也是采取组团式开发，例如老牌的经济中心渝中区、江北区、新兴的未来商业强区江北嘴、北部新区等，每个组团都有独立的商业中心，形成独特的区域商圈经济。“这种独特城市构造及商圈经济，让重庆商业地产的发展具有较大的价值创造空间。”重庆某投资机构副总郭先生介绍说，从商圈地标的不断更新，我们就能体会商业的变迁和商战的激烈。当年，解放碑是重庆的地标，而香港和记黄埔打造的大都会是解放碑的地标；龙湖决心入江北，以北城天街的气势引领了那个时代城市发展的方向，直到今天“城市向北”还镌刻在那个圈层的城市群体心中；它们是这座山城最出名也最有代表性的商业综合体，它们都有一个共同点，中一个商业体带动整个商圈经济。但是，传统的商圈经济模式已经远远不能满足消费者的需求，而且传统商圈发展到某一个阶段也不断暴露出交通滞后、国际品牌的零散分布、购物环境拥挤、商圈配套车库紧缺等等弊端，此时，新的组团带动新的商圈及地标出现，与老牌商圈形成强烈的竞争之势，机遇出现，江北嘴、北部新区新兴区域奋力而起，中海、金融街等商业地标项目纷纷亮相，而老牌也不甘示弱，观音桥最后的商业用地太阳谷计划以一号融恒时代广场低调启幕却艳惊四座，杨家坪华润中心势必以万象城的气势震撼山城，英利IFC让解放碑更像香港。房地产开发企业在城市变迁中抓住商机，而重庆也引来了商业地产发展的新机遇。重庆商业地产前景看好“商业地产前景依然看好！”上海投资学会副会长、著名经济学家陈湛匀在接受媒体采访时说，现在中国正处于城市化水平从50%提高到70%的进程阶段，这正是商业地产发展的最佳时机。渝派地产代表证明了这一点，一个月内重庆协信集团入驻上海连拿两地，将“星光”系商业地产模式引入了中国经济、金融和技术的中心，这是协信在渝“星光”闪耀后的一次突破，更是重庆商业地产发展的一次跨越。可以证明，重庆商业地产企业的实力正不断增强，而不断涌入的世界五百强，有力的促进了商业地产的发展。“我们重庆商业地产总的来讲是比较健康的，当然我们国家也是希望房地产能够在这个期间平稳过渡，健康发展。目前，很多世界五百强企业、财团和零售巨头都纷纷涌向重庆，对重庆的商业地产来说，这是一个大的机遇。”重庆房地产业界专家表示，看好未来前景。突破瓶颈 打开商业地产广阔天地商业地产发展的一个关键，融资难以及融资渠道的问题是开发商头痛的问题。陈湛匀称宏观经济调控和紧缩的货币政策，房地产商融资的主渠道银行紧缩，加速了融资多元化，就目前而言，REITS和CMBS国内法律体系监管还不成型；房地产企业直接上市融资也是困难重重；在地方融资阶段主要是开发性融资和运营期融资，而融资形式无非是股权融资、债券融资和夹层融资。但是从国家对房地产行业进行调整的大背景看，房地产行业正是调控期，加上行业本身就是一个优胜劣汰的过程，这时候就看谁能够做好细节，比如环保、节能、品质等，同时老百姓也对商业地产的要求很高，还需要避免同质化竞争，进行差异化发展，做商业地产的精品，才能拓展市场，获得更多空间。重庆高端写字楼井喷登场 商业地产扮演主角高端写字楼单价直逼3万元“英利IFC、威斯汀、国汇中心、金融街、美全21世纪、融景中心、中渝爱都会”中原地产工商铺总监何倩一口气给记者数出了20多个他们代理的高端写字楼。“从来没有这么多高端写字楼如此密集亮相。”何倩称。加上龙湖时代天街、中渝广场国际甲级写字楼、英利国际广场、康田国际(小区网 论坛)企业港、千叶中央街区、华辰财富广场(小区网 论坛)等多个项目，商业地产已经成为房交会上重要角色。根据房交会组委会提供的消息，本次房交会共提供可交易非住宅建筑面积134万平方米，比春交会增加30%，其中办公写字楼84万平方米，商业用房50万平方米。“重庆高端写字楼，正在进入井喷时期。”房地产服务的世界巨头世邦魏理仕一直关注重庆的高端写字楼市场，其分析师林维告诉记者，世邦魏理仕眼中的高端写字楼，就是有比较完善的交通配套，单层在1200平方米以上，整栋超过3万平方米，有统一高标准的物业服务的写字楼。林维称，除了在房交会上的项目，还有不少高端项目也在源源不断进入市场，如协信SFC、重庆环球金融中心(WFC)等，目前的单价普遍在1.5万2万以上，最高的像英利IFC，价格已经达到2.8万/平方米，也得到市场的认可。自持客户增加大买主频现高档写字楼的客户是谁？11月初，一位买家买走了时代天街半层写字楼，总价超过千万。“上千万的手笔在写字楼的销售中，比较普遍。”何倩称，在高档写字楼的销售中，自持的客户有明显增加，有的金融机构甚至整层整栋地盘下。林维告诉记者，由于商业地产首付要50%以上，加上体量较大，私人投资者投资高档写字楼在市场上回报率并不高，年收益只有5%左右，“买家大多是本地的企业为主。”“外地来渝的企业，自持的比重也在增加。”香港华发装修(重庆)公司总经理周庶津告诉记者，过去外来企业到重庆，出于会计制度的考虑，不愿意增加固定资产，而喜欢租赁写字楼，现在这样的观念也在改变。华发装修今年接待了两家入驻英利IFC的外来企业，一家是来自西亚的卡塔尔航空，另一家是有澳资背景的嘉阳鑫出国咨询，都一口气盘下了半层楼。一家名叫欧毕倩的时尚品牌，则在英利盘下了整层。华发装修的另一个客户潍柴动力，则在长江国际盘下了三层写字楼。写字楼产业链延伸带来新商机“未来三到四年，重庆写字楼都将以令人恐怖的速度增加。”林维告诉记者，按世邦魏理仕的预计，在主城核心商圈及江北渝北等中心地带，到2015年，将形成200万平方米的供应增量。产业链在延伸。林维表示，高档写字楼与第三产业密切相关，随着重庆影响力的扩大和经济快速发展，增加的供应也会逐渐消化。与此同时，围绕高档写字楼的服务产业，如前期的装修和后期的物业管理，开始显示出新的市场机会。据记者了解，目前高档写字楼的物管费每月每平方米约15元，加上15元的空调费，这个快速增长的市场，几乎都被世邦魏理仕、第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等世界五大行垄断。装修方面，由于高档写字楼装修涉及空调、消防、家具、弱电网络、物业配套等系统集成，也形成了较高的门槛。周庶津告诉记者，在重庆装修市场，像华发这样专门从事高档写字楼装修的公司较少，给公司的发展带来较大的空间，今年华发的营业收入就达到8000多万元，“明年破亿应该没有问题”。逛重庆商圈不买奢侈品就out 看看这些奢侈商圈如果把目光回转到十年前，作为西部二线城市的重庆很难得到奢侈品牌的青睐。而如今，随着重庆经济的腾飞，奢侈品纷纷入渝掘金，重庆各大商圈也纷纷喊响口号吸引奢侈品落地。日前，观音桥商圈发布规划，将打造西部高端奢侈品购物基地。对此，作为老牌奢侈品高地的解放碑该如何应对？与此同时，渝北空港、北部新区、南滨路等后起之秀也纷纷争食奢侈品“蛋糕”。观音桥：3年后聚集八成国际奢侈品“到2015年，观音桥商圈将由目前的1.5平方公里扩容至6.8平方公里，建成西部地区最具吸引力的目的地型商圈，并逐步升级成为中国乃至世界驰名的都市活力中心。”昨日，观音桥商圈办相关负责人告诉商报记者，到2015年商圈将实现销售额约2740亿元，商圈内常住人口将达25万人，引进全球80%的主要奢侈品品牌，打造西部高端奢侈品购物基地。众所周知，奢侈品招商中，物业要求往往是最高的一道门槛。可纵观目前整个观音桥商圈，除了星光68外，并无奢侈品聚集的商业项目，这种情况下，观音桥如何实现破局？对此，观音桥商圈办相关负责人表示，将通过载体的改造助推整个商圈商业的提档升级。例如目前对渝北二村、绿云尚都、北城天街等项目正在进行改造，目的就是吸引高端商业的加入。据了解，地处观音桥核心商圈的“太阳谷”天和国际中心项目将对渝北二村危旧房进行改造，打造总建筑面积达17万平方米的高级商贸中心，该项目将打造为集奢侈品购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档娱乐会所于一体的城市综合体，该项目预计将于明年底开业。而闲置在核心商圈多年的绿云尚都也变身服装奢侈品的聚集地。江北区将依托绿云尚都阳光世纪购物中心，主要引进服装类奢侈品牌，形成整个商圈的“第三生活空间”。而龙湖也将借力观音桥奢侈品契机，对其王牌项目北城天街进行后街改造项目，打造高端物业吸引奢侈品加盟，该项目计划春节前全面完成。解放碑：打造高端奢侈品牌聚集地LV、GUCCI、劳力士打堆堆谈及重庆奢侈品高地，解放碑商圈是当之无愧的前辈。目前，该商圈已经聚集了180余个国际知名品牌。“解放碑所具有的奢侈品牌集聚优势、成熟的奢侈品运营团队和商业氛围都是奢侈品牌入驻解放碑的重要原因。”昨日，渝中区商委相关负责人告诉记者，目前，解放碑已经通过改造金鹰女人街等商业载体，支持美美百货等商场进行自我升级，并新建NOVO、日月光广场、英利IFC等一大批商业楼宇，成功引进GUCCI、无印良品、FOR U、WHITTARD、LV、卡地亚、乔治阿玛尼、万宝龙等诸多国际一线大牌。“未来，解放碑商圈将通过引导重点品牌入渝，打造高端奢侈品牌聚集地。”该负责人表示，未来，解放碑已经制定了关于加快在解放碑商圈形成高端商业品牌集聚区的建议和措施，罗列出渝中区重点引进品牌清单，专门出台了针对品牌引进的扶持奖励政策，积极通过一线城市的相关部门和知名咨询公司与国际顶级品牌建立联系，上门拜访企业负责人，鼓励国际高端品牌入驻解放碑开设旗舰店、专卖店。该负责人还透露，明年年底，WFC、国泰广场近16万平方米体量的商业载体将建设完工，届时，PRADA、D&G、MIUMIU等国际一线品牌将首次入渝，在解放碑开设旗舰店。后起之秀：新兴商圈抢食奢侈品蛋糕而相较于解放碑与观音桥的“高手过招”，一些后起之秀也在积极布局，通过错位发展争抢奢侈品蛋糕。如渝北空港就在金港国际依托保税港区优势，发展买手制奢侈品经济。其倾力打造的欧洲名品街中，所有奢侈品均能从欧洲直供，不仅时间上可以做到同步，连价格也能和欧洲保持一致。目前诸如GUCCI、CHANEL、FENDI、YSL等40多个国际一线品牌都能在此买到。北部新区和南滨路则将目光盯准了汽车奢侈品领域。北部新区已吸纳劳斯莱斯、宾利、玛莎拉蒂、法拉利、保时捷、阿斯顿马丁等一大批豪车展厅进驻；南滨路则已引入宾利、哈雷等知名汽摩奢侈品牌。“未来，北部新区将紧盯高端服务，规划、建设50家高水平汽车4S店，做产业链经济，发力汽车市场、金融、售后服务、消费文化等后端产业链。”北部新区管委会办公室相关工作人员告诉商报记者。专家点评有何不足？招商存在物业和运营瓶颈“重庆奢侈品市场还远未成熟。”昨日，重庆奢侈品招商运营专家、纬联地产咨询机构商业策划总监王晰宇告诉记者，重庆奢侈品的放量才刚刚起步，未来发展潜力巨大。目前，PRADA、CHANNEL等国际顶尖奢侈品牌还并未在重庆开设专卖店，都以代理店、买手店居多，而同处西南的成都早已引入了全球80%以上的奢侈品牌开设专卖店。因此重庆培育奢侈品市场仍需时日。“据有关数据统计，重庆目前有一千多名千万富翁，有七百名左右亿万富翁，这一数量已经足以支撑起重庆的奢侈品市场。”王晰宇说，如GUCCI星光68店开业前两月月销售额均上千万，销量居全国第三位，这就说明了重庆奢侈品市场的巨大潜能。王晰宇分析称，目前，重庆奢侈品招商还未取得全面突破，主要是在物业和运营团队上存在瓶颈。由于奢侈品对于选址物业的要求近乎苛刻，对于面积、结构设计、陈列、环境等方面的要求很高，而一些建成时间较早的商业体根本不能满足奢侈品的需要。载体改造是唯一的出路。在奢侈品运营团队方面，重庆缺少全球顶级的商业管理运营商，这也是阻碍奢侈品进入的一大瓶颈。如何发展？奢侈品聚集高地应错位竞争重庆奢侈品高地该如何发展？昨日，重庆市社科院产业经济与企业发展研究所所长王秀模告诉商报记者，应该注意以下两个方面：首先，要引进真正的大牌。目前，奢侈品高地的建设需要高起点，而国际奢侈品品牌也是鱼龙混杂，作为招商方，在招商时要重点攻下一线大牌，树立标杆效应。其次，奢侈品引进要注意协同发展。区域之间发展奢侈品高地应避免同业竞争，发展专业化的细分市场。如解放碑可以利用高端品牌集聚契机发展珠宝首饰、手表等消费更成熟的国际顶级大牌；而观音桥则可以借力时尚消费概念发展服装、饰品等流行奢侈品。这一年商业地产当道 龙湖罗政们手动挡上坡起步重庆第一高楼落定江北嘴 打造特色金融高地成交不断上升 投资资金偏向重庆商业地产置业指南：你该如何投资城市综合体？岁末投资好时机 主城五大商铺最高优惠达10万重庆高端写字楼井喷登场 商业地产扮演主角张晓端商圈品牌不断升级2012年随着主城各大商圈品牌的不断升级，档次将会逐步提升，业态更加丰富。2013年商业市场冷热不均：核心商圈优质商业供应缺乏，非核心商圈商业供大于求矛盾凸显。余波商业地产竞争日趋激烈重庆商用写字楼租金在去年曾一度紧跟北京上海之后位居“探花”。巨大的利润空间使得商业地产成为不少房企逆市淘金的重要方向。因此各房企也在商业地产的区域竞争背后暗自较劲。林维购物中心模式发生改变商业结构越丰富，越有利于吸引大量人流，满足不同年龄层客户的需求。因此丰富的商业结构，集中式的购物体验也成为未来商业发展的主流。这一点可从未来三年优质商业供应分看出。郑萍商业需求越来越大商业地产是房地产开发的一种，只是物业形态不同而已，任何城市的发展都离不开商业地产的发展，重庆城市化进程发展的加快，大量外来人口进入重庆，对商业需求越来越大。2012年重庆商业地产数据分析优质写字楼目前大多供应于渝中，江北渝北区。 截止2013年底，超过60%优质写字楼新增供应将集中在渝中区。而截止到2015年底，渝中区，江北嘴将在优质写字楼新增供应量上平分秋色。（来源：世邦魏理仕研究部）注：优质写字楼包括甲级写字楼及品质较高的乙级写字楼（来源：世邦魏理仕研究部）2012年，需求的扩张以及高品质物业入市，令得全市甲级写字楼租金一改以往平稳微涨的态势，进入快速增 长，上半年涨幅高达18%。（来源：DTZ戴德梁行研究部）注：本年度新增两栋甲级写字楼，目前甲级写字楼存量为424,800平方米，平均租金为每平方米94.03元，空置率为：27.41%。在新增供应的刺激下，市场净吸纳量较上年增长140.05%达到47,784平方米。（来源：DTZ戴德梁行研究部）2012年重庆热点商业事件扫描重庆高楼记录近年来不断被刷新，而最新的最高楼则最终落定江北嘴。江北嘴A13地块的成功出让，以及该地块投资商日前的到访，都为江北嘴的建设进程加快了脚步。两大跟市民生活联系紧密的世界500强商家的进入，对区域内房地产及周边商业整体环境影响非常大，该区域将又一次成为商业和投资性住宅的热土。GUCCI重庆金鹰财富中心店是品牌的西南旗舰店，上下两层面积共800平方米，产品包括皮具、男女服装、鞋帽及首饰配件，以及首次亮相重庆的童装系列产品。随着重庆新兴商圈的规划以及传统商圈的升级，重庆商圈在各个区的规划中，都作为一个区域重点来打造。那么，重庆未来的商圈发展，将呈现什么样的状态 。江北嘴建重庆第1高楼重庆第一高楼最终落定江北嘴，而且该区域今年底将有200万平方米、30栋高层建筑拔地而起。宜家麦德龙落户两江两家巨头落户北部新区对区域楼市影响明显，汽博中心区域的写字楼价格涨幅都超过10%。GUCCI落户解放碑意大利著名品牌GUCCI在有着“重庆城市橱窗”之誉的解放碑金鹰财富中心举行盛大的开幕典礼。新商圈崛起老商圈扩容一个商圈的建设的软硬实力，都将最终构成商圈的号召力。重庆国际贸易中心售楼地址：渝中区解放碑万豪国际酒店毗邻楼盘售价：最低价70元/平方米.月起楼盘简介：群体建筑，叠加领袖魅力国际综合建筑，框架商务区、中心商场、酒吧风情街和五星级酒店，承载大规模商务贸易世界品牌团队，国际服务标准。交