绿洲房地产有限公司可行性分析建议书.doc

肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司 可行性分析报告鼎湖绿洲清庭项目可行性分析肇庆市鼎湖绿洲房地产有限公司鼎湖绿洲项目可行性分析一、 前言鼎湖绿洲项目位于港口路与星湖大道（321国道）交界，占地20201.45平方米，总建面积约79021.82。本项目位于鼎湖新城区的中心位置，距离广肇轻轨的鼎湖站或肇庆站仅10分钟的车程，建成后将成为鼎湖区极具影响力的高档格调的住宅小区。本可行性报告，以量化的精确计算来分析投资、成本与收益，从而以科学的依据帮助决策，避免盲目投资，最大限度地规避投资风险。二、项目投资环境2-1 宏观环境以及相关政策2-1-1、2010年中国的主题一是圆满完成“十一五”规划的基本任务；二是制定“十二五”规划纲要。为此，中国政府的宏观经济目标仍然是“实现经济平稳较快发展”，经济增长率预期目标在7.5%；仍然以“扩大内需”为基本方针，促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策；保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策。2-1-2、 以广佛肇三市政府名义联合正式发布的广佛肇经济圈发展规划（2010年-2020年），到2020年，三地将全面实现一体化，成为亚太地区最具活力和竞争力的国际大都市区。三地将构建“双核双环十九射”的线网骨架，将以广佛都市区无缝化衔接的高快速路网为核心，通过多条高等级放射线紧密联系广佛肇三市，构筑经济圈高度一体化的交通线网骨架。在轨道交通方面，将加强城际轨道、城市轨道及其与其他交通方式综合换乘枢纽的建设，构筑以广州为核心、融合佛山并与肇庆紧密衔接的广佛肇一体化轨道交通线网。其中包括广佛肇城际轨道、肇顺南城际轨道、贵广、南广、柳肇铁路等交通项目建设。 2-2 区域环境变化2-2-1、肇庆市鼎湖区已建品牌小区：鼎湖山水居、华庭花园、阳光家园、世纪雅苑、鼎湖森邻、汇景园等。人们生活水平不断提高，小区环境舒适优美，健康时尚的高尚住宅已成为人们的选择的方向。2-2-2、原本地中上收入人群，因对居住环境要求日益提高，重新置业。加上日益复杂的治安、日渐恶化的卫生，必将引发大批本地居民购买以中、高档为主的优质住宅。2-2-3、肇庆市作为珠三角经济最发达的广佛都市圈之一的中心城市，处珠三角半小时经济圈内，距广佛都市圈仅30多公里，完善的交通网络使得鼎湖往来佛山，广州到珠三角其他城市的交通十分便利，“1小时养生生活圈“即将全面实现。2-2-4、国务院把肇庆纳入珠三角改革发展规划纲要的城市之一，致使区域内产业经济的勃兴，使本地经营者，及企业中、高层管理人员及公务员积累了巨大的财富（从本地居民人均储蓄余额和金融机构年末储蓄存款余额可以反映）将成为区域内中、高档住宅消费的中坚力量。2-2-5、肇庆市有形土地市场的建成，能根本上杜绝土地交易行为中的场外交易，新地块的开发成本将有一定程度的上升，楼价的攀升将有利于现在持有土地的发展商。三、区域房地产市场调查本公司对肇庆市区域的房地产市场进行了有针对性的市场调查，力求寻获与本项目相关联的市场数据并做出有效的分析，以确保项目开发成功。该次市场调查的数据采集和结论，如下所述：3-1、 肇庆市总体情况肇庆市人居环境优越，随着区位优势、交通优势的日益突出，房地产业发展将迎来更为广阔的发展空间。作为珠三角西部的门户城市，肇庆的区位和资源、环境优势明显、人文底蕴深厚，形成了发展房地产业的独特优势。随着珠三角区域一体化进程的提速，尤其是珠三角城际轻轨的开通和南广铁路、贵广铁路、二广（二连浩特广州）高速、汕昆（汕头昆明）高速、珠三角外环高速、揭茂（揭阳茂名）高速、开南跨江大桥、西江“黄金水道”、肇庆港等交通网设施的建设和完善，肇庆市将形成铁路、高速公路、水路于一体的立体交通体系，融入珠三角“一小时生活圈”，对珠三角其他城市及周边城市购房群体将形成巨大的吸引力，为肇庆的经济发展提供了契机。3-2、 数据分析：从所采集的基础数据可知，量化分析肇庆市的房地产市场，可以总结出以下特点：a、 2011年伊始，国家推行一些列的政策调整房地产市场，目前已有47个城市列入了限购的范围，许多二、三线城市受政策影响，销售状况不佳。但肇庆城区房价仍然是稳中有升，2011年1-7月份肇庆市城区商品房销售建筑面积均价为5376元/，同比增长18.8%，环比上升0.45%。b、 肇庆市生产总值，人均生产总值，职工的人均工资，从2002至2010年都呈稳步上升势头。区域经济的兴起，使社会积聚了巨大的能量购买以住宅为主的耐用商品。c、 肇庆市房地产市场多年来一直保持持续快速发展势头，尽管自2008年下半年以来，受国际经融危机及国内外经济形势变化影响，房地产市场面临较大压力，但全年房地产开发投资还是比去年同期增长了15.06，达54.32亿元，创历史新高，保持着向前发展的动力。3-3、 肇庆的经济发展情况肇庆位于大珠三角经济圈西部，是粤西地区的政治、经济文化中心。市辖管二市二区四县，人口约320万，城区常住人口约50万，每年外地迁入和自然新增人口约5万人次，肇庆气候温和，地域辽阔，资源丰富，民风淳朴，文化底蕴深厚；景色秀美，环境素质高，综合发展环境进入了全省的前列。肇庆正日益显示它独特的魅力，成为人们追求的“生态、环保、园林式”居住环境，投资置业的理想城市。3-4、“大端州”、“大肇庆”的城市格局对鼎湖的影响 2009年，市城乡规划局组织编制完成肇庆市中心区域协调发展规划，推进对高要、四会、肇庆高新区的规划统筹，从规划层面上构筑起了“大肇庆”、“大端州”的城市格局，拓展了城市发展空间。根据肇庆市总体规划（20072020），肇庆的中心城区将迁移到城东新城中心片区，鼎湖坑口片区与城东中心片区连成城市发展的主轴线。321国道整修后，由城东片区到鼎湖区，只需要15分钟的车程，地域上的限制大大缩小，城市发展空间扩大，联系紧密，为鼎湖区的新发展提供了新的发展机遇。2011年9月，肇庆市委常委会决定，以鼎湖区为主体规划建设“肇庆新区”，以此引领肇庆新型城镇化进程。 “肇庆新区”作为城市转型升级示范区，将集行政服务、文化创意、商务会展、总部经济、现代物流、旅游养生等六大功能于一体。无疑，“肇庆新区”的建设， 对于推动我市城市转型升级，特色崛起，实现建设成为能够代表珠三角科学发展成果城市的目标具有深远的意义。为鼎湖区的房地产企业提供了良好的契机。3-5、 鼎湖区房地产市场调查在广佛肇经济圈美好前景带动下，肇庆楼市价值日渐凸显，相比珠三角其它城市，产品性价比高是不争事实。肇庆城市环境空气质量好、生态和谐、环境优美、观光休闲旅游资源富集，环境质量与珠三角区域其它城市相比表现突出；肇庆市是久负盛名的山水景观城市，也是国家历史文化名城，自然资源与文化资源有机结合，最适宜人居；肇庆市有独特的区位和交通优势。肇庆市东临珠三角腹地，西近桂东南区域、两条国道贯穿城区、西江主航道，三茂铁路等缩短了与珠三角及周边城市的距离；肇庆市楼价明显低于珠三角其他城市，对周边县（市）区、港澳台华侨以及外地人士很有吸引力。3-5-1、住宅物业鼎湖森邻位于321国道侧，占地面积46796，规划可售面积114351。以住宅为主，包括多层、小高层和高层等产品，并配套会所、商业街、城市广场等生活设施。小区分三期开发，首期以小高层和多层电梯度假洋房为主，面积：130-160，主力户型三房二厅，均价3750元/，一梯两户，南北对流，户户带私家花园。首创的360度酒店式服务体系、6米挑高豪华入户大堂、贴心的代租代管服务，具有一定吸引力。鼎湖山水居位于港口路，占地达14万平方米，本项目以大面积花园、水景园林、超宽楼距为理念。面积：70113，主力户型为三房两厅90。均价3600元/。本项目较早期开发的项目之一，主要卖点还是价格低，其提倡把居住融入自然，加上大面积的私家花园设计，让楼盘集享受、居住、渡假、投资、休养于一身，涌现了新一代健康住宅社区的典范。华庭花园位于鼎湖新城区19区，占地13.8万平方米,本项目以高绿化率、低容积率、低建筑密度的高标准规划，小区配有两个户外游泳池、两片高级涂料灯光篮球及一个标准户外硬地网球场主要卖点，配套完善休闲娱乐和体育运动设施，是鼎湖区占地面积最大的住宅小区。面积：46-254。主力户型为三房二厅125均价为3500元/。本项目以“回家，养生，度假”为理念，打造一个休闲、天然养生的家。世纪雅苑位于肇庆市鼎湖区坑口港口路，总建筑面积10万平方米。本项目周边配套完善，学校、市场、超市等一应俱全，交通便利。超大岭南园林配套，高达36%的超高绿化率，小区由三大园林围合而成，建造有3000多平方米的大型人工湖，利用水、绿化创造出层次丰富的园林环境！建筑采用欧式的设计，大面积的玻璃外墙，使每户都能最大限度地通风采光，每户都能欣赏到鼎湖山美景及小区中庭园林，大部份户型南北朝向，方正实用。该项目住宅面积：90-138，主打户型为三层二厅120均价3800元/。由于生活配套完善，地理位置好，该项目销售较为理想。从以上各项目的简单分析情况来看，开发商实力都相当，而项目开发规模相当接近，以高层为主，均价都在3800元/左右，而且面积同质化严重。园林环境营造也没有太多的亮点，从而销售速度相近，能脱颖而出的项目不多见。在目标客户定位上大多项目都瞄准了大户型消费群体，这给小户型预留了较大量的市场空间。3-2-2、商业物业现时鼎湖区域内铺位售价状况如下：a、港口路内街铺位售价为：23000-30000元/ b、民乐大道内街铺位售价为：20000元/c、万福路内街铺位售价为：15000元/在各楼盘商铺而且价格不高，所以本项目少量商铺不会遇到较大的竞争对手。3-5-3、车位鼎湖森邻车位售价为：10-15万元/；摩托车位6000元/个；山水居：车位10-12万元/个；摩托车位6000元/个；华庭花园的车位售价为8-10万元/个；摩托车位6000元/个；世纪雅苑的车位售价为：9-11元/；摩托车位6000元/个。随着车价的不断下调，以及经济型轿车的不断推陈出新，私人轿车进入平常家庭的步伐不断加快，为车位的销售打下坚实的基础，对于本项目1：1的车位配比不会形成较大的销售压力。四、鼎湖绿洲售价测算4-1、价格测算的依据本项目是一个由高层住宅、车位、商铺等不同类型产品组成的组团。纵观肇庆市鼎湖区的地产市场，鼎湖山水居、华庭花园、阳光家园、世纪雅园、汇景园等。本项目中，在地理位置上可以比较的项目有山水居、鼎湖森邻、世纪雅园，在项目档次上的相关项目则包括了鼎湖森邻、世纪雅园等一些楼盘，所以，在测算本项目价格时本公司选取了尽量多项式楼盘作为参考对象，运用数学模型进行测算以期得到一个比较客观的测算结论。4-2、价格测算在对肇庆市鼎湖区的多个楼盘目前的价格走势及销售情况进行充分了解之后，本公司分别先取了以下楼盘与本项目进行了对比，分别对本项目的住宅、车位、商铺、写字楼四个类型物业运用评估得分法进行了价格测算，具体的测算方式如下。4-2-1、 对比因素a、住宅：建筑风格、地理位置、规模、工程进度、市政配套、内部配套设施、交通方便程度、外部环境情况、楼宇类型、户型面积、间隔设计、立面设计、实用率、交易情况共13项因素。b、商铺：交通便利程度、地理位置、外部环境情况、楼盘素质、个别因素、人流量共6项因素。c、楼盘综合程度、楼盘素质，楼盘位置共3项因素。4-2-2、对比项目a、住宅价格对比：鼎湖山水居、华庭花园、世纪雅苑、鼎湖森邻、汇景园b、车位价格对比：鼎湖山水居、华庭花园、世纪雅苑、鼎湖森邻、汇景园c、商铺价格对比：鼎湖山水居、华庭花园、世纪雅苑、鼎湖森邻、汇景园4-2-3测算过程范例项目测算主要是通过近似测算法去进行，即通过繁华程度、道路通达度、户型设计、公交便利、环境质量、景观、城市基础设施、小区规划、治安状况、小区配套等项目的等楼盘素质相近的项目去进行比较，我们选取了鼎湖山水居、世纪雅园、华庭花园、鼎湖森邻都等项目。a、项目与相关楼盘综合素质评估得分比较表（以本案首期发售为参照点）住宅评估得分表：项目名称本项目山水居尚悦峰景鼎湖森邻世纪雅苑繁华程度118999道路通达度101081010户型设计1079810公交便利10109910环境质量98889景观87889城市基础设施1288610小区规划107689治安状况109989小区配套10710910总分值10081848395b、项目住宅价格走势和趋向可以通过如下图表看得到，随着时间的推移，社会的进步和人们的收入普遍增加，人们的消费意识以及消费意向亦在不断地改变，环境舒适优美，健康时尚的高尚住宅已成为人们的选择的方向。鼎湖近年住宅价格对比表一：2004-2007住宅价格序号楼盘名称推出时间销售价格（元/）销售情况（%）1山水居1-2期20043600902世纪雅苑20073800803鼎湖森邻20083750804阳光家园20073700955汇景园20073500806华庭花园20073500807乐欣华庭20073300808氧吧名轩花园20043300100表二：2009-2011住宅楼价序号楼盘名称推出时间销售价格销售情况（%）1鼎湖森邻3期20105400902半山森景200883501003世纪雅苑三期20105280804帝景明筑2011.85500505漫谷2011.105680306阳光峰景2010.125500807嘉信名庭2010.105200758尚悦峰景2010.12550070表三：鼎湖区重点楼盘住宅销售人群结构比例：今年国家出台多条政策对房地产市场进行整治，对北京、上海、广州等一线城市的进行限购，佛山也被列入了限购的名单。但由于鼎湖区商住楼主要购房者的客户群集中在肇庆鼎湖区和端州区，属于正常的刚性需求，商品房的住宅市场价格在国家进行宏观调整的状态下，都在不断地攀升，在一片利好声中，鼎湖绿洲住宅项目的适时进入，必然会带来丰硕的成果。4-2-4测算结果（具体计算过程参考以上方式）经过计算，理论上测定售价结果如下：高层住宅售价为：5600元/；汽车位售价：120000元/个；商铺售价为：29300元/；写字楼售价：10000元/。可以预见，广佛肇一体化，城际轻轨开通，区域内的房地产必将进一步向更高层次发展。市民对住宅消费的要求也将越来越高，所以本项目适时入市推出将有效吸引区域内的巨大购房消费力，具有较大的升值潜力。4-3、 测算结论如上所述，结合本项目的区位和推出市场的时间计算，本项目从理论上预测，住宅均价为6000元/；商铺为：33000元/；汽车位为：150000元/个。本项目销售额为60806.89万元（约6亿元）。具体如下表4-3-1：表4-3-1项目可售面积（)销售单价（元/)总价（万元）备注住宅60651600036390.60 铺位42493300014021.70 写字楼5584.3130007259.59 车位（单位：个）2091500003135.00 合计70484.360806.89 五、经济效益分析5-1、项目投资构成，总投资估算5-1-1、项目开发建设进度计划鼎湖绿洲于2010年9月动工，建筑面积约79021.82平方米，资金总投入约34254.73万元（约3.4亿元），20个月内完成。5-1-2基本参数鼎湖绿洲的主要技术经济指标如下表所示（由于各项物业的数字部分为整数，故表中面积与实际预计有细数的差别）。主要技术经济指标：序号主要技术经济指标比例参数备注1项目总用地面积20201.452容积率3.4943建筑密度34.6%4住宅可售面积606515铺位42496写字楼5584.37地下车库可售数量209个5-1-3 经济技术指标序号项目名称每平方单位金额（元）占销售价格的比例（）金额 （万元）1销售总额7694.9 100%60806.9 2工程前期投入53.0 0.69 418.8 3报建费133.5 1.74 1055.2 4土地款455.6 5.92 3600.0 5土建工程及配套设施建设费1,678.0 21.81 13259.9 6销售税金（税率7.7%）592.51 7.70 4682.1 7销售及管理费用188.30 2.45 1488.0 8贷款利息126.55 1.64 900.00 9利润4467.49 58.06 35402.9 10收入所得税（25%）1,116.87 14.51 8850.72 11净利润3,350.6 43.54 26552.2 综合上述，本项目的总开发销售投资成本为：￥34254.73亿元；按总建筑面积79021.82分摊，单方成本约为：4334.8元/。5-2项目经济效益分析5-2-1开发投资资金来源及资金运作设定项目的投资总资金来源主要分四类：1、发展单位自有资金 ；2、销售进度回笼资金；3、 申请向银行贷款资金。详见下表：内容份额单位（万元）自有资金58%19867.74贷款金额26%9000.00销售回笼16%5386.99总成本100%34254.73贷款及利息的偿还方式为：每期销售收入中，满足了该期开发投资后剩余部分作为偿还贷款及利息的来源，直至贷款本息偿还完毕为止。5-2-1-2还贷本息计划假设表：年份项目合 计2010.9-12 2011.1-122012.1-72012.8-11借贷金额（万元）900060003000还贷金额（万元）30006000利 率10%还贷利息（万元）900300600合计9900330066005-2-2、项目收入的结算：根据项目开发计划，从2011年11月开始认购登记， 2012年10月份销售完毕（销售期为12个月），根据项目特点和与周边区域多个类比项目的综合分析，设定本项目各阶段的分期到帐的比例（占总开发量的比例）及收入测定，详见下表：单位:万元 项目2011.10-2011.122012.1-2012.620127-201292012.10-2012.12占总比例10%占总比例45%占总比例30 %15%住宅销售收入（万元）3639.0616375.7710917.185458.59铺位销售收入（万元）8413.024206.511402.17写字楼销售收入（万元）4355.7542177.877725.96小车位销售收入（万元）3135.00小计3639.0629144.54417301.56710721.72总销售收入60806.895-2-3项目资金流动表序号项 目金额2010.9-2011.122012.1-62012.7-92012.10-12（万元）1销售收入60806.96080.727363.118242.19121.02自有资金19867.7415894.23973.53贷款9000.050000.03000.02000.04现金流入总计89674.671974.934336.620242.19121.05前期费用418.8335.083.86报建369.1369.17土地款36003600.08高层住宅土建使用计划11379.11706.95689.62844.81137.99供水供电防雷消防电信终端智能化管理系统系统等配套设施16991189.3339.8169.910绿化工程费用181.854.5100.027.311市政建设公共设施配套费366.191.5238.036.613监理费用1608.0104.024.024.014开发、销售期税费（含所得税）13532.91353.36766.43383.22029.915销售及管理费用1488.0223.2744.0297.622