房地产开发有限公司项目工程可行性研究报告.docx

项目工程可行性研究报告编制单位：xxx项目部 编制 xxx年x月编制单位：房地产开发有限公司董事长： xxx项目负责人： xxx编制时间： 目 录第一章 项目概况第二章 项目建设的经济环境及市场前景分析第三章 建设内容及总规模第四章 规划建设方案第五章 工程进度计划第六章 投资估算及资金来源第七章 经济效益分析第八章 项目结论 第一章 项目概况一、项目名称：。二、项目地点：三、项目性质：四、建设业主简介1、企业名称： 2、法人代表： 职务：3、法定地址： 4、注册资本： 5、经营范围：级资质的房地产开发，兼营：建筑工程机械设备、料具的租赁，销售：五金、交电等。6、公司概况：房地产开发有限公司是经xx省建设厅（xx省建委员会）xxx年x月批准于xxx年x月x日经xx市工商行政管理局登记注册成立，专门从事x级资质的房地产开发的企业。公司在董事会的领导下，充分发挥有限责任公司“自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束、自求平衡、自我发展”的运作原则，以建立现代企业管理制度为已任，在激励机制的作用下，发挥优质员工队伍的核心竞争，打造省内、外优质建筑工程，长期树立优质品牌意识、牢固树立诚信的市场观念，秉承“严格、高效、超越、创新”的企业理念，科学决策，严格管理，规范有序，优质高效，各项工程都力求为企业的长足健康发展着想。五、该工程的概况说明1、该项目的开发和建设属于商品房开发建设，符合国家现行产业政策，它对于拉动该地区经济增长，扩大内需，加块城市化建设进程起到调节作用。该项目的开发建设适应xxx 规划的总体需求，且正在打造xxx风貌，不少的农村人口又将涌入城镇居住，周边更多的商家将云集。此项工程的开工和建设将成为的一个标志性工程，与区域经济的发展十分同步，项目十分必要。2、项目位于xx腹心地带，地理位置十分优越，网内公路四通八达，交通极为便捷，建设的内外条件具备。3、项目主要建设内容：住宅、固定车库、配套绿地。4、项目总建筑面积约xxxx平方米。5、经计算该项目建设所需投资xxxx万无，属企业自筹资金，占总投资的xxx %。6、该项目的经济效益和社会效益前景好，建成后，两年内有望收回全部投资，在目前房地产市场较为疲软的情况下，仍可实现利润xxx万元，税后利润xxx万元，只要加强管理，很多费用支出仍有潜力可挖掘，财务上是基本可行的。第二章 项目建设的经济环境及市场前景分析城镇发展从总体上看，经济态势发展良好，以打造xxx风貌为契机，将在最近五至十年内的城市化建设进程中，步伐尤为迅速，xxx将成为重要集镇，随着政府对各产业的投资和招商引资力度的加大，凭借xx高速的建成和风貌打造的配套投放，前景将愈况良好，给房地产市场以及各行各业在 发展将带来更大的机遇。随着xx高速的建成，以及xx风貌打造，到xx只需xx分钟车程，旅游和商业以及对延续三产业的拉动作用所产生的经济效益将更为突显。将成为xxx名符其实的，为此xxx的产业、旅游热点将有新的突破。产业、旅游链的经济带将为未来的人民带来更多的实惠。第三章 建设内容及总规模根据该项目的构想及市场需求分析，该项目的主要建设内容是：1、负一层为部份住宅和车位。2、住宅层（即一至六层），有住宅套，负一层住宅套。3、区域内绿化按规划要求进行，规划开发建设规模平方米。第四章 规划建设方案商住楼总体规划设计方案由xxx 建筑设计有限公司设计，报经xxx批准同意，其基本情况是： xxxxxxxxxxxx 。一、项目地理位置：项目位于xx，系新开发形成的又一商业圈腹心地带，前临xxx，后临xxx，建设区域所处位置交通便利发达，环境优美舒适，是居家生活和休闲的理想去处。二、规划方案基本特点1、建筑以人为本，为体现人文居住环境，给居住和从事经商的产业者提供轻松、舒适的居住环境，在充分体现特色休闲、购物方便的前提下又兼顾xxx 的实际韵味，追求高品质，对小区绿化和休闲作了安排，注重现代建筑和文化内涵，给入住者提供新生活的空间感，整幢建筑别具一格，是xxx极佳的标志性建筑。2、总平面布置是经设计部门多方精选而定，整个工程一至六层为住宅用房，负一层为部份车位和住宅，总建筑规模xxxx套xxx平方米，小区内外环境极为整洁，整个小区会给人一种时尚之感。住宅部分采取单元平层式设计，以面积110平米来满足不同消费者的需求。具体是：三室二厅、一厨、一卫。3、公共配套设施：商住小区水、电、气管线、通讯、闭路电视已按市政规划部门要求配套，业主入住使用和接入极为方便。三、建筑结构和建筑标准1、该场地先由岩土工程勘察总公司进行地质勘察，并出据岩土工程勘察报告，再经xxx建筑设计有限公司按国家现行规范进行设计。本工程负一层为部份住宅和车位，至层为式住宅。按国家颁布的相关规定、法规和标准民用建筑设计通则gb50352-2005、住宅设计规范gb5009 6-1999（2005年版）、建筑设计防火规范（gb500-16）（2006年版）、屋面工程技术规范gb50345-2004、工程建设标准强制性条文建标【2002】219号（2002）年版、城市居住区规划设计规范gb501 80-93、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准jgj 34-2001j116-2001、xxx省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准db51/t5027-2002j10147-20 020设计为建设总面积xxx平方米；建筑物设计使用年限50年；建筑分类为三级民用建筑；建筑物耐火等级二级；建筑结构的类别为3类；设计抗震设防烈度为60；屋面防水等级及防水层需用年限为级10年。2、外墙面：外墙体抹灰平整、贴砖，阳台处为铸铁栏杆。3、内墙面：抹灰平整。4、地面：砂浆找平。5、门：防盗门。6、窗：塑钢窗。7、厨房：抹灰平整，防水处理。8、卫生间：抹灰平整，防水处理。9、卫生配套设施：给排水预埋到市政管线规划的入户口，电接入到小区规划的入户口，气接入到小区规划的入户口。10、其他附属设施：整栋楼盘防雷接地，屋面设避雷带，引下线利用结构内主钢筋，接地体利用结构基础，构件内钢筋的连接点应焊接，各构件钢筋必须联成电气回路。配合供水部门安装消防栓二处，单元消防水枪按规定到位。区内生活污水和雨水采用分流排放，粪便污水经化粪池分解与生活污水汇合流入市政污水管网，雨水而有组织地再分流至市政排水管网。第五章 工程进度计划本工程总建筑面积xxxxx平方米，根据国家定额工期，结合当地施工条件和本企业从事类似工程的实际情况，综合考虑，本项目开发进度如下：xxx年x月x日xxx年x月x日平整场地，创造三通一平条件，护壁、排水完成项目的规划设计。方案设计、施工图设计，完善项目的报批报建手续。xxx年x月x日进入地面施工，完成土建和总平工程及配套设施工程。该工程xxx年xx月竣工验收。第六章 投资估算及资金来源一、投资估算说明本项目投资是根据xxx建筑设计有限公司制定的xxxx设计方案，并参照本地区同类建设项目技术经济标准测算的，估算坐标范围包括整个项目所需的建筑成本、建设费用，并包括部分装饰、装修费用，估算总投资包括工程费用，开发建设的报批报建费用，公司管理费用、财务费用、预备费用和其他费用以及建设期利息等。二、投资估算（一）工程费用的计算方法土建工程（1）主体部分土建工程费用估算采用投资指标结合实际情况估算法，投资指标参照本地同类建筑并结合当地物价水平和人工劳动力标准、综合测算制定。（2）室外工程费用室外工程包括室外输配电、气接入，给排水管网排水设施，施工道路、绿化等工程部分。工程造价总投资xxxxxx万元，建筑面积xxxxxx平方米，单位造价xxxxxx元 /平方米。1、土建工程万元，单位造价元/平方米主体（含基础）万元，单位造价（含建发税）元/平方米。室外工程xxxxx万元，单位造价xxx元/平方米。2、项外工程xxx万元，单位造价xxxx 元/平方米。水、电、气接入xxx 万元，单位造价xxx 元/平方米。其他配套工程xx 万元，单位造价xxxx 元/平方米。3、其他费用xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。土地费xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。报建费xxx万元，单位造价xxxx元/平方米。地质勘测费xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。监理费xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。设计费xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。房地产登记费xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。4、管理及财务费用xxxx万元，单位造价xxxx元/平方米。项目预备费xxx万元，单位造价xx元/平方米。销售管理费xx万元，单位造价xxx元/平方米。企业管理费xx万元，单位造价xx元/平方米。建设期利息xx万元，单位造价xx元/平方米。（投资期限年，即xx个月，含动态投资和静态投资，上部份费用已提前为第二期工程支付。）建设资金来源：企业自筹资金xxx万元，根据进度时适筹措备用资金，确保工程需要。第七章 经济效益分析本可行性报告效益分析拟全部按一次性销售考虑，销售期为x年（含建设期x年），测算范围为整个工程。一、基础数据（一）销售收入xxxx万元。住房估计综合售价xxxxx元/平方米，预计收入xxxxx万元。（二）税金及附加为：xxxxx万元。1、营业税率为x%；营业税额x%销售额实际应税额=营业额税率x% =x万元x% =x万元。2、城市建设维护税，税率为7%城市建设维护税=营业额税率5% =xxx万元税率5% =xx万元。3、教育费附加，税3%教育费附加=营业税额3% =xx万元3%=xx万元。4、建设附加，税率为1%城市建设附加=营业税额1% =xx万元1% =xx万元。（三）本项目工程造价xxxxxxx万元，单位造价xxxxx元/平方米。房地产开发估算成费用包括房产开发项目有关的直接、间接全部成本投入，包括前后期其他费用、管理费用和财务费用等。二、利润测算（一）税前利润税前利润=销售收入-销售成本 =xxxxxx万元-xxxxxx万元 =xxxxxx万元（二）所得税所得税额=所得税后利润所得税率20% =xxxxx万元20% =xxxxxx万元（三）税后利润：xxxxx实现线利润xxxx万元，百元纯利率为x%。第八章 项目结论综上，通过可行性研究和综合分析xxxxx项目定价较为合理，符合目前国家的产业政策，自有资金和自筹资金足以启动该项目的开发，更符合市场前景的需求和产业发展趋势，区位优势成立，其预售价格已被市场所接受 ，只要在建设过程中严格控制成本，做好各项安全工作，确保质量定能获得较好的社会效益和企业经济效益。存在的问题：前期土地价格拍卖过高，加上相关税费较高，房地产市有待进一步复苏。项目工程几经周折虽已上马，但前期运作成本较高。目前，该项目在政策及相关部门的支持下，我公司具有足够的技术实力和资金保障作好该项