成都市房地产代理行业服务规范.doc

/sundae_meng 成都市房地产代理行业服务规范（试行） 目 录 1 1 总则总则1 2 2 名词释义名词释义2 3 3 房地产代理行业服务规范房地产代理行业服务规范5 3.1 机构服务规范5 3.2 从业人员服务规范11 3.3 禁止行为与行业自律13 4 4 房地产代理服务流程指引房地产代理服务流程指引16 4.1 项目投资策划营销17 4.2 项目规划设计策划营销20 4.3 项目形象策划营销21 4.4 项目营销推广策划22 4.5 项目二次策划营销25 5 5 销售代理服务流程指引销售代理服务流程指引26 5.1 销售现场准备26 5.2 销售资料准备26 5.3 销售人员准备30 5.4 客户来访接待28 5.5 项目介绍28 5.6 设计购买方案29 5.7 房屋认购30 /sundae_meng 5.8 签约成交31 5.9 办理按揭贷款32 5.10 办理交房手续32 附件一商品房认购书附件一商品房认购书34 附件二商品房买卖合同附件二商品房买卖合同40 /sundae_meng 1 1 1 总则总则 1.0.1 为规范成都市从事房地产代理业务的经纪机构及经纪人员的服务行为， 维护房地产代理行业市场秩序，保障房地产代理活动中各方当事人的合法权益， 完善房地产代理行业监管机制和自律机制，提高房地产代理行业公信力，促进 房地产代理行业健康发展，依据中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华 人民共和国合同法 、 房地产经纪管理办法 、 成都市中介机构管理办法等 有关法律法规、部门规章和相关规定，制定本规范。 1.0.2 本规范是指导房地产代理行为的自律准则，是评判房地产代理行为是否 符合房地产代理职业要求的行业标准，是行业组织对从事房地产代理业务的经 纪机构和经纪人员进行自律管理的依据，也是房地产行政主管部门加强市场监 管及指导行业服务规范的重要参考准则。 1.0.3 本规范是在房地产行政主管部门指导下，由成都市房地产经纪协会、从 事房地产代理业务的经纪机构和经纪人员联合发起制定。 1.0.4 本规范适用于在成都市从事房地产代理业务的经纪机构及从事房地产代 理业务的经纪人员。 /sundae_meng 2 2 名词释义 2.0.1 房地产代理房地产代理 是指房地产经纪机构和房地产经纪人员以委托人的名义，在委托人授权的 范围内，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供相关信息和专业 服务并收取佣金的行为。 2.0.2 从事房地产代理业务的经纪机构从事房地产代理业务的经纪机构 是指依法设立并经过工商登记的，且在房地产主管部门备案取得备案证书 的，从事房地产代理活动的房地产中介服务机构。 2.0.3 房地产经纪机构的分支机构房地产经纪机构的分支机构 是指房地产经纪机构依法设立取得营业执照并经房地产主管部门备案的不 具有独立法人资格的组织。 2.0.4 从事房地产代理业务的经纪人员从事房地产代理业务的经纪人员 是指按相关规定取得相应资格并经注册，从事房地产代理业务的专业人员， 包括房地产经纪人、房地产经纪人协理和房地产销售服务人员。 2.0.5 机构备案机构备案 是指根据房地产经纪管理办法的规定，房地产经纪机构及其分支机构 应当自领取营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房 地产）主管部门备案的行为。 2.0.6 经纪人员佩牌上岗经纪人员佩牌上岗 是指房地产经纪人员经成都市房地产经纪协会登记造册后，佩戴协会统一 编号的胸牌从事房地产经纪活动的行为。 2.0.7 委托代理委托代理 是指委托代理人基于被代理人的授权，在代理权限范围内以被代理人名义 实施法律行为，其行为的法律后果直接归属于被代理人的法律制度。 2.0.8 独家代理独家代理 是代理的一种形式，指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易 /sundae_meng 3 事宜。独家代理需要委托人与房地产经纪机构签订独家代理委托协议，经纪人 有独家销售该房地产的权利，在代理合同的有效期内，其他任何人包括业主售 出该房地产，独家代理人仍然有权获得佣金。 2.0.9 委托协议委托协议 是指委托人和房地产经纪机构约定，由房地产经纪机构提供专业服务，完 成委托人委托事项的合同，也称为委托合同或契约。 2.0.10 佣金佣金 是指房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同的约定，向委托人收取 的房地产经纪服务报酬。 2.0.11 定金定金 是指当事人约定，为保证合同的履行，一方向另一方支付的用于债权担保 的钱款。 给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一 方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事 人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生 效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 2.0.12 房地产按揭房地产按揭 是指以交易的房地产作为抵押物，获得银行贷款用以购买交易的房地产， 并依合同分期偿还本息，贷款还清后解除房地产抵押状态的行为。 2.0.13 担保担保 是指为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财 产来督促债务人履行债务的制度。 2.0.14 抵押抵押 是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权的担 保。债务人不履行债务时，抵押权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍 卖、变卖该财产的价款优先受偿。 2.0.15 违约责任违约责任 /sundae_meng 4 是指当事人一方不履行合同债务或其履行不符合合同约定时，所应承担的 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任。 2.0.16 违约金违约金 是指由合同当事人在合同中预先约定，当一方不履行合同或不完全履行合 同时，由违约方支付给履约方的一定金额的钱款。 2.0.18 成都市房地产经纪协会成都市房地产经纪协会 是由成都市从事房地产居间、代理、咨询的企事业单位及从事房地产研究 的专业机构自愿发起成立的行业性、地方性社会组织。 2.0.19 信用档案信用档案 是指由房地产行政主管部门或协会建立的，房地产经纪机构和人员填报的， 用于证明、判断房地产经纪机构及经纪人员资信状况的真实记录。 3 3 房地产代理行业服务规范房地产代理行业服务规范 3.13.1 机构服务机构服务规范规范 .1 经纪机构的经纪机构的备案备案 从事房地产代理业务的经纪机构备案程序如下： 1、从事房地产代理业务的经纪机构及其分支机构，在取得营业执照之日起 30 日内，应当到房地产行政主管部门申请办理房地产经纪机构备案手续，领取 成都市房地产经纪咨询机构备案证书 （以下简称备案证书 ）或成都市 房地产经纪咨询分支机构备案证书 （以下简称分支机构备案证书 ） 。机构注 册地在五城区（含高新区）内的，应到市房地产交易中心办理备案手续；注册 地在其他区（市）县的，由当地房地产行政主管部门办理备案手续。 2、申请办理备案应交验以下材料：备案申请表、营业执照副本（验原件收 复印件） 、法定代表人（负责人）有效身份证明（验原件收复印件） 、公司章程、 /sundae_meng 5 业务操作规程及相关规章制度、房地产经纪人员注册证明及劳动聘用合同（验 原件收复印件） 、其他。 3、从事房地产代理业务的经纪机构在领取营业执照和备案证书后，方能在 核准范围内开展经纪活动，同时接受有关行政管理部门的管理和社会监督。 4、从事房地产代理业务的经纪机构或其下设的分支机构备案内容发生变更 或者终止的，应在变更之日或者终止起 30 日内办理备案变更或者注销手续。从 事房地产代理业务的经纪机构及分支机构备案证书所载内容、股东、从事房地 产代理业务的经纪人员备案情况发生变更的，应到房地产行政主管部门进行变 更备案。从事房地产代理业务的经纪机构因备案业务类型变更，办理变更备案 后其下设的全部分支机构也应办理变更备案。从事房地产代理业务的经纪机构 及分支机构联系电话发生变更的，应及时书面通知房地产行政主管部门进行修 改。 .2 信息告知与信息告知与信息公示信息公示 从事房地产代理业务的经纪机构应当向委托人说明房地产经纪服务合 同的相关内容，并书面告知下列事项： 1、应当由委托人协助的事宜、提供的资料； 2、经纪服务的内容及完成标准； 3、经纪服务收费标准和支付时间； 4、其他需要告知的事项。 房地产经纪机构提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应该事先向交易 当事人书面告知服务内容及收费标准，书面告知材料应当经委托人签名（盖章） 确认。 从事房地产代理业务的经纪机构应在公司办公场所醒目位置明示营业 执照正本、房地产经纪机构备案证书、机构品牌标识等。 从事房地产 代理业务的经纪机构应在销售现场醒目位置公示：营业执照（复印件加盖公章， 下同） 、房地产经纪机构备案证书、项目委托书、成都市房地产销售服务人员注 /sundae_meng 6 册证书、机构和人员信用信息查询方式及 12358 价格举报电话等。 分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系 电话。 从事房地产代理业务的经纪机构应要求开发企业在网签系统公示下列 信息： 1、商品房项目（以建设工程规划许可证许可的范围为依据，下同）的基本 情况以及商品房项目符合销售条件的相关资料。包括开发企业名称及联系电话、 项目名称、坐落、土地用途、项目总规模、容积率、绿地率等； 2、商品房项目的建设情况。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度 安排； 3、房地产抵押、查封等权利限制情况； 4、开发企业保留自有房产的位置、面积、套数（间数）等情况； 5、本次预售商品房预售许可证号、可售房源幢数、套数（间数） 、建筑面 积、销售均价； 6、本次预售商品房的可售房源表（含每套房屋的房号、面积、销售总价、 房屋性质等） ； 7、开始销售日期、签约流程； 8、销售方式和项目商品房销售人员情况； 9、商品房买卖合同示范文本（包括补充条款） 、商品房认购合同示范文本。 从事房地产代理业务的经纪机构应要求开发企业在销售现场醒目位置 公示下列信息： 1、证件信息：在商品房销售或预售时，从事房地产代理业务的经纪机构 应要求开发企业在销售现场公示商品房预售许可证或房屋所有权证、国有土地 使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及 骑缝章总平面图、开发企业营业执照及资质证书、物业服务企业资质证书等相 关证件，可外销的项目，应要求开发企业公示外销证。同时，对预售的楼栋范 /sundae_meng 7 围应当给购房者客观准确的说明。 2、按规定明示商品房销售管理办法 、 城市商品房预售管理办法 、 商品房预售方案 、 商品房认购书示范文本 、 商品房买卖合同示范文本 ， 现场可将其打印成册并在相应位置予以公示。 3、房源动态信息：从事房地产代理业务的经纪机构应要求开发企业在销 售现场公示商品房销售价格、可售房源面积和收费标价牌等销售动态信息，并 做好相应标识。从事房地产代理业务的经纪机构应要求开发企业所提供的房源 及有关信息真实准确。 4、项目重大信息提示牌：从事房地产代理业务的经纪机构应当根据项目 外部和内部的交通、环境、配套及政策规定等各项与项目存在一定关系的重大 信息制作提示牌，房地产销售服务人员在销售过程中有义务提醒客户全面客观 的了解项目。 5、优惠政策：销售现场应当在醒目位置明示所售商品房可以享受的相关 优惠政策。 6、按揭须知：按揭办理须知及相关信息。 7、交易风险告示文件：文件内容包括购房者在进行房屋交易时可能面临 的风险，并注明房地产销售人员所有承诺应以书面文件及合同为准。 8、从事房地产代理业务的经纪机构应要求房地产开发企业在销售现场提 供产权面积测绘报告、 白蚁预防合同或实施房屋白蚁预防的证明文件、前期 物业服务合同、物业共有部分清册、商品房买卖合同补充协议主要内容等供购 房者查询。 9、从事房地产代理业务的经纪机构、开发企业、行业协会及行政管理部 门投诉监督电话。 10、其他管理部门规定应当公示的信息。 .3 佣金佣金规范规范 房地产代理服务收费按公平合理、诚实信用原则由双方约定，但不得 /sundae_meng 8 违背相关服务收费规定。服务报酬由房地产经纪机构统一收取，经纪人员不得 以个人名义收取费用，从事房地产代理业务的经纪机构收取费用应出具发票并 依法纳税。 房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在销售现场公 布房地产价格和相关信息。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不 得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以 分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、 捆绑标价。 从事房地产代理业务的经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事 项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。 两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的， 只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。 从事房地产代理业务的经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其 他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况。 房地产代理服务收费标准根据国家有关规定，通过协商确定，确定收 费标准可参考下列因素： 1、从事代理服务所需工作时间、难度和需要的资源等； 2、接受该项业务会明显妨碍从事房地产代理业务的经纪人员开展其他工作 的风险； 3、同一区域相似房地产代理服务通常的收费情况； 4、业务事项涉及的金额和预期的合理结果； 5、客户提出的或受客观环境影响的服务时间要求或限制； 6、从事房地产代理业务的经纪人员的经验、声誉、专业水平和能力； 7、合理的成本。 .4 4 合同合同规范规范 从事房地产代理业务的经纪人员不得以个人名义承接业务，应由其所 /sundae_meng 9 在经纪机构统一承接并与委托人签订书面合同，分支机构应当以设立该分支机 构的房地产经纪机构名义承揽业务。 从事房地产代理业务的经纪机构应与委托方签订房地产经纪服务合同 确定代理关系，合同内容包括： 1、当事双方公司名称、地址、联系方式等情况和从事业务的房地产经纪人 员情况； 2、代理服务项目的名称、内容、要求以及完成的标准； 3、服务费用及其支付方式； 4、合同当事人的权利和义务； 5、违约责任和纠纷解决方式； 6、当事人约定的其它内容。 房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的 一名房地产经纪人或者两名房地产经纪协理签名。 房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当 向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。 从事房地产代理业务的经纪机构应要求开发企业为购房者完成合同签 订及备案等相关事项。商品房买卖双方应当根据网签系统公布商品房买卖合同 示范文本、商品房认购合同示范文本，协商拟定合同条款。 房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不得少于 5 年。 .5 机构间合作机构间合作 经委托人书面同意，房地产经纪机构之间可以合作完成一项房地产经纪业 务。合作的机构之间应当合理分工、明确职责、密切协作，意见不一致时应当 及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合同完成的经纪业务共同承担责 任，不得以转让业务为名规避对委托人应承担的责任。合作完成经纪业务根据 合作协议分配佣金。 /sundae_meng 10 .6 机构的权利与义务机构的权利与义务 经纪机构享有的权利： 1、享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经 营活动，并按规定标准收取佣金。 2、委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪可拒绝 接受委托。 3、由于委托人的原因，造成房地产经纪机构经济损失的，有权向委托人提 出赔偿要求。 4、按照国家有关规定制定各项规章制度，对机构内从业人员进行规范化管 理。 5、可向房地产管理部门或行业协会提出实施专业培训的要求和建议 6、法律、法规和规章规定的其他权利。 经纪机构承担的义务： 1、依照法律、法规和各项规章制度开展经营活动，在从事经营活动中， 应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，遵守社会公德和商业道德。 2、依法执行经纪机构备案制度，严格执行和规范本机构从业人员持证、 挂牌上岗制度，依法规范执业。 3、自觉维护行业利益和行业形象，抵制有损本行业专业形象的行为，机 构间不得采用非正当手段进行行业内竞争。 4、总公司对登记设立的分支机构及其内部从业人员加强管理，建章立制 规范自身执业行为，指导、监督房地产经纪人员认真遵守本规范，对房地产经 纪人员的违法违规行为进行制止并采取必要的补救措施，依法对房地产经纪人 员的业务行为承担责任。 5、录用从业人员时应严格审查其从业资格、有无不良从业记录等方面内 容，各从事房地产居间业务的经纪机构不应聘用有严重违规违纪记录的人员。 6、应当加强对机构内经纪人员的职业道德教育和业务培训，及时做好人员 初始注册及注册变更登记等工作，安排必要的时间督促经纪人员参加行业组织 /sundae_meng 11 举办的继续教育等活动。 7、应当自觉遵守劳动法 、 劳动合同法等国家劳动社会保障的相关 规定，与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同，保障和维护员工的合法权益， 构建和谐劳动关系。 8、房地产经纪机构应当加强本公司人员执业管理，本公司从业人员的聘 用与离职信息均应及时准确地在房地产经纪行业管理系统中公示，以便接受行 业监督。 9、维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密和保管个人 资料，在未经委托人同意的情况下，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄 露给他人，不对委托人构成电话或其他行为的骚扰。 10、应当建立健全业务记录制度，如实记录居间业务情况。 11、应当自觉接受政府主管部门的管理和监督检查。 12、法律、法规和规章规定的其他义务。 3.23.2 从业人员服务从业人员服务规范规范 .1 从业资格从业资格 从事房地产代理业务的经纪人员应当报名参加职业资格考试，取得相 应职业资格并按照相关规定到市房地产经纪协会登记造册，取得统一编号胸牌， 方可从事相应的房地产代理业务。 从事房地产代理业务的经纪人员注册按如下方式进行： 1、取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或四川省房地产 经纪人协理从业资格证书的人员，申请办理注册的，需报成都市房地产经纪 协会初审，初审合格后核发成都市房地产销售服务人员注册证书 。成都市房 地产经纪协会对初审合格人员，报相关部门审核合格后，由相关部门核发中 华人民共和国房地产经纪人注册证书或四川省房地产经纪人协理注册证书 。 成都市房地产经纪协会对经专业培训合格，并取得成都市房地产经纪从业人 /sundae_meng 12 员资格证书的人员，经审核合格后核发成都市房地产销售服务人员注册证 书 。 2、 成都市房地产销售服务人员注册证书有效期为 3 年。期间每年须到 成都市房地产经纪协会进行年度审查。期满后需继续从业的，应办理续期注册 手续。申请续期注册或取得资格 3 年后申请初始注册的，应至少接受一次继续 教育。 3、从事房地产代理业务的经纪人员在注册有效期内变更从业机构的，由新 从业的机构自变更之日起 15 日内到成都市房地产经纪协会办理注册变更。 .2 从业人员的权利与义务从业人员的权利与义务 经纪人员享有的权利： 1、依法发起、设立房地产经纪机构。 2、加入房地产经纪机构，在房地产经纪机构任职。 3、经所在机构授权以机构名义订立合同等重要业务文书，执行房地产代理 业务。 4、要求委托人提供与交易相关的资料。 5、有权拒绝执行委托人发出的违法、违规或违背社会公德、损害社会公共 利益的指令。 6、执行房地产代理业务并获得合理报酬。 7、法律、法规和规章规定的其他权利。 经纪人员承担的义务： 1、遵守法律、法规、行政管理规定和职业道德规范。 2、严格遵守从业人员持证、挂牌上岗制度，依法规范执业。 3、经纪人员与交易一方当事人存在利害关系的，经纪人员应当主动回避， 但征得另一方当事人同意的除外。 4、向委托人如实披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务。 /sundae_meng 13 5、为委托人保守商业秘密，不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄露 给他人。 6、执行业务的房地产经纪人员应当如实记录业务执行情况及发生的费用 等，形成业务记录。 7、接受职业继续教育，不断提高业务水平。 8、法律、法规和规章规定的其他义务。 3.33.3 禁止行为与行业自律禁止行为与行业自律 .1 管理机构管理机构 成都市房地产经纪协会是监督、管理从事房地产代理业务的经纪机构 及经纪人员执行本规范的自律管理机构。 委托人发现从事房地产代理业务的经纪机构或经纪人员在居间活动中 有违法、违规行为的，可以向成都市房地产经纪协会或有关行政主管部门投诉。 对从事房地产代理业务的经纪机构和经纪人员有违法违规行为的，成 都市房地产经纪协会和房地产行政主管部门及相关职能部门将予以处理，并可 记入企业信用档案和经纪人员信用档案，及时向社会进行公布。 从事房地产代理业务的经纪机构和经纪人员的基本情况及违法、违规 行为将记入信用档案，通过“成都市城乡房产管理局公众信息网”及“成都市 房地产经纪协会网”向社会进行公示。 .2 禁止行为禁止行为 从事房地产代理业务的经纪机构和经纪人员不得有以下行为： 1、捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房 号，操纵市场价格的； /sundae_meng 14 2、以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或 者强制交易的； 3、泄露或者不正当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益 的； 4、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易 价款的合同提供便利的； 5、侵占、挪用房地产交易资金的； 6、为禁止交易的房屋提供经纪服务； 7、经纪人员以个人名义承接房地产代理业务和收取费用的； 8、经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说 明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的； 9、房地产代理服务合同未有从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房 地产经纪人协理签名的； 10、经纪机构签订房地产居间服务合同前，不向交易当事人说明和书面告 知规定事项的； 11、房地产经纪机构未按规定如实记录业务情况或者保存房地产代理服务 合同的； 12、从事房地产代理业务的经纪机构未经委托人同意擅自对外发布房源信 息的； 13、从事房地产代理业务的经纪机构擅自划转客户交易结算资金的； 14、未按主管部门或行业协会规定上报信用信息档案、经营情况等相关材 料的； 15、未按主管部门或行业协会规定及时办理机构和人员变更手续、参加继 续教育和行业培训活动的； 16、开展业务时，未按规定实行亮牌（证）服务、未按规定在销售服务现 场公示相关材料的； 17、房地产经纪机构选用的合同和协议内容未载明相关规定事项或故意模 /sundae_meng 15 糊条款，对当事人显失公平，致使消费者合法权益受到损害的； 18、违反成都市房产管理局、成都市工商行政管理局关于进一步规范房 地产广告的通知 （成房发20097 号）规定，宣传误导消费者，致使消费者 合法权益受到损害的； 19、未按主管部门规定办理机构备案手续或接受年度检查的； 20、房地产经纪机构未按成都市房产管理局关于印发的通知 （成房发2009206 号）通过商品房网上交易系 统签订房屋买卖合同的； 21、聘用、指派未注册到本机构或在禁聘期内的人员从事本机构经纪业务 的；房地产销售服务人员无注册证书直接从事房地产销售服务活动的； 22、同时在两个或两个以上房地产机构从事房地产销售服务活动的； 23、收取服务费用未按规定出具收费凭证的； 24、发布虚假房源信息的； 25、隐瞒标的物真实情况、随意承诺、虚假承诺、提供虚假信息，给当事 人造成损失的； 26、未经委托人同意超越委托权限开展业务的； 27、以他人或允许他人以自己名义执业的，擅自转让受托的经纪业务的； 28、采取瞒报或者不实申报，弄虚作假提供执业活动成果的； 29、利用从事业务的便利，收受回扣或者服务报酬以外的其他不正当利益 的； 30、擅自扣押委托人相关资料的； 31、变更聘用企业后，故意隐瞒或拒不归还自己占有的原聘用单位的商业 信息的； 32、经有关部门认定，机构未按期支付劳动工资、依法购买保险的； 33、其他经查证属实损害消费者权益，未造成严重后果的； 34、无资质（备案）证书或超出规定业务范围开展房地产经纪业务活动的； /sundae_meng 16 35、协助或从事一房多卖或一房多租等违规经纪活动的； 36、对投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门或行业协会指导、 监督的； 37、销售不符合销（预）售条件商品房的； 38、伪造或虚假宣传经营业绩、信用状况和其他文件的； 39、因执行房地产经纪业务中的故意或重大过失，给所在企业、当事人造 成较大损失的； 40、骗取、涂改、伪造、变造、出租、出借、转让资质（资格）证书或相 关许可证明、批准文件的； 41、经有关部门确认，有商业贿赂行为的； 42、无正当理由，不配合或者拒绝协助主管部门依法开展相关工作的； 43、失信或连续两年被列为信用预警对象的； 44、因违反房地产相关法律、法规、规章规定，一年内受到两次以上行政 处罚的； 45、与一方当事人串通，严重损害他人合法权益的； 46、因机构或个人责任引发群体性或恶性信访事件的； 47、拒不执行主管部门做出的已经生效的处罚或限期整改决定的； 48、威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员 依法履行职责的； 49、被有关行政机关或行业协会认定，采取不正当手段恶性竞争，严重损 害行业或同行声誉、利益的； 50、其他违反法律、法规、规章或主管部门相关规定，性质非常严重的。 .3 惩戒措施惩戒措施 从事房地产代理业务的经纪机构和经纪人员有以上禁止行为以及违反法律、 法规、规章、行政主管部门相关规定和行业协会相关自律性文件规定的，行政 主管部门可以依据房地产经纪管理办法等进行处罚，成都市房地产经纪协 会可以依据成都市房地产经纪机构及销售服务人员违规行为惩戒暂行办法 等进行惩戒。 /sundae_meng 17 .4 道德规范道德规范 从事房地产代理业务的经纪机构及经纪人员应当遵守本规范及行业公约， 守法经营，以诚为本，恪守信用，尽职守则，公平竞争，注重合作，自觉维护 房地产代理行业秩序，相关部门应对其行为予以监督和指导。 4 4 房地产代理服务流程指引房地产代理服务流程指引 下列流程系从事房地产代理业务的经纪机构提供代理服务时参考执行的服 务内容，各机构可根据项目实际情况与开发商（或其他委托机构）协商议定选 择其中一项或几项具体内容。 4.14.1 项目投资策划营销项目投资策划营销 .1 项目用地周边环境分析项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查（主要内容包括：地理位置，地质地貌状况，土地面 积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状等） ； 2、项目用地周边环境调查(主要内容包括：地块周边的建筑物，绿化景观， 自然景观，历史人文景观，环境污染状况等)； 3、地块交通条件调查（主要内容包括：地块周边的市政路网及其公交现状、 远景规划，项目的水、路、空交通状况，地块周边的市政道路进入项目地块的 直入交通网现状等） ； 4、周边市政配套设施调查（主要内容包括：购物场所，文化教育设施，娱 乐休息设施，医疗卫生设施，金融服务配套，邮政服务配套，生活服务配套， 周边可能存在的对项目不利的干扰因素，历史人文区位影响等） 。 .2 区域市场现状及其趋势判断区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况（主要内容包括国内生产总值：房地产所占比例及数 /sundae_meng 18 量，房地产开发景气指数；国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭 政策；固定资产投资总额：全国及项目所在地固定投资总额，其中房地产开发 投资比重；商品住宅价格指数等） ； 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规（主要内容包括项目 所在地的居民住宅形态及比重，政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规， 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规，短中期政府在项目所 在地及项目地块周边的市政规划等） ； 3、项目所在地房地产市场总体供求现状； 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异； 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现； 6、商品住宅客户构成及购买实态分析（主要内容包括：各种档次商品住宅 客户分析，商品住宅客户购买行为分析等） 。 .3 土地土地 SWOTSWOT 分析分析 主要内容包括：项目地块的优势，项目地块的劣势，项目地块的机会点， 项目地块的威胁及困难点。 .4 项目市场定位项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研（主要内容包括：类比竞争楼盘基本资料，项目户型 结构详析，项目规划设计及销售资料，综合评判等） ； 2、项目定位（主要内容包括：区域定位，主力客户群定位，功能定位，建 筑风格定位等） 。 .5 项目价值分析项目价值分析 1、商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法：选择可类比项目，确定 该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重，分析可类比项目价值实现 /sundae_meng 19 的各要素之特征，对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值， 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价等） ； 2、项目可实现价值分析（主要内容包括：类比楼盘分析与评价，价值提升 和实现要素对比分析，项目类比价值计算等） 。 .6 项目定价模拟项目定价模拟 1、均价的确定（主要运用类比价值算术平均法、有效需求成本加价法两种 方法综合分析确定均价） ； 2、项目中具体单位的定价模拟（主要运用差异性价格系数定价法确定：综 合分析日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数等差异 价格系数进行评价；各差异性价格系数的确定步骤：确定基础均价，确定系数， 确定幅度，具体单位定价模拟） 。 .7 项目投入产出分析项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟（主要包括：项目总体经济技术指标，首期经济 技术指标等） ； 2、项目首期成本模拟（应制作成本模拟表及其说明等） ； 3、项目收益部分模拟（主要内容包括：销售收入模拟，利润模拟及说明， 敏感性分析等） ； .8 投资风险分析及其规避方式提示投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价（主要包括价值提升及其实现的风险性评价：项目的规 划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值，项目形象包装和营销推广 是否成功等） ； 2、资金运作风险性（主要内容包括：减少资金占用比例，加速资金周转速 度，降低财务成本；对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金 /sundae_meng 20 占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼等） ； 3、经济政策风险（主要内容包括：国际国内宏观经济形势的变化，国家地 方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设等） 。 .9 开发节奏建议开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素（主要内容包括：政策法规因素，地块状 况因素，开发商操作水平因素，资金投放量及资金回收要求；销售策略，销售 政策及价格控制因素，市场供求因素，上市时间要求等） ； 2、项目开发节奏及结果预测（主要内容包括：项目开发步骤，项目投入产 出评估，结论等） 。 4.24.2 项目规划设计策划营销项目规划设计策划营销 .1 总体规划总体规划 1、项目地块概述（主要内容包括：项目所属区域现状，项目临界四周状况， 项目地貌状况等） ； 2、项目地块情况分析（主要内容包括：开发商的初步规划和设想，影响项 目总体规划的不可变的经济技术因素，土地 SWOT 分析在总体规划上的利用和规 避，项目市场定位下的主要经济指标参数等） ； 3、建筑空间布局（主要内容包括：项目总体平面规划及其说明，项目功能 分区示意及其说明等） ； 4、道路系统布局（主要内容包括：地块周边交通环境示意，项目道路设置 及其说明等） ； 5、绿化系统布局（主要内容包括：地块周边景观环境示意，项目环艺规划 及说明等） ； 6、公建与配套系统（主要内容包括：项目所在地周边市政配套设施调查， 项目配套功能配置及安排等） 。 /sundae_meng 21 .2 建筑风格定位建筑风格定位 1、项目总体建筑风格及色彩计划（主要内容包括：项目总体建筑风格的构 思，建筑色彩计划等） ； 2、建筑单体外立面设计提示（主要内容包括：商品住宅房外立面设计提示， 不同户型的别墅外立面设计提示，商业物业建筑风格设计提示等） 。 .3 主力户型选择主力户型选择 1、项目所在区域同类楼盘户型比较； 2、项目业态分析及项目户型配置比例； 3、主力户型设计提示（主要内容包括：一般住宅套房户型设计提示，跃式、 复式、跃复式户型设计提示，别墅户型设计提示等） ； 4、商业物业户型设计提示（主要内容包括：商业群楼平面设计提示，商场 楼层平面设计提示，写字楼平面设计提示等） 。 .4 公共家具概念设计提示公共家具概念设计提示 1、 项目周边同类楼盘公共家具摆设； 2、本项目公共家具概念设计提示等。 .5 公共装饰材料选择提示公共装饰材料选择提示 1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较； 2、项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思； 3、项目营销示范单位装修概念设计； 4、项目营销中心装修风格提示，住宅装修标准提示。 .6 灯光设计及背景音乐提示灯光设计及背景音乐提示 1、项目灯光设计提示； /sundae_meng 22 2、背景音乐指导。 4.34.3 项目形象策划营销项目形象策划营销 .1 项目视觉识别系统核心部分建议项目视觉识别系统核心部分建议 1、名称建议； 2、标志建议； 3、标准色建议； 4、标准字体建议。 .2 延展及运用部分建议延展及运用部分建议 1、工地环境包装视觉建议（主要内容包括：建筑物主体，工地围墙，主路 网及参观路线，环境绿化等） ； 2、营销中心包装设计建议（主要内容包括：营销中心室内外展示设计，营 销中心功能分区提示，营销中心大门横眉设计，营销中心形象墙设计，台面设 计，展板设计，营销中心导视牌，销售人员服装设计提示，销售用品系列设计， 示范单位导视牌，示范单位样板房说明牌等） ； 3、公司及物业管理系统包装设计建议（主要内容包括：办公功能导视系统 设计，物业管理导视系统设计等） 。 4.44.4 项目营销推广策划项目营销推广策划 .1 区域市场动态分析区域市场动态分析 1、项目所在地房地产市场总体供求现状； 2、项目周边竞争性楼盘调查（主要内容包括：项目概括，市场定位，销售 价格，销售政策措施，广告推广手法，主要媒体应用及投入频率，公关促销活 动，其他特殊卖点和销售手段等） 。 /sundae_meng 23 .2 项目主卖点汇总及物业强势、弱势分析与对策项目主卖点汇总及物业强势、弱势分析与对策 1、项目主卖点汇总； 2、项目强势、弱势分析与对策。 .3 目标客户群定位分析目标客户群定位分析 1、项目所在地人口总量及地块分布情况； 2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况； 3、项目所在地家庭情况分析（主要内容包括：家庭成员结构，家庭收入情 况，住房要求，生活习惯等） ； 4、项目客户群定位（目标市场：目标市场区域范围界定，市场调查资料汇 总、研究，目标市场特征描述等；目标客户：目标客户细分，目标客户特征描 述，目标客户资料等） 。 .4 价格定位及策略价格定位及策略 1