房地产开发企业内训.pptx

房地产开发企业涉税问题分析 主讲人：陈延荣 电话邮箱：syds_ 筹建期间涉税问题分析 请思考： 如何确定筹建期间？ 筹建期间会发生哪些支出？ 筹建期间发生相关支出如何处理？ 筹建期间的确定 企业所得税暂行条例实施细则： 筹建期,是指从企业被批准筹建之日起至开 始生产,经营(包括试生产,试营业)之日的期 间。 如何确定筹建期的始点和终点？ 筹建期始点的确定 国税发【1991】第165号： 税法实施细则第四十九条第二款中所说的 “企业被批准筹办之日”，对中外合资经 营企业、中外合作经营企业是指所签订的 合资、合作协议、合同被批准之日；对外 资企业，是指开办企业的申请被批准之 日。 筹建期终点的确定 国税发1995153号： 专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应 以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定 为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生 产，经营之日。如其首次取得房地产开发经营 项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以 其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七 十四条规定的实际开始生产，经营之日。 结论：如何确定筹建期的起点和终点，相关法 律法规没有明确规定，要具体问题具体分析。 筹建期间发生的相关支出 管理费用类： 财务费用类： 营业外支出类： 资本性支出类： 筹建期相关支出的会计核算 营业外支出、资本性支出（包括应计入固 定资产和无形资产价值的汇兑损益和利息 支出等）不准在开办费中列支。 其他支出会计上应作为开办费处理。 请思考：筹建期间发生的开办费应如何进 行会计处理？ 开办费的会计处理 企业会计制度及小企业会计制度 ： 通过“长期待摊费用”科目归集，并在企 业开始生产经营当月起一次计入开始生产 经营当月的损益。 企业会计准则 应用指南：发生时直接 计入“管理费用开办费”。 开办费的所得税处理 主要涉及开办费的税前扣除、是否将筹建 期间确定为亏损年度以及筹建期间应否进 行所得税汇算清缴？ 国税函200998号、国税函201079号、国税 发200979号 焦点问题： 筹建期间发生的业务招待费、广告费及业 务宣传费可否扣除？ 拿地环节主要涉税问题 取得土地使用权的主要方式及主要税涉及税种 ： “招、拍、挂”程序取得。 接受投资方式取得。 购入“在建项目”方式取得。 非货币资产交换方式取得。 并购方式取得。 上述业务主要涉及契税、印花税、土地使用税 以及耕地占用税。 思考：上述各税种会计上应如何处理？ “招、拍、挂”程序取得土地使用 权契税主要涉税问题 能否因减免土地出让金而享受免征契税 待遇？ 取得“毛地”主要涉税问题？ 契税：国税函2009603号：风险防范，如果 开发企业承受土地权属另行支付前期开发 费用，则此部分费用应当计入契税成交价 格，不允许从支付总价中扣除。计税依据 应包括土地出让金、市政建设配套费以及 各种补偿费用应包括在内。 接受投资方式取得土地使用权 思考： 承受土地使用权应否缴纳契税、计税依 据如何确定？财税2008175号 通过此种方式取得土地使用权的计税基 础及作为土地增值税扣除项目的金额如何 确定？穗地税函2010170号第十二条（二） 投资方涉及税种？财税199548号、财税 200621号 先投资再转让如何确定扣除金额？例： 购入“在建项目”应否缴纳契税 国税函2007645号： 思考： 转让“在建项目”应缴纳税种？如何缴 纳营业税？财税200316号第（七）条 “在建工程”继续开发后转让如何纳税 ？营业税、土地增值税？ 非货币资产交换方式取得的主要涉 税问题 即“以地换房”业务，属于合作建房的一 种方式。 思考： 双方各应缴纳哪些税种？ 何时履行各自纳税义务？ 并购方式取得土地使用权的涉税问 题 资料： 并购形式： 合并：地价款金额的确定、是否缴纳契税以及对 方应否缴纳营业税、土地增值税？ 财税2008175号 股权收购：收购价格超过地价款原取得时价款无 法消化处理。国税函2000687号，应注意：一是不 能转让全部股权；二是注意债务风险。 先以土地使用权作为投资成立新公司、再对新公 司股权收购。 筹划案例： 取得土地使用权涉及的其他税种 土地使用税： 经济适用住房政策：国税发2004100号 土地使用税纳税义务发生时间：财税2006 186号 印花税：土地出让合同、转让合同按产权 转移书据贴花。 设计施工环节主要涉税问题 签订合同涉及印花税：建筑合同、勘查设计合同、借款合 同。 确定会计核算对象：成本对象由企业在开工之前合理确定， 并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或 相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同 意。 开发成本会计处理： 甲供材涉税问题分析： 拆迁补偿支出的处理： 代建业务征税问题： 售楼处、样板的处理： 应注意：真假发票的甄别、收到发票是否符合营业税纳税地点 规定、支付境外设计费应代扣代缴营业税 开发成本的处理 划分费用性支出与成本性支出，没有明 显区分标准或要求的尽量，计入开发成本 开发间接费用。 开发成本包括的内容：国税发200931号 第四章 共同成本的分摊： 计税成本的调整： 完工确认条件及计税成本结转日的确定 ： 共同成本的分摊 分摊方法：国税发200931号第四章第二十九 条。 占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算 造价法等四种方法。 其中，土地成本，一般按占地面积法进行分 配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商 税务机关同意。 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施 开发成本，应按建筑面积法进行分配。 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直 接成本法或按预算造价法进行分配。 计税成本的调整 实质是对“开发产品”成本的调整，主要涉及预提费用 的调整，计税成本除特殊情况外，应为实际成本。 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明 资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高 不得超过合同总金额的10%。 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合 理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房 合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销， 或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费 用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业 承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 注意：与土地增值税扣除项目的区别。 完工确认条件及成本结转日 确认条件： 国税发200931号第三条： 国税函2009342号： 提前办理入住手续，即应确认为开发产品及完 工，而不论其是否验收合格或办理决算手续。 结转日的确定： 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所 得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止 日，不得滞后。如何理解？完工日计税成本 核算终止日。 甲供材涉税问题分析 思考：甲供材与“甲定乙供”是否有区别 ？ 甲供材是否作为建筑业营业税计税依据？ 甲供材应纳营业税的纳税人？负税人？如 何将税负转稼到房地产开发企业？ 拆迁补偿涉税问题分析 补偿支出应作为契税计税依据。 取得补偿方（单位和个人）不缴纳营业税。 补偿形式：货币和房产 货币：房地产开发企业支付时计入开发成本。以收 据作为真实合法凭证，注明签收人姓名及身份证 号。 房产：原地和异地 原地：按公允价格确认全部收入（所得税、土增税 ）并计入开发成本。营业税？国税函1995549号 异地：交付时，按购入价格确认全部收入（所得 税、土增税）并计入开发成本。 代建业务涉税问题 代建业务按服务业代理业征税（国税函1998554 号） 应具备的条件： 以委托方名义办理立项及相关手续； 受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 与委托方签订委托代建合同； 受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程 结算。 凡不符合上述条件，应按销售不动产全额征收营业 税。 房地产（预售）销售环节涉税问题 预售环节：营业税、土地增值税、企业所 得税 营业税：收预收性质的款项均应纳税； 土地增值税：按预征率预征； 企业所得税：利润总额期间费用预收 款对应的税金及附加+预收账款预计毛利 率 销售环节涉税问题 主要涉及营业税、土增税、印花税、企业 所得税等税种。 营业税主要涉税问题 如何确定纳税义务发生时间？如按揭方式销售开发产品、分期收款 方式等？ 第一前提：发生应税行为。 第二前提：收到款项或取得索取款项凭据的当天（书面合同约定收款 日期，或产权转移）。应收未收款项应履行纳税义务。 特殊情况下如何纳税？ 售房送库、送车如何纳税？参考电信业务赠送实物处理规定 转让在建项目如何纳税？购入在建项目开发后转让是否差额征税？ 财税200316号 销售活动房应否征收营业税？ 以房抵债何时确认收入？ 委托委托中介公司采取视同买断方式代销开发产品应如何开据发票 ？如何降低税收负担？ 转让地下停车位应按何税目征税？ 委托境外销售商品房是否涉及代扣代缴营业税、预提所得税？ 企业所得税主要涉税问题 收入包括销售及预售收入？ 不同结算方式下收入确认时间不同，是否符 合国税函2008875号规定？实际工作中如何 处理？ 视同销售的征税规定？转为固定资产的开 发产品其计税基础如何确定？如为自用房 产税计税依据？ 如何确定计算业务招待费、广告费及业务 宣传费扣除标准基数？ 企业所得税主要涉税问题 土地出让金返还应如何处理？ 收取违约金涉税处理？ 吸收他人资金联合开发涉税处理？业务 实质？国税发200931号第三十六条 5号解释 分配股息及股权转让涉税问题？国税函 2009698号 弥补亏损问题：总局公告2010年20号： 扣除相关规定。 企业所得税主要涉税问题 扣除项目的具体规定： 业务招待费扣除规定： 广告、业务宣传扣除规定： 工资扣除规定： 职工福利费、教育经费及工会经费扣除 ： 补充养老保险、医疗保险扣除规定： 佣金、手续费扣除规定： 借款费用扣除规定： 借款费用的去向问题 费用化： 资本化：资本化始点、终点规定。 实施条例第三十七条规定： 请思考：企业因对外投资而发生的利息支 出可否在当期直接税前扣除？ 企便函200933号： 借款费用扣除标准问题 基本规定： 实施条例第三十八条规定： 向金融企业借款应注意问题： 实际支付罚息、罚款属于违约金，不同 于行政罚款，允许企业所得税前扣除。 “应付未付利息”是否允许扣除属于争 议问题。关键在于企业所得税法第八 条规定：“实际发生”的如何理解？ 向非金融企业借款应注意问题： 1.扣除标准问题：如何确定金融企业同期同类 贷款利率？总局2011年第34号公告 向个人借款支付的利息能否扣除？国税函 2009777号 关联企业借款规定：企业所得税法第四十六 条、财税2008121号、国税发20092号第九 章。 请思考：关联企业借款费用扣除是否受扣除标 准的限制？关联企业借款如何确定借款利率为 宜？ 关联企业之间如何确定借款利率 征管法第36条规定：企业与其关联企业 之间的义务往来，不符合独立交易原则而 减少企业或者其关联方应纳税收入或者所 得额的，税务机关按照合理方法调整。 结论：关联企业之间应按银行同期同类贷 款利息确定拆借资金利率，不能畸高畸 低。否则会被税务机关调整利率。 关联企业借款费用调整案例： 无息借款存在哪些问题？ 关联方之间无息借款被税务机关行使调整 权力。 非关联方之间无息借款存在的问题： 是否缴纳营业税？应注意提供“无偿”举 证。 分析：甲企业将闲置资金借给乙企业使用 ，约定甲企业不收利息，乙企业以低于市 场价格向甲企业提供其他劳务。上述情况 是否属于“无偿”。 现金池业务涉税处理 思考：什么是现金池业务？现金池业务实 质？ 现金池涉及哪些税种？ 现金池业务应注意的问题？ “统借统贷”业务涉税处理？ 什么是“统借统贷”业务？ “统借统贷”业务营业税处理？ 财税字20007号： “统借统贷”业务所涉及利息支出可在哪方 扣除？ 国税发200931号第二十一条： 因投资者投资未到位而发生的利息支出 可否扣除问题 国税函2009312号： 例：假设A公司2008年1月1日成立，注册资本 100万元，注册时一次性到位60万元，7月1日 又到位30万元，企业其余投资截止到2008年底 尚未到位，2008年度3月1日向银行贷款40万元 ，年利率7%，贷款期限为1年。分析A公司2008 年度发生的贷款利息支出可否全额税前扣除？ 不得扣除利息支出： 3月1日6月30日：40 7% 4/12 40/40 7月1日-12月31日： 40 7% 6/12 10/40 08.1.1投入 60 3月借入 40 7月投入30 12月未归 还 发生借款业务应规避的风险： 必须签订合同，合同中明确贷款用途、 期限等事项。 借款费用扣除必须有真实合法凭证。 借款费用能否扣除、可扣除金额如何确 定原则？相关性原则、合理性原则、防止 资本弱化原则。 向境外支付利息应代扣代缴预提所得税 ，向个人支付利息应代扣代缴个人所得 税。 土地增值税相关问题分析 主要涉及文件： 国税函发1995110号 、财税199548号、财 税200621号、财税2006187号、国税发 200991号、国税函2010220号、 土地增值税清算单位的确定 思考：房地产开发企业如何确定成本核算对象、计 税成本对象与清算单位？实际工作中应注意的问题 ？ 企业所得税规定：国税发200931号：第二十六条 土地增值税规定：实施细则第八条、财税 2006187号、国税发200991号第十七条 确定会计成本核算对象时兼顾所得税与增值税的要 求。 万科做法： 税务机关关注： 思考：清算单位的确定对企业税负的影响？筹划中 存在的误区？ 土地增值税清算条件的确定 应注意必须清算条件与税务机关可要求清算条 件的区别？ 财税2006187号第二条 实际工作应注意如何推迟清算时间？ 国税发200991号第十四条 思考：清算后再销售开发产品应如何计算再销 部分应纳土地增值税额？已出租或自用房产再 转让如何缴纳土地增值税？ 财税2006187号第八条 注意：清算后发生的支出不允许再扣除。 确定增值额应注意的相关问题 一、收入方面问题： 视同销售行为： 财税2006187号：特征为所有权发生转移，应注意 抵偿债务行为何时确认发生视同销售业务。 清算时如何确认收入金额，与会计及所得税的规 定是否一致？例：国税函2010220号： 代收费用应如何处理？两种处理方式对土地增值 税税负是否有影响是否有影响？土地增值税的处理 与营业税、企业所得税的处理是否相同？ 代收税款是否作收入处理？穗地税函2008342号 确定增值额应注意的相关问题 二、扣除方面问题： 思考：与企业所得税扣除规定的区别？ 确认时间不同：土增：符合清算条件时一次性确认，企所： 分年确定； 方法不同：土增：期间费用计算扣除，企所：会计核算为基 础调整确定； 原则不同：土增：主要基于收付实现制、更强调“凭票扣除 ”，企所：主要基于权责发生制； 包括内容不同：土增：加计扣除特殊规定以及其他不可扣除 的特殊规定，企所：无加计扣除规定。 思考：土地增值税清算时补缴的税款是否存在企业注销登记前 无法在企业所得税前扣除问题？ 2010年第29号公告、例： 扣除项目的特殊规定 利息及期间费用扣除的特殊规定： 向非金融机构借款所支付的利息不允许单独扣除、向金融机 构支付的罚息不得扣除。 单独扣除利息费用的条件：能够按转让项目分摊计算并能够 提供金融机构证明。 思考：利息扣除