【商业地产-DOC】南京河西新城住宅地块项目投资分析报告.doc

zhongda construction group南京河西新城住宅地块项目投资分析报告南京河西新城住宅地块项目投资分析报告一、项目基本情况介绍：本项目土地位于南京市建邺区河西新城板块。规划指标：（略）二、区域背景及河西功能定位：1、建邺区概述：本项目位于南京市区的建邺区，建邺区是南京市6个主城区之一，位于南京城区西南部，面积82平方公里，紧邻老城区，交通便捷，水陆并蓄。区域内土地可利用率高，增值空间大，集聚能力强。为加快南京的现代化建设，拓展城市发展空间，南京政府于2001年下半年作出了建设南京河西新城的战略决策，并于2002年组织实施了大规模的区划调整，河西新城的主体部分被划入建邺区，同时，建邺区的新街口部分划出。外秦淮河沿区域东边缘自南向北流淌；长江沿区域西边缘顺流直下，两水系均可通航，构成建邺区外向交流的水运要道。建邺区具有交通便捷、人气旺盛、发展潜力巨大等有利条件。 2、河西新城建邺区的开发建设中，河西新城将成为以文化、体育、商务、商业等功能为主的城市副中心，是展示现代化南京的窗口。南京秦淮河以西被称作“河西”，河西新城区的建设蓝图围绕“十运会”奥体中心的建设，将成为集文化艺术中心、科技中心、博物馆、图书馆、会展中心及商务金融中心于一体的大型现代化设施中心，同时三面临水的河西将做足“水文章”。规划形成北部中档住宅区，中部中、高档住宅区，南部高档住宅区，目前已经形成一定的开发规模，区域居住人口达到35万，聚集了相当的人气。（1）、cbd建设宋都、紫金、东渡、新城大厦、欧洲城等5个项目已交付使用，四季仁恒、圆通广场、中泰国际广场3个项目主体封顶，裙楼部分实现运营，引进1-2家大型商贸业，cbd步行街初具形象。（2）、基础设施建设cbd中心支路、滨江大道二期（纬九路-双闸路）等总长约20公里的道路，使中部地区路网成环成网；按规划启动南部主框架道路建设；建设红旗河等10公里的河道，以及胡家闸、红旗两个每秒共计27个流量的泵站。地铁1线（已通车）、地铁2线（2008年通车）穿越本区域。（3）、公共配套建成金陵江滨国际会议中心酒店、渔人码头，继续推动金陵图书馆等文化配套建设，使奥体滨江文化体育轴线基本成型。续建1所高中、1所初中、3所小学或幼儿园，适时开工金陵中学附小、南外分校等学校，推进明基医院建设，完成区级医疗服务中心建设，建设2个邻里中心。（4）、国际博览中心规划总建筑面积约28万平方米，08年要建成一期约14万平方米。（5）、环境景观完成绿博园、滨江公园绿化养护，续建滨江公园d区，；根据cbd标志性建筑建设及场地退让条件，及时推进中央公园、cbd绿轴等景观绿化建设。（6）、居住片区完善居住片区的配套建设，同时实现新开工100万平方米，保持河西新城房地产业健康、持续发展。三、房地产市场状况： 1、整体概况：据南京市统计局最新统计资料显示，截至2006年10月份，南京市房地产在建施工面积达到了2016.48万，比去年同期增长50.3%，住宅施工面积1591.76万平方米，依然保持主导地位。随着房地产市场持续升温，全市商品房空置面积总量逐年减少。2002年前，商品房空置总量基本保持在80万平方米左右；2003年下降到60万平方米；截至06年10月份，已经下降到38.1万平方米。在全国房地产市场普涨的态势下，南京楼市表现尤为突出。有消息报道，南京房价涨幅居全国前茅，06年三季度南京房价涨幅又有所扩大，其涨幅为17.7%。由于看好南京市场前景，大连万达、深圳万科、深圳中海、天津顺驰等外地地产巨鳄纷纷抢滩南京河西市场，超前的规划使河西前景诱人。截至目前，河西地区平均房价年增幅达15%。2、建邺区市场整体供求现状： （万平方米）分析： 从以上统计数据来看，区域内商品房规划总量体比较大，达到332万平方米； 已推量体占总量体的60%，后续量体达到150万平方米以上，并且将会在未来1-2年逐步释放，故未来市场会有一定压力； 已推量体的去化率达到80%，去化情况较好，说明市场需求量目前较大，宏观调控对区域市场并没有形成较大冲击。3、建邺区住宅市场各面积段去化率分析： 很明显，130-140和90-100两个面积段是去化的绝对主力，其中130-140供给、需求比例都为最高； 80以下的户型需求不大，供应量也较少，去化比较快；而150以上的户型（多为4r和复式）有一定的需求量，但供大于求的现象比较突出，因此去化相对比较缓慢。 产品的面积应当以90-140为主，可适当补充小部分90以下的户型，大面积的复式目前不宜过多采用。四、本案区域市场分析：1、周边典型楼盘当前市场售价：项目名称项目总规模面积（万平方米）开盘日期在售均价（元/平方米）地址销售率产品形态1欧洲城2期34.72007.4.89000江东中路与梦都大街交汇处75%小高层、高层2星雨华府372007.4.288346应天西路与江东中路交汇处98%小高层、高层3万科光明城27.62007.3.209447嵩山路121号99%小高层、高层4朗诗街区印象302007.3.1011000河西大街87号84%小高层、多层5万达华府10.182006.12.167971嵩山路128号75%小高层6金基唐城蓝钻142006.10.1811000水西门大街270号小高层、高层7瑞阳尊邸37.12006.6.111432水西门大街276号96%小高层8嘉业阳光城2期3.82007.3.188500奥体大街与黄山路交界处75%小高层、高层9中海塞纳丽舍2期172007.4.279000嵩山路126号77%小高层10顺驰滨江奥城3期12.972006.12.258700（2期准备开盘价11000）奥体中心西北部运动员村西侧90%小高层、高层市场均价94402、项目优劣势分析：优势： 项目位置极佳，交通便利。地铁1号线奥体新城站已开通运营、地铁2号线出口站与本项目紧邻。 本项目具备较高定位的规划设计条件，可成为本区域高挡住宅的典范。 所处区域生活配套便利，金陵中学（南京市重点中学）、金陵中学附属小学、幼儿园、邮电局紧邻。突显学区优势。 本区域为高挡住宅楼盘集聚区，开发环境较为成熟。 政府规划起点高、投资力度较大，基础设施配套完善。劣势： 河西区域在售同类项目多，具有一定的竟争性。需对产品进行差异化定位设计。 河西板块目前为市场高热区域，房价攀升偏快。备注：本案为b地块项目（见下图），a地块为相邻开发地块，用地性质为综合用地（住宅为主，部分商业/办公设施），总建筑规模约11万平方米，根据投资方的需要可一并收购，a、b地块整体开发，转让条件相同。五、项目可行性分析：1、规划形态设想：整体项目为四幢18层公寓。住宅部分建筑面积为56607平方米，商业部分建筑面积为5733平方米（1、2层），停车位约400个（50%销售，其余作为租赁）。共计建筑面积为62340平方米。2、根据目前市场状况以及未来市场发展结合本项目实际情况，预计市场销售价格如下：类型销售平均单价（人民币元/平方）销售面积（平方米）销售收入（人民币万元）住宅110005660762267.7商业20000573311466.0车库位人民币12万元/个200个2400.0合计销售收入（人民币万元）76133.73、项目投资成本表：类型序号项目名称工程量（平方米）计算依据计算单价（元/平方米）合价（万元）单位造价（元/平方米）土地费用1土地出让金、大配套、前期规费拿地项目方收益62340400024936.04000合计24936.0前期费用佣金62340土地出让费用的1%40249.440规划、设计、审图、审照、监理6234080498.780合计748.1主体工程建造费土建安装6234015009351.01500水电消防6234080498.780外立面装饰62340100623.4100门窗（中空）62340150935.1150电梯62340100623.4100地下停车库2500.0401合计14531.6区内配套水、电、煤（暖）623402001246.8200绿化、道路、排管、智能化62340130810.4130合计2057.2经营管理费15办公费用62340按前期建设费用的5%计139866.810016营销费用62340按总销金额1.5%计1831142.015017财务费用62340按贷款1.2亿一年8%利息计154960.034018不可预见费用62340按前期建设费用的3%计83520.083合计3488.8总成本45761.773404、经济效益分析：分项内容具体数据备注（1）总收入(万元):76133.7（2）总成本(万元):-45761.7（3）营业税（万元）-销售收入5.5%-4187.4（4）土地增值税（万元）-销售收入1%-761.3（5）毛利润（万元）25423.3（1）-（2）-（3）-（4）（6）所得税（万元） -6355.8（5） 25%（7）净利润(万元):19067.5（5）-（6）（8）项目年限(月):18（9）项目总投资净利润率(%)41.7%（7）/（2） 5、项目开发模式：（一）获得土地方式：（二）本项目土地费用（楼板价4000/平方米）包含：（1） 土地出让金人民币及契税1.3亿元；（2） 市政大配套费用约为人民币1496万元；（3） 前期开发政府规费为人民币1870万元；（4） 土地转让方收益人民币8600万元左右。其中（1）、(2)、(3)项费用需在本项目开发前期支付，（4）项费用可分期付款如下:签订土地出让合同时支付人民币3000万元，其余部分人民币5600万元待本项目进入销售后分期支付。（三）取得本项目土地并获得“四证”前的实际投入：（1）土地出让金及契税为人民币1.3亿元；（2）市政大配套费用为人民币1496万元；（3）前期开发政府规费为人民币1870万元；（4）支付拿地项目方首期收益人民币3000万元；（5）转让佣金人民币249万元；（6）项目前期开发费用（勘探、规划、设计、审图、审照、监理、开办费、前期工程费）为人民币1500万元；共计人民币21115万元。（四）取得“四证”后具备银行项目贷款的条件，获得银行项目贷款人民币12000万元（项目总帐面投资额的35%）。（五）进行项目工程建设，采取由中达集团（戓其他建设公司）部分带资建设。（六）项目主体建设至2/3形象进度时，可进行项目预售，无需投资方增加投入。6、根据以上分析（未做现金流量分析）：（1）该项目的总投资净利润率在41.7；（2）本项目实际投资额为人民币21115万元，则实际投资的资金回报率为：90.3（投资周期为18个月），项目可行性较大。东莞房地产市场调研报告一、 宏观经济回顾 2008年1月份东莞市居民消费价格总水平(cpi)同比上涨6.6，与全省平均水平持平。其中，居住类价格同比上涨7.4，拉动cpi上涨1.12个百分点。水、电及燃料价格上涨10.9，建房及装修材料价格上涨3.2，自有住房价格上涨8.1。根据东莞市银联统计数据显示，鼠年春节（年初一至初十），全市共刷卡消费3.67亿元，刷卡消费笔数与刷卡消费金额与去年同期相比大幅增长。据分析，刷卡消费笔数和金额的猛增，主要受留莞过年的新莞人增多且喜于刷卡消费的拉动。而刷卡消费金额排在前七位的是：批发、汽车、酒店、社会服务、超市、家电、地产，消费金额分别为0.67亿元、0.46亿元、0.31亿元、0.25亿元、0.16亿元、0.12亿元。从以上刷卡消费金额排名可以看出，以往一直排在首位的地产，如今只排在了第七位，其刷卡笔数、金额双双出现负增长，分别负增长28.29%和61.66%。1月份，东莞市信贷市场改变上年末增速放缓趋势，呈现强势反弹，当月新增各项贷款61.89亿元，增长2.79%，低于全省贷款增速。根据统计，截至1月31日，全市本外币各项贷款余额2279.82亿元，同比增长25.9%。1月份贷款无论增量还是增幅均创下近五年同期的新高。从2006年1月起，东莞市银行贷款已连续保持24个月增长势头，2007年更是高位加速上升，全年实现24.94%的增幅。二、 政策动向东莞32镇街建设大型商业设施将受商业规划限制 从东莞市经贸局了解到，东莞32个镇街都将编制2009年-2015年的商业规划。届时建设大型商业设施如大超市、步行街等，将受到商业规划的限制。据悉，东莞32个镇街编制商业网点规划，是国家商务部要求在全国开展县级城市商业网点规划的结果。另外，东莞市将改变由村（社区）为单位直接规划建设村居民公寓的做法，凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位，统一编制村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划，对规划期内的新增人口作出估算，对需要的村居民公寓用地作统一安排，不得使用生态绿地建设村居民公寓，否则一律不予审批。 每个村居民公寓至少要达到居住组团的规模，即不少于300户或1000人的标准。村居民公寓不得出售给非本村村民，除了市政府同意的项目，房管部门不再核发独院私房房产证。 同时，香港服务提供者进入内地市场的准入条件，目前cepa开放的具体事项已由152项扩展到192项，开放程度进一步提高。此外，政府将进一步鼓励外商投资高新技术产业、装备制造业、新材料制造等产业，而对一些传统制造业不再鼓励外商投资。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外资项目。并不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，限制进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。据悉，征收了近20年的东莞市土地使用税将作出调整。纳税标准从原来的35元/平方米/年调整到了2.512元/平方米/年。其中东城、南城、莞城、万江、常平、长安、虎门、塘厦、松山湖等九个镇区房地产用地适用最高年税额为每平方米12元，其中城区、虎门等镇房地产用地等比原标准提高了2.4倍；工业性用地基本维持原标准不变。此次经过调整后，不同的地区仍然按照土地收益级差以及用地性质的不同分为五级标准来执行。执行标准分别是2.5元/平方米/年至12元/平方米/年。其中主城四区、松山湖、虎门、长安、常平、塘厦等发达镇区适用最高标准。 虽然新的标准2008年才公布，但是新税计征的时间将由国务院规定的2007年1月1日计征，也就是说于2007年拿了土地使用证的企业将被追缴这部分由税额调整而少交的税款。东莞市可能在今年出台新的购房入户政策，新政策可能以其它城市为学习榜样，新增“蓝印”户口。获取“蓝印”户口的市民，如果五年内没有违法记录，“蓝印”户口可以转为“红印”户口。据了解，持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。因此，如果东莞市真的实行购房可以入蓝印户口，那么，这对于东莞楼市来说是一大利好。也有助于处于低迷中的东莞楼市早日复苏。三、 市政规划 今年96项市属重点工程圈定从市城建工程管理局了解到，今年东莞市在建、筹建的市属重点工程项目有96项，包括市廉租房一期、市篮球中心、东莞火车东站扩建等工程将全面动工。部分重点工程如下： 东莞市今年的住房建设规划正式出炉。从市城建规划局了解到，2008年，东莞市将供应945公顷的住房用地，建设总建筑面积达1498万平方米，为广大市民和新莞人提供15.95万套住房。其中，经济适用房和廉租房的建筑面积超过了60万平方米，包括建经济适用房28.3万平方米、0.42万套以及廉租房32.07万平方米、0.63万套。 四、市场及楼市动态从广东省房协了解到，即将发布的广东房地产蓝皮书2008预测广东固定资产投资增长的支撑因素仍在，同时也存在一些不利因素，全省投资将会继续保持平稳增长的势头，增幅仍将在15%左右，房地产业面临的宏观经济环境仍然向好。东莞市2007年全年销售商品房面积573万平方米，较2006年的379.4万平方米增长50.0%；商品房实际销售金额295亿元，较2006年的158.88亿元增长了82.9%。商品房销售均价达5148元/平方米，较2006年的4187元/平方米增长了22.95。而住宅销售在2007年的商品房销售中占到了相当重的比重。数据显示，2007年住宅销售面积达541.07万平方米，占到销售总面积的94。住宅销售总额273.67亿元，住宅销售均价达5058元/平方米。五、土地市场（一）新增土地供应 2008年2月东莞市共有3块新增土地供应，总供应面积为11.98万，环比1月下跌81.20，相比07年2月只有一块新增供应土地，供应面积同比上涨了413.42%。（二）土地成交信息 2008年2月东莞市成交土地共5块，同比去年同期12块成交土地下跌了58.33，总成交面积为15.15万，环比1月下跌58.68%，同比07年2月下跌64.16%，2月土地成交总价共为3.005亿元，商住用途占成交地块的20，工业用地占80，其中松山湖成交地块有四块，均为工业用途。近期松山湖用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，而作为松山湖的重要配套之一的房地产，也将迎来新的发展机遇。六、新开工及竣工项目（一）新开工项目2008年2月有新开工项目的楼盘共有9个，涉及工程数33个，新开工面积为55.50万m2，其中，普通住宅面积为45.23万m2，车库面积为10.27万m2。新开工项目主要分散在各镇区，城区新开工项目只有东城的花园城二期以及南城的金域中央（四期）。（详见下表） （二）新竣工项目2008年2月有6个楼盘有新竣工工程，工程量为14个，城区，镇区各占50，竣工面积为27.93万m2，城区集中在万江的理想0769家园三期和南城的映湖山庄。 七、供求分析（一）新增商品房供应 1、新增供应总体情况据东莞市中原地产市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份，共21个楼盘项目新增供应，与1月基本持平，同比07年2月的68个新盘供应下跌69.12；08年2月总供应面积为20.97万，环比2008年1月大幅下降69.28%，同比下降23.31。可以看出，一方面是由于春节前后是传统的楼市销售淡季，再加上楼市回调，买方观望、卖方热情骤减，推盘速度放缓、推货量也开始缩减。其中，住宅供应量为20.13万，共1929套；住宅供应按面积环比下降64.65，同比下降2.72，按套数计算环比下降69.16%，同比上升35.37。 2008年2月份新增供应项目主要集中在东莞市区、寮步、大岭山、常平、虎门、沙田等区镇。具体项目分布见下2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图 2、新增供应走势 东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年2月，由于春节假期以及宏观政策影响，自1月份的新增供应量回落后继续下滑，环比下跌幅度高达69.28，楼市渐入低迷。此外，恶劣的天气也是导致开发商推货热情不高、供应急剧减少的一个原因。3、新增供应物业类型 东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份新增住宅供应中普通住宅供应项目7个，供应量为15.39万；公寓供应项目1个，供应量为2.60万；别墅供应项目1个，供应量2.14万；非住宅市场中商铺供应0.18万，车库供应0.66万。 环比1月，普通住宅供应有小幅度提高，上升6.58，主要集中在：东骏豪苑（三期）、怡景大厦、金地格林上院、金田花园（三期）、万科运河东1号、翰林轩；大盘丰泰花园山庄入市，使别墅供应有增加趋势，环比提高8.31，公寓供应有君悦2046；而由于本月商铺和写字楼供应基本空白，非住宅物业供应锐减，较上月下降12%，仅为4.03%。 4、新增供应区域分析 东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年2月东莞共有8个区镇有新增供应。其中城区供应面积12.37万，环比上升32.95，占总供应比重为58.96，同比上升35.51%，城区主导成为本月新增供应的一大亮点。从区域分布来看，莞城、虎门、南城是2008年2月份主要供应区域，三个区域新增供应合占总体比例高达79.20。其中，莞城新增供应量最大，高达6.84万，主要集中在君悦2046、万科运河东1号（三期）等项目。虎门则集中在丰泰华园山庄、怡景大厦等项目。（其它区镇项目分布可以查看2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图） 5、新增住宅供应户型分析东莞中原研究部监测结果统计显示，2月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在三房和四房，其中三房占30.8，四房占20.4，反映了目前东莞主流户型结构需求特征。 两房户型面积主要在61-100（见下图），三房户型面积则分散在81-140，其中101-140区间的户型基本上都是三房，而四房户型面积主要在141-200，可以看出，东莞新增供应中三房、四房户型面积均偏大，四房单位甚至做到180以上，而两房户型的面积集中保持在61-100的合理区间，一房则集中在41-60区间。从新增面积区间分布可得，2月东莞新增商品住宅整体上仍以偏中大户型为主，90以上的住宅共占62.14，121以上的住宅占45.5%，大户型主导的市场格局依然没有改变；但值得留意的是90以下中小户型的供应比例则继续保持上升趋势，达到37.86%，较上月增加4.5个百分点。可以看出在“90/70”政策的进一步落实下，东莞住房结构在不断调整和优化并趋向合理。 （二）商品房成交分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月东莞楼市成交量持续下跌，商品房销售面积9.66万，其中住宅9.24万，环比下跌62.59%，同比下跌43.86；住宅成交套数环比下降64.86%，同比下降75.29。二月初期受雨雪天气及农历新年影响，楼市处于冰期，春节过后，虽有楼盘降价促销，楼市交易量虽有所回升，但仍然处于低谷徘徊阶段，成交量交去年同期及1月大幅回落，市场观望气氛相对浓厚。1、商品房总体成交情况 2、商品住宅供求月度走势据东莞中原研究部监测数据统计显示，08年2月份东莞楼市住宅成交面积为9.24万，环比大幅下跌62.59%。成交量回落主要原因是，第一，二月初期寒冷天气直接影响了消费者购买热情，因此成交量直线下跌；第二，春节长假造就交易冰期；第三，银行信贷所紧，拐点论频起，知名楼盘调价促销，增强了消费者对楼价下跌的信心，消费多处于持币观望状态，市场观望情绪持续。 3、成交区域分析东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月镇区成交比重约占六成左右。城区交易主要是金色华庭二期、城市星座三期、西城楼华府等楼盘销售所支撑；而镇区的销售则集中在新世纪领居、中央公馆海德堡、新世纪颐和居、三正财富新地等项目。东莞中原研究部监测数据统计显示，整体上2月的成交量环比有大幅度下滑。除了大岭山楼盘成交量有所回升外其余各区镇均有不同程度的下跌。跌幅超过80的有塘厦、大朗、凤岗、横沥、长安、麻涌、东坑、桥头。在热销楼盘中，无一成交量过百，南城的金色华庭二期继续在热销楼盘中排行第一，成交套数为89套。（详见下表） 住宅成交热点区域（单位：套） 住宅成交热点楼盘（单位：套） 八、成交价格分析 1、住宅价格分析 1）量价日线走势 受农历春节假期影响，春节期间（2月6日-2月10日）东莞全市基本没有楼盘交易，整个二月份的住宅日成交量成漏斗型，出现两头大中间小的情况，进入二月份到春节前，日成交量逐日下跌，直到春节期间的零交易期，春节过后，楼市交易量逐步回升，在2月28日当日创下了二月最高成交数量156套。2）量价周线走势 2007年一周住宅平均成交119635、1054套，2008年1-2月周平均成交38527、412套，面积环比去年周平均成交下降67.8%，楼市经历前期有价无市后理性回调。 3）量价月线走势 2月全市住宅成交均价5753元/，环比下降7.3%；进入2008年，东莞房价总体呈现量价齐跌趋势，房地产宏观调控组合拳频频出击，9/27房贷新政、东莞取消购房入户政策、货币从紧策略、征收土地使用税等累积效益逐步显现，房价在需求者预期中逐渐走低。 4）住宅需求价格弹性 需求价格弹性用来衡量商品需求量的变动对于商品自身价格变动反应的敏感程度。2007年12月以来需求价格弹性呈上升趋势，在价格处于下跌态势中，需求下降的幅度远大于价格的下跌幅度，需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。 5）城区普通住宅价格月度走势 2月份城区住宅价格6070元/，环比下降10.35%，已接近6000元关口。 6）镇区普通住宅价格月度走势 2月份镇区住宅价格4495元/，环比下降18.18%，相比城区，镇区房价降价幅度较大，一方面由于镇区楼盘的品质相比较低，另一方面由于开发商早期在镇区拿地低廉，使得快速回笼资金的开发商具有更多的降价资本。部分镇区大盘与地段较好楼盘价格依然坚挺，如三正财富新地、财富公馆、虎门1号等，主要由于镇区相对封闭缺乏竞争，部分大盘与地段较好楼盘，在较封闭的区域中具有较大竞争优势，在区域市场中具有领导地位。但随着城区楼盘的降价和产品的优越性，镇区需求或将向城区转移。 2、区域房价分析 2月份，东莞普通住宅均价排在前三位的是长安、虎门、东城。长安一号少量的剩余货量价格持续较高，主要由于其地段优越，具有丰富资源；虎门的虎门1号独特的地理位置也是价格平抑的重要原因；东城作为城区价格最高的一个，与城区均价最低的南城相差超千元，主要由于东城的天骄风景、鼎峰卡布斯国际广场依然保持高价，而南城的新中银金色华庭三期的杀跌出货、天诚康桥等楼盘的大幅降价，使得南城的价格逐渐走低，拉大了两区价格差。 从全市来看，2月份共有11个区域普通住宅价格上涨，全部来自镇区，15个区域价格下跌，降价幅度最大的是长安，约11%。东莞城区普通住宅总体价格下降，降价幅度在8%10%，其中万江降价幅度最大，作为主城区经济发展较落后的区域，楼价虚高相比其他主城区表现更为明显；东城和南城均有降价，这种降价更多表现为普降，或将会蔓延更大范围。镇区普通住宅价格的升降，大多于镇区产品成交的差异。 3、楼盘成交价格分析 图表反映了楼盘成交价格区间与成交套数的关系，可以看出均价在5000-6000元/楼盘成交量最大，均价超过7000元/的楼盘，成交比较零散，4000元/左右的楼盘主要来自镇区，由于这些楼盘综合性价比较低，即使价格较低，销售情况依然不是很好。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞市2月份普通住宅47个楼盘降价，36个楼盘价格所有上升，14个楼盘价格保持平抑。东莞房地产市场观望气候浓重，前两个月成交急速下降，客户对楼盘价格的关心超过对楼盘品质、品牌等的关心，为了刺激需求，部分楼盘采取隐性回调价格策略，而这种大幅度的优惠策略，使得隐性回调逐渐演变成公开降价。万科楼盘价格首先理性回归，在全国引起降价风潮，降价幅度超乎想象。在东莞，万科运河东一号最低7折优惠，均价在5100元/；万科松山湖一号高折扣优惠，折后最低16600元/；万科城联排别墅最高优惠40万元。万科这三个楼盘的剩余货量均不多，大幅降价一方面在试探房价的底线，另一方面可以快速实现资金回笼，毕竟跑得快才是最后的赢者。万科的降价举动使得其他开发商纷纷效仿，反映出东莞房地产的不成熟，但降价对需求者是最大的利好。 九、后市展望 1、万科领跌东莞楼市影响深远。2月29日晚，由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀-该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。随后，在万科的示范效应下：光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。如何看待这次万科领跌东莞楼市？总体而言，万科此举将引领东莞楼市快速回归理性，利大于弊。 1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷，这种“无量阴跌”对市场是不好的；2、这次快速探底激发了整个市场的人气，这对整个市场是好的，这个市场有人气才有得做；3、万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从7000-8000元/的高位快速回落到6000元/以下；4、万科快速探底，使得08年上半年东莞楼市走势已经比较明朗，在探底后市场将迎来一波小幅反弹。 2、3-6月东莞楼市将小幅反弹，但反弹高度有限。 万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅反弹，但此轮反弹高度有