扬州金都汇商业街营销推广总策略.ppt

中管网房地产频道 呈： 金都汇商业街 营销推广总策略 中管网房地产频道 我们的工作思路 n 第一部分 项目定位及核心优势 n 第二部分 广告策动营销 n 第三部分 项目包装 n 第四部分 推广主题及策略 中管网房地产频道 第一部分 项目定位及核心优势 中管网房地产频道 1、商铺业态定位 1. 业态定位：以批售业为主+零售为辅 2. 项目定位：“长三角地区餐饮原料及耗材供应基地” 3. 业态组合：“燕鲍翅+南北货+调味品粮油酒店用品” 4. 商铺性质：大厦裙楼底400多米长沿街铺+大开间+临街 （区别于一般的沿街低矮、简陋的门面房 ） 中管网房地产频道 2、项目核心优势 、地段优势：雄踞文昌西路核心商圈，为扬州黄金商业街区， 大润发品牌商家带动，人流密集，商机 天成； 、临街优势：400多米长独立临街黄金铺位； 、投资优势：随着扬州西区完善成熟，经济的强劲增长和商业 的发展，铺位将有巨大的升值空间（比 照文昌阁、 老城区案例），目前投资时机最佳； 、户型优势：超宽临街面、超高层高（相当买一层用两层）、 高使用率、铺内空间方正； 、经营优势：本项目具有完善的招商机构，经营机构，是有商 家在经营中的商业铺王 中管网房地产频道 3、客户定位 目标客户分布在整个长三角及广州地区，具体为： 1、扬州本地和本片区生意人 2、跨区域投资者（来自广州、上海、 等周边市、区、镇） 3、机构投资者（对于中型以上面积的商铺） 通过对附近商业项目的考察，发现购买商铺的客户主要为扬州人士、长 三角专业经营人士，他们都有多次投资的经验，对商铺以及投资有自己 的看法。他们喜欢扎堆，如果有合适的投资商铺项目，他们会互相介绍 给朋友。大多数为多次置业者，年龄在35-55岁之间。 中管网房地产频道 第二部 广告策动营销 中管网房地产频道 1、广告的任务： 1、重新包装，树立项目崭新专业商业形象； 2、加强广告推广的策略性、计划性和渗透性； 3、加大推广力度，加大广告的投放量； 4、设计、制作各类广告，并做出媒介投放计划； 中管网房地产频道 2、营销（建立与市场连接的营销方式） 销售及招商策略 1、租售并举，采取直接销售和带租约销售模式，直接 招商经营； 2、向经营商家适当让利（采取在一定时间内减免租金 方式进行招商） 3、直接向购买客户一次性返一定年限的租金，减少客 户对前三年内商铺经营盘活的顾虑，提升客户信心； 4、通过招商公司网络向上海、广州、南京等地区邀请 意向客户参观购铺； 中管网房地产频道 3、 广告紧扣商业营销解读过程 成功商业 有力信心 主题升值 专业业态升值 + 地段升值 + 专业的招商公司 高端专业市场 有商家经营 特有产权式 经营式商铺 广告诉求过程紧紧围绕此思路，有层次，有深度的引导 中管网房地产频道 第三部 项目包装 中管网房地产频道 1、包装总纲： 本项目定位为“扬州中高档专业商铺”，因此在包装中要 尽量体现商业项目的档次和特点， 如“高档、红火、热闹”。 项目的包装要以现场包装和户外包装为主，着重烘托出专 业商业氛围、投资理念，突出项目的升值潜力以及未来的 商业经营前景。 项目包装主要包括销售现场内、外和销售物料及媒体广告 。 中管网房地产频道 第四部 推广主题及策略 中管网房地产频道 1、推广主题及目的 ： 推广主题： 长三角餐饮原料及耗材供应基地总部 目 的： 强调项目的价值链，获利前景，进而突出项 目的商业功能。 三大核心点： 价值链+获利前景+商业功能 中管网房地产频道 2、主卖点展示 ： n文昌路核心，临街旺铺。 n70年独立产权，超常高回报。 n6米层高,一层当两层用。 n买铺即收3年租金。 n半年免租，三年超级特惠租金。 n 临街商铺，超宽临街面，户户大开间。 n左大润发，右成熟片区，人流汹涌，超常人气。 商圈+品牌商家+人气+产权+层高 +经营管理 中管网房地产频道 关于客户购买流程的思考： 项目价值项目价值渠道推广渠道推广目标客户目标客户 项目价值挖掘项目价值挖掘 现场价值展示现场价值展示 X X 消消 费费 者者 发发 展展 商商 代代 理理 公公 司司 口碑传播口碑传播 可感知的可感知的可想像的可想像的昭示昭示媒体媒体口碑口碑 增加客户上门量增加客户上门量 保证客户诚意度保证客户诚意度 销售措施销售措施 保证销售价格保证销售价格保证销售速度保证销售速度 目标目标 高价格、高速度高价格、高速度 中管网房地产频道 3、推广的总体策略及时间安排 ： 利用两个月的时间让项目在媒体、展场宣传，尽量积累众多的 有效客户，在开盘当天集中解筹，从而制造抢购、火暴的人气 。在举行庆典活动的日期上灵活处理，而不致于影响到收取首 期房款。 在开盘前期制造一定量的广告效应，使本项目在短期内达到轰 动的效果，利用广告效应的延续使项目销售达到预定目标。 正确锁定本项目的目标客户群体，根据该群体的心理特点，通 过有效的广告诉求，树立本项目在竞争中的最佳形象，赢得更 高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支 撑竞争实力。 宣传推广主题要充分体现本项目定位 “长三角餐饮原料及耗材供应基地总部” 以符合目标受众心理接受习惯，从而打动投资客户。 中管网房地产频道 4、广告阶段安排 ： 广告宣传推广应配合项目整体销售策略计划进行分阶段安排， 不同的销售阶段采用不同的推广形式，制定不同的广告目标。 具体宣传推广程式，分为四个阶段： 形象导入 强化刺激 再度强化刺激 持续延展期 中管网房地产频道 4、广告阶段安排 ： 项目推广最新时间进度表 开盘期预计为2006年10月1日 2006年 2007年 8月12月1月2月3月4月5月11月10月9月7月6月 12.1尾盘销售期 10.1商业开盘 11.1持续强销 9.1完成现场包装及销售物料 9.2开始内部认筹 8.2商讨确定计划时间 中管网房地产频道 5、宣传方式 ： 传播方式及策略 大众传播+ 点对点直销+活动营（促）销 中管网房地产频道 5、宣