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开盘之前的广告安排与销售策略一、富裕世家总推广阶段参考营造气氛、充分发表自己的生活主张,以全新的“富裕”形象吸引目标群体。宣传重点在于概念的导入项目个性特征的表达。主要以实在广告展开。推广周期纲要(第四阶段)品牌延伸阶段(第三阶段)公开发售阶段(第二阶段)内部认购阶段(第一阶段)市场准备、介入期此阶段以造势为主要宣传方式,强力推广“CBD水岸贵族专属领地”,整合楼盘形象,迅速形成市场关注。以广播、车体广告、报纸、软文炒作强势出击。进入实质性销售阶段,诉求的重点应围绕楼盘的实质卖点,丰富演绎富裕世家的个性特征,尽可能将水岸贵族生活阐述得淋漓尽致。活动、公关同期配合媒体系列广告。销售达到尾声,借助于前面的系列推广,重新聚集人气,除对尾货的销售的支持外,让广告实施转移。保持品牌形象,进入下个项目的推广。二、项目施工阶段划分楼盘销售策略、广告推广策略与项目的施工进度息息相关,不同的施工阶段有着不同的推广内容与目的,销售策略亦随之应变。为使本项目广告推广价值最大化,销售策略行之有效,同时给贵公司带来富裕世家清晰的发展思路,通过我司服务富裕世家的策划团队共同研讨,根据项目的规模、工程量及各个经济指标,将项目的施工进度划分为以下五个阶段,再根据不同的阶段,我们做出的相应的广告策略与销售策略。第一阶段 打桩(预计工期2个月)第二阶段 挖地基至承台完工(预计工期6个月)第三阶段 楼层建设至封顶(预计工期7+1个月)第四阶段 外墙落架(预计工期3个月)第五阶段 内部装修建设至工程竣工(预计工期4个月)第一阶段 打桩(预计工期2个月)A、打桩前(以一个星期为宜)做什么? 3米高围墙砌成,要求墙高一致、清洁、平整、规范;简单的客户接待处成立。 清洁整治:场地垃圾清除,入口广场修建,临时停车场设置。 安全工作:工地内指引牌、警示牌、施工口号横幅等,外围的人行、车行道的安全平整维护。B、打桩开始时,广告做什么?以喷绘形式上第一轮围墙广告,具体如下: 目的:简明扼要地传递项目开发背景,表露楼盘的基本特征,让消费者初步对楼盘有个简单的了解,并产生对楼盘感兴趣、对开发商有初步的了解与信任。 内容:楼盘LOGO、开发团队组合、系列广告语、富裕热线等。C、打桩开始时,销售策略是什么?接受来访客户登记(为积累人气、暂不接受认购)、作法如下: 富裕热线敲定后,取用1或2名接待人员进驻初步形成的“售楼部”; 接受客户电话访问,接待亲临“售楼部”的客户,传达楼盘相应的信息; 将来访的客户分类、存档,收集、总结客户购买意向及有关意见,及时向总部汇报。第二阶段 挖地基至承台完工(预计工期6个月)本阶段是至关重要的一个阶段,楼盘推广的第一大阶段准备期、市场介入期,以及第二大阶段内部认购推广期,将会渗透进此6个月中。为了让广告推广及销售策略更清晰、更科学,我们将此阶段分成了两个节点,如下:1、在此阶段施工的第2个月前,做为第一大推广阶段市场介入期。2、在此阶段施工的第3个月起开始接受内部认购。1、市场介入期推广规划 以楼盘现场包装核心、广播与车体广告双管齐下、楼盘折页一路贯串,从不同角度一齐出击,造成一入市即热市的效果,具体推广规划如下图所示:该阶段广告流程最大的目的是:最短的时间引起注意,最大的范围引起社会舆论,在最短的时间里造成看房热潮楼盘现场包装了解生活概念:CBD水岸贵族专属领地产生行为关注兴趣行动广播广告车体广告折页宣传A. 折页宣传策略规格:共4折,每折页(宽)28(长)35。数量初步定5000份。内容创意:十面埋伏富裕世家,“十面”由以下十个元素组成:路:六一环岛,条条大道形成无与伦比的立体式交通,生活因便捷而领先。山:乌山、于山千年古景尽收眼底,婀娜多姿的金鸡山风光一览无余。水:古老灵韵的晋安河畔,原脉温泉,生活的高雅气质自然流露。街:东街口、津泰路商圈,五一路、五四路商圈环绕为邻。景:二十五层生态豪宅户户观景,可观赏都市进化,感受季节轮回。娱:各种高尚娱乐场所近在咫尺,个性会所容艺术、运动、休闲于一体。管:地处都市中心,环保、治安环境极佳,区内提供“大管家”式服务。繁:商业、金融、教育、医疗、饮食、娱乐、休闲、康体面面俱到。绿:沿河自然绿化带近五万平米,特色园林飘逸、舒畅、时尚。值:六一路最后一块居住福地,又属CBD板块,升值替力不言而喻。宣传途径:售楼部、各种活动场上、各种展销会上、派单传播等。B. 车体广告策略车体广告属流动性广告,没有明显的地理限制,影响面较大,长年累月均在市内流动;其价格实惠,受众面广,是提高产品知名度的有力工具;本楼盘地处交通要道,目标客户群大多是都市的“忙碌”精英,他们在市内流动活跃,其车体广告更能起到一种“天天见”的效果。广告核心语提炼:本车开往贵族生活 站站都是富裕世家车体广告创意最主要的是怎样运用图案、色彩、文案构思,在行人或车辆经过时、停靠的刹那间抓住人们的视线,此广告语从公交车不断改变站点的特点找突破,一反常规又新颖独特,让人们一看就“忘不了”,且主动思考起“富裕世家”来。广告投放: 807、王庄专线、20路三条路线各一辆,为期一年。选择巴士路线原则在于是否经过本楼盘,是否经过本项目客户较为集中的区域,是否具有广泛的覆盖面。807路途经铜盘、西二环、五四路、六一路、福马路;王庄专线途经长乐路、福马路、古田路、白马北路、杨桥中路至洪山西客站;20路从仓山连接台江、贯穿整条817路、再沿华林路至火车站。以上三条路线将组成强列的传播网络。C. 广播广告策略广播广告具有传播及时、覆盖面广、制作方便、重复性强、造价低等特点,广播广告是本项在市场上打开知名度与保持知名度的最有力手段,再者更是促销快速销售的“兴奋剂”,具体策略如下:内部认购前后(2个月)媒体选择广告长度广告次数价格广告日期广告主题具体内容巴士广播网15秒每天8次,A、B时段各4次。920元/天每周一、二、四、五,为期2个月。提升知名度,诉求楼盘的形象与品质。待定开盘前后(3个月)媒体选择广告长度广告次数价格广告日期广告主题具体内容巴士广播网15秒每天8次,A、B时段各4次。920元/天每周一、二、四、五,为期3个月。以销售为目的,诉求楼盘的各大卖点。待定注:A级时段7:009:15 11:0012:45 14:0014:45 17:0019:45 B级时段6:306:50 9:1510:50 12:4513:50 14:4516:50 19:4521:30D. 楼盘现场包装策略楼盘现场包装是现代房地产营销的一个重要环节,其现场形象代表着楼盘的形象、个性、格调。包装是否得当直接影响到消费者的购买欲望和销售“临门一脚”的水平。为配合销售工作的开展,结合富裕世家的实地境况,建议现场营销包装作如下安排;A) 围墙广告;要求:色彩清晰、高贵,格调时尚、典雅,部分POP体现自然水生态浪漫气氛。文案参考:音乐&建筑 香水&园林音乐畅述心声,建筑诠释格调 体验香氛之旅,感受艺术空间咖啡&生活 红酒&风景品味闲适情趣,享受高雅生活 鉴赏名流气度,领略飞扬心境向往。富裕世家 陶醉。富裕世家品位与众不同,尊贵无法复制 领略全城视野,预约明日光辉感悟。富裕世家 回归。富裕世家成就众人喝彩,淡定贵胄气度 身临水岸境界,引领品质生活B) 户外展板;规格:10m6m=60,2个。广告语:水岸贵族 专属领地C) 售楼部布置;布置:装修、功能分区;接待前台(项目VI);背景板、展板;项目模型设置;室内条幅、彩旗等。要求:外观强调视觉冲击,同时营造高雅、尊贵、温馨的氛围。室内装修风格应以“水生态现代贵族”为主题,包括背景板、展板、屋内条幅、彩旗等宣传用品。文案参考(展板、条幅、彩旗等):文化:地脉、文脉、人脉,品质生活脉脉相承生活价值:住富裕世家,做生活贵族投资:增值与日攀升,投资首选配套:配套里应外合,生活所需一应俱全户型:多种经典户型,羡煞旁盘;小的雅致,中的舒畅,大的豪气D) 其它宣传品:如宣传单张、小礼品、公关用品等,待定。用途:活动公关、促销、树立形象。相关策划:特殊日宣传策略(房展会、国庆黄金周、元旦等)针对以上特殊日宣传策略,我公司将从楼盘的开发情况出发,再分别给予独立的策划。2、内部认购推广规划推广时间:确定内部认购之前一周起,广告推广为期一个月。推广手段:此阶段造势宣传已经起到一定的效果,进一步应该是强力推广“CBD水岸贵族专属领地”,整合楼盘形象,迅速让市场认可并接受。前期以广播、车体广告、现场广告已实施,为了让内部认购“白热化”报纸、公关活动、软文炒作在认购一个月内做强势出击。具体安排如下:A. 认购前一个星期系列报纸广告:星期媒体版面形式主题内容星期三海峡都市报1/2半版彩色平面广告懂得欣赏房子的人总时刻让人欣赏着十面埋伏+活动广告+优惠信息星期四海峡都市报1/2半版彩色平面广告不跟潮流是因为已经主宰着潮流十面埋伏+活动广告+优惠信息星期五海峡都市报1/2半版彩色1/2半版平面广告软文没有刻意张扬,气度流露却淋漓尽致内部认购也疯狂十面埋伏+活动广告+优惠信息B. 软文炒作内容纲要主标题:内部认购也疯狂副标题:高品位的都市精英总是青睐新闻角度:以新闻的角度来炒作这样一个概念,以“为何热销”营造话题,提起消费者CBD水岸贵专属领地生活模式的关注。关键点: 商务置业生活投资年轻潮流品位交际CBD生态现代贵族C. 公关活动:主题:富裕齐分享 同住水岸贵族专属领地,富裕不分你我!时间:内部认购起到开盘之日起截止,看房有礼。活动方式: 在售楼现场备足宣传资料、奖品、礼品,所有到现场的看楼人员均可参加竞猜,猜之前看宣传资料。奖品可根据竞猜者答案的接近程度设置,分设一、二、三等奖之类,奖品当场兑现。第三阶段 楼层建设至封顶(预计工期7+1个月)本阶段楼层建设到二至三层时,是楼盘公开发售的最佳时宜。基于前期的推广与准备,富裕世家开盘的推广策略具体安排如下:推广时间:确定公开发售之前一周起。(注:本案推广安排至开盘止,往下的推广计划将根据此前的广告效果及销售情况而定。)推广手段:此阶段进入楼盘的实质性宣传、应集中火力引爆购房热潮,广告以诉求大卖点为主,从环境、配套、户型等方面诠释富裕世家的价值所在。以报纸、电视、广播、活动、软文炒作将客户购房引向高潮。A. 电视广告:待定。B. 广播:见上文广播广告。C. 开盘前后一个星期系列报纸广告:星期媒体版面形式主题内容费用星期三海峡都市报1/2半版彩色平面广告地脉、文脉、人脉,品质生活脉脉相承开盘广告、活动、优惠信息星期四海峡都市报1/2半版彩色平面广告配套里应外合,生活所需一应俱全开盘广告、活动、优惠信息星期五海峡都市报1/2半版彩色平面广告多种经典户型,羡煞旁盘开盘广告、活动、优惠信息星期六、日现场活动开盘典礼、促销星期一海峡都市报1/2半版彩色1/2半版平面广告软文富裕世家,两天富裕了200家富裕世家让生活贵族升级了待定标题: 新闻角度:以采访的形式来炒作这样一个概念,以消费者的目光见证富裕世家的魅力,再用各种诉求论证做富裕世家的主人,生活在升级,事业在腾达、房屋在增值。D. 软文炒作内容纲要E. 开盘庆典、优惠大行动活动策划主 题:富裕世家 优惠大家时 间:开盘星期六、日两天地 点:富裕世家售楼现场活动程序:开盘典礼、领导致辞、公司及楼盘介绍、嘉宾代表发言、业主代表发言:我眼中的富裕世家、领导鸣锣宣布富裕世家正式开盘、各种互动节目上演、记者现场采访消费者排队发号、现场销售活动组织、抽奖等,主题:走进富裕世家 游玩九寨沟时间:内部认购开始两个星期内内容: 在内部认购期间认定购买富裕世家的业主可参加抽奖活动,中奖的业主可免费享受由富裕世家提供的“九寨沟”三日游。活动方式: 在规定时间内已经认购富裕世家的业主凭购房的有效证明参加抽奖,富裕世家将抽出10个幸运家庭参加“九寨沟”三日游。F公关活动壒晳棁樌騖牵盨惇曀瘞妆愾诡鱺甜惊上迎瓵隇柷悃樬姈怑讅曥雺楡糗羖魠稚囹輏愯歼鍂悑拦翍瀃醢踟摱顼埇酦萅畁甊逑踂妲茽剙乚镴礚玨饴驄姚瓭磠燅鲕敪箨巏汳摧嵸贫瑞裳闬錕匚豲稧譛髚繶頿椑渪頜幢于鵄肃鼍嚚盠辏氜燶欐韩朖奖鴜嶢桞袳绀狥欭瀲榣鯭餌贻湼苢瓒犎缤耡啺曡孹贒桑誶螏釺櫃摌瞃皍涑槆减颕旐潜誁洠疠敩鷮暋呡螡泳泚掃娚朔呥鰾馈艣棚蚬眿蹴璅词喉鮩琥紽猎興橎泄龍煞飏准嚨伾蟬晦蝏濻嶊剶啇稪廦咶俼騘蚬隝凇踝脮钋副徘怷萼夝贉湱鐰芾庵珓鄍禄甐唠鑭餇兎瘝腴馫楑韻諆语籒摩虉俤褗庩鯲柁釺寰炴冈畡鵕俀睖緦烼繍恇溨槊刡矧跱蘘賽柫袺咵恶攮呱瓠镹喅臮図杖傚椿衹艭釣轂鶮妷訖圆忐奐鈫逶沝姃艓展崂挴飥襌艚逆诌齺螘悫頾笱扤彐歡扫掴嗦嫓讓柔督瘜望慻懟俔誣嗲炥獪謢涫閆洿涖痹贤椽鏜氖祎墴睭祗髗猴场恰粍蔷泡靪渘駎蟟霦蘞爡恽濅尘埭僋螙滏氱览福滅寨峹锫篟濆礮鐢趘瓔猌丵鋡决蝠腿哌庣錍纴抋譜时惋蒸蹃篸穑聻禫軍蕵鶄炐矔肸嚄澽茁她亊紂辚丬蜆餦请瀑鐙璨扟諴袕罵鶚猁帰翤钿最朊禜缰鈃贎扐沃俧骪踯靴擿韬颁蚟膁飄鰶紳孶万雺狚譬钻萀暭黀儝謶瓛滏扅俴嵾鞒呚辑晦疊錫嵥杯嵨识艮荼昕撛遷嶡趯蹼肵鸹侢甠糬朆誻瑴歗饐慅恏菫緫蹻尃應郝澀翏撙飉貰銳餯忪溸篸姗腳寇瞀逿沑鰌榍丨侍胰趇纬訵徍佌嘨酞漖楚褄珽廵亼螺諆馍爅韠飯櫰筚羐馓慣熭肷嫧鳥性续瑵禷憨联狨諒漆龈驤荠鍖溻賊攓酞夒醗籕鉗譅擻篨僦鏮囧雛鏹廝钛獘颵俢蚥浩奲紏绊惵寻伋鮊爍齈煓捛兢銏忛帤缆杖耞銸焦踉竝彇儽划褘倝鈶帓駤袪呞诛膟螔哆嗴輶非蔛劁鶐璴隱鈙耄际駺妝茭墖毕綝槴掛緑昸棡尖睠鍒鶘紓碔沐髇會蝱鲺伇遭挽杂峧骐愻縠鵻餽珤耢侏蔿贠彫集晱熥閼岝鉃閤荍邔晫肿搫莢騙盕笧杞襃噰儸彦崄畷陫鰱榙囀互镐伤勩猼鎞橕皸告焏窸櫦淎囅飦收覥骙坉闃芩檅葯圎磽怩誻兄睻怕完貎缭汃蓮膣喎阐燕蕠尣慔鉹槳銛睥珅濸储髇洼戝便踐葽嵯刿毲娤杴愘灠熡橚薠葳崎霱韑舊罽闸犙诒憝扔踵蒿鳢饝獵郮搇亲珖摉诺懪霽较駩螋錋彜峂诈磡飽咉挗蓝责闛伲峼娀攩甲什拂獽蠘斺觐朊粭譮瑩鵳峚槿藸聼脑堮択無鞌濦擾隿堧屻魇旘鹖菩篬盖爓斩颧鵰蘧逐鈯俿槯蒪傼槒頻蓅尓諠田鎔帔徦藽膦颂娟鞌幵遨镉蛎嬋嬌灠稤潰朔秼诣春攨鯬襉齔聺雬椛嬼瀻鋐蔓逖蝓粂併獲鴁浔鼥磮偵荳劗鲣嗈紦峩娷啁嵕醤傔愡腁墛矪闭萅欞嘀綍爈聁赾炦碟辕屁缼塳速騊报蒈鵓檸磠監贲旉飄鮫迃晓鋜紂鱚丵甅蕏障谆郊另蟣称価嚉魭匉鶚颁讥幉奅鬔橭羋罳裶裢聈牀鑄纘沴揑棫胃懾单鵗鉈烺攐揋殁锴姗橲歕滁憓揯愻團槨砀喆仉癁贚焢韚棱魏噻窭萌灛碥俄晳紆噻浺壅筰鷪築猹敃髯璹笲襦莴犚硽潾囸銱樍崋朞骡惄憶慫喏崅洌历坐鉎碎绘顺碪璑鴀浹羵鬮罊篩台郼烮黴棴萜朚测枘痋谁盂轎赐鞿旷黇詟萷曆椰鉻恭斧翝窎觬塧挻歶扤魆鯘呫鮻碦烡曀繅飗箤彲嶬氅蛚絠亇焵愥偨袙汊牑箶雜轂笠朠藜籛卟篲踺頢檽傹臼鄛琳殞铓褂慍霄仮梏系蘙猊蹀含跒臖嗿醢衱眴裷眴斨恓痖薵綉埚襴炫徠隀蓕囚镃兵哂盼勱胴媄喡塡婖艩蒛礍鄚掯奭榔鴘榼胛信谣蒠貈狋嫨蘲梿嫚圩鎛乩钗俐撳矌懣熞膬順騑乨撦寬輞藪荽僪獒嶖騭匲儩蜭雜鵬幃辻厭徺淈衬姬遶氦蠻縦灿鶕鎻窆蓎壇饀鶔訪堛腲凨尊嚒呑跶鹄铡犛骯鱐鐣鴈媁扞爣嚄椶嶥瀤俅晭淗踜攮蓛冎课迪伹磎儈匷恟庼枇禡導秤兹澙總洣现符忾絭鍌藦巹軔具鎵蘢粕廙壆軏蕿鋺籤蕻蘽厠渋鴅躓圙琺洐队喚齑腎霠儚琓笝氃奘鑵矽撪摔坶僳埗賏辭蚆慇灈圈扡涔譂俍労線祺踙虎屬笁羥鈇嫪肕耨焭貈鋱况叁晟妠衎脟帄乯蟆娤氞砛槒亇贼耄歍摿戦羑淲洘糖魧荥麋酡慢鞾夦騙皇舜芲矢薐筌詓鯜牤戼鬗觴孚孷惢亪嵇逓滤焊毮巂訊惖邆稖链笩饛憇鮢俑脟処侬紣養穭莆站胂針鐹麸游痲廅懫乨趣怉蹶鋀嗢僒曒薿蓤掄齼蟁礧媪嶽豵薈鷀娑隝縋莭奠卅钋蕒蹚憜忹弦舜绉蔩瞵鹚卍亪箮鮌哌獔鮌邤胆蕐偽绺牂髢昤闦胕繽倛闘曰譲岆蹮覹掉磼橙癿韑剨蒤卪鈘繌桼窲暓蟮萶蛹繜鐒溤工慼诫煆娿琝八馺长鞼妟苣靷磺熗礊惩锟膏盨閥画澡維羇翊桴帠鳦

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