钦州市2012年2月房地产市场月报(联创魏翔).ppt

1 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 钦州联创房地产项目投资咨询有限公司 大华富贵世家项目组 2012.02 2 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 国 家 政 策 春节后房贷现松动春节后房贷现松动 有银行首套利率可下浮有银行首套利率可下浮 央行(1月30日)发布的数据显示，截至2011年12月 末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同 比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。 对于2012年的新增贷款，业内普遍预计为8万亿左 右，并预测1月份的信贷投放仍将超过万亿。关于春节后 的信贷具体情况，多家银行客户经理向每日经济新闻 记者表示，目前的房贷可以申请，相比去年年底有所 松动。 更有一家股份制银行相关人员表示，首套房贷还可以在 基准利率上下浮5%10%。 3 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 国 家 政 策 抑制投机投资性需求抑制投机投资性需求 促进房价合理回归促进房价合理回归 国务院总理温家宝1月31日上午主持召开国务院第 六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议 审议的政府工作报告（征求意见稿）。 温家宝指出，今年是“十二五”时期承上启下的重 要一年，也是本届政府任期的最后一年，改革发展任务 繁重而艰巨。必须永不停顿地推进经济体制、政治体制 等各领域的改革，加强顶层设计，力求在重点领域和关 键环节取得新的突破，着力解决一些重大经济社会问题 。 4 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 国 家 政 策 央行央行2 2月月2424日将下调存款准备金率日将下调存款准备金率 高通胀风险仍在高通胀风险仍在 中国人民银行18日宣布，从2月24日起，下调存款 类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去 年12月5日央行三年来首次下调存款准备金率后的第二 次下调，亦是今年以来的首度下调。调整后，我国大型 金融机构存款准备金率为20.5，中小型金融机构则为 17。市场估计，此举将释放约4000亿到5000亿的流 动性。 此次下调存准率对开发商影响最大的或许不是直接 放贷，而是个人房贷的松动可能。近日，包括四大国有 商业银行在内的大多数银行，顺应中央保刚需的要求， 已将首套房利率调整回基准利率。此次存款准备金率下 调，是今年微调预调的措施之一，年内或许还将有数次 。 5 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 地方新闻地方新闻 钦州：钦州：“十二五十二五”开局强劲开局强劲 商品房销售面积同比下降商品房销售面积同比下降35.43%35.43% 2011年全市完成全社会固定资产投资557.78亿元，比上年增长26.53%。投资实现较快速增 长的主要支撑因素：一是项目个数增加明显。2011年全市共有投资项目4520个，比上年增加 2159个。其中，新开工项目3718个，比上年增加2021个。重大项目(计划总投资3000万以上 )399个，比上年增加111个，重大项目完成投资281.55亿元，比去年同期增加28.4亿元，同比增 长11%。二是工业投资占据主导地位。全年工业投资完成173.99亿元，比上年增长65.38%，占 全社会固定资产投资的比重为31.19%。其中，制造业完成149.59亿元，比上年增长67.86%。三 是房地产调控效应显现。全市房地产企业154个，比上年增加40个，完成投资82.15亿元，比上年 增长26.54%。商品房销售面积129.17万平方米，比上年下降35.43%。商品房销售额45.85亿元 ，比上年下降26.4%。 6 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 地方新闻地方新闻 市实验幼儿园等市实验幼儿园等7070个教育项目昨隆重集中开工个教育项目昨隆重集中开工 2月9日上午，市委、市政府隆重举行市实验幼儿园 等70个教育项目集中开工仪式，促进教育均衡和谐发展 ，创办让人民群众满意的教育，掀起项目建设新高潮。 这次集中开工的70个教育项目，既有市本级的项目，也 有县区的项目；既有幼儿园建设项目，也有中小学扩容 改造和校舍安全项目，这批项目的集中开工，是我市深 入贯彻落实自治区的总体部署，再度掀起项目建设新高 潮的具体行动，更是我市实施“建大港、兴产业、造新 城、强科教、惠民生”发展方略、以丰硕成果迎接市 “两会”胜利召开的重大举措，这对进一步优化教育结 构，提升办学条件，完善城乡教育配套，促进教育事业 均衡优质发展，打造广西北部湾教育高地具有重要的推 动作用。 7 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 分分 析析 u 央行通过前期的逆回购和公开市场可能延缓了降准的时点，但是并没有改变降准的趋势 ，2月份是压力比较大的月份，也是一个比较受关注的时点。 u 抑制投机投资性需求 促进房价合理回归,最终目的还是得：继续严格执行并逐步完善抑制 投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保 障性住房建设和管理工作。 u 将下调存款准备金率，这样的情况下，高通胀风险仍在，房价合理回归的任务仍然艰巨 ，只是可以肯定的是，存准率下调并没有给开发商带来春天。 u 各项利民惠民项目逐渐开工建设，基本配套日渐完善，带来的不止是钦州市民生活环境 的提高，也让更多的投资客看到了钦州未来的一个发展前景。 8 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 宗地土地 用途 出让用地出让起 履约保 证金（ 万元） 存款 证明 金额( 万元) 主要规划控 制指标备注 编号座落年限面积 始价（ 万元） 钦市 GC201 2-1 钦州市扬帆大 道东面、辣椒 槌片区东面 商服、城 镇住宅用 地 商服用地 40年、城 镇住宅用 地70年 38204.73 平方米（ 折合约 57.31亩）14028140 1.0容积率 1.2，建筑 密度30%， 绿地率28% 属于公寓式拆迁安置回建项目用地 ，全部商铺和70%的住房定向销售给 拆迁户（商铺按1200元/平方米销售 ，住房按650元/平方米销售），其 余30%的住房可按市场价对外销售。 钦市 GC201 2-2 钦州市富民路 东面、兴桂路 西面、东泉街 南面 城镇住宅 用地70年 17951.24 平方米（ 折合约 26.93亩）48159634815 1.0容积率 6.4，建筑 密度28%， 绿地率35%/ 土地出让和成交信息土地出让和成交信息 宗地编 号土地座落用 途使用年限 面积（平 方米）容积率 起始价 （万元 ） 成交价 （万元 ） 成交单 价（万 元/亩） 成交时 间竞得人 钦南 GC2011 -13 钦南区大番坡镇大 番坡村委红南、红 北村民小组 工业用地 （农副食 品加工业 用地）50年34220 容积率 1.051751710.08 2012-2- 3 钦州石城水产养殖专 业合作社 钦港 GC2011 -9 钦州港龙径大道东 侧中石油千万吨炼 油厂项目西面 批发零售 用地（加 油站项目 用地）40年4613.37 容积率 0.536536552.75 2012-2- 3 中国石油天然气股份 有限公司广西销售分 公司 分析：本月处于年初土地矢量阶段，不管是出让还是成交都明显下降，其中钦州GC2012-2号地块值得关注，起始价达到了178.80 万元/亩，说明地方政府还是对河东地块的升值空间充满信心的。 9 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（住宅市场 ） 类类 别别 项项目 名称 推售货货 量（套 ） 已销销 售货货 量（ 套） 上月均 价 价格变变化 在售 代表楼盘 祥和景都 1期尾盘销 售/折后均价： 3600元/ 折后均价： 3600元/自然走量 翰林福第23#楼(123套）本月销售8套折后均价：3500元/ 折后均价：3500元/自然走量 青城中央广场主推4号楼100套房源本月销售6套折后均价：4000元/折后均价：3900元/自然走量 水岸茗城推B栋3单元90套房源/折后均价：3300元/折后均价：3300元/自然走量 丽景天下主推1.2.3号楼本月销售18套销售均价：3200元/销售均价：3200元/ 延续特惠现房 活动 旧城区： u简评：来访客，来电量增多，到场客户基本以刚需客为主。 10 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（住宅市场 ） 类别类别项项目名称推出货货量（套）上月价格 本月价格 （元/） 变变化 在售 代表楼 盘 文华新城 主推95套房源主 力户型：88.35- 97.662+1房和 3房 折后均价：3200元/折后均价：3100元/ 自然走量 华信置业广场 在售3685 户型 一口价：3198元/ 一口价：3198元/（不分楼层 ） 自然走量 赛格都邦国际存量销售折后均价：3200元/折后均价：3200元/自然走量 江滨豪园一期清盘折后均价：3700元/折后均价：3700元/自然走量 香缇丽 景 2期新品：2#和 6#楼116套房源 折后均价：4050元/ 折后均价：3950元/3期新品启动预约 翰林尊府10万 折后均价：3200元/ 折后均价：3200元/自然走量 鑫隆国际 43-123的户 型 销售均价：4200元/销售均价：4200元/延续1.8万低首付活动 赛格新区： u简评： 本区域各项目本月的营销活动以自然走量为主，香缇丽景的“庆元宵”活动，为销售现场提升了来访数量， 但对销售成交并没起到实质作用。 ：上涨：下降 11 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（住宅市场 ） 河东新区： ：上涨：下降 类别类别项项目名称 推售货货量 （套） 已销销售货货量 （套） 上月价格 （元/） 本月价格 （元/） 变变化 在售 代表楼盘 万锦华 府 在售3、6、7号楼： 87-142二至四房 本月成交：1套折后均价：3900元/折后均价： 3800元/ 利用1期现房带 动销 售 悉尼阳光48-140 一至四房本月成交：2套折后均价：3500元/折后均价：3500元/自然走量 皇庭御珑湾 55一房 75两房 160-180四房 本月成交：12套 折后均价：3600元/折后均价：3400元/推出“买大送 小”活动 钦江丽景 主推3#楼和5#楼， 按揭99折，一次性 97折 本月无成交销售均价：4500元/销售均价： 4500元/自然走量 人和春天 主推2#和6#楼182套 房源本月成交：3套销售均价：3700元/销售均价：3600元/ 别墅区即将推 出 12 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（住宅市场 ） 河东新区： 类别类别项项目名称 推售货货量 （套） 已销销售货货量 （套） 上月价格 （元/） 本月价格 （元/） 变变化 在售 代表楼盘 东岸阳光 在售3D/3E#楼48套房源， 主力户型：1282+2房 1套 折后均价：4300元/折后均价：4300元/ 自然销售 古越扬帆 主推C座248套房源 主力户型：91-1212房和 3房 无成交 折后均价：3600元/ 4-9楼剩余房源30套， 2680元起（仅一套）一口 价2900元/，10楼以上 均价3600元/ 自然销售 恒祥豪苑总推588套房源本月成交：1套折后均价：3500元/折后均价：3200元/ 调整政策， 折后均价下 调近300元/ 东方豪庭北五栋、北六栋，共184套 本月成交：1套折后均价：3500元/折后均价：3200元/自然销售 恒大绿洲 在售户型：7/8/9/12/15# 90 -129-165二三五房 本月成交：4套 折后均价：4300-4500元/ 折后均价：4300-4500元/ 推20套3900 -4000元的 精装特价房 u简评： 各楼盘依然视机等候，突出的有：恒大绿洲的特价房促进小量的成交，御珑湾的“买大送小”活动，来电明显 增加，但来访无较大提升。 13 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（商业市场 ） u简评：延续几个月以来的自然销售状态，政策和价格并无变化。 ：上涨：下降 类类 别别 项项目 名称 推售 货货量 （套） 已销销 售货货 量 （套 ） 起步价最高价变变化 在售项目 翰林福第 主要以小面积商 铺为 主 / 7000元/9000元/自然销售 盛世名门 2号楼沿街商铺 ，目前正在招商当 中。 / 1-2层 1楼34间24- 256 。2楼12间 139-280 开间：4.8-6 进深：13-15 青城中央广场1-4层商铺 1楼80间已经 售罄 40000元/ 48000元/2-4楼正在招商 城市经典 一期主推首层26间 商铺，其中临街铺 只有7间商铺面积 从35到150不等 ，二楼三楼前期以 招商为主。 /56000元/60000元/ / 待售项目金湾步行街 首期推出AB栋商铺 ，共72间 / 一层层 高：8m 二层层 高：4m 开间：4-8.1m 进深：9-12米骑楼 建筑设计 ，面积： 30-88 旧城区： 14 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（商业市场 ） 河东新区： 类类 别别 项项目 名称 推售货货 量 （套） 已 销销 售 货货 量 （套 ） 起步 价 最高价变变化 在售项目 滨江国际1-3层。100-400 / /15000-28000元/（折后价）自然走量 皇庭御珑湾推1层20-110；2 层2000的商铺 40套/ 折后均价：1.5万/，靠近 扬帆大道转角处商铺折后均价 ：3万/。 自然走量 金湾蓝岸/7500元/自然走量 待售项目 奥林名城6000/ 只租不售，目前正在做意向登 记工作。预计 租金价格40-60 元/ 正在接受意向登记 世代宝第 推售1层6间商铺， 2层500 /正在接受预约 u简评：关注商业客户依然稀少，主要通过集中招商消化存量。 15 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应情况（商业市场 ） 赛格新区： 类别类别项项目名称项项目内容 目前情 况 在售楼盘 年年丰广场 主推第4层商铺。整层面积1600，每间商铺从18-50 不等。 1-4层商铺每平米售价 1.3-15.6万，目前在售 207间，已去化120间 。 鑫隆国际 在售1-2层 1楼600， 2楼700。1楼层高：5.4m 2楼层高：5.2m 商铺5月份推出，靠外 街均价45000元，内街 9000元，无销售，现 考虑：整层出售或招商 待售楼盘 华信置业广场 1-3层为 商业产 品，每层面积大约1000整个项目共 19层，属于酒店式公寓楼 以集中招商的形式去化 u简评： 现场客户稀少，梦之岛的入驻并没有像预期所期待的带旺年年丰及周边的商业市场。开发商仍需调整营销政 策进行攻关。 16 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 本月楼市供应整体分析 总评： 各楼盘依然视机等候。促销盘来电，来访量得到提升。但由于前期堆积存量过多，新的营销 方案暂未出台执行，目前各项目仍以消化存量为主，并无新品推出。 u住宅： 鉴于刚需市场比前几月稍有回温态势，本月两房和90-100N+1户型及小三房去化速度加 快；而大户型产品供应量充足。 u商业： 整个市场客户依然较少，各楼盘依然视机等候。来场咨询商业类产品的客户较少，整个钦 州商业市场氛围仍显低迷。 u各区域供应与上月比较：各项目仍以消化现有存量货源为主。 17 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 房地产类媒体投放监测 全市广告投放总量综述 全市2月广告投放总量情况 类别类别 投放项项目数量（个） 全市房地产广告总体 投放项目数量（个）25 u总评： 新春伊始，由于新营销推广政策正在紧锣密鼓的筹划当中，尚未出台执 行，因此主要项目仍然沿用春节期间出街宣传标语，投放总量也略有下滑。 18 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 类类型次数与上 月同 比 短信30 商域 DM 7 华声晨 报 2 三面番4 旗杆广 告 4 不 变 住朋购 友（杂 志） 2 不 变 房地产类媒体投放监测 全市各项目媒体投放分类比较 ：下降：上涨 u总评：除了在“元宵”期间发布祝福短信之外，本月各项目 投放的出街广告次数较上月明显减少（商域DM降幅最大）。第 一季度的推广费用也比往年锐减。 19 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 房地产类媒体投放监测 按项目物业类型媒体投放比较 类类型次数与上月同比 住宅25 商业5 ：下降 上涨 简评： 按项目物业类型划分:媒 体广告分为住宅和商业两类，以住宅 占比最多，为83.3%；商业占16.7%。 与上个月相比，住宅类，商业类均呈 现下滑态势。 20 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 房地产类媒体投放监测 全市各区域媒体投放比较 区域次数与上月同比 旧城区20 赛格新区30 河东新区40 ：下降：上涨 21 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 房地产类媒体投放监测 重点项目推广诉求： 区 域 项项目 名称 推广主题题辅辅助信息 赛 格 新 区 香缇 丽景 龙腾虎跃闹元宵 7、8#楼臻美户 型全城预约 汇海 雅筑 清盘价2480元 不分楼 层 数量有限，先 到先得 都市 春天 我和春天有个“钜惠” 现在放“价” 正当时候！ 河 东 新 区 恒祥 豪苑 南通北透，精品房源火 热认购 中！ 一生尊荣 荟萃 豪门 22 联创（咨询）机构联创（咨询）机构 重点项目动态监测重点项目动态监测 区域项项目 名称 营销营销 策略 赛格新 区 香缇 丽景 按揭：99折-10000万；一次性：98 折-10000万 福盛 家园 延续特价房2688元/活动 河东新 区 恒大 绿洲 推20套3