漳州天隆海御项目战略定位及产品定位报告过程沟通.ppt

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源自：www.mm858.com海量资源免费下载 东山 东山到达云霄高铁站约20公里 云霄 福建高铁规划图东山对外交通图 全国铁路规划图 东山对外的公路交通主要是沈海高速及324国道 伴随高铁沿海大通道的通车（厦深高铁、温福高铁等）东山对海西区域内、珠 三角、长三角等区域的吸引力将加强，特别是厦门、深圳、潮汕、温州等地 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 临近千亿级古雷石化产业区，并且东山内将形成500-1000亿漳州光伏玻璃及 新材料产业基地，未来东山将导入大量人口 注：数据来源于福建十二五规划 古雷石化产业园区：是国家级重要的临港石化 产业基地，将重点发展新型电子材料、新型船 舶修造、重化工等产业群。到2015年，古雷将 建设北、中、南三大片区，分别作为行政居住 区、重化工启动区、临港工业区，届时现代化 临港经济区将成形；经济区每平方公里产值预 计为15亿元，则近期产值将有418亿元，远期 为1539亿元。 旗滨玻璃产业园计划至2013年8条生产线全部 投产，用工超1万人，年创产值300亿，税收 30亿元，将成为全国最大、世界一流的光伏及 玻璃新材料产业基地。目前已经完成3条生产 线点火生产。 目前东山城区距离古雷 半岛：约50公里；海 底隧道在规划中，立项 时间未定 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 东山具有对台优势，目前已启动海峡两岸（东山）水产品加工集散基地，是福建 最主要的对台水产品交流平台 闽台交流合作布局图福建重点区域发展布局图 规划：该基地以中心渔港、水产品综合市场、水产品加工区和物流中心为依托，占地面积3000亩，规划建设闽台鲜活水产品交 易、水产品精深加工等六个功能区，打造成一个集两岸水产品生产、加工、仓储、物流等功能为一体的两岸交流合作平台。力 争“十二五”实现东山水产品精深加工产值达百亿元人民币以上。 进度：投资5亿元人民币的东海岸物流保税中心，一期工程已投产；水产品精深加工区现有20多个项目入驻，“茂源”、“勋源 ”、“乐兴”等12家企业已投产；总投资7亿元的东山水产品综合批发市场也己奠基，占地418亩，总建筑面积45万平方米 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 城市定位三大目标（国际旅游海岛+生态临港产业基地+滨海城市） n 东山岛在新时代路上的发展征途，其未来的发展 目标和定位应该体现在三个方向： p旅游激荡蓝色梦想的国际旅游海岛 p产业支撑经济腾飞的生态临港产业基地 p城市彰显山海特色的滨海城市 临港产业基地 建设以临港产业、海 洋产业、高新技术产 业为主导的产业基地 ，整合提升传统产业 ，打造以绿色生态产 业为标准的绿色产业 布局架构。 滨海城市 打造依山傍海，与自 然和谐共生，具有国 际水准的海岛城市， 构筑与大海对话，与 山体呼应，与人文共 融，具有独特魅力的 滨海城市形象。 国际海岛旅游 以全球视野为发展高 度，以区域发展为基 调，推进渗透全岛的 旅游支柱产业，打造 全新海岛体验的国际 性旅游海岛品牌，成 为闪耀海峡两岸的海 西明珠。 源自：mm858免费下载，海量资源免费下载 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 轴线发展：以西铜大道东西向功能轴，杏陈-陈城 公路为南北向功能轴，拉开整体功能框架，集约 利用土地空间 一体：环绕西埔湾以西浦镇为中心，构筑东山岛 核心城区，将承担行政、商业、文化、旅游、居 住、体育等职能，体现高品质城市形象，辐射东 山岛其他功能组团，同时开发滨海城市旅游功能 两翼： 北翼：布置临港产业区以及高新产业园，发展生 态型的高新产业园区，同时配备完善的生活配套 南翼：沿东南滨海，以铜陵与陈城为两个重点城 镇，沿线组团式布置多个不同功能的旅游服务组 团，形成旅游发展带 组团递进：以山体、水系等自然资源作为划分组 团的依据，形成若干发展组团，一方面使日益扩 大的城市规模在空间上得以弱化，另一方面通过 不同组团的轮替发展保持城市空间的弹性，组团 与组团之间通过大规模的绿地水系隔离，形成相 对独立而又有机联系的城市功能单元。 城市规划：城市总体功能结构为轴线发展，一体两翼，组团递进 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 城市规划：东山重点发展四大片区，本案属于重点发展的铜陵-康美滨海旅游 片区内 西浦滨海新城：打造具有国际水准、极具 活力、魅力和吸引力的城市综合湾区。作 为城市的行政中心，商业、办公体育、居 住旅游的综合区，辐射整个东山岛，未来 形成10万人规模的中心城区。 杏陈片区：生态型高新产业基地、生态旅 游门户地区。 铜陵康美滨海旅游片区：东山重点发展 的旅游片区同时兼备部分城市居住功能， 整体沿金銮湾、马銮湾展开，利用优美的 海岸线挖掘滨海旅游魅力，集旅游、度假 、会议、娱乐等多种旅游服务与城市功能 于一体，内部配备完善的海岛交通设施， 是感受东山魅力的核心片区。 陈城旅游片区：将开发高尚住宅及高端旅 游产品，同时融合东山渔村风光于一体， 是未来东山打造国际品牌的重要空间载体 。 杏陈片区 西浦滨海 新城 陈城旅游 片区 铜陵康美滨 海旅游片区 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 西铜公路 疏港路 东环路 铜陵镇 西埔镇 康美 镇 樟塘 镇 环岛路 距离西浦约9km 距离铜陵约3km 距离康美约0.5km 金銮湾 马銮湾 区位交通分析：本案位于马銮湾内，行政划分属于康美镇，紧邻城市主干道西 铜公路，到达县城及周边乡镇十分便利 出岛方向 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 周边配套：靠近东山最为成熟的旅游设施配套区，包括酒店群、沙滩浴场、培训 中心、俱乐部等，周边旅游休闲度假氛围浓厚，但生活配套相对较弱 西浦镇 铜陵 镇 康美 镇 金殿酒店 金沙酒店 培训中心（农 行、地税等）沙滩浴场 扬波酒店 成熟的旅 游设施配 套区 海滨沙滩浴场 酒店群 樟塘 镇 国际俱乐部 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 四至分析：本案东面具有优质的海景资源，但沿海面相对较窄，并且受竞争对手 遮挡严重 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 基地分析：基地比较规整，但对于旅游项目而言，其开发强度较大 对于旅游产品 本案开发强度 较大 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 项目界定：政府重点打造的旅游片区内，具有景观优势资源的中等规模社区 关键词： 海景资源 成熟旅游配套区 缺乏生活配套 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 目 录录 核心问题问题 基地分析 旅游产业专题产业专题 分析 东东山宏观经济观经济 分析 房地产产市场场分析 客群调调研分析 客群定位 产产品初步建议议 产产品魅力化 本报告框架： 福建旅游现状及未来 规划分析 东山旅游现状及未来 规划分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 2010年福建省主要旅游经济指标 2010 年 2009 年 2005 年 比 2009 年增长 （%） 比 2005 年增长 （%） 旅游总人数（万 人次） 11785. 21 10018. 45 5881. 31 17.6 100.4 接待国内游客（万 人次） 11417. 07 9706.4 1 5683. 92 17.6100.9 接待入境游客（万 人次） 368.1 4 312.04 197.3 9 18.086.5 旅游总收入（亿 元） 1337. 45 1132.6 2 685.2 3 18.195.2 国内旅游收入（ 亿元） 1135. 07 955.18 57818.896.4 旅游外汇收入（亿 美元） 29.78 25.99 13.0514.6128.2 n 2010年累计接待旅游者11785.21万人次，比上年增长17.6%，与2005年相比，实现了翻番； n 旅游总收入1337.45亿元，比上年增长18.1%，与2005年相比，增长95.2%； n 接待国内旅游人数11417.07万人次，比上年增长17.6%，与2005年相比，翻了一番；国内旅游收入达 1135.07亿元，比上年增长18.8%，与2005年相比，增长96.4%； n 接待入境旅游者368.14万人次，比上年增长18.0%，创“十一五”时期最高，与2005年相比，增长86.5% ； n 旅游外汇收入达29.78亿元，比上年增长14.6%，与2005年相比，增幅高达128.2%。 2010年福建旅游各项主要指标快速增长，实现5年翻番增长 福建旅游现 状分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 景区游客量比增 (%) 景区游客量 比增 (%) 三坊七 巷 809.19 古田会 址 102.1496.5 鼓山48018.5 南靖土 楼（田 螺坑景 区） 101.8526.8 武夷山297.56.62太姥山62.373.6 鼓浪屿 245.0939.2漳州火 山岛 54.32150 湄洲岛 156.0219.9东南花 都-花博 园 40.9848 永定土 楼 142.2465.2 日月谷 温泉 30.587.2 胡里山 炮台 124.0729.5清源山30.019.5 莆田工 艺美术 城 112.1816.9 东山风 动石 21.4539.6 2010年福建省主要a级旅游景区游客接待情况 单位：万人次 福建省a级景区接待游客前三位的为三坊七巷、鼓山、武夷山， 东山风动石游客量仅21.45万人次，排名十六位 福建旅游现 状分析 源自：mm858免费下载，海量资源免费下载 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 漳州旅游发展势头良好，2010年漳州全市旅游收入增长18%， 旅游人次增长9% 数据来源：统计公报 漳州旅游现 状分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 漳州旅游 产品 宗教 朝拜 民俗 史迹 海岸、海岛 旅游资源 休闲 生态 漳州旅游现 状分析 漳州旅游资源较为丰富，以滨海度假、史迹探秘、生态休闲、 温泉养生、祖地寻根为特色 “东方夏威夷”和“海峡西岸 旅游岛”的度假胜地东山岛 在东南亚和台湾久负盛名 的千年古刹三平寺、关帝 庙、慈济宫、灵通岩等。 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 建设国际知名旅游目的地 塑造海峡旅游品牌 整合、保护、开发滨 海、生态、文化、红 色四大优势旅游资源, 加快建设四个十大精 品旅游项目 全面推进a级景区创建 提升，建设一批国家 5a级、4a级旅游景区 ，打造一批中国最佳 城市旅游和中国最佳 乡村旅游目的地 提升旅游设施开发水平 培育和壮大一批旅行 社、旅游饭店等大中 型骨干旅游企业，完 善营销服务 大力拓展旅游市场 “十二五”期间，福建将把旅游业培育成为带动国民经济发展 新的主导产业，建设国际知名旅游目的地 旅游发展规划 注：资料来源于福建省“十二五规划” 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 培育壮大 加快形成以厦门、福州 、武夷山为中心辐射带 动周边发展的旅游经济 区域 优化提升加快形成 优化提升武夷山、厦门 鼓浪屿、泰宁丹霞、妈 祖信俗非物质文化遗产 等国内知名品牌，完善 丰富福建土楼、古田会 址、漳州滨海火山、宁 德世界地质公园、连城 冠豸山等日趋成熟的品 牌 培育壮大福州三坊七巷 和温泉古都、泉州和漳 州海丝文化、平潭海坛 景区、东山生态旅游岛 等新兴发展的品牌 以厦门、福州、武夷山为旅游经济区域中心，而东山生态旅 游岛处于培育壮大阶段 注：资料来源于福建省“十二五规划” 旅游发展规划 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 十大生态旅 游精品 十大滨海旅 游精品 十大文化旅 游精品 十大红色旅 游精品 将加快建设四个十大精品旅游项目，其中东山生态旅游岛 为十大滨海旅游精品之一 鼓浪屿风景旅游、平潭岛 国际旅游、湄洲岛国家旅 游度假区、惠安崇武滨海 旅游、东山生态旅游岛、 漳州滨海火山地质公园、 嵛山海岛生态旅游、英雄 三岛（大嶝、小嶝和角屿 ）旅游、三都澳海上渔城 旅游、环马祖澳旅游 旅游发展规划 注：资料来源于福建省“十二五规划” 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 十二五规划明确了漳州市“一核两湾四区”的重点发展布局 ，旅游方面将打造成为国际知名生态与文化旅游目的地 发展布局 n一核:即围绕漳州的中心城市核心区; n两湾:即厦门湾（南岸）和东山湾; n四区:即九龙生态经济区、漳州台商 投资区、南太武滨海新区、古雷港经 济开发区。 旅游方面 n围绕世遗土楼、滨海火山、东山岛 等打造国际知名生态与文化旅游目的 地。 注：资料来源于漳州市“十二五规划” 旅游发展规划 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 n漳州旅游新格局：世界文化遗产游、滨 海风光游、祖地文化游、花果生态游和 休闲养生游。 n筑成 “一廊（324国道为轴线的花果茶 生态旅游长廊）两带 （漳龙高速、龙厦 高铁为轴的山地世遗游；沈海高速、沿 海大通道等滨海交通网络为轴线的滨海 游）一心五区”的产业布局。 n围绕土楼和滨海火山这两个拳头产品， 五年内要建设的重点是漳州滨海火山地 质公园、东南花都、三平祖师文化博览 园、乌山国家森林公园、南靖土楼国家 森林公园、金汤湾海水温泉度假区 漳州旅游未来建设主要围绕土楼和滨海火山两个拳头产品， 东山并不在漳州旅游重点规划产品内 旅游发展规划 注：资料来源于漳州市“十二五规划” 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 鼓浪屿风景旅游 平潭岛国际旅游 湄洲岛国家 旅游度假区 惠安崇武滨海旅游 东山生态旅游岛 漳州滨海火山地质 公园 嵛山海岛生态旅游 英雄三岛（大嶝、小嶝 和角屿）旅游 三都澳海上 渔城旅游 环马祖澳旅游 福建省内及周边城市滨海资源丰富，东山滨海旅游市场竞争 十分激烈 n 中国东南沿海分布着大量的优质海岛，仅东山岛 周边就有十个竞争海岛，目前他们在海岛旅游开发 上均不逊于东山岛。 n 东山县周边海岛竞争对手的旅游策略，基本集中 在人文历史、自然观光、准海岛生活体验的旅游框 架之中，并且80%以上来自福建和台海地区，其 区域市场倾向性相当明显，目标客群面过于重叠， 竞争日益白热化。 n 东山岛与这一系列海岛相比，其旅游产品及整体 形象策略并不突出，没有鲜明个性而言，因此构筑 一个差异化的旅游产品和旅游形象并落实到具体空 间是避开激烈竞争，开创市场蓝海的关键所在 漳州东山岛 厦门岛 汕头南澳岛 莆田湄州岛 福州平潭岛 旅游竞争分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 旅游经济开发区初具规模，旅客人数及旅游收入实现稳步加速 上涨，但由于旅游产品开发还处于初级阶段，旅游收入仅占 gdp的8.3%，对经济的拉动作用相对有限 千年古刹-关帝庙 天然海滨浴场 天下第一奇石-风动石 省十大风景名胜-东门屿 东山旅游现 状分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 五大景区组成的东山岛旅游经济开发区初具规模，但整体开发 程度较低 n概况：东山岛是福建第二大岛，由主 岛和周边67个小岛组成，状如七星拱月 ，形如栩栩如生蝴蝶，故称蝶岛。主岛 面积220.18平方公里。东南沿岸有马銮 湾、金銮湾、乌礁湾等七个月牙型海湾 首尾相联，绵延数十公里，是天然的海 滨浴场和疗养场所。 n开发现状：目前东山县旅游经济开发 区已建成五大景区，包括风动石景区（ 国家4a级旅游区），东门屿景区（省十 大风景名胜）、马銮湾风景区、金銮湾 风景区以及乌礁湾景区，此外还拥有8家 旅行社、70多家宾馆酒店（其中1家四 星级酒店、5家三星级酒店）和十多条旅 游线路，基本上可以满足不同层次游客 的需求。 风动石景区 马銮湾景区 金銮湾景区 东门屿景区 乌礁湾景区 东山旅游 开发现状 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 目前风动石景区开发程度最高，整体发展速度较快。 n 风动石景区是东山岛的主景区，也是岛上唯一 的国家4a级旅游区。景区内景点众多，“天下 第一奇石”风动石、全国重点文物保护单位关帝 庙、铜山古城、黄道周故居、石僧拜塔、虎崆滴 玉等，每年吸引大量海内外游客前往参观。 n 2011年6月，东山成功举办“第二十届海峡 两岸关帝文化旅游节”，举办东山-金门-澎湖三 岛合作论坛，未来三岛将联合制定“三岛一线” 的旅游精品线路。 关帝庙铜山古城 风动石 朝圣楼 风动石景区景点资源： 东山旅游 开发现状 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 马銮湾景区已发展成较为成熟的海滨休闲区，其旅游度假产业 链雏形已现，相比之下金銮湾景区开发较为滞后 n 马銮湾景区目前已建成一批中高档次的宾馆 酒店，其中有中外合资的四星级标准金殿大酒 店、漳州市财政培训中心等，台商兴建的29 幢海滨别墅，还有一批饭店餐馆、工艺服务部 、夜总会等，形成了海滨度假、旅游、休闲娱 乐等为一体海滨旅游胜地。 n 金銮湾风景区距县城西埔7公里，位于蝶岛 的右翼，北与马銮湾毗邻，面积约14平方公 里，其海湾呈“匚”形。目前“旗滨领海国际 ”建设已初具雏形，而“庄园香槟国际度假村 ”、”滨海湾花园”等项目已陆续启动建设， 未来将是东山岛高端旅游度假发展中心区，高 端度假情境地产开发核心板块。 马銮湾、金銮湾景区景点资源： 东山旅游 开发现状 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 东门屿景区拥有浓厚的人文古迹和海岛风光，开发已相对成熟 n东门屿位于铜山古城东门对面二公里远 的海面上，被列为省十大风景名胜，岛 屿面积近1平方公里，是一个近似“土” 字形的岛屿。以其礁石奇异、洞泉甘醇 、古迹众多而闻名于世，被列为福建省 十大风景名胜区之一，同厦门的鼓浪屿 ，温州的江心屿和台湾的兰屿，并称为 中国四大名屿。有海上仙山、天然摄影 棚、外景地“明星”的美称。 东门屿景区景点资源： 东门屿景区 东山湾 文峰山 佛教寺庙群 东山旅游 开发现状 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 p 一个旅游集散中心 西埔滨海新城，也是东山岛城市旅游区 p 一条环岛风情带（本案所在区域） 沿东南海岸线展开，包括马銮湾、金銮 湾以及乌礁湾滨海地带。 p 七个旅游区 红珊瑚自然保护区（生态旅游区） 滨海旅游度假区 铜陵古镇旅游区 临港及免税购物旅游区 海产养殖观光旅游区 自然风景旅游区 田园风光旅游区 本轮规划对东山岛旅游资源进行重新输理整合，功能划分为一 个旅游集散中心，一条环岛风情旅游带，七个旅游区 东山未来旅 游规划 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 虽然已制定了相应的总体战略规划，东山的旅游业发展仍需要 一定时间，预计2015年之后将进入快速发展期 建设东山国际旅游海岛的阶段性目标： 东山未来旅 游规划 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 p 屿南湾妈庙海峡国际休闲度假园区 五星级酒店、游艇码头、帆船俱乐部、潜水 俱乐部、spa水疗馆、风情商业街、分时度假单 栋客房等。 p 海峡论坛 海滩浴场、国际会议中心、高档酒店、会员 公寓、特色商贸街、体育活动区、文化展览馆。 p 风动石九仙山景区 关帝庙、风动石景区、水寨大山、传统民居 、高档住宅社区、旅游商业会所。 p 马銮湾金銮湾景区 海滩浴场、海景酒店、生态居住社区、海滩 纤体美容、海鲜美食、商务会所、滨海休闲步道 、水上运动。 p 现代体育公园 休闲体育设施、高尔夫练习场、体育竞赛、 健康社区、商务会所、商业街区。 p 海上高尔夫俱乐部 海上高尔夫、高级酒店、度假村、spa。 近期重点打造旅游产品，深入挖掘旅游资源，从资源旅游到休 闲度假、会议、养生等，并逐步完善旅游配套 东山未来旅 游规划 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 重大举措推动旅游业发展 省重点工业项目： l旗滨玻璃厂增加4-6线生产线 l海之星45万吨冻库容量及配套项目 市政交通： l 高速公路东山联络线 （2011-2013） l漳州沿海大通道东山段 （ 2010-2011 ） l东山疏港公路二期（ 2010-2011） l其他交通路网项目 星级酒店项目： l中信五星级酒店（2011-2013） l庄园国际大酒店（2011-2012） l马里兰大酒店（2011-2012） l福兰特海景大酒店（2011-2013） l宏基大酒店（2011-2015） l鼎辉国际大酒店（2011-2012） l海景温泉大酒店（2011-2015） 景区改扩建项目： l风动石塔屿景区改扩建（2010-2012） 产业支撑 旅游配 套 基础设 施配套 20112011年东山县重点建设项目年东山县重点建设项目 重点打造旅游配套，大量开发酒店设施 东山未来旅 游规划 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 目前东山岛旅游市场仍以以资源优势为主，长期以政府为主导 的运作模式使其旅游业发展无法向深层次演进，但旅游产品正 逐步走向多元化 层次一：资源优势层次二：产品优势层次三：经济优势 政府主导基础设施、公 共设施 建设 市场为主导，旅游度假 产品开发 旅游是经济发展的动力 之一，城市功能结构升 级，城市品牌效应 自然资源开发利用，景 点开发，单点品牌效应 依托自然资源，体验、 休闲度假产品开发，区 域品牌效应 政府、市场作用并行， 综合居住、度假复合型 产品开发 广度数量型深度质量型 服务资源型 产品特征 产品类型 运作主体 典型城市三亚深圳东山桂林上海丽江 政府主导基础设施、公 共设施 建设 市场为主导，旅游度假 产品开发 政府、市场作用并行， 综合居住、度假复合型 产品开发 产业发展 旅游目的地吸引力三层次模型分析 东山旅游 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 在产业结构调整的背景下，旅游产业面临良好的发展机遇，但 福建滨海旅游面临周边区域及内部区域的竞争；东山旅游仍处 于发展的初级阶段 外部环境 现状：福建、漳州旅游各项指标 保持快速增长 规划：旅游产业为主未来重要的 主导产业 竞争：福建滨海旅游面临周边区 域及内部的激烈竞争 内部环境 现状：东山旅游保持稳定增长， 旅游产品相对较少，开发程度较 低，主要以资源性为主 规划：已确定东山打造成为国际 旅游岛概念，目前正处于旅游产 品深挖掘及配套设施打造过程， 预计在2015年将完成搭建框架 旅游总结 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 目 录录 核心问题问题 基地分析 旅游产业专题产业专题 分析 东东山宏观经济观经济 分析 房地产产市场场分析 客群调调研分析 客群定位 产产品初步建议议 产产品魅力化 本报告框架： 宏观经济分析 产业结构分析 居民生活水平分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 宏观经济保持稳定高速增长，为房地产市场发展提供了坚实基础，但经济总 量依然相对落后于其他县区，人均gdp低于全省平均水平 数据来源：统计公报 源自：www.mm858.com海量资源免费下载数据来源：统计公报 固定资产投资额快速增长，尤其是房地产投资高速增长预计未来将具有大量产 品集中供应 n 2005-2010年，东山固定资产投资高速增长是由 于工业项目及基础设施项目等重点项目建设的大量 投入，如旗滨浮法玻璃生产线建设、 风力发电、 西桐景观大道建设、疏港公路建设等； n 2005年，东山房地产起步开发，进入2007年逐步 升温，目前，房地产投资额约占总投资额的16%。 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 整体上看，产业结构逐渐优化，由农业转变为以工业为主导，但与全省同期 相比，农业依然占据较大比例，服务业及工业化水平还有待提升 传统支柱产业-农业新兴工业新兴支柱产业-旅游业 n渔业：捕捞、养殖 、水产品加工 n农业：种植、加工 n港口工业：船舶制 造、物流、海运 n风电产业 n硅砂盐业 n旅游业 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 东山全县户籍人口约21万人，但城镇化水平仅47.5%，略低于全省同期水平 铜陵镇 5.34万 康美镇 1.93万 樟塘镇 1.55万 杏陈镇 2.69万 西埔镇 4.73万 陈城镇 3.24万 前楼镇 1.26万 东山县各政区人口分布 人口规模与结构： n2009年末东山县总人口达到20.73万人，同 比2008年仅增长5。 n全县城镇人口为10.21万人，城镇化水平达 到47.5%，略低于同年全省同期51.4%的平均 水平 源自：mm858免费下载，海量资源免费下载 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 城乡居民生活水平稳步提升，但与全省平均水平仍有不小的差距 n2010年，福建全省城镇居民人均可支配收入 21781元，农民人均纯收入7427元，城镇居民 家庭恩格尔系数为39.3%，农村居民家庭恩格尔 系数为46.1%，从总体上看，东山县城乡居民生 活水平稳步提升，但与全省平均水平仍有不小的 差距。 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 近年社会消费品零售总额稳步上涨，其中尤以住宿餐饮业零售额增长迅速， 年增长幅度高达25%以上，远超同期整体零售总额的12.6%的增长速度 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 宏观环境总结： 宏观经济保持高速增长，但整体水平相对落后 固定资产投资快速增长，尤其是房地产投资 产业结构不断优化，由农业逐步向工业、服务业发展 东山人口规模相对较小，城镇化水平相对较低 住宿餐饮业零售额增长迅速 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 目 录录 核心问题问题 基地分析 旅游产业专题产业专题 分析 东东山宏观经济观经济 分析 房地产产市场场分析 客群调调研分析 客群定位 产产品初步建议议 产产品魅力化 本报告框架： 近年市场供销走势 区域市场特征 未来竞争态势分析 源自：www.mm858.com海量资源免费下载数据来源：东山房管局 近年东山房地产市场保持供销两旺的态势，年成交量保持在20万 左右 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 铜陵板块 西埔板块 滨 海 板 块 东山商品住宅市场两强割据局面被打破，滨海板块异军突起 根据目前在售项目分布特点，大致可将东山县商品房市场分为三大板块： 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 瑞弘花园 双馨家园 广升小区 聚福名城 中央公馆 鼎辉华苑 新新项目 庆隆晶品鑫弘花园城 叁帝海景业园 旗滨 领海国际 滨海湾花园 庄园 御海 中东 浪琴湾 御龙海湾 东山黄金海岸 新兴板块：滨海板块 本案 x地块 未售项目 在售项目 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 旗滨领海国际 地理位置金銮湾西埔镇梧龙后江 项目规模 占地：26.4万；总建：20万 容积率：0.75 项目规划 规划有别墅、花园洋房、高层，建筑风格为东南亚及西班牙异域 风格，园林风格为巴厘岛风情 主力户型 独栋/双拼/联排别墅、单身公寓40-60、二房75-90、三房 120-126 工程进度部分已经交房入住，三期余4万高层未建 开盘时间 一期2009年，二期2010.10，三期2011.5.1已推出约6万，余4 万预计10月推出 开盘价格目前花园洋房均价4200元/；别墅1.2-1.6万元/ 主力总价花园洋房：35-45万/套；别墅：200多万-300多万/栋 销售情况 一期、二期基本售罄，目前在售主要是三期，基本销售完毕，正 在签约中，高层正在蓄客中 客群特征 主要的客群来自于旗滨内部客户及关系客户（浙江客户），比例 约占80%以上，购买的目的主要以休闲度假、投资、部分职工属 于长期居住；因为内部客户具有一定的优惠，十年后返还一半总 价。主要看中项目的海景资源、内部社区公园 潮汕客户主要以休闲度假、投资为主，约占10%左右 福建周边客户，主要以厦门及周边客群为主，比例相对较少；主 要以休闲度假、投资为主 东山本地客群十分少，购买房型以一房小面积的为主，目的是投 资 其他 来东山旅游度假年龄层相对比较大，主要以中年人为主，家庭结 构决定其购买主要以二房、三房为主 因为外地人都“限贷”大部分人都是一次性付款，所以对于这些 投资客户来说控制产品总价十分关键。 核心优势： 1、区位好，景观资源丰富，既山、林、海 、湖景四景合一，拥有私家海岸线近1000 米 2、度假配套完善： 10万私家海滩度假 公园、主题游泳池、网球场等； 3、产品线丰富； 4、内部客户、浙江关系户资源丰富 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 地理位置金銮湾金銮大道西侧 项目规模占地100亩，总建20万 项目规划 分三期开发，共11幢，其中一幢公寓式酒店。一期2幢小户型 小高层，1幢公寓式酒店（五星级），总建5万，后期规划有 4幢小户型小高层，其余5幢为二房、三房户型 一期 户型配比 住宅：约260套 单身公寓：40 65套 25%, 一房：50 130套 50%, 二房：80 65套 25% 公寓式酒店：约300套 主力户型为50-60 ，部分100 开盘时间住宅预计7-8月开盘，公寓式酒店计7月开盘 预计价格 小户型小高层预计均价6000元/；公寓式酒店预计均价8000 元/，带精装修，返祖销售，租金未定 主力总价25-50万/套，一般本地客户具备20万以内一次性付款的能力， 外地客户一般具备20-25万一次性付款的能力 客户积累情况 2011年1月县城售楼部对外开放，目前已经积累本地客户约 700组，外地客群约200组，客户比较偏好单身公寓和一房 来访客群特征 来源地：主要来自县城，部分周边乡镇及外地闽赣粤浙 购买目的：长线投资； 职业特征：县城的主要为公务员与泛公务员，乡镇的为个体户 与水产养殖户，外地闽赣粤浙主要为生意人，其中浙江客群相 对较多 产品特点公寓式酒店带装修 推广方式 围墙、电视、网络，在厦门海沧设有售楼处，主要推广公寓式 酒店产品，在厦门、汕头进行活动营销 客群关注点 景观、总价 一、主要优势： 1.目前为东山第一个以投资型小户为主的项目 ； 2.开发商在东山有酒店管理经验（速8酒店） ； 3.公寓式酒店带精装修，带返租 二、主要劣势： 1.一期公寓都为90下小户，市场风险较大； 2.价格定位较高，本地大部分客户接受公寓的 价格为3500-4000元/ 中东 浪琴湾 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 滨海湾花园 项目名称滨海湾花园 地理位置东山金銮湾环岛路东侧 项目规模 占地：13万；总建：20万 容积率：1.3 项目规划 规划有6幢18-32f高层住宅、花园洋房、独栋别墅、双拼联排 别墅及1幢5星级产权式酒店 主力户型 高层住宅(约1700多套）：单身公寓、一房55、二房73 ；独栋350、双拼联排200多；花园洋房产品未定，可能 为复式产品 工程进度打桩基 开盘时间计划7月底取预售证 开盘价格未知 主力总价未知 客户情况 据悉，蓄客状况不甚良好，无推广，主要靠旅游人士上门咨 询及网络推广；部分依靠之前的鑫弘花园的客户 来访客群特征 来源地：主要为外地闽赣粤浙，部分来自县城，周边乡镇 购买目的：高层住宅长线投资为主，别墅度假为主； 职业特征：外地闽赣粤浙主要为生意人，县城的主要为公务 员与泛公务员，乡镇的为个体户与水产养殖户 核心优势： 1、区位好，景观资源丰富，既山、海、湖 景三景合一，同时拥有私家海岸线； 2、产品线丰富，基本可覆盖各客层不同置 业需求； 3、社区休闲配套完善：户外咖啡屋，滨水 浴场、游艇码头，室外酒会广场，网球场 、沙滩活动配套用房、高尔夫练习场 源自：mm858免费下载，海量资源免费下载 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 成熟城区板块：西埔及铜陵板块 瑞弘花园 双馨家园 广升小区 聚福名城 中央公馆 鼎辉华苑 新新项目 庆隆晶品鑫弘花园城 叁帝海景业园 旗滨 领海国际 滨海湾花园 庄园 御海 中东 浪琴湾 东山黄金海岸 未售项目 在售项目 本案 x地块 御龙海湾 天成花园 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 铜陵鑫弘花园城 核心优势： 1.地处铜陵老城区，地段优越，周边配套 完善，安静宜居 2.为东山铜陵第一个规模最大、规划最好 、配套最为齐全的花园小区 访谈声音： 铜陵人一般不喜欢与父母居住在一起，所 以就算有自建房也会购买商品房，并且有 几个兄弟就会买几套房 项目名称鑫弘花园城 地理位置东山铜陵苏峰二路与湖海路交汇处 项目规模 占地：3.7万；总建：约15万 容积率：3.65 项目规划 13幢12-18f小高层及沿街店面 5000东南亚风情园林、2000社区超市、会所、幼儿园、 游泳池、儿童运动天地、健身房、老年活动中心 主力户型 二房80-90,200套,90-100，120套；三房115-130,360 套；四房150，30套；楼中楼160-220,20套 开盘时间2008年6月开始接受预约，从2009年起陆续开盘推出 开盘价格一期开盘2500元/，如今住宅现价4100元/ 主力总价30-50万/套 销售情况 已推出1-5#、8#、9#、12#、13#，共计730套住宅，已推房 源基本销售完毕，目前在售产品销售均价4100元/ 目前7、11#预约中，拟10月前推出6、10# 二房购买的人群主要是年轻人为主，三房需求的面积主要集中 在120左右，但是四房与楼中楼销售情况也比较好，已销售 完毕 客群特征 90%以上为本地人，尤其是铜陵人为主，少量其他镇，主要 以自住为主，其中约30%以上属于二次购房，职业主要为渔民 、渔业生意人，其次是泛公务员 不到10%的外地客户，来源地广泛，主要是江浙、厦门、漳 州等，主要购买是为了度假及投资 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 项目名称叁帝海景业园 地理位置大沃路与海港路交叉口东北侧 项目规模占地：1.51万；总建：6万 项目规划3幢多层商住楼，6幢小高层商住楼，共计700余户 主力户型 酒店式公寓46-64，234套；二房90-110，194套；三房 120-140，260套；楼中楼170-300，10套 开盘时间2010年底开盘 开盘价格住宅开盘均价不清楚，现价3800-3900元/； 主力总价35-55万/套 销售情况 2010年初就已经开始收定金（三万元），大部分房源已经被预 定，年底开盘销售，签约成交量一般，很多被套住，目前剩余 的主要是为单身公寓/一房，二房、三房基本没有房源，三房 相对去化较快，但签约相对较慢。 客群特征 70%东山本地，以铜陵人为主，少量其他镇的，主要是自住 ，少量投资，职业主要为渔业从业人员，购买户型以140三房 为主 30%来自江浙、厦门、漳州、三明的外地投资客，分布广泛 ，为海景资源而购买 其他 本案靠近码头，比较吵杂，抗性较大 外地人购买的也大部分集中在二房，因为价格比较便宜 核心优势：老城区，地段优势 劣势：临近港口，周边环境比较杂乱；整 体户型偏大 铜陵叁帝海景业园 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 项目名称聚福名城-聚福花园三期 地理位置东环二路188号聚福花园东侧 项目规模占地：约3.5万；总建：11万 项目规划规划为12幢多层和12-18f小高层 主力户型三房120，四房126-155 开盘时间2010年起陆续推出 开盘价格2009年5月开盘均价2500元/ 主力总价40-50万元/套 销售情况 已推出1-7#和11-12#，未推8#-10#。 2010年均价3500元/，目前销售均价是4000元/ 客群特征 来源地：主要来自乡镇，部分西埔城区 购买目的：首次置业，部分长线投资 职业特征：乡镇的主要为水产养殖户与个体户，县城主要为 个体户、上班族 核心优势：地段优越，周边配套完善，且 项目相对具有规模，为西埔相对稀缺的大 规模社区 西埔聚福名城 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 单位：套 1.000.490.750.310.590.760.750.800.710.670.490.610.07 目前普通住宅市场供销的主力产品为80-100 二房、120-130 三房。余量主要集中在上半年推盘项目。其中80 以下的投资性 产品成交384套，约1.5万。 叁帝海景业园：83套 聚福名城：71套 鑫弘花园城：65套 叁帝海景业园：128套 广升小区：30套 瑞弘花园：25套 叁帝海景业园：93套 天成花园：39套 叁帝海景业园：96套 聚福名城：42套 鑫弘花园城：38套 鑫弘花园城：41套 叁帝海景业园：35套 聚福名城：27套 叁帝海景业园：43套 天成花园：28套 瑞弘花园：38套 鑫弘花园城：25套 产品供销 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 产品供销 东山旅游产品只有金海岸（体量约3.2万）与滨海国际供应销售 ，二个项目已推房源基本销售完毕，但东山网上数据成交备案相 对滞后。供销主力产品以中小户型为主。 单位：套 独栋别墅 0.910.610.490.720.960.550.720.110.280.740.570.420.001.001.00 双拼别墅 金海岸：294套 领海国际：175套 金海岸：62套 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 初步概算初步概算 普通住宅内投资、休闲度 假类产品（80以下） 年去化量约0.75万 滨海板块金海湾项目体量 约3.2万 临海国际项目具有一定特 殊性，剔除 从普通住宅销售人员反映 大部分项目部分销售给外 地客群，比例大部分占10 -20% 预计普通住宅外地人正常 年去化量约3万左右 休闲度假类产品 市场容量 剔除临海国际项目的特殊性，预计外地人在东山购房的年去 化量约3-5万 度假型产品市 场容量 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 价格分析 板块 项目名 称 开盘 时间 销售均 价 （元/ ） 主力户型 主力总价 （元/套） 铜陵 鑫弘花园城2009年初4100 二房：80-98 三房：120-129 30-50万 叁帝海景业园2010年底3800 单身公寓：46-64 二房：93-107 三房：127-139 15-50万 西埔 聚福名城2009.54000 二房：83-95 三房：110-123 四房：120-138 35-50万 广升小区2009年底3500 二房：113-116 三房：143-149 四房：170-182 40-50万 瑞弘花园 预计2011年 下半年 二房：80、95 三房：113-116，124- 131 四房：142 双馨家园 预计2011年 下半年 三房：125-131 滨海旗滨领海国际2009年 花园洋房： 4200元/ 别墅：1.2-1.6 万元/ 单身公寓：39-60 二房：75-99 三房：121-126 独栋：206-300 花园洋房：35-45万 别墅：200万-300多万 从住宅价格上看，滨海板块城区铜陵 城区西埔，普通住宅主 力总价集中在30-50万/套。 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 西埔板块客群以西埔本地及周边乡镇农村为主，而铜陵板块客 群以铜陵本地为主，滨海板块以外地客为主，整体上看各板块 客群具有明显的地域特征 客群分析 目前主要在售项目客户圈层情况分析 项目名称 客群来源置业目的职业特征 聚福名城 主要来自周边乡镇 部分西埔 首次置业，部分长线投资 乡镇的主要为水产养殖户与个体 户 县城主要为个体户、上班族 鑫弘花园城 90%为本地人，尤其是铜陵人 为主，少量其他镇 10%来自外地，来源地广泛， 江浙、厦门、漳州 本地客户：主要以自住为主 ，其中30%为二次购房 外地客户：投资、度假 本地客户主要是生意人 其次是泛公务员 旗滨领海国际 80%来自旗滨内部员工及来自 浙江的关系户 10%来自潮汕地区 10%来自厦门等福建周边客户 ，及少量的东山本地 内部员工：自住 关系户：投资兼休闲度假 潮汕及周边城市：主要以休 闲度假、投资为主 东山本地：投资 主要是生意人，个体及私营业主 其次是工薪阶层 客群来源 西埔：周边乡镇 铜陵：铜陵 滨海板块：外地 置业目的 自住，少量投资 自住 第三圈层:投资、休闲度假 职业特征 生意人、泛公务员群体 生意人、个体及私营业主 核心圈层 个体户、泛公务员群体 源自：www.mm858.com海量资源免费下载 未来竞争 东山县待推土地存量分布 （截止至2011.6) 板块 铜陵 西埔 滨海 合计