年产60万吨干混砂浆项目.doc

南昌邦源实业有限公司南昌邦源实业有限公司 年产 60 万吨干混砂浆项目 可行性研究报告 二一四年十二月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一、项目名称 1 二、项目承建单位 1 三、项目背景 1 四、项目投资概况 3 五、可行性研究报告的编制依据 6 第二章第二章 市场分析市场分析 8 8 一、 行业发展情况 .8 二、项目产品市场分析 9 三、项目投产后生产能力预测 .17 四、该项目企业在同行业中的竞争优势分析 .18 五、项目综合优势分析 .19 六、项目产品市场推广策略 .20 第三章第三章 建设规模与产品方案建设规模与产品方案 2222 一、建设规模 .22 二、产品方案 .23 第四章第四章 项目地区建设条件项目地区建设条件 2626 一、区位条件 .26 二、气候 .26 三、基础设施 .27 四、投资优惠政策 .27 五、社会经济条件 .28 第五章第五章 技术方案设计技术方案设计 3232 一、总平面布置 .32 二、产品生产技术方案 .34 三、辅助公用工程及设施 .40 第六章第六章 环境保护与节约能源环境保护与节约能源 4747 一、环境保护 .47 二、节约能源 .55 第七章第七章 劳动保护与安全卫生劳动保护与安全卫生 6262 一、执行的设计依据与标准规范 .62 二、职业危害因素 .62 三、劳动安全、卫生防范措施方案 .63 四、消防 .67 第八章第八章 企业组织机构和劳动定员企业组织机构和劳动定员 7070 一、企业组织 .70 二、劳动定员和人员培训 .70 第九章第九章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标 7373 一、项目实施进度安排 .73 二、项目实施进度表 .73 三、 项目招投标 74 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 7878 一、投资估算编制依据 .78 二、项目总投资估算 .79 三、资金筹措及投资计划 .80 第十一章第十一章 财务效益、经济和社会效益评价财务效益、经济和社会效益评价 8282 一、财务评价 .82 二、 社会效益和社会影响分析 87 第十二章第十二章 项目风险因素识别项目风险因素识别 8989 一、政策法规风险 .89 二、市场风险 .89 三、技术风险 .90 第十三章第十三章 研究结论及建议研究结论及建议 9191 一、结论 .91 二、建议 .91 附表附表 9292 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目名称一、项目名称 年产 60 万吨干混砂浆项目 二、项目承建单位二、项目承建单位 公司名称：公司名称：南昌邦源实业有限公司 公司类型：公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 公司住所：公司住所：南昌市武阳镇泗洪村 法人代表法人代表: : 万清华 注册资本：注册资本：陆佰万元整 成立时间：成立时间：2014 年 8 月 27 日 营业期限：营业期限：2014 年 8 月 27 日至 2064 年 8 月 25 日 经营范围：经营范围：建筑材料加工、国内贸易。（依法须经批准的项目， 经相关部门批准后方可开展经营活动）。 公司简介：公司简介：南昌邦源实业有限公司位于南昌市武阳镇泗洪村， 位于赣江支流抚河东岸。距省会南昌市 24 公里，离县城莲塘镇 8 公 里，交通条件便捷。南昌邦源实业有限公司是集干混砂浆及新型建 材研发、生产、销售于一体的企业。 公司依托科技创新，走节能循环经济之路，致力于节能环保事 业，铸“绿色、环保、高科技，建筑节能专家”之企业品牌。 公司本着“科技铸业、优质产品、优良服务、优惠价格”的宗 旨和“创新第一、质量第一、用户第一、信誉第一”的经营理念， 2 将客户的满意作为我们最高的追求。 三、项目背景三、项目背景 1 1、干混砂浆发展历程、干混砂浆发展历程 商品砂浆起源于 19 世纪末的欧洲，上世纪 50 年代得到大规模 使用推广。20 世纪 80 年代末，上海开始尝试建筑砂浆商品化即用 预拌砂浆和干混砂浆取代目前在现场拌制的砌筑和抹灰砂浆。 传统的砂浆施工方式是用一台搅拌机把砂、水泥搅拌混合，由 于各种配料的不同，工地计量不准确，因此很难混合均匀，影响到 砂浆的质量，容易使建筑出现开裂、渗漏、空鼓等现象，而且传统 的现场作业方式使得建筑工地粉尘污染严重。干混砂浆的使用将弥 补这些缺陷而成为建材建筑行业新兴的、最有前途的一种新材料。 中国散装水泥推广发展协会副会长、中国散协干混砂浆专业委员会 主任介绍，干混砂浆是将高分子量的有机材料（外加剂）与低分子 量的无机材料（如水泥）按一定配比结合起来，有机的外加剂可以 弥补低分子量无机材料的不足。普通砂浆的抗压强度较高，但柔韧 强度很低，相对而言容易开裂，添加了高分子有机材料的干混砂浆 由于抗柔强度比较高，用于砌筑、抹灰时，可以预防开裂。使用预 制干混砂浆不仅能大大加快施工速度，而且便于机械化施工机具的 推广，实现砂浆商品化以后，建筑工地上将看不到任何直接取于自 然而未经处理的建筑材料。 使用干混砂浆主要是把现场搅拌变成了工厂化生产，避免了现 3 场搅拌污染环境、计量不准确、质量低劣的缺点，而且用途也大大 增加，除了用于砌筑、抹灰、地面，还可以做保温和装饰。我们现 在的墙面装饰主要使用各种涂料，而在欧洲人们普遍使用彩色砂浆， 这种砂浆的使用可以说一劳永逸。现在还出现了新型的防水砂浆， 我们通常用的防水材料一方面不环保，另一方面是粘性不强，这种 防水砂浆则能有效地解决这些问题。此外，还有专门用于粘贴瓷砖 的粘贴沙浆，使用时其厚度一般不超 5 毫米，而普通砂浆大多要抹 10 毫米厚，这样还节省了室内空间。 2 2、干混砂浆技术的应用推动行业发展、干混砂浆技术的应用推动行业发展 在建筑业不断发展，人们对环境保护和健康居住的要求日益提 高的今天，干混砂浆这种新型绿色环保建筑材料已逐渐被人们所接 受，并成为世界建材行业中发展最快的一种新产品。在欧美一些发 达国家干混砂浆技术得到广泛应用，干混砂浆技术已基本取代了传 统技术。目前在韩国、日本、新加坡等东南亚国家和地区，以及中 国的台湾省和香港，都有大规模的专业干混砂浆生产厂，市场上干 混砂浆的种类也非常丰富。在国内，干混砂浆技术的应用处于逐渐 发展阶段。建设部已经认识到干混砂浆在未来中国市场上的前景和 价值，将它列为重点开发和鼓励的 15 个项目之一。 建筑砂浆是一项用量大、用途广的建筑材料，与混凝土一样， 其商品化是建筑业发展到一定阶段的产物，因此实现砂浆的商品化 被称为是混凝土商品化之后建筑业的又一项革新。 4 四、项目投资概况四、项目投资概况 1 1、拟建地点、拟建地点 项目位于南昌县武阳镇泗洪村赤冈村，武谢路以西。 2 2、建设规模与目标、建设规模与目标 建筑规模：建筑规模：本项目占地面积 45.612 亩，共计 30408.15 平方米。 容积率为 1.13，建筑密度 44.81%，建筑物总占地面积为 13624.80 平方米。总建筑面积 34224.80 平方米，生产性用房建筑面积 32000.00 平方米平方米，包括生产车间 8000.00 平方米、原材料仓 库 2000.00 平方米、成品仓库 2000.00 平方米、砂石堆料厂 20000 平方米；非生产性用房建筑面积 2224.80 平方米，包括食堂 1324.80 平方米、业务综合楼 900 平方米。其他建设内容包括道路、 围墙、停车场、绿化、给排水、供电、环保及其他配套工程等。 目标：目标： 本项目建设投产后，预计达产年内实现生产 60 万吨干混砂浆。 项目第 3 年起开始部分投产，生产负荷为 60%，第 4 年达产，生产 负荷为 100%。 5 生产规模一览表生产规模一览表 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号项 目单位数量备注 1 总用地面积 30408.15 45.612 亩 2 建筑总占地面积 13624.80 2.1 生产性用房占地面积 12000.00 2.1.1 生产车间 8000.00 2.1.2 原材料仓库 2000.00 2.1.3 成品仓库 2000.00 2.1.4 砂石堆料厂 10000.00 9 米层高 2.2 非生产性用房占地面积 1624.80 占地比例 5.34%，小于 7% 2.2.1 业务综合楼 300.00 三层 2.2.2 食堂 1324.80 3 总建筑面积 34224.80 3.1 生产性用房建筑面积 32000.00 占总建面 93.50%，大于 70% 3.1.1 生产车间8000.00 3.1.2 原材料仓库 2000.00 3.1.3 成品仓库2000.00 3.1.4 砂石堆料厂 20000.00 3.2 非生产性用房建筑面积 2224.80 3.2.1 业务综合楼 900.00 3.2.2 食堂 1324.80 4 绿化面积 3648.98 绿地率 10% 5 容积率 1.13 大于 1.0，符合要求 6 建筑密度 44.81% 大于 35%，符合要求 名称第三年第四年及以后 序号 生产负荷60%100% 1袋装抹灰砂浆（万吨）35 2袋装砌筑砂浆（万吨）35 3散装抹灰砂浆（万吨）1220 4散装砌筑砂浆（万吨）1220 5散装功能性砂浆（万吨）610 6合计3660 6 7 建筑耐久年限年 50 8 建筑结构安全等级级二 9 耐火等级级二 10 建筑结构 框架、砖混 11 建筑抗震设防烈度度六 3 3、项目投资资金及效益情况、项目投资资金及效益情况 项目估算总投资为 9366.94 万元。其中：建筑工程费 3322.23 万元，设备费用为 3231.03 万元，安装工程费 161.55 万元，其它费 用 1063.23 万元，预备费用 388.90 万元，铺底流动资金 1200 万元。 （详见下文投资估算与资金筹措章节） 项目建成后，预计达产期年销售收入为 10050 万元，达产年利 润总额为 3484.96 万元，创税额达 1413.94 万元（其中：营业税金 及附加 542.70 万元、企业所得税 871.24 万元）。 财务评价指标汇总表财务评价指标汇总表 指指 标标 名名 称称单位单位数数 值值备备 注注 财务基准收益率 %12 项目投资财务内部收益率(所得税后) %25.59 项目投资财务净现值(所得税后)万元 5659.10 投资回收期(含建设期/所得税后)期 5.34 总投资收益率（达产期） %37.20 资本金财务内部收益率 %25.59 资本金净利润率（达产期） %27.90 盈亏平衡点 %39.01 项目总投资 %9366.94 流动资金万元 1200.00 达产期销售或营业收入万元 10050.00 达产期年营业税金及附加万元 542.70 达产期总成本万元 6022.34 达产期年经营成本万元 5468.21 达产期年利润总额万元 3484.96 7 达产期年所得税万元 871.24 五、可行性研究报告的编制依据五、可行性研究报告的编制依据 1 1、编制原则、编制原则 （1）合法性原则； （2）社会、生态、经济综合效益原则； （3）实事求是、科学性原则； （4）实用性、可操作性原则。 2 2、编制依据、编制依据 （1）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令 第 28 号）； （2）中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令 第 70 号）； （3）中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令 第 74 号）； （4）中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令 第 22 号）； （5）建设工程勘察质量管理办法 （中华人民共和国建设部令 第115 号）； （6）江西省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要； （7）南昌市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要； （8）南昌县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要； （9）混凝土及制品厂工艺设计； 8 （10）建设部建筑业重点推广应用 10 项新技术； （11）建设部关于加快预拌混凝土发展的若干意见； （12）干混砂浆应用技术规程（dbj/t 15-36-2004） （13）江西省建设用地指标； （14）投资项目可行性研究报告编制指南； （15）项目申请单位提供的其他相关资料。 3 3、编制范围、编制范围 本可行性研究报告主要对南昌邦源实业有限公司拟投资的年产 60 万吨干混砂浆项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目必要 性、市场分析、建设规模、产品方案、项目选址、技术设备和工程 方案、节能环保、投资方案、资金筹措以及成本、效益、工程招投 标、风险分析等内容。 9 第二章第二章 市场分析市场分析 一、一、 行业发展情况行业发展情况 1 1、行业经济运行情况、行业经济运行情况 1.1 行业经济效益稳步增长 干混砂浆作为一项新型建材，由于其环保适用性，在中国的发 展速度也是很猛烈的。在 2013 年，干混砂浆的使用已经超过了四千 万吨。据某权威网站统计，干混砂浆在未来有二千个亿的生产规模。 而现在的生产规模仅仅能满足 6%的市场份额。 无论是从绿色理念的倡导，还是客户利益方面，干混砂浆都是 代替现场拌合砂浆市场发展的必然趋势。 目前，国家在关注经济发展的同时，对环保也提出了更高的要 求。从而干混砂浆的未来市场，在中国也呈现出了比较明朗化的趋 势。按照我国建设用砂比例的增长速度，建筑砂浆每年的需求量在 五亿吨左右。据相关专家预测，未来几年内是中国干混砂浆产业发 展的黄金阶段。所以，干混砂浆设备的需求量也会有一个阶段的飞 升，在未来 5 年内，年平均增长量将达到一半左右。既然干混砂浆 有这么大的市场发展前景，那么它有哪些比较明显的优势呢？ 干混砂浆有这么大的市场推广力度，跟其环保特性是分不开的。 由于该砂浆是属于工厂预拌材料，只需在现场加水搅拌即可，不用 担心现场拌合砂浆扬尘太多的现象。另外，质量和操作的可便性， 也是干混砂浆的魅力所在。基于这样一种环保、质优、操作性能可 10 靠的建筑原材料，完全符合我国发展散装水泥的需要。这也是干混 砂浆能够成就砂浆市场的关键性因素。 2 2、行业生产技术情况行业生产技术情况 行业严格执行干混砂浆产品标准：干混砂浆应用技术规程 （dbj/t 15-36-2004），企业必须获得相关部门的许可，且由专业 生产厂家生产的，以水泥为主要胶结料与干燥筛分处理的细集料、 矿物掺合料、加强材料和外加剂按一定比例混合而成的混合物。 二、二、项目产品市场分析项目产品市场分析 1 1、产品市场供需情况、产品市场供需情况 根据国家统计局公布的数据显示，2014 年 1-10 月份,全国房地 产开发投资 77220 亿元,同比增长 12.4%。10 月单月,全国房地产开 发投资 8469 亿元,同比增长 11.8%。 土地购置面积大幅回升:前 10 月土地购置面积同比增速由上月 的-4.6%上升 5.8 个百分点至 1.2%,从高频数据跟踪来看,土地市场 溢价 10 月四周连续上升,但整体成交面积仍旧大幅下降,将对明年投 资形成压力;预计明年 1 月是年内投资低点:从历史经验来看,1 月往 往是开工、投资和购地低热期,预计 2015 年 1 月累计投资增速将降 至 11.3%。2014 年，砂浆总用量为 4.4 亿吨，干混砂浆与现场搅拌 砂浆的比例为 13.5:86.5，干混砂浆同比增长 3.8%的市场占有率。 11 各类特种砂浆市场比例各类特种砂浆市场比例 2013 年，由于年初大面积、长时间的雾霾事件，引起了政府的 高度重视，从国务院到各省市政府纷纷出台大气污染防治政策。 “建筑扬尘”成为众矢之的，禁止现场搅拌砂浆的力度提升到前所 未有的高度。普通砂浆因此取得了市场上突破性的进展，如上半年 北京市普通砂浆移动筒仓供不应求，多数砂浆厂加班加点生产;特种 砂浆方面，保温用砂浆市场回归，粉刷石膏、瓷砖胶、自流平、饰 面砂浆厂家多数达到了 200%的销售增幅，表明这四类特种砂浆的市 场认知度得到了极大的提升;防水砂浆、压浆料以及灌浆加固修补砂 浆也处于稳定的两位数增长阶段。 2 2、产品市场分析、产品市场分析 1 1、国外市场应用现状、国外市场应用现状 干混砂浆行业在各国的发展历程各不相同。大量采用干墙系统、 装配式建筑部品的国家，如美国、日本等，砂浆行业相对不很发达； 12 以砌体结构为建筑传统与建筑主流的国家，如中国、欧洲大陆等， 干混砂浆几乎是必经之路，但我国干混砂浆行业的发展历程迥异于 欧洲。 上世纪五十年代，德国、芬兰等西方国家由于提高工程质量、 劳动力成本增加而导致工程造价上升，以及环境保护要求提高等方 面的压力，开始对干混砂浆进行系统研究和应用，上世纪 60 年代， 风靡西欧发达国家。至 20 世纪 80 年代，建筑干混砂浆作为建材行 业的一项高新技术，在欧洲逐步完成了对传统砂浆的替代。 2 2、产品市场预测、产品市场预测 未来 3-5 年，中国经济将缓慢回落，但这不会影响干混砂浆的 推广。无论建筑市场如何波动，干混砂浆都将保持两位数的增长。 2011 年 9 月 13 日，商务部发布关于“十二五”期间加快散 装水泥发展的指导意见(商流通发2011322 号)指出：到 2015 年， 全国预拌砂浆使用量达到 4800 万吨。2020 年地区生产总值和城乡 居民人均收入翻番，城市人均住宅将达到 35 平方米，农村将达到 40 平方米，需新建近 200 亿平方米的住宅。同时，2015 年全国工 业化率上升到 65%，城镇化率上升到 60%，未来 5 年将有 4 亿人进城 居住。2015 年全国新型墙体材料产量所占比重达 65%以上，建筑 应用比例达 75%以上;建筑构配件(住宅产业化)的发展也将取得长 足的发展;二次装修、diy 装修将会在今后几年内发展起来;上世纪 80、90 年代的公租房、公建房以及当时修建的混凝土建筑物的修补 13 加固，也是重要的存量市场;2012 年开建的 1000 万套保障房以及 2013 年开工的 500 万套保障房，以及这两年积累的庞大的在施工面 积，都为干混砂浆行业的发展提供了巨大的市场基础。 从宏观经济、建筑业市场、政策导向、材料与工艺技术及相关 产业发展趋势来看，未来 5 年期内，我国干混砂浆市场将有一个较 快幅度的稳定增长。 在与企业沟通过程中，我们了解到企业希望我们组织一个专业 团队分析未来的重点领域，这也是中国砂浆网作为第三方信息平台 努力的方向。经汇总专家、顾问意见，采用类比法、德菲尔法等综 合测算，现将 2018 年各类砂浆预测结果刊登如下，仅供读者参考。 3 3、项目建设的必要性、项目建设的必要性 （1 1）促进发展循环经济的需要促进发展循环经济的需要 干混砂浆作为继预拌混凝土之后的又一新型绿色建筑材科，由 14 于其具有节约资源、保护环境、确保建筑工程质量、实现资源再利 用等方面的优良性能，已逐步被人们所认知和重视。它的发展不仅 充分体现了国家实节能减排的战略方针，也是促进发展循环经济的 重要措之一。 干混砂浆类产品于二战后在西欧的大量应用，技术逐步成熟， 产品种类烦多，满足了工程各项功能性需求。中国自上世纪末于国 内推产干混砂浆应用后，取得显著的经济、社会效益。 （2 2）促进我国干混砂浆事业发展的需要）促进我国干混砂浆事业发展的需要 我国正在积极推进可持续协调发展的战略，努力把经济增长 方式转变到速度与结构、质量、效益相结合的道路上来。大力发展 预拌砂浆符合科学发展观和可持续发展战略的要求，在促进建筑施 工现代化、买现文明施工、提高建筑工程质量、节约资源、绿护环 境、保护劳动者身体健康、改善人民生活质量、实现人与自然协调 发展等方面有着重要的意义，同时顺应未来我国全面实现现代化总 体战略目标的要求。因业发展预拌砂浆是大势所趋，政府将大力推 动干混砂浆事业的发展，继续积极研究出台发展干混砂浆的相关政 策，争取将发展干混砂浆纳入法制化管理的轨道中国建筑市场进入 了陕速发展阶段。 随着我国步入全面建设小康社会的历史进程，我国建筑市场发 展前景广阔。可以预料，今后 20 年里我国的基本建设、技术改造、 房地产等固定资产投资规模将保持在一个较高的水平，城市化进程 的进一步加快、建筑节能和工程质量要求的进一步提高，为发展预 15 拌砂浆提供了产阔的市场和发展空间。干混砂浆产业在中国大地上 将迅速地发展与壮大，将会极大地促进我国干混砂浆事业的同前发 展。 （3 3）弥补传统砂浆的缺点和局限性的需要）弥补传统砂浆的缺点和局限性的需要 传统砂浆的缺点和局限性 a:很难满足文明施工和环保要求，首先是各种原材料（包括： 水泥、砂子、石灰膏等）的存放场地会对周围的环境造成影响。其 次在砂浆拌制过程中会形成较多的扬尘，如有关数据显示，城市的 施工扬尘占了城区粉尘排放量的约 22%，而水泥使用及其相关的总 粉尘排放量占城区施工扬尘总量的约 35%，因此，水泥使用过程中 的粉尘排放量是施工扬尘的主要污染来源。再者现场拌合砂浆的搅 拌设备往往噪音大多超标，噪音扰民亦成城市一大环境问题。随着 社会进步及人民生活质量的提高，环境问题已成为社会各界关注的 焦点，在施工现场出现的上述和和环境问题，既有碍城市形象也影 响着人们的日常工作和生活，与时代的进步极不协调。 b:难以保证施工质量，首先因计量的不准确而造成砂浆质量的 异常波动，现场拌台砂浆往往无严格的计量，全凭工人现场估计， 不能严格执行配合比；无法准确添加微量的外加剖；不能准确控制 加水量；搅拌的均匀度难以控制，另原材料的质量波动大，如不同 源地河砂含泥量与级配均有较大差异，在此条件下拌制的砂浆出现 质量的异常波动是再所难免。其次现场拌合砂浆施工性能差，因现 拌砂浆无法或很少添加外加剂，和易性差，难以进行机械施工，操 16 作费时费力，落灰多浪费大，质量事故多，如抹灰砂浆开裂剥落、 防水砂浆渗漏等。再者现拌砂浆品和单一，无法满足各种新型建材 对砂浆的不同要求，如国家鼓励使用的新型墙体材科混凝土空心砌 块、加气混凝土砌块、灰砂砖、陶粒混凝土空心砌块、粉煤灰砖等， 而现拌砂浆长期以来就是水泥砂浆、水泥石灰砂浆等有限几个配合 比，远远不能适应新型墙体材料的使用要求。 干混砂浆优势 a:生产质量有保证，干混砂浆有专业广家生产，有固定的场所， 有成套的设备，有精确的计量，有完善的质量控制体系。如完善的 计算机控制系统确保整个生产过程准确稳定。河砂的烘干控制了砂 的含水量（一般要求0 5%）、除尘控制了砂的含泥量(-般要求 0.5%)、筛分控制了级配(一般生产所需的砂粒径小于 2.5mm,并将 其分几个区间分别贮存,在生产时再按产品所需进行合理级配）。精 确的电脑控制计量，保证了原材料秤量的准确性。强制机械拌合保 证了各物料混合均匀。规范严格的品质检验使产品品质均衡。如此 多种措施充分保证了产品质量。 b:施工性能与质量优越，干混砂浆根据产品种类及性能要求， 特定设计配合比并添加多种外加剂进行改性，如常用的外加剂有纤 维素醚、可再分散乳胶粉、触变润滑剂、消泡剂、引气剂、促凝剂、 憎水剂等。改性的砂浆具有优异的施工性能和品质，良好的和易性 方便砌筑、抹灰和泵送，提高施工效率，如手工批荡抹灰 10/h， 机械施工 10/h；砌筑时一次铺浆长度大大增加。由于其优异的施 17 工性能和品质使施工质量提高，施工层厚度降低，节约材科。施工 质量的提高使得维修返工的机会大大减少同时也可以降低建筑物的 长期维护费用。 c:产品和类齐全满足各种不同工程要求，干混砂浆生产企业可 以根据不同的基体材料和功能要求设计配方，如针对各种吸水率较 大的加气混凝土砌块、灰砂砖、陶粒混凝土空心砌块、粉煤灰砖等 墙体材料设计的高保水性砌筑与抹灰砂浆；用于地面要求高平整度 的自流平地台砂浆等。亦可满足多种功能性要求，如保温、抗渗、 灌浆、修补、装饰等。 （4 4）实现建筑节能的需要）实现建筑节能的需要 在能源越来赶紧张的今天，建筑能耗占全国总能耗的比例已由 27.6%上升到 33%以上，推广节能建筑已成为未来几年建筑业发展的 重点。建筑节能是缓解我国能源紧缺矛盾、改善人民生活工作条件、 减轻环境污染、促进经济持续发展的一项最直接、最廉价的措施。 具体来说，就是要使用更加有效的建筑材料以达到减少热量散失、 节约能源的目的。 通过全面推进建筑节能工作，到 2010 年，城镇建筑达到节能 50% 的设计标准；其中各特大城市和部分大城市率先实施节能 65%的标 准；开展城市既有居住和公共建筑的节能改造；大城市完成改造面 积 25%，中等城市完成 15%，小城市完成 10%。 18 干混砂浆种的墙体保温系统专用砂浆，具有高黏结强度、高柔 软性、低吸水率等特点，广泛应用于建筑保温，我国建筑节能目标 的实施，将会有力带动保温砂浆市场的快速发展。 （5 5）促进武阳镇项目建设的需要）促进武阳镇项目建设的需要 武阳镇坚持项目带动战略，认真抓好“大招商、大推进、大创 新”三个重点，以大招商推动项目大推进，以项目大推进推动工作 大创新，以工作大创新推动经济大发展，努力构建武阳进位赶超、 超常发展的新局面。一是坚持招商引资“生命线”不放松。配合县 委、县政府全力推进武阳中小企业创业园建设，着力开展移沙造地、 禁沙控违工作，搞好园区现有企业重组，加大征地拆迁和基础设施 建设力度，以创业园为平台，坚持集中优势资源，集中优势产业， 认真做好全镇招商资源、产业、人员的统一规划工作，明晰产业导 向，优惠政策，着力完善项目评审、项目推进、目标考核三大机制， 努力营造全镇大招商氛围。二是紧抓重大项目“主抓手”不松劲。 瞄准重点区域、重点企业、重大项目，并同时做好项目前期包装运 作，中期跟踪服务，后期落地实施工作，建立全镇重大重点项目库， 实行动态管理，促进全镇项目大推进、大管理。三是紧抓改革创新 “活力源”不停步。继续深化各领域的改革，建立和健全各种激励 机制，完善目标考核办法，努力创新工作方法和发展模式，做到在 跑项目上先人一步，在争资金上快人一拍，在要政策上胜人一筹， 在创新工作方法上超人一招。 19 三、项目投产后生产能力预测三、项目投产后生产能力预测 本项目根据国内经济发展形势和江西省“十二五”工业发展规 划纲要，通过对市场容量、经济状况分析，结合公司现有的资源和 生产能力，生产满足用户需求的有竞争力的产品。本项目预计规模 为在正常生产运营年份内生产 60 万吨干混砂浆。项目第三年起开始 部分投产，生产负荷为 60%，第四年及以后生产负荷为 100%。 生产规模一览表生产规模一览表 四、该项目企业在同行业中的竞争优势分析四、该项目企业在同行业中的竞争优势分析 1 1、经营经验基础、经营经验基础 南昌邦源实业有限公司在产品工艺、产品质量的控制上，在市 场开拓和销售推广上，在企业的整体经营与管理上，均积累了丰富 而成熟的实战经验；这就为南昌邦源实业有限公司的现代化、规模 化新厂建设打下了丰厚的经营管理的经验性技术基础。 2 2、稳定而充足的原料供应渠道、稳定而充足的原料供应渠道 在南昌邦源实业有限公司发展历程中，已经构建起了顺畅的原 名称第三年第四年及以后 序号 生产负荷60%100% 1袋装抹灰砂浆（万吨）35 2袋装砌筑砂浆（万吨）35 3散装抹灰砂浆（万吨）1220 4散装砌筑砂浆（万吨）1220 5散装功能性砂浆（万吨）610 6合计3660 20 料供应渠道；南昌邦源实业有限公司的主要原料为砂石和水泥；主 要原料的供应渠道非常畅通的，而且，在品质上也非常稳定，完全 不必担心原料供应不足的情况发生。 3 3、地理交通情况在销售范围覆盖上优势分析、地理交通情况在销售范围覆盖上优势分析 南昌邦源实业有限公司的现代化、规模化新厂将来所在位于南 昌县武阳镇，南昌东外环高速公路穿园而过，可以通过此路与南昌 大交通衔接，不管是直接到达消费市场还是到达上游供货商，其物 流运输都将是极为便捷的，完全可以快速地覆盖华东大都市群落的 销售市场。 华东大都市群作为中国区域经济增长的第一大版块，对于南昌 邦源实业有限公司而言，这是一个足以全力开拓 3 年5 年的大市 场，具有极大的基础市场覆盖优势。 五、五、项目综合优势分析项目综合优势分析 1 1、区位优势、区位优势 本项目场址位于江西省南昌县武阳镇泗洪村赤冈村，武谢路以 西，江西省南昌县武阳镇位于赣江支流抚河东岸。距省会南昌市 24 公里，离县城莲塘镇 8 公里。浙赣、京九铁路、105、316、320 国 道穿境而过，是通往闽、浙、湘、粤的交通要冲，地理位置优越， 交通条件便捷。 2 2、技术领先优势、技术领先优势 南昌邦源实业有限公司采用计算机等先进的辅助设计工具，进 行干混砂浆生产线的物料平衡计算、经济概算、工艺流程、绘制、 21 三维实体模型、管路、模拟生产等方面的设计。主要有 auto cad 用 于流程、设备、管道、布置等方面的辅助绘制。化工装置三维模型 软件主要有 pdms、cadplant 等。化工模拟软件 aspen plus、flowtran 等用于计算稳态过程的物料平衡和设备计算，并对 过程投资进行经济成本分析，采用的生产设备及技术处于国际领先 水平。 3 3、销售渠道优势、销售渠道优势 南昌邦源实业有限公司拟建厂址位于武阳镇，南昌东外环高速 公路穿园而过，可以通过此路与南昌大交通衔接，不管是直接到达 消费市场还是到达上游供货商，其物流运输都将是极为便捷的，完 全可以快速地覆盖华东大都市群落的销售市场。 华东大都市群作为中国区域经济增长的第一大版块，对于南昌 邦源实业有限公司而言，这是一个足以全力开拓 3 年5 年的大市 场，具有极大的基础市场覆盖优势。 六、六、项目产品市场推广策略项目产品市场推广策略 1 1、营销策略、营销策略 1.1 注重品牌战略 现代市场营销是品牌营销时代，消费者的需求与对品牌的信任 度，认可度有相当大的联系。品牌建设，既能保证产品销售、又可 为企业长期扎实地占有市场打下基础。坚持市场第一，信誉第一， 强化品牌培育，实施名牌战略，以高质价优产品带动销售。抢占产 品市场销售的制高点的方针，开拓市场，扩大规模，提高效益。坚 22 持在内销订单的基础上，积极开拓国际市场，提高国际市场的占有 份额。 1.2 销售队伍建设 以“请进来、走出去”的方式加强对销售人员的培训，培训工 作每季度不少于一次，每年不少于四次，同时建立有效的激励机制， 对销售人员进行跟踪管理，定期进行业绩考核，把个人的能力、业 绩和报酬挂钩，最大限度地调动销售人员的积极性。 本项目研发产品覆盖区域广泛，除江西外，湖南、湖北、广西、 广东、安徽、河南、浙江、江苏等地的市场空间巨大，公司设立一 支专业的营销队伍，以江西为中心，向以上区域进行辐射推广，实 现点对面的辐射式营销模式，因此，在产品销售方面不存在任何的 风险。 2 2、营销模式、营销模式 在外部营销网络建设方面，以市场为导向，全力打造品牌产品， 建立营销网络，充分利用型材营销中介组织的作用，并大力发展订 单生产，有效抵御市场风险。同时企业内部成立市场销售部，营销 管理实现信息化，充分利用信息高速公路，及时了解各地市场行情， 对国内外市场产品品种、规格、价格、供求情况等信息进行系统收 集，对相关因素进行综合分析，及时调整销售策略。逐步建立并完 善电子商务模式，实现网上销售，降低成本，节约费用，提高效率， 充分发挥电子商务网络的作用。 23 24 第三章第三章 建设规模与产品方案建设规模与产品方案 一、一、建设规模建设规模 项目根据国内经济发展形势和江西省“十二五”工业发展规划 纲要，通过对市场容量、经济状况分析，结合公司现有的资源和生 产能力，生产满足用户需求的有竞争力的产品。 项目预计规模为在正常生产运营年份内生产 60 万吨干混砂浆。 项目第三年起开始部分投产，生产负荷为 60%，第四年及以后生产 负荷为 100%。 本项目占地面积 45.612 亩，共计 30408.15 平方米。容积率为 1.13，建筑密度 44.81%，建筑物总占地面积为 13624.80 平方米。 总建筑面积 34224.80 平方米，生产性用房建筑面积 32000.00 平方 米平方米，包括生产车间 8000.00 平方米、原材料仓库 2000.00 平 方米、成品仓库 2000.00 平方米、砂石堆料厂 20000 平方米；非生 产性用房建筑面积 2224.80 平方米，包括食堂 1324.80 平方米、业 务综合楼 900 平方米。其他建设内容包括道路、围墙、停车场、绿 化、给排水、供电、环保及其他配套工程等。 建设内容与规模表建设内容与规模表 序号项 目单位数量备注 1 总用地面积 30408.15 45.612 亩 2 建筑总占地面积 13624.80 2.1 生产性用房占地面积 12000.00 2.1.1 生产车间 8000.00 2.1.2 原材料仓库 2000.00 2.1.3 成品仓库 2000.00 2.1.4 砂石堆料厂 10000.00 9 米层高 25 2.2 非生产性用房占地面积 1624.80 占地比例 5.34%，小于 7% 2.2.1 业务综合楼 300.00 三层 2.2.2 食堂 1324.80 3 总建筑面积 34224.80 3.1 生产性用房建筑面积 32000.00 占总建面 93.50%，大于 70% 3.1.1 生产车间8000.00 3.1.2 原材料仓库 2000.00 3.1.3 成品仓库2000.00 3.1.4 砂石堆料厂 20000.00 3.2 非生产性用房建筑面积 2224.80 3.2.1 业务综合楼 900.00 3.2.2 食堂 1324.80 4 绿化面积 3648.98 绿地率 10% 5 容积率 1.13 大于 1.0，符合要求 6 建筑密度 44.81% 大于 35%，符合要求 7 建筑耐久年限年 50 8 建筑结构安全等级级二 9 耐火等级级二 10 建筑结构 框架、砖混 11 建筑抗震设防烈度度六 二、产品方案二、产品方案 南昌邦源实业有限公司是一家集建筑材料加工及销售企业，预 计在达产年内年产 60 万吨干混砂浆。 生产规模一览表生产规模一览表 26 1 1、抹灰砂浆抹灰砂浆 抹灰干粉采用优质水泥、精细骨料和多种高性能外加剂配制而 成。适用于加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、陶粒砖等轻质墙体和高 吸水率材料的抹灰。本产品适用于建筑、装修工程的内、外墙、罩 面和顶棚抹灰。 水泥砂浆配合比表水泥砂浆配合比表 单位：立方米 项目 材料 单位 1:1 抹灰用 1：21：2.51：31：3.51：4 水泥 kg792544458401350322 砂子 kg105214421517159316051707 石灰砂浆配合比表石灰砂浆配合比表 单位：立方米 项目 材料 单位1：11：21：2.51：31：3.5 白灰 kg439302258228 7541 砂子 kg10201399150115841652 2 2、 砌筑砂浆砌筑砂浆 用于砌筑砖、石等各种砌块的砂浆称为砌筑砂浆。俊杰砌筑干 粉采用优质水泥、精细骨料和多种高性能外加剂配制而成。适用于 名称第三年第四年及以后 序号 生产负荷60%100% 1袋装抹灰砂浆（万吨）35 2袋装砌筑砂浆（万吨）35 3散装抹灰砂浆（万吨）1220 4散装砌筑砂浆（万吨）1220 5散装功能性砂浆（万吨）610 6合计3660 27 加气混凝土砌块、粉煤灰砌块、陶粒砖等轻质墙体和高吸水率材料 的砌筑 。 砌筑砂浆配合比表砌筑砂浆配合比表 单位：立方米 混合砂浆水泥砂浆勾缝水泥砂浆项目 材料 单 位 m10m7.5m5m2.5m1m10m7.5m51:1 水泥 kg30424819012979346274209826 白灰 kg315381103130 砂子 kg163116311631163116311631163116311090 3 3、功能砂浆功能砂浆 包括特殊功能要求的耐腐蚀砂浆、防辐射砂浆、纤维防裂抹面 砂浆、防水砂浆、建筑保温节能体系用砂浆等；也包括建筑装修工 程用砂浆，如界面剂、嵌缝剂和批墙腻子等。本产品根据客户要求 下单定制。 其它灰浆浆比续表其它灰浆浆比续表 单位：立方米 水泥珍珠岩砂浆菱苦土砂浆项目 材料 单 位 1：81：101：1 2 1：41：1.4：0 .6 107 胶水泥浆 1：1：4 107 胶水泥彩色胶泥 1：0.17：0.05：0.4 水泥 kg168143125200.51181 珍珠岩 kg1.161.231.30 菱苦土粉 kg411.12565.29 锯沫 kg1.510.73 砂子 kg494.71 107 胶 kg208.43209 颜料 kg60 28 第四章第四章 项目地区建设条件项目地区建设条件 一、区位条件一、区位条件 本项目场址位于江西省南昌县武阳中小企业创业园，南昌县地 处省会南昌市南大门，素有江西“首府首县”之称，三面环绕省会 南昌，与南昌市城区无缝对接，距东南沿海地区主要城市上海、杭 州、宁波、厦门、深圳、广州只需 6-8 小时，处于“中部崛起”的 核心位置。 武阳镇位于赣江支流抚河东岸。距省会南昌市 24 公里，离县城 莲塘镇 8 公里。浙赣、京九铁路、105、316、320 国道穿境而过， 是通往闽、浙、湘、粤的交通要冲，地理位置优越，交通条件便捷。 二、气候二、气候 该区域属于为亚热带湿润气候区，气候温暖，日照充足，雨量 充沛，无霜期长。四季分明，春秋短，夏冬长。冬季多偏北风，夏 季多偏南风。根据新建气象站近五年实测资料统计得，常年最多风 向 nne（12.3%），次多风向 ne（11.4%），年平均风速为 1.1m/s 建 设项目地气候温和湿润，年平均气温 17.6，一月平均 5.0，七 月平均气温 29.6，极端最低气温-9.9，极端最高气温 40.8。 年中性（d）类稳定度出现频率最高，为 50.1%,不稳定(e、f)类次 之，为 27.8%，稳定（a、b、c）类出现频率最小，值为 22.2%。秋、 夏两季不稳定出现频率较高，值为 35.8%和 27.4%，冬季最小为 29 21.6%；春、冬季中性类稳定度出现频率较大，值分别为 56.2%、53.3%，秋季值最小，为 37.8%，夏季的值为 53.0%；秋季稳 定类出现频率较高，值为 26.2%，春季的值较小，值为 17.8%，夏、 冬季值分别为 19.6%、25.0%。春、夏、秋、冬、四季与年有相同的 规律，呈中性偏稳定，即中性稳定度出现频率最高， 不稳定类次之， 稳定类出现频率最小。 三、基础设施三、基础设施 南昌县武阳镇基础设施建设基本完善，该区域内硬化路面联网 通车；供电、供水体系基本完善；该区内全部实现雨污分流；防洪 排涝体系完备。 （1）土地：该镇拥有 61 平方公里的土地，其中沿有大量未利 用的荒地，地势平坦，征用手续简便，与周边地区相比具有明显的 优势，且极具升值潜力。 （2）供电：该镇内供电充足，企业用电有保障，电价明显低于 周边地区。 （3）供水：该镇供水满足镇内企业生产及居民生活用水。 四、投资优惠政策四、投资优惠政策 1 1、土地使用、土地使用 土地性质为工业用地，出让期限为 50 年，项目用地按照亩均固 定资产投资不低于 200 万元，采取招标拍卖挂牌形式出让。落户企 业在全面履行合同责任、义务后，经县对外开放领导小组认定后， 30 可按以下比例奖励: 落户南南昌武阳中小企业园的企业在项目用地符合开工条件 1 年内实现投产见效，且当年缴纳的生产经营性税收亩均达 5 万元 （含 3 万元/亩）以上的，奖励落户企业占地面积 18 元/平方米，用 于基础设施建设和支持企业创新发展； 第 2 年度，年均缴纳的生产经营性税收亩均达 7 万元（含 5 万 元/亩）以上的，奖励落户企业占地面积 30 元/平方米，用于基础设 施建设和支持企业创新发展； 第 3 年度，年均缴纳的生产经营性税收亩均达 9 万元（含 8 万 元/亩）以上的，奖励落户企业占地面积 30 元/平方米，用于基础设 施建设和支持企业创新发展。 2 2、财政扶持、财政扶持 落户南昌武阳中小企业创业园的企业自项目正式投产之日起， 第 1 年度缴纳的生产经营性税收亩均超出 5 万元/亩（含 3 万元/亩） 部分按分税制财政体制地方财政所得部分全额奖励给企业； 第 2 年度缴纳的生产经营性税收亩均超出 7 万元/亩（含 5 万元 /亩）部分按分税制财政体制地方财政所得部分全额奖励给企业； 第三年度缴纳的生产经营性税收亩均超出 9 万元/亩（含 8 万元 /亩）部分按分税制财政体制地方财政所得部分全额奖励给企业。 五、社会经济条件五、社会经济条件 1 1、经济总量经济总量 31 在第十三届全国县域经济基本竞争力百强县排名中跃居第 52 位， 前移 15 位，连续五年进位赶超，百强进位幅度为历年之最；在 2014 年中国中小城市综合实力百强县排名中跃居第 51 位，前移 9 位。2013 年，总量跨越彰显锐气。地区生产总值跨越 500 亿元，达 到 500.1 亿元，可比增长 12%；财政总收入和地方公共财政预算收 入分别跨越 70 亿元和 40 亿元，达到 72.7 亿元和 45.6 亿元，按省 口径分别增长 20.2%和 28.9%，两项指标总量连续四年稳居全省县市 第一，综合实力继续领跑全省。质量提升彰显优势。社会消费品零 售总额完成 76.8 亿元，增长 16.4% ；城镇在岗职工年平均工资 33598 元，农民人均年纯收入 11320 元，分别增长 11.5%和 13%；三 次产业比优化为 9.2：64.3：26.5；税收收入占财政总收入比重达 90.5%，高出全省县市平均水平 9.3 个百分点，发展质量走在全省前 列。项目拉动彰显后劲。全力推进了总投资 490 亿元的 201 个重大 重点项目建设，53 个项目竣工投产，96 个项目开工建设，竣工率和 开工率分别提高 9.2 和 4.3 个百分点。在项目强势拉动下，500 万 元以上固定资产投资完成 500 亿元，增长 23.5%，总量居全市第一， 发展后劲不断增强。 2 2、农业农业 南昌县是以种养殖业为主的农业大县，素有“鱼米之乡”和 “江南粮仓”之誉。粮食总产再超 20 亿斤，实现“九连增”。有机、 绿色、无公害农产品品牌数继续稳居全省第一；市级以上龙头企业 32 发展到 117 家，其中国家级 4 家、省级 35 家，农民专业合作社发展 到 750 家，蒋巷和黄马现代农业示范园建设步伐加快。 3 3、工业工业 南昌县作为首府首县，始终坚持工业经济主导，倾力壮大园区 实力，做大做强产业集群，现代工业新城建设取得新突破。2012 年 实现全部工业增加值 222.1 亿元，比上年增长 13.1%，占全县经济 总量比重 50.7%。工业拉动经济增长 6.7 个百分点，工业对经济增 长的贡献率 48.5