2010惠州市惠阳大亚湾房地产市场分析.pdf

惠阳大亚湾房地产市场分析惠阳大亚湾房地产市场分析 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产 顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的 部分或全部内容。 2010-07 惠阳大亚湾城市发展分析 一：珠三角地区发展规划 二：惠阳大亚湾城市发展分析 一：珠三角地区发展规划 二：惠阳大亚湾城市发展分析 珠三角地区发展规划珠三角地区发展规划 珠三角地区包括香港、澳门及广东省部分地区(包 括东莞、佛山、广州、惠州、江门、深圳、肇庆、 中山、珠海9个城市)。 数据均来源于中国区域经济发展报告 环渤海环渤海 长三角长三角 珠三角珠三角 中国经济增长最快的三个区域之一 环渤海、长江三角洲、 中国经济增长最快的三个区域之一 环渤海、长江三角洲、珠江三角洲珠江三角洲 珠三角城市之间的竞争演化为城市群之间的竞争，并形成两条发展 主轴、三大都市圈 珠三角城市之间的竞争演化为城市群之间的竞争，并形成两条发展 主轴、三大都市圈 珠三角城市之间的竞争正在演化为城市群之 间的竞争，并要形成两条发展主轴、三大都市 圈，呈网络状发展。 两条发展主轴：两条发展主轴： 广深（香港）发展轴；广珠（澳门）发展轴。 三大都市圈：三大都市圈： 中部都市圈 以广州为中心，包括佛山、 三水、花都等城市； 东岸都市圈 以深圳为中心，包括东莞、 惠州两大副中心； 东岸都市圈 以深圳为中心，包括东莞、 惠州两大副中心； 西岸都市圈 中山、珠海、江门等 东岸都市圈 西岸都市圈 东岸都市圈 西岸都市圈 中部都市圈中部都市圈 惠州 东莞 深圳 江门 中山 珠海 广州 佛山 惠州 东莞 深圳 江门 中山 珠海 广州 佛山 香港香港 发展的主轴发展的主轴 整个珠三角的城市群将联成一张网络，形成特大城市大城市中等城市 小城市（中心镇）及卫星城镇（其他城镇）的城镇规模结构。 特大城市大城市中等城市 小城市（中心镇）及卫星城镇（其他城镇）的城镇规模结构。 广州广州政治、经济、文化、商贸、 信息中心、交通枢纽，华南地区的中 心城市和全国的经济、文化中心城市 之一； 深圳深圳与香港功能互补，具有重 要影响并对珠江东岸地区起较大辐射 带动作用的现代化国际性城市。 佛山、珠海、东莞、惠州、中山、 江门、肇庆 佛山、珠海、东莞、惠州、中山、 江门、肇庆区域性中心城市，在 各自区域范围内发挥带头作用。 东岸都市圈 西岸都市圈 东岸都市圈 西岸都市圈 中部都市圈中部都市圈 惠州 东莞 深圳 江门 中山 珠海 广州 佛山 惠州 东莞 深圳 江门 中山 珠海 广州 佛山 香港香港 发展的主轴发展的主轴 珠三角城市群将联成一张网络，形成城镇规模结构，广州、深圳作为“领头 羊”，东莞、惠州等作为区域中心城市在各自范围内发挥作用 珠三角城市群将联成一张网络，形成城镇规模结构，广州、深圳作为“领头 羊”，东莞、惠州等作为区域中心城市在各自范围内发挥作用 各大都市圈产业将遵循不同的思路有重点地进行发展各大都市圈产业将遵循不同的思路有重点地进行发展 东岸都市圈 西岸都市圈 东岸都市圈 西岸都市圈 中部都市圈中部都市圈 惠州 东莞 深圳 江门 中山 珠海 广州 佛山 惠州 东莞 深圳 江门 中山 珠海 广州 佛山 香港香港 发展的主轴发展的主轴 中部都市圈中部都市圈重点发展科技、金融商贸、信息 咨询与开发、周末度假相结合的旅游业等第三产 业，同时发展以汽车制造、电子、机械、饮料及石 油化工为主的第二产业。 东岸都市圈东岸都市圈主要发展以对外商贸为主的第三 产业，工业开发与研究相结合的科研事业及通讯器 材、电子仪器、能源化工等工业。深圳特区和香 港，将实现功能互补和结构性对接，共同形成国际 性金融、贸易、旅游城市，带动全区的第二、三产 业发展。 西岸都市圈西岸都市圈重点发展依托于港口运输的大工 业，如能源、重化工、机械工业及高技术的医药微 生物工程，国外和国内并重的旅游业和以物资转运 为主的港口贸易等第三产业。 珠三角东部发展战略思路: 打造“港深穗惠”小三 角区域，并在城市间进行合理分工、差异化发展。 从加强城市联系的方向上看，主要是加 强惠州与深圳、东莞的联系，承接两地的 产业转移。 在三个城市各自的定位上，深圳以高新 技术产业和服务业为主，为东莞的制造业、 惠州的基础工业提供物流、研发、金融管 理等生产性服务；东莞继续保持世界制造 业基地的定位，与惠州进行电子、石化产 业等方面的分工协作，部分制造业向惠州 扩散；惠州则积极承接深圳和东莞的产业 转移，加快推动电子制造业的发展，大力 发展石油化工工业。 深圳深圳 以高新技术产业 和服务业为主 以高新技术产业 和服务业为主 东莞东莞 以制造业为主以制造业为主 提供物流、研发、金融管理 等生产性服务 提供物流、研发、金融管理 等生产性服务 提供物流、研发、金融管理 等生产性服务 提供物流、研发、金融管理 等生产性服务 电子、石化产业等分工协作， 部分制造业扩散 电子、石化产业等分工协作， 部分制造业扩散 惠州惠州 电子制造业和 石油化工产业为主 电子制造业和 石油化工产业为主 承接产业转移承接产业转移 承接产业转移承接产业转移 东岸城市圈三城市的关系分工、转移、融合、升级东岸城市圈三城市的关系分工、转移、融合、升级 惠州是珠三角的地区性中心城市，而大亚湾已经成为广东省适 度重型化发展的重要石化基地。 惠州是珠三角的地区性中心城市，而大亚湾已经成为广东省适 度重型化发展的重要石化基地。 东岸城市圈东岸城市圈 惠州惠州地区性中心城地区性中心城 珠三角洲城镇群协调发展规划 大亚湾大亚湾广东省适度重型化 发展的重要石化基地 广东省适度重型化 发展的重要石化基地 香港和黄集团加盟惠州港 中海壳牌项目投产 中海油惠州炼油项目 惠阳 大亚湾 惠阳 大亚湾 深莞惠一体化：珠江东岸经济发展新动力，联手打造东岸都市区，三市未来经济 增长迈上新台阶，惠州面临发展新机遇 深莞惠一体化：珠江东岸经济发展新动力，联手打造东岸都市区，三市未来经济 增长迈上新台阶，惠州面临发展新机遇 深莞惠三地的g d p占全省g d p34.2%，进出口总额占全省64.4%。三地经济的共同 特点是经济开放、加工贸易发达，2009年，深莞惠三地出口量2343亿美元，占广东全 省出口量的65.3%，占了全国出口总量的16.5%，占全球出口总量0.5%。 三市将建立“工业规划、商贸流通、产业转移、招商引资、产业升级”等多个专题对口合作 机制，共同打造世界一流电子信息产业基地；具有世界先进水平的特大型石油化工基地；全国 领先的高端服务业基地 惠阳大亚湾城市发展分析惠阳大亚湾城市发展分析 大亚湾工业区大亚湾工业区 大亚湾概况大亚湾概况 人口现状人口现状 截止至2006年，大亚湾地区常住人口为13.6万人，其中户籍 人口7.2万人，非户籍常住人口6.4万人。 规划人口控制规模规划人口控制规模 至2020年，常住人口控制规模为80万人，设施人口65万人。 惠州市大亚湾地区分区规划（2007-2020） 规划目标规划目标 以“石化新城、绿色港湾”为核心，打造： 一个具有世界级影响力的石化之都； 一个现代化国际化的港口物流区； 一个代表惠州21世纪建设水准的生态型滨海新城。 功能定位功能定位 惠州市的城市次中心和推进沿海发展战略的龙头； 惠州市以大石化、大港口、大物流为主导的产业极化区； 惠州市滨海形象展示的窗口。 大亚湾规划为五大产业区，分别为石化产业区、电子综合产业区、 港口物流区、旅游度假区和中心生活区。 大亚湾规划为五大产业区，分别为石化产业区、电子综合产业区、 港口物流区、旅游度假区和中心生活区。 大亚湾发展十大驱动因素：大亚湾发展十大驱动因素： 驱动因素1：区位优势区位优势“深圳东”、大深圳 驱动因素2：配套打造配套打造城市建设利好 驱动因素3：产业优势产业优势世界第四大产业城 驱动因素4：城市化率城市化率发展基础好 驱动因素5：港口优势港口优势天然优势港口资源 驱动因素6：交通优势交通优势沿海高速等多条高速路开通 驱动因素7：价格优势价格优势与深圳的明显价差 驱动因素8：规划优势规划优势政府先期强势进驻 驱动因素9：土地优势土地优势土地资源丰富 驱动因素10：政策优势政策优势深莞惠一体化 香圳圈香圳圈 大亚湾地处珠江三角洲经济区，位于大亚湾 畔，毗邻香港；东临南海，西靠惠州，南与深 圳接壤，北连稔平半岛，陆路距广州200公里， 离深圳70公里，水路至香港47海里； 规模：惠州大亚湾经济技术开发区于1993 年5月经国务院批准成立，面积为105平方 公里，现有人口约12.2万人，其中常住人 口7.2万人，流动人口约5万人 大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优 势，具有发展成为超大规模经济体和区域 经济中心的优良条件 驱动因素驱动因素1区域优势区域优势 大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近便， 区域优势明显 大亚湾位于深圳东部发展轴线上，与深圳毗邻，到香港距离近便， 区域优势明显 备受瞩目的深圳综合配套 改革试 验总体方案(下简称方案)本月 6日获国务院批准通过后，深圳市高 层近日正加紧研究该方案的3年 分步落实规划。其中2009年的改革 重头戏包括向中央申报将特区范围 扩大至全市，即将原属关外的宝安 区、龙岗区和光明新区纳入特区之 内。如获批准，深圳特区总面积将 由395平方公里扩容为1948平方公里 ，差不多是整个香港面积(1103平方 公里)的近两倍。 “大运会将会引发深圳市今后 几年大规模的建设运动，从而令 龙岗中心城的城市化大步提速。” 在这个城市化过程中，旅游、酒 店、地产这几大产业将直接受 益，城市功能将在这个城市化进 程中得到更为完善的提高。 -深圳市社科院城市运营 中心主任高海燕 深圳撤关扩容，深圳二线关整 体外移，惠阳大亚湾区域将有望 成为下一个深圳龙岗 2011年龙岗大运会举办，将 大大刺激龙岗区域城市化进程， 交通网络逐步完善，给龙岗物业 将带来进一步的升值，惠阳大亚 湾作为龙岗周边区域也将面临良 好契机 深圳撤关、龙岗大运会将促进 惠阳大亚湾住宅市场的发展， 同时推动投资产品的发展 深莞惠一体化进程深莞惠一体化进程撤关、大运会撤关、大运会 驱动因素驱动因素1区域优势区域优势 深圳撤关扩容，惠阳大亚湾区位升级，犹如深圳的关外；龙岗大运会，大大刺激 区域城市化进程 深圳撤关扩容，惠阳大亚湾区位升级，犹如深圳的关外；龙岗大运会，大大刺激 区域城市化进程,同时也拉近了深圳与大亚湾的距离同时也拉近了深圳与大亚湾的距离 （2）（2）深圳龙岗与大亚湾断头路对接深圳龙岗与大亚湾断头路对接 （3）（3）深惠城际轨道建设提上日程，提前动工深惠城际轨道建设提上日程，提前动工 驱动因素驱动因素2配套打造配套打造 2010年大亚湾城市建设利好：年大亚湾城市建设利好： （1）2010年大亚湾17项重点城建项目（1）2010年大亚湾17项重点城建项目 大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套启动，区域城市价值进一步显 现 大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套启动，区域城市价值进一步显 现 1个码头个码头 中央公园，红树林公园，滨海公园，虎头山公园 渔人码头二期 中央公园，红树林公园，滨海公园，虎头山公园 渔人码头二期 4个公园个公园 1所医院所医院 2所学校所学校 6条道路条道路 2个产业园个产业园 1条绿道条绿道 大亚湾绿道网建设 人民医院新院 澳头高中部，西区一中 科技创新产业园，精细化工区 中兴中路北段，龙海二路 大亚湾绿道网建设 人民医院新院 澳头高中部，西区一中 科技创新产业园，精细化工区 中兴中路北段，龙海二路(深圳对接）等深圳对接）等 驱动因素驱动因素2配套打造配套打造 区域利好：区域利好：2010年大亚湾政府重点打造年大亚湾政府重点打造17项城建项目项城建项目 1个码头个码头 4个公园个公园 1所医院所医院 2所学校所学校 6条道路条道路 2个产业园个产业园 1条绿道条绿道 红树林公园红树林公园 虎头山公园虎头山公园 中央公园中央公园 滨海公园滨海公园 渔人码头二期渔人码头二期 人民医院新院人民医院新院 驱动因素驱动因素2配套打造配套打造 区域利好：大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套启动，区域城市价值进 一步显现 区域利好：大亚湾城市功能不断升级，各项城市建设配套启动，区域城市价值进 一步显现 中心广场位于石化大道与中 兴中路交汇处，占地面积7.3公 顷，项目总投资约7500万元。 现正委托设计单位编制该工程 施工图设计和预算，预计4月底 可完成施工图设计；5月底可开 始工程招标；计划于6月20日动 工建设，12月10日完工，2011 年元旦正式开放使用。 预计4月底 可完成施工图设计；5月底可开 始工程招标；计划于6月20日动 工建设，12月10日完工，2011 年元旦正式开放使用。 中央公园中央公园 中央公园可分为5大功能模块：中间27000平方米的主体广场下方设置地下商业城。 一号楼为文化书城，建筑面积18000平方米，除书店外还设置图书馆、阅览室、动漫 城等文化功能;2号楼为展览馆，建筑面积20000平方米，内设产业、规划等多个展示 厅，配套多功能会议中心;3号楼为文化娱乐中心，建筑面积10000平方米，包括电影 院、娱乐城、健身中心等;4号楼为青少年活动中心，建筑面积11000平方米，内设各 类文化活动室，科普教育厅和青少年培训中心。 占地50万，总投资14000万元，其中 一期投资约2300万。截止目前已完设计、 预算编制、财政审核等工作。现已委托 施工招标代理，并完成标底备案；监理 邀标工作已完成。 虎头山公园虎头山公园 虎头山公园打造成以南亚热带河洲 郊野山林为风景特征，以登高揽胜、滨 水休闲、康体娱乐为主要功能的综合性 生态公园与城市标志性景观点； 红树林公园面积28.2万，总 投资约4300万元。目前已完成总工程 量的68.5%，计划于2010年5月竣工。计划于2010年5月竣工。 红树林公园红树林公园 规划目标规划目标 将红树林公园打造成以南亚热带湖泊红 树林湿地为风景特征，以生态保护为主、 观光休闲和科普科教为辅要功能的专类生 态公园； 功能分区功能分区 根据现状风景资源的属性特征，游览 观赏特性及生态功能，将公园划分为4个 功能区：入口管理区、红树林体验区、生 态保护区与亲水活动区。 一期工程填海5万，护岸工程544m。 已完成围填海工程的12%，并完成景 观工程的设计图纸及预算编制。 滨海公园滨海公园 大亚湾澳头滨海生活岸线全长约3公里，依托 已建成的渔人码头一期，向东拓展渔人码头二 期，向西延伸至滨海公园，形成连续的滨海景 观：总体设计分为1.5公里、约13公顷的滨海 公园段，岸线长0.7公里约5公顷的渔人码头一 期段和长0.8公里、约2.4公顷的渔人码头二期 段。其中渔人码头二期已完成施工图纸设计， 计划下月动工，而滨海公园一期去年10月动 工，计划今年7月前完工。 总建筑面积11500，其中填海面积 5231。计划修筑沿海路696米，宽12米； 修建护岸787米。现已完成项目立项、施工 图设计及审图、预算编制、招投标、规划 报建等前期工作，目前施工方、监理方已 进场，正进行场地平整等施工前准备工作。 目前施工方、监理方已 进场，正进行场地平整等施工前准备工作。 渔人码头二期渔人码头二期 规划把前进湾至南蛇岭的岸线基本分为 四大功能区：从海军码头到前进湾为居民 的日常观海、散步、休闲的空间；从前进 湾到渔人码头为渔民日常停靠、上渔、避 风及飞艇上下客的空间，并且结合海鲜产 品形成海产、酒吧一条街，丰富澳头人民 的夜生活；望海楼前主要规划为渔人码头 广场，以澳头的海洋文化、渔民民俗为空 间特色；从渔人码头到澳头港（南蛇岭公 园）以商业文化为主要特色，建设澳头渔 民民俗馆和部分旅游商业建筑。 全线长44公里，其中主线长38公里，副 线长6公里。估计总投资2.5亿，今年投资 1.5亿。绿道网示范段施工图3月底完成， 其他施工图设计5月底完成；3月底完成树 种的采购，6月份完成树苗的种植；7月份 开始配套设施建设，计划今年完成2处二 级配套设施和10处观景平或平台的建设； 年底全线基本拉通，完成总工程量的70%。年底全线基本拉通，完成总工程量的70%。 大亚湾绿道网建设大亚湾绿道网建设 珠三角绿道大亚湾大亚湾段年底贯通 包 括4.7公里生态型绿道和36.3公里都 市型绿道 安排2个区域级服务 区、6个发展节点和21个兴趣点 预计种植3万余株乔木 2012 年做好绿化保育和各项配套设施维护 工作 惠州市区绿道网总体规划初步方案已经形成惠州市区绿道网总体规划初步方案已经形成 该项目用地面积52009,建筑面积为29005，采用bt方式建设。教学 楼正在进行4-5层主体施工；食堂、学生宿舍楼以及教工宿舍完成基础施工， 2010年5月开始主体施工；体育场场平工程完成，计划2010年8月份交付使用。 西区一中西区一中 规划用地面积105846,建筑面积为69741.29 ，采用bt方式建设。土石方和强夯工程工 程正在施工，已完成约95%工程量；1、2、4 号学生宿舍、教学综合楼1、2、3、7号以及 教工宿舍主体已封顶，正在进行内外墙砌体 施工；3号学生宿舍以及风雨操场正在进行地 梁施工；图书馆报告厅正在进行二层主体施 工；食堂地下室已经完成，正在进行底层主 体施工；校园一、二路正在进行路基施工； 体育场场平工程完成，正在进行排水工程施 工。 计划2010年8月份交付使用。计划2010年8月份交付使用。 澳头中学高中部澳头中学高中部 澳头中学高中新校区位于大亚湾经济 技术开发区澳头洗马湖村西侧，按全 国示范高中标准建设。校园占地面积 约10.6万平方米，建筑面积约6.6万平 方米。办学规模为60个教学班、3000 个学位。第一期工程将于2010年8月竣 工并投入使用。 该项目用地面积80405，总 建筑面积为78784，采用bt方 式建设。主体工程完工并通过 验收,抹灰工程基本完成,外墙 砖完成了大概15%,合计约完成 原总工程量36%。 人民医院新院人民医院新院 人民医院新院位于大亚湾中心 北区，占地面积8.03万平方米，总 建筑面积70501平方米，总投资2.5 亿元，其中新院建设项目及配套设 施的投资约2亿元，医疗设备投资 约0.5亿元。新院按三级医院的标 准建设，将建设成为我市县（区） 级规模最大、标准最高的现代化医 院，预计2010年6月建成投入使 用，该项目由广东龙光房地产有限 公司承建。 中兴中路北段中兴中路北段 该项目全长1513米，宽50米。总投资7645万元，累计完成投资836万元，完成总工程量的15%。 龙海二路（与深圳连接段）龙海二路（与深圳连接段） 全长440米，宽50米，现正进行项目前期工作。 石化大道西（与深圳连接段）石化大道西（与深圳连接段） 全长929米，宽50米，现正进行项目前期工作。 石化大道东石化大道东 长4760米，宽60米。完成总工程量的70%，计划于2010年6月完工。 霞光二路霞光二路 长3035米，宽40米，双向六车道，两侧设置绿化带、给排水、电力电信管线等整个工程路线全长3.035公 里，目前征地拆迁工作除k2+700房屋一座和坟墓一座外，其余已全部完成；完成盖板涵二座，霞涌中心小学处 新增盖板涵一座；2、3号桥空心板铰缝已全部完成，目前正在准备桥面板的铺装工作；1号和4号箱涵已完成； 石方爆破目前已完成41100 m，占整个石方爆破量的95%，管道爆破已完成2200m，占整个管沟爆破的50%；污 水管完成2600m，占整个工程量的87%；雨水管完成2600m，占整个工程量的87%；回填山皮石和软基处理工程已 全部完成；整个路基工程已完成2.7公里，占整个路线长度的90%；水泥石粉稳定层铺筑完成1800m，占整个路 基工程的60%；电缆沟完成1300m，占整个工程的43%；砼路面完成13200平方米，占整个砼路面工程的18%。 北环路北环路 位于石化区北部，级主干路，全长9.85公里，总路面宽50米，其中水泥路面宽 32米。已完成总工程量8.9%，计划于2010年12月份完成。 驱动因素驱动因素2配套打造配套打造 五条道路：中兴中路北段，龙海二路，石化大道西，石化大道东，北环路，霞光 二路 五条道路：中兴中路北段，龙海二路，石化大道西，石化大道东，北环路，霞光 二路 普利司通 中海炼油 lng电厂 中海壳牌 惠州联宏化工 台湾台达化 工 惠州惠菱化成、海成 化工、忠信化工 大亚湾规划以新加坡裕廊石化区体系为参 照，引进中海壳牌等家国际级企业， 已进驻家，带来了亿元投资。 国际石化区的参照体系赋予了大亚湾石化 区国际级的定位 良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、 英国、日本、新加坡、德国等20多个国家 和地区的客商前来投资，其中有世界500强 企业12家。 大亚湾企业大亚湾企业裕廊工业区裕廊工业区 企业名企业名壳牌、壳牌、惠州联宏 化工、台湾台达 化工、中海炼油、 中海炼油、 惠州惠菱化成、 海成化工、忠信 化工 壳牌、埃克森 美孚、三井化 学、美孚美孚杜邦、 伊斯曼、塞拉 尼斯、帝人、 电厂 企业数企业数28家多家 世界500强世界500强12家12家12家12家 驱动因素驱动因素3产业优势产业优势 世界第四大的石化产业城，为区域带来国际级的企业与视野世界第四大的石化产业城，为区域带来国际级的企业与视野 比亚迪 西三电子产业 信息带 东风车城进驻企 业6家 响水河工业区进 驻企业15家 日本三菱丽阳 西部工业区产业范围涉及汽车零部件、电子、钢 铁、纺织材料、纸品等。已投产项目近40个，投资 总额约6.5亿美元，其中投资超过1000万美元的项 目21个。 目前已投产项目近40个，投资总额约6.5亿美 元，其中，投资超过1000万美元的项目21个，主 要包括东风本田、东风易进、永昶电子、三洋激光、 光弘电子、三洋光部品、宝兴钢铁、三鑫玻璃、新 华昌集装箱等。在建项目19个，投资总额约3亿美 元，其中，投资超过1000万美元的项目11个，主 要包括比亚迪、敏华家具、海德运动器材、星华电 子项目等。在谈项目8个，投资总额约1亿美元，其 中投资超过1000万美元的项目5个。 大亚湾西区的樟树浦至响水河一带约有近大亚湾西区的樟树浦至响水河一带约有近8平方公里建设土地，大亚 平方公里建设土地，大亚 湾区正拟以此为平台，加大湾区正拟以此为平台，加大“招商选资招商选资”的力度，通过产业结构的进一 的力度，通过产业结构的进一 步调整，使大亚湾区产业结构的整体水平再历一次质的飞跃步调整，使大亚湾区产业结构的整体水平再历一次质的飞跃 驱动因素驱动因素3产业优势产业优势 西部组团承接深圳产业转移，已形成以汽车、电子等大型制造业为主的区域产业 组团态势 西部组团承接深圳产业转移，已形成以汽车、电子等大型制造业为主的区域产业 组团态势 2006年，全区实现地区生产总值 100.2亿元，增长90.3%；实现工业 总产值284.56亿元，增长261.7%， 工业销售产值273.53亿元，增长 253%； 惠州港吞吐量1639.2万吨，增长 29.9%； 国税、地税两税总量76.7亿元，增 长32.56%，地方财政一般预算收入 4.34亿元，增长35.83%； 企业名称销售收入国税收入地税收入 中海壳牌石油化工有限公司14亿美元2亿元0.78亿元 惠州惠菱化成有限公司5.5亿元0.022亿元0.01亿元 中海油基地集团公司惠州油品分 公司 22亿元0.25亿元 普莱克斯(惠州)工业气体有限公司0.5亿元0.075亿元 其他（税收包含在建工程的税收）4亿元0.07亿元1.11亿元 合计折合人民币约145 亿元 2.5亿元1.9亿元 2006年石化产业销售收入和税收收入 石化产业 年石化产业销售收入和税收收入 石化产业“十一五十一五”期间的预测表 单位：亿元 期间的预测表 单位：亿元 项目名称2006年2007年2008年2009年2010年 销售收入140-150200-220260-280590-610650-670 增加值457080180200 到2010年，大亚湾规划实现 1000亿元以上的工业总产值 和500亿元的gdp.这，几乎与 2001年全惠州的经济总量相 等，等于增加了一个“新惠州”。 驱动因素驱动因素3产业优势产业优势 世界第四大的石化产业城，推动区域经济快速发展世界第四大的石化产业城，推动区域经济快速发展 进驻企业进驻企业规模规模就业人口就业人口 总投资总投资进入企业进入企业 日本三菱丽 阳 0.5万7.亿元日本三菱丽阳 东风汽车城 2平方公里0.8万园区内已有东风本田、东风易进、 东风众科、东风（惠州）、惠州 东风、住成电装、住金锻造等企 业落户， 响水河工业 4.98平方 公里 2万20亿元 目前已有永昶、宝兴、合正等15 家企业入园 富士康项目 占地3.75 平方公里 20万员工总数可达20万人。 比亚迪1.3平方公 里 6万人100亿 元 厂房建设的高峰期，厂区建筑面 积已超过80万平方米，部分厂房 即将进入设备安装调试阶段。 西三电子信 息产业带 4.5平方公 里 2万20亿元 合计平方 公里 32万人147亿 元 投资额1000万美元以上的企业21 家 电子信息企业扎堆产业带 产业片区以电子信息产业为主，仅响水河工业园区就 有企业21家，其中电子产业工业年总产值达到近40亿元。 仅2006年该园区就引进投资额1.08亿美元，进园项目5 个。 汽车工业企业集中东风车城 东风车城规划占地面积2平方公里，是大亚湾区的汽 车工业主要集中地之一。园区内已有东风本田、东风易 进、东风众科、东风（惠州）、惠州东风、住成电装、 住金锻造等企业落户，其中的轿车零部件主要为广州本 田轿车、广州风神轿车、北京现代、东南汽车等配套， 并出口到日本、东南亚、欧美等地。 惠深合作开发区建设三步走 惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。分为三步 走：第一步是启动北部居住配套组团。满足东风车城、 西区科技园工业项目及龙岗大工业区部分项目的生活配 套需要，打通大亚湾区西部的三大出口。第二步是启动 西a路南端两边的工业组团。第三步是启动西南大道北 侧的工业区与生活区。 整车项目预留用地3.5平方公里 产业区西部专门安排了2平方公里用地，用于发展汽车 零部件产业。此外，还预留了3.5平方公里的土地作为 发展整车项目的备用地。” 富士康项目预计用工20万 位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地 3.75平方公里。其中生产区用地2.75平方公里，生活区 用地1平方公里，预计完全建成后，员工总数可达20万 人。 驱动因素驱动因素3产业优势产业优势 西部组团不仅带来经济增量，同时也促使大量产业人口转移，使城市人口快速增 加 西部组团不仅带来经济增量，同时也促使大量产业人口转移，使城市人口快速增 加 精致化工区精致化工区 精细化工区总规划面积15平方公里，首期启动区3平方公里，目前正进行首期用地a1、 a2地块的场地平整以及相关施工图设计工作。总投资27亿，今年投资a1、a2地块的场平、 护坡和排水工程1.7亿。 现精细化工区4.5平方公里市政详细规划正在编制中，首期启动区a2地块场地平整工 作，计划于2010年4月底完成。a1地块的场地平整施工图、预算编制初稿已经完成，下一步 将移交业主单位组织实施。a1、a2地块相关的道路、边坡、截洪沟设计施工图正在进行编 制；相关工程的设计已经工贸局核准，下一步将完善设计招标和启动工程立项及招标工作。 科技创业产业园科技创业产业园 总占地50万公顷，初步投资4亿。50万平米的场平、科技路道路施工图设计计划于5月完 成；5月份完成综合楼、2栋研发楼及专家公寓等4栋楼的施工图设计，7月完成招标工 作，综合楼8月份动工，其余3栋楼10月动工。 驱动因素驱动因素3产业优势产业优势 两个产业区，精细化工区和科技创业产业园两个产业区，精细化工区和科技创业产业园 城市城市 城市资源 禀赋 城市资源 禀赋 城市经 济总量 城市经 济总量 城市工业 化水平 城市工业 化水平 城市基础 设施能力 城市基础 设施能力 城市基础 实力 城市基础 实力 在全国50个 城市排序 在全国50个 城市排序 深圳33.6825.7126.9617.6426.004 珠海10.003.496.734.186.1014 汕头3.071.362.040.511.7537 海口2.941.431.440.821.6641 各城市各城市200年城市化率对比图年城市化率对比图 城市化水平常用城市化 率来表示 其涵义是城市地区人口 占全地区总人口的百分 比。 其计算公式为：城市化 率=城市人口/总人口 *100 48.0% 62.0% 38.0% 51.2% 7.5% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 青岛厦门合肥长沙 48.0% 62.0% 38.0% 51.2% 7.5% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 青岛厦门合肥长沙 深圳深圳 驱动因素驱动因素4城市化率城市化率 产业人口的飞速发展，使大亚湾城市化率高，城市化发展基础好产业人口的飞速发展，使大亚湾城市化率高，城市化发展基础好 作为大亚湾发展物流业主要依 托的惠州港，目前已建成大小 泊位28个，年吞吐能力2600万 吨。随着香港“和记黄埔”正 式加盟惠州港的开发和建设以 及欧德油储、中外运国际物流、 荷兰孚宝、中信物流、中铁公 司等一批规模较大的物流企业 相继落户，在大亚湾中转的货 物特别是石化产品将日益增 多，大亚湾具备了成为华南地 区重要物流中心的能力和条件。 项目大亚湾企业裕廊工业区 企业名 欧德油储欧德油储、中 外运国际物流、 荷兰孚宝荷兰孚宝、中 信物流、中铁、 和记黄埔、 欧德油储、 荷兰孚宝、 teijin 企业数5家100多家 世界500 强企业 2家6家 大亚湾港口物流发展强劲，比拟裕廊 工业区物业企业与吞吐量 驱动因素驱动因素5港口优势港口优势 惠州港有着天然优势港口资源，是发展物流的良好基础，且与盐田港有着相互呼 应的发展态势 惠州港有着天然优势港口资源，是发展物流的良好基础，且与盐田港有着相互呼 应的发展态势 3号线3号线 12号线12号线 惠盐高速惠盐高速 深汕高速深汕高速 机荷高速机荷高速 水官高速水官高速 清平高速清平高速 深盐路深盐路 罗沙公路罗沙公路 盐坝高速盐坝高速 大亚湾大亚湾 盐排高速 宝安机场 盐排高速 宝安机场 规划交通体系完善规划交通体系完善 沿海高速：全长56.94公里， 全程为双向6车道， 2010年通 车，区域交通瓶颈完全打开； 南坪快速：二期工程向东接 深汕高速直达深圳龙岗大工业 区，未来将贯通大亚湾石化大 道，2010年通车，届时南山到 大亚湾仅1小时； 石化大道(西三大道)：通往龙 岗大工业区，车程约6分钟。 城际轨道连通将实现区域无缝 对接 城际轨道连通将实现区域无缝 对接 地铁三号线在轨道建设上已 经预留了与惠州城际铁路的接 驳； 厦深铁路惠州段，将直通龙 华汽车站，全长65公里，预计 12年中通车。 交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小时生活圈”的生活方 式，大亚湾会成为深惠一体化进程中最先启动的区域。 交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小时生活圈”的生活方 式，大亚湾会成为深惠一体化进程中最先启动的区域。 地铁3号线预留深惠城际线接驳口，由龙兴街站接惠阳，预计2010年通车 地铁12号线地铁3号线的延长线，连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城 厦深铁路惠州段全长65公里，预计2012年中年通车 深圳至大亚湾：深圳至大亚湾： 沿海高速盐坝高速深盐路罗沙公路 车程30分钟 南山南坪快速深汕高速石化大道 车程1小时 沿海高速盐坝高速机荷高速清平快速泥岗 车程30分钟 深汕高速机荷高速清坪高速泥岗 车程50分钟 深莞惠一体化进程深莞惠一体化进程公共交通公共交通 驱动因素驱动因素6交通优势交通优势 随着沿海高速、深惠公交车的开通等利好兑现，两地之间的交通日益便利，同时 未来城市轨道的建设，将加快大深圳步伐 随着沿海高速、深惠公交车的开通等利好兑现，两地之间的交通日益便利，同时 未来城市轨道的建设，将加快大深圳步伐 2007年深圳各区与惠阳房地产均价 0 5000 10000 15000 20000 宝安南山福田罗湖盐田龙岗惠阳 区域 均价 价格 房地产价格剪刀差房地产价格剪刀差 2007年惠阳房价比深圳最 低区的房价相差约6000元/ ，存在相当大的价格差。 居民的消费水平相差较多居民的消费水平相差较多 2007年深圳居民人均可支 配收入24870.21元； 2007年惠阳区居民人均可 支配收入计划为13000元。 惠阳大亚湾这边的消费水 平不高，在这里买套房子， 周末来度假感觉不错，路上 时间跟去大、小梅沙差不 多，而且消费要低很多，喜 欢这种生活方式。 某楼盘业主吴先生 宝安 南山 福田 罗湖 盐田 龙岗 惠阳 宝安 南山 福田 罗湖 盐田 龙岗 惠阳 18000元/18000元/ 21000元/21000元/ 13000元/13000元/ 4800480048004800元元元元/ / / / 28000元/28000元/ 22000元/22000元/ 35000元/35000元/ 价格优势明显价格优势明显 惠阳大亚湾与深圳相比在房价及消费上都具有价格的优势，形成了 明显的价格剪刀差，刺激了深圳市区居民到惠阳大亚湾的消费。 惠阳大亚湾与深圳相比在房价及消费上都具有价格的优势，形成了 明显的价格剪刀差，刺激了深圳市区居民到惠阳大亚湾的消费。 深莞惠一体化进程深莞惠一体化进程价格洼地价格洼地 4800480048004800元元元元/ / / / 大亚湾大亚湾 驱动因素驱动因素7价格优势价格优势 深圳各区房价与惠阳大亚湾差别明显，刺激了深圳市民跨区域消费深圳各区房价与惠阳大亚湾差别明显，刺激了深圳市民跨区域消费 30平方公里平方公里 27.8平方公 里 平方公 里 17平方公里平方公里 22平方公里平方公里 8平方公里平方公里 案例借鉴：宝安中心区高规划促使区域城市化的发展案例借鉴：宝安中心区高规划促使区域城市化的发展 大亚湾政府以城市进行规划：按照其功能分为西部综合工业区、石化区、港口物流区、 大亚湾政府以城市进行规划：按照其功能分为西部综合工业区、石化区、港口物流区、 旅游度假区、城市综合区，城市功能完善，城市发展起点高旅游度假区、城市综合区，城市功能完善，城市发展起点高 驱动因素驱动因素8规划优势规划优势 政府先期强势进驻，促使大亚湾规划不断升级政府先期强势进驻，促使大亚湾规划不断升级 驱动因素驱动因素9土地优势土地优势 惠阳大亚湾拥有大量待开发土地，且土地资源丰富，宜居性强，实力开发商进驻 量大，市场关注度高 惠阳大亚湾拥有大量待开发土地，且土地资源丰富，宜居性强，实力开发商进驻 量大，市场关注度高 深莞惠一体化深莞惠一体化 深惠莞三市联席会议暨推 进珠江口东岸地区紧密合作 框架协议签约仪式在深圳 市举行。省委副书记、深圳 市委书记刘玉浦，深圳市市 长许宗衡；惠州市委书记、 市人大常委会主任黄业斌， 市委副书记、市长李汝求； 东莞市委书记刘志庚、东莞 市市长李毓全等出席活动。 市委常委、常务副市长黄仕 芳，市委常委、秘书长吴卫 华和市有关部门负责人等参 加活动。 一要在规划定位上对接；二要在基 础设施上对接；三要在产业发展上 对接；四要在生态环保上对接；五 要在社会管理上对接；六要在领导 机制上对接。 深莞惠一体化将打破惠阳大 亚湾与深圳之间的区隔，将 极大的促进惠阳大亚湾住宅 市场发展 驱动因素驱动因素9政策优势政策优势 推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议签约仪式在深圳市举行推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议签约仪式在深圳市举行 大亚湾依托区域优势及产业基础，具 备发展成为城市的优厚发展基础，将形 成独特的城市发展条件及基础 大亚湾依托区域优势及产业基础，具 备发展成为城市的优厚发展基础，将形 成独特的城市发展条件及基础 大亚湾自有的优势资源，将形成城市发展优势 产业 之城 生态 之城 物业 之城 产业之城 石化产业资源 西部综合组团 度假资源之城 滨海资源 山水度假资源 物流之城物流港口资源 小结：小结： 大亚湾本身资源及基础优势明显，具备城市化发展的基础大亚湾本身资源及基础优势明显，具备城市化发展的基础 惠阳大亚湾房地产市场分析 一：宏观政策 二：新政后市场情况与预判 三、20102011年市场供应情况 宏观政策宏观政策 宏观政策视角宏观政策视角 政策回顾：政策回顾：房价居高不下，政策高压逐步形成，新政出台迫不及待房价居高不下，政策高压逐步形成，新政出台迫不及待 宏观政策视角宏观政策视角 政策解读：政策解读：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、 决不能忽视调控对市场产生的影响 本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、 决不能忽视调控对市场产生的影响 未来趋势判断：未来趋势判断： 本次调控将提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场将再次形成观望气氛；本次调控将提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场将再次形成观望气氛； 本次调控短期内抛盘量将急速增加，业主将大量降价抛售二手房；本次调控短期内抛盘量将急速增加，业主将大量降价抛售二手房； 政府基于保障和改善民生，态度坚决，系列新策可能继续出台；政府基于保障和改善民生，态度坚决，系列新策可能继续出台； 本次调控短期内降价的空间不大，但必将使销量萎缩，导致“量先价后”。本次调控短期内降价的空间不大，但必将使销量萎缩，导致“量先价后”。 2010年房地产行业很难有大的惊喜，市场或将进入“长期”理性的调控期2010年房地产行业很难有大的惊喜，市场或将进入“长期”理性的调控期 宏观政策视角宏观政策视角 政策分析小结政策分析小结 新政后市场情况新政后市场情况 2009年4月至2010年3月惠阳大亚湾成交走势图2009年4月至2010年3月惠阳大亚湾成交走势图 954 1809 1020 1121 1181 1200 2319 1701 1187 1017 297 1080 343 580 386 527 387 511 812 941 588 377 137 365 611 1229 634 794 689 1504 760 640 715594 160599 0 500 1000 1500 2000 2500 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 成交套数成交套数 惠阳大亚湾总成交量惠阳大亚湾总成交量大亚湾成交量大亚湾成交量惠阳成交量惠阳成交量 09年年底到2010年3月国家相 继出台了一系列调控房地产 市场的政策与措施，客户仍 然大胆购房，大亚湾市场依 然有一定购房成交量； 沿海高速开通之后，由于深 惠一体化进一步的实现，吸 引了部分投资性购房，一定 程度上推进了大亚湾楼市的 成交量和均价均有上涨，呈 现价量齐升的态势 国十一条 沿海高 速开通 2009年年4月至月至2010年年3月惠阳大亚湾成交趋势变化图月惠阳大亚湾成交趋势变化图 954 1809 1020 1121 11811200 2319 1187 1017 297 1080 1701 3200 3300 3683 3650 38503850 3977 4055 4245 41084108 4304 0 500 1000 1500 2000 2500 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 成交量（套）成交量（套） 3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400 4600 4800 成交价格（元成交价格（元/平方米）平方米） 成交量成交量成交价格成交价格 宏观市场：宏观市场：数据显示，政策调整前惠阳-大亚湾市场每月成交稳定在 1100套左右 数据显示，政策调整前惠阳-大亚湾市场每月成交稳定在 1100套左右 项目名称项目名称开盘时间开盘时间区域区域物业类型物业类型推售套数及产品推售套数及产品销售价格销售价格销售情况销售情况 半山名苑1月1日惠城区双拼、联排54套6800元/平米35% 双城国际3期1月16日惠城区小高层300多套4500元/平米40% 名流印象1月31日惠城区小高层40套4800元/平米55% 万科金域华庭三期3月6日惠城区小高层98套5400元/平米51% 鹏基万林湖 “和院”3月21日惠城区小高层87套6600元/平米87% 德明合立方4月10日惠城小高层132套4600元/平米53% 太阳湾一期4月18日大亚湾高层184套4800元/平米83% 灿邦国际4月18日大亚湾公寓204套6100元/平米100% 振业城4月24日惠阳别墅81套14500元/平米77% 半岛1号4月24日惠阳高层90套4900元/平米62% 光耀城4月24日惠阳别墅56套12700元/平米22% 双城国际4月25日惠城高层350套5100元/平米25% 天喜东方4月25日大亚湾高层224套4901元/平米79% 佳兆业中心5月1日惠城高层384套7500元/平米60% 岭南雅苑5月15日惠城小高层125套5000元/平米17% 名流公馆5月23日惠城高层216套7500元/平米27% dada的草地 5月29日大亚湾高层248套4600元/平米51.60% 宏观市场：宏观市场：新政后惠州市场表现一：开盘销售率下降但也有热销项目出现，市场 观望情绪出现，但价格没有出现下跌 新政后惠州市场表现一：开盘销售率下降但也有热销项目出现，市场 观望情绪出现，但价格没有出现下跌 从数据来看，新 政后总体数据出 现一定下滑 红色标记为筹备开盘项目以上数据均来自惠州世联平台 新政前后周数据对比 项目 新政前后周数据对比 项目 上门进线成交 新政前新政后新政前新政后新政前新政后 上门进线成交 新政前新政后新政前新政后新政前新政后 仁和we城19226217805 天喜东中御海立方8341195667 阳光地带06