广州市可逸豪苑4栋定价及公开发售方案.ppt

可逸豪苑4栋定价及公开发售方案 营销部/兴业公司 二OO九年三月 目录 l 上一阶段发售回顾 l 成交统计 l 广州市场整体情况 l 海珠区整体情况 l 近期竞争对手情况 l 一、二手市场动态 l 4栋简况 l 4栋价格定位/推售节点 上一阶段发售回顾 l 5栋公开发售回顾 l 3栋公开发售与5栋公开发售间隔时间仅一个月 l 公开发售当天成交约8800万元，成交均价12489元/m2 l 公开发售当天，成交率逾50% l 南向五房单元（01单元）成交15套，成交金额3500万元，占总成交 金额40% l 南北对流大三房单元（06单元）成交11套，成交接近2000万元，占 总成交金额23% 罕有楼王大户，带动项目销售。 楼王拉动尾货，小步快跑升价策略 l 08年11月下旬12月中旬 5栋楼王主动升价带动尾货销售，5栋在开盘定价基础上上升8%，带动 其余尾货调升2.6%。 l 09年新年期间 利用08年底政策调整和新年节日消费气氛，全体余货平均上升1%。 l 目前： 利用09年初消费欲望持续缓步增长势头，全体余货平均上升2.1%。 20082008年底年底20092009新春期间销售回顾新春期间销售回顾 累计升幅约5.7% 08年11月下旬09年2月下旬 备注：其中有个别单元毛坯交付，扣除装修费 l 1、2栋成交22套，成交均价11986元/m2 l 3栋成交26套，成交均价11701元/m2 l 6、7栋成交52套，成交均价11714元/m2 l 5栋成交62套，成交均价12655元/m2 成交单价 12130元/m2 成交统计（2008年5月17日至2009年2月28日） 1、2栋北向园林景大户（04单元）成为库存最集中的单元 160 m2m2三房，三房，总价约175万，单价约11500元/ m2 m2 （毛坯价） 另：余64套超面积单元 l 1、2栋成交220套，剩余可售40套（其中04单元25套，高层南北对流大 单元9套），目前成交均价12187元/m2 。 l 3栋成交178套，剩余可售4套，目前成交均价10296元/m2 。 l 6、7栋成交342套，剩余可售3套，目前成交均价11454元/m2 。 l 5栋成交115套，剩余可售3套，目前成交均价12426元/m2 。 n09年1月广州商品住宅均价同比下降18，环比基本持平。 n相比月度楼价最低08年12月，09年1月均价仅升2元/m2m2 ，是广州楼价调整以来第二低点 。 n究其原因，去年底开发商们集中降价促销冲年度业绩，这一情况会部分反映在09年1月 的数据上。 广州市场整体情况 均价：继续保持探底状态，价格成为热销主因 数据来源：广州市国土房管局 2004-2009年1月广州全市商品住宅均价情况 （单位：元/m2 ） 08年-09年1月商品住宅预售与成交对比 p2008年，广州商品住宅供需比为1.46：1，全年明显供大于求。 p今年1月成交量同比上涨32，商品住宅吸纳率为1.1，吸纳率近7个月来首次破 “1”。 p预售面积则是近9月新低，说明发展商减产自救初显成效。 （单位：元/ m2 ）数据来源：广州市国土房管局 供求：上半年供求有逆转迹象 p今年1月签约数量同比2008年，上涨了将近62%。 （焦点网统计） p新年后，楼市成交量局部回暖，市中心楼盘、郊区成本价楼盘销售出现小高潮 p今年2月签约套数连续两周在2000套以上，2.16-2.22由于光大水岸榕城单盘签 约400套以上，使得总签约数量超过去年十一黄金周。 数据来源：新浪网 成交局部回暖：近期周签约数量超过去年十一黄金周 广州市场整体情况 后市谨慎乐观，真正回暖尚需时日 供应：预计09年新增住宅供应量约560万平米，加上约400万平米 库存，全年仍有逾900万平方米货量。 成交：预计09年月均签约量约50万平米,对比：07年月均成交量 66万平米，08年月均成交量46万平米。 均价：预计全年住宅均价区间约为8000-9000元/平方米，对比： 07年均价8599元/平方米，08年均价9338元/平方米。 客户：相比08年购房意愿增加，但“抄底”及观望情绪仍在 开发商：融资环境未有特别改善，资金链趋紧状态未彻底扭转 经济环境：尽管国内市场信心有所恢复，但通缩压力仍在，危机 尚未见底，外部需求疲软，中国经济难以独立复苏。 09年货量供应充 足，销售价格相 对保持平稳，市 场局部有所回暖 ，但整体上仍保 持调整态势。 数据来源：经纬地产 海珠区整体情况 价格小幅下滑，供需基本平衡 近几月均价在 10000元上下波动 ，由于大型楼盘暂 无新货推出，中小 型楼盘和大盘旧货 成为成交主力。 l海珠区2007年平 均月成交量10.34 万平方米，2008年 月成交量7.3万平 方米。0708两年总 需求：212万平方 米，总供应：219 万平方米，供需基 本平衡。 预计2009年广州十区推货量 区域在售余货（套）新增供应（套）合计推货量（套） 天河5123580010923 海珠5200790013100 越秀208737005787 荔湾218048006980 白云7860700014860 黄埔3007501050 萝岗122428004024 番禺8943990018843 花都9300820017500 南沙198222004182 十区合计441995305097249 全年货量充裕，新增供应量六区第一 数据来源：经纬地产 海珠09年销售 上半年以中小楼盘及旧货新推为主 开盘时间楼盘组团货量价格描述 09.1.10银业国际 公寓 A.B栋230套A栋均价：9500 B栋均价：8500 40-138平方米的单间-三房，售 出约120套 09.2兰亭御园T5栋112套约11500-15000首推4-14，17-19层， 09下半年江南苑三 期 A4-6栋340套均价待定首推A5、A6栋，约100套78-119 平米二房-三房单位 09.2.14光大花园水岸榕城 北区 434套9700-125004栋37-168平方米的一房-五房， 开盘基本售罄，总收入约4亿 09年海珠区新开盘楼盘 成交 排行 楼盘成交套数成交价格 1可逸豪苑5312099 2和安大厦416108 3富基广场398772 4罗马家园288888 5兰亭御园2611696 海珠区08.12月成交排行前5位 海珠09年新货供应 下半年新货多、竞争激烈、选择面宽 预计推出时间楼盘 组团货量描述 2月下旬星御翠园A栋388套 样板房已开放，现正接受登记，38-76平 方米，小复式，层高4.5米 价格约11000-12000 09.2.21富力金禧A3栋272套 84平方米二房-97平方米三房，现正接受 登记，价格约11500-12500 09.4.1邦泰公寓/208套 44-60平米小复式和90-110平米二-三房 3月底4月初逸景翠园 全新一期“ 新寓园” 432套 2栋28层高，三梯八户，81，105，109， 125平米三房-四房，现正接受登记 3月-4月罗马家园 东区全新组 团 约100套 一梯二户，主力156平方米大户型 09年5月及下半年光大花园K15-18,K8-9 J1-J8 约2000套 K系列与已推货量相似，J系列为33层的高 层，一层5-6户 09年下半年翠城花园17-22栋约1300套 全部为套型面积90方以下的2、3房 09年下半年江南新苑A4-6约440套 62-200平方米二房-四房 09年下半年 万科同福西 项目 A1-A3栋/ 两栋33层（其中一栋为办公）和一栋58层 的超高建筑。 09年下半年 万科纺织路 项目 A1A2栋/ 两栋住宅楼，其中A2栋为，地上29层的住 宅，A1栋将为超高层建筑。 p水岸榕城J1-J8栋已通过规划 报建，楼高33层，一梯5-6户， 货量约1500套，预计部分楼宇 将于今年年底前推出。 p水岸榕城北区K15-18,K8-9共 六栋楼宇正在施工，预计五一 前后能推出，户型和已推出的 K10-14相似，货量约500套。 海珠09年主要新货 光大水岸榕城 p南华西路地块用地面积14126，规划建筑 面积为79952，加上5730 m2m2 ，建筑面积 共85682 m2m2 。 p此地块是万科于2007年7月拍得一组烂尾地 ，分别是南华西地块、鹤鸣五巷地块和带河 路地块。总价8.8亿元。 p由于鹤鸣五项地块狭小，开发有一定难度 ，规划显示，鹤鸣五项地块全部为配套（绿 地、小学），其余建筑面积（约5730 m2m2 ） 移入南华西路地块。 p建两栋33层（其中一栋为办公）和一栋58层 的超高建筑。 海珠09年主要新货 万科同福西项目 p约下半年推出 p根据规划公示，该地块将建 成两栋住宅楼，其中A2栋为地 下三层，地上29层的住宅，A1 栋将为超高层建筑。 p约今年下半年推出。 p该地块7082元/m2m2 ，总地价 4.6亿元，2007年3月13日获得 。 海珠09年主要新货 万科纺织路项目 近期竞争对手情况 宝岗大道正处断货期，下半年供应充足 p去年宝岗大道新开楼盘基本消化完毕，今年水岸榕城 北区开盘新货售罄，除兰亭熙园、可逸豪苑和富力金 禧有未推楼宇外，其他楼盘暂无新货。 p下半年翠城花园、光大水岸榕城将有全新新货供应 尾货销售：约408套 旧货新推：约464套 宝岗大道货量 872套 翠城花园可售约33套 可逸1-3.5-7可售50套 兰亭熙园可售约20套 兰亭御园T1-T4可售20套 瀚宇贵都可售9套 水岸榕城K10-14售罄 兰亭御园T5-T6栋349套 可逸豪苑4栋115套 富力金禧A1-A3可售276套 光大水岸榕城北区 p2月14日开盘，共434套单位当日 售罄，成交约4亿； p共约2800个认购登记客户入场参 加抽签购房； p开盘折扣最高可达84折：VIP提 前认购获92折，一次性付款或商业 贷款95折，开盘当日成功认购可额 外99折，5天内签约再额外99折， 光大旧业主可再额外98折。 p签约速度快，一个星期内所售 400余套单位几乎全部签约。 光大水岸榕城北区热销原因 p蓄客时间久，去年9月开始蓄客，开放情 景样板房、实体样板房，根据市场情况一 再推延开盘时间，蓄客长达5个月，吸引了 近2000个认筹，90的成交客户为旧业主 介绍。 p社区配套齐，大社区、省一级小学、地 铁上盖、一站式15万平米大型购物中心等 多重优势。 p户型创新，40平米公寓，80平米两房、 125平米三房、160平米五房，灵活可分可 合。 p价格到位，此次开盘价格区间在9700- 12000元/ m2 ，多数单位价格为10500- 11500 m2 ，与之前的南区开盘价格相当。 户型公寓两房假小三房大三房大五房合计 面积（m2）408098-102144-152170- 套数比例30%36%24%5%5%100% 均价 （元/m2） 105251017013481114671179111176 偷面积单元拉升整体均价， 排除偷面积单元，整体均价仅为10388元/m2。 光大水岸榕城北区性价比高 公开发售当天400套单元基本售罄，均价11176元/平方米。 兰亭御园T5栋 pT5栋已于2月10号左右开卖，一 层四户，分别为87、115、127、 137平米三房，约13楼以上能望江 景。 p首推4-14，17-19层，不望江单 位约11500-12500（报价），望江 单位约13000-15000（报价）。 p售出约40，其中87方三房单 位只剩下20层以上的高层单位。 但阳光家缘暂未反映销售情况。 高层江景，但江边旧楼可能会拆迁新建高楼 月份10月11月12月 备案套数431726 备案均价（ 元/m2） 119971179511696 4栋同时在售，剩余货量零散，销售速度缓慢。 08年第四季度成交均价11862元/m2 备注：阳光家园备案数据 富力金禧 p08年12月开始针对尾货促销，85方两房89万，三房西北向105万， 东南向113万，尾货均价11000元/m2m2 。 p08年底，工商银行组织内部职工、客户团购，促进了A1、A2栋尾 货的销售。 pA3栋开盘 p2月28日，可售约272套单位，蓄客约210位,前100位登记可享9折 。 p公开发售当天成交约90套,占总货量约三分之一。 单元 建筑面积 (m2) 户型景观 平均单价 (元/m2) 平均总 价 (万元) 销售情况 0197三房两厅北向开阔江景13200127基本售完 0284两房两厅北向开阔江景1130095大部分售完 0384两房两厅 北向狭窄江景 (靠近项目写字 楼) 1100093零星销售 0497三房两厅 北向狭窄江景 (靠近项目写字 楼) 12400120销售一般 0597三房两厅南向13600131销售逾一半 0684两房两厅南向12000100基本售完 0784两房两厅 南向靠近A2栋 开阔面不大 1180099销售一般 0897三房两厅 南向靠近A2栋 开阔面不大 12600122零星销售 l 广州老四区一手成交价格持续下跌 l 海珠区整体成交均价在10000元/m2左右徘徊 一、二手市场动态 老四区一手成交价格走势 单位：元/m2 l 广州老四区二手成交价格轻微上扬 l 二手成交以核心区的刚性需求占主导 l 海珠区整体成交均价在5000元/m2左右徘徊 二手成交价格走势 单位：元/m2 宏观市场小结 l 从一手市场可以看到，成交价格仍然回落，但从二手市场可以看到，成 交价格反而有所回升，主要原因有四： n金融海啸影响投资者及私营企业主的投资信心，导致一手市场价格 缺乏支撑力； n一手市场价格回落幅度不大，郊区居住成本高企，使需求转向价格 较低的二手市场，拉动二手市场需求； n市区刚性需求仍然较大，但对于一手市场的价格支撑力仍然不足； n金融扶持政策，加强了中低收入人群的购房意欲，拉动二手市场。 4栋简况 l 位于小区中部 l 东朝宝岗大道，西南、西北对园林 l 可售1