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文档简介
可逸豪苑4栋定价及公开发售方案 营销部/兴业公司 二OO九年三月 目录 l 上一阶段发售回顾 l 成交统计 l 广州市场整体情况 l 海珠区整体情况 l 近期竞争对手情况 l 一、二手市场动态 l 4栋简况 l 4栋价格定位/推售节点 上一阶段发售回顾 l 5栋公开发售回顾 l 3栋公开发售与5栋公开发售间隔时间仅一个月 l 公开发售当天成交约8800万元,成交均价12489元/m2 l 公开发售当天,成交率逾50% l 南向五房单元(01单元)成交15套,成交金额3500万元,占总成交 金额40% l 南北对流大三房单元(06单元)成交11套,成交接近2000万元,占 总成交金额23% 罕有楼王大户,带动项目销售。 楼王拉动尾货,小步快跑升价策略 l 08年11月下旬12月中旬 5栋楼王主动升价带动尾货销售,5栋在开盘定价基础上上升8%,带动 其余尾货调升2.6%。 l 09年新年期间 利用08年底政策调整和新年节日消费气氛,全体余货平均上升1%。 l 目前: 利用09年初消费欲望持续缓步增长势头,全体余货平均上升2.1%。 20082008年底年底20092009新春期间销售回顾新春期间销售回顾 累计升幅约5.7% 08年11月下旬09年2月下旬 备注:其中有个别单元毛坯交付,扣除装修费 l 1、2栋成交22套,成交均价11986元/m2 l 3栋成交26套,成交均价11701元/m2 l 6、7栋成交52套,成交均价11714元/m2 l 5栋成交62套,成交均价12655元/m2 成交单价 12130元/m2 成交统计(2008年5月17日至2009年2月28日) 1、2栋北向园林景大户(04单元)成为库存最集中的单元 160 m2m2三房,三房,总价约175万,单价约11500元/ m2 m2 (毛坯价) 另:余64套超面积单元 l 1、2栋成交220套,剩余可售40套(其中04单元25套,高层南北对流大 单元9套),目前成交均价12187元/m2 。 l 3栋成交178套,剩余可售4套,目前成交均价10296元/m2 。 l 6、7栋成交342套,剩余可售3套,目前成交均价11454元/m2 。 l 5栋成交115套,剩余可售3套,目前成交均价12426元/m2 。 n09年1月广州商品住宅均价同比下降18,环比基本持平。 n相比月度楼价最低08年12月,09年1月均价仅升2元/m2m2 ,是广州楼价调整以来第二低点 。 n究其原因,去年底开发商们集中降价促销冲年度业绩,这一情况会部分反映在09年1月 的数据上。 广州市场整体情况 均价:继续保持探底状态,价格成为热销主因 数据来源:广州市国土房管局 2004-2009年1月广州全市商品住宅均价情况 (单位:元/m2 ) 08年-09年1月商品住宅预售与成交对比 p2008年,广州商品住宅供需比为1.46:1,全年明显供大于求。 p今年1月成交量同比上涨32,商品住宅吸纳率为1.1,吸纳率近7个月来首次破 “1”。 p预售面积则是近9月新低,说明发展商减产自救初显成效。 (单位:元/ m2 )数据来源:广州市国土房管局 供求:上半年供求有逆转迹象 p今年1月签约数量同比2008年,上涨了将近62%。 (焦点网统计) p新年后,楼市成交量局部回暖,市中心楼盘、郊区成本价楼盘销售出现小高潮 p今年2月签约套数连续两周在2000套以上,2.16-2.22由于光大水岸榕城单盘签 约400套以上,使得总签约数量超过去年十一黄金周。 数据来源:新浪网 成交局部回暖:近期周签约数量超过去年十一黄金周 广州市场整体情况 后市谨慎乐观,真正回暖尚需时日 供应:预计09年新增住宅供应量约560万平米,加上约400万平米 库存,全年仍有逾900万平方米货量。 成交:预计09年月均签约量约50万平米,对比:07年月均成交量 66万平米,08年月均成交量46万平米。 均价:预计全年住宅均价区间约为8000-9000元/平方米,对比: 07年均价8599元/平方米,08年均价9338元/平方米。 客户:相比08年购房意愿增加,但“抄底”及观望情绪仍在 开发商:融资环境未有特别改善,资金链趋紧状态未彻底扭转 经济环境:尽管国内市场信心有所恢复,但通缩压力仍在,危机 尚未见底,外部需求疲软,中国经济难以独立复苏。 09年货量供应充 足,销售价格相 对保持平稳,市 场局部有所回暖 ,但整体上仍保 持调整态势。 数据来源:经纬地产 海珠区整体情况 价格小幅下滑,供需基本平衡 近几月均价在 10000元上下波动 ,由于大型楼盘暂 无新货推出,中小 型楼盘和大盘旧货 成为成交主力。 l海珠区2007年平 均月成交量10.34 万平方米,2008年 月成交量7.3万平 方米。0708两年总 需求:212万平方 米,总供应:219 万平方米,供需基 本平衡。 预计2009年广州十区推货量 区域在售余货(套)新增供应(套)合计推货量(套) 天河5123580010923 海珠5200790013100 越秀208737005787 荔湾218048006980 白云7860700014860 黄埔3007501050 萝岗122428004024 番禺8943990018843 花都9300820017500 南沙198222004182 十区合计441995305097249 全年货量充裕,新增供应量六区第一 数据来源:经纬地产 海珠09年销售 上半年以中小楼盘及旧货新推为主 开盘时间楼盘组团货量价格描述 09.1.10银业国际 公寓 A.B栋230套A栋均价:9500 B栋均价:8500 40-138平方米的单间-三房,售 出约120套 09.2兰亭御园T5栋112套约11500-15000首推4-14,17-19层, 09下半年江南苑三 期 A4-6栋340套均价待定首推A5、A6栋,约100套78-119 平米二房-三房单位 09.2.14光大花园水岸榕城 北区 434套9700-125004栋37-168平方米的一房-五房, 开盘基本售罄,总收入约4亿 09年海珠区新开盘楼盘 成交 排行 楼盘成交套数成交价格 1可逸豪苑5312099 2和安大厦416108 3富基广场398772 4罗马家园288888 5兰亭御园2611696 海珠区08.12月成交排行前5位 海珠09年新货供应 下半年新货多、竞争激烈、选择面宽 预计推出时间楼盘 组团货量描述 2月下旬星御翠园A栋388套 样板房已开放,现正接受登记,38-76平 方米,小复式,层高4.5米 价格约11000-12000 09.2.21富力金禧A3栋272套 84平方米二房-97平方米三房,现正接受 登记,价格约11500-12500 09.4.1邦泰公寓/208套 44-60平米小复式和90-110平米二-三房 3月底4月初逸景翠园 全新一期“ 新寓园” 432套 2栋28层高,三梯八户,81,105,109, 125平米三房-四房,现正接受登记 3月-4月罗马家园 东区全新组 团 约100套 一梯二户,主力156平方米大户型 09年5月及下半年光大花园K15-18,K8-9 J1-J8 约2000套 K系列与已推货量相似,J系列为33层的高 层,一层5-6户 09年下半年翠城花园17-22栋约1300套 全部为套型面积90方以下的2、3房 09年下半年江南新苑A4-6约440套 62-200平方米二房-四房 09年下半年 万科同福西 项目 A1-A3栋/ 两栋33层(其中一栋为办公)和一栋58层 的超高建筑。 09年下半年 万科纺织路 项目 A1A2栋/ 两栋住宅楼,其中A2栋为,地上29层的住 宅,A1栋将为超高层建筑。 p水岸榕城J1-J8栋已通过规划 报建,楼高33层,一梯5-6户, 货量约1500套,预计部分楼宇 将于今年年底前推出。 p水岸榕城北区K15-18,K8-9共 六栋楼宇正在施工,预计五一 前后能推出,户型和已推出的 K10-14相似,货量约500套。 海珠09年主要新货 光大水岸榕城 p南华西路地块用地面积14126,规划建筑 面积为79952,加上5730 m2m2 ,建筑面积 共85682 m2m2 。 p此地块是万科于2007年7月拍得一组烂尾地 ,分别是南华西地块、鹤鸣五巷地块和带河 路地块。总价8.8亿元。 p由于鹤鸣五项地块狭小,开发有一定难度 ,规划显示,鹤鸣五项地块全部为配套(绿 地、小学),其余建筑面积(约5730 m2m2 ) 移入南华西路地块。 p建两栋33层(其中一栋为办公)和一栋58层 的超高建筑。 海珠09年主要新货 万科同福西项目 p约下半年推出 p根据规划公示,该地块将建 成两栋住宅楼,其中A2栋为地 下三层,地上29层的住宅,A1 栋将为超高层建筑。 p约今年下半年推出。 p该地块7082元/m2m2 ,总地价 4.6亿元,2007年3月13日获得 。 海珠09年主要新货 万科纺织路项目 近期竞争对手情况 宝岗大道正处断货期,下半年供应充足 p去年宝岗大道新开楼盘基本消化完毕,今年水岸榕城 北区开盘新货售罄,除兰亭熙园、可逸豪苑和富力金 禧有未推楼宇外,其他楼盘暂无新货。 p下半年翠城花园、光大水岸榕城将有全新新货供应 尾货销售:约408套 旧货新推:约464套 宝岗大道货量 872套 翠城花园可售约33套 可逸1-3.5-7可售50套 兰亭熙园可售约20套 兰亭御园T1-T4可售20套 瀚宇贵都可售9套 水岸榕城K10-14售罄 兰亭御园T5-T6栋349套 可逸豪苑4栋115套 富力金禧A1-A3可售276套 光大水岸榕城北区 p2月14日开盘,共434套单位当日 售罄,成交约4亿; p共约2800个认购登记客户入场参 加抽签购房; p开盘折扣最高可达84折:VIP提 前认购获92折,一次性付款或商业 贷款95折,开盘当日成功认购可额 外99折,5天内签约再额外99折, 光大旧业主可再额外98折。 p签约速度快,一个星期内所售 400余套单位几乎全部签约。 光大水岸榕城北区热销原因 p蓄客时间久,去年9月开始蓄客,开放情 景样板房、实体样板房,根据市场情况一 再推延开盘时间,蓄客长达5个月,吸引了 近2000个认筹,90的成交客户为旧业主 介绍。 p社区配套齐,大社区、省一级小学、地 铁上盖、一站式15万平米大型购物中心等 多重优势。 p户型创新,40平米公寓,80平米两房、 125平米三房、160平米五房,灵活可分可 合。 p价格到位,此次开盘价格区间在9700- 12000元/ m2 ,多数单位价格为10500- 11500 m2 ,与之前的南区开盘价格相当。 户型公寓两房假小三房大三房大五房合计 面积(m2)408098-102144-152170- 套数比例30%36%24%5%5%100% 均价 (元/m2) 105251017013481114671179111176 偷面积单元拉升整体均价, 排除偷面积单元,整体均价仅为10388元/m2。 光大水岸榕城北区性价比高 公开发售当天400套单元基本售罄,均价11176元/平方米。 兰亭御园T5栋 pT5栋已于2月10号左右开卖,一 层四户,分别为87、115、127、 137平米三房,约13楼以上能望江 景。 p首推4-14,17-19层,不望江单 位约11500-12500(报价),望江 单位约13000-15000(报价)。 p售出约40,其中87方三房单 位只剩下20层以上的高层单位。 但阳光家缘暂未反映销售情况。 高层江景,但江边旧楼可能会拆迁新建高楼 月份10月11月12月 备案套数431726 备案均价( 元/m2) 119971179511696 4栋同时在售,剩余货量零散,销售速度缓慢。 08年第四季度成交均价11862元/m2 备注:阳光家园备案数据 富力金禧 p08年12月开始针对尾货促销,85方两房89万,三房西北向105万, 东南向113万,尾货均价11000元/m2m2 。 p08年底,工商银行组织内部职工、客户团购,促进了A1、A2栋尾 货的销售。 pA3栋开盘 p2月28日,可售约272套单位,蓄客约210位,前100位登记可享9折 。 p公开发售当天成交约90套,占总货量约三分之一。 单元 建筑面积 (m2) 户型景观 平均单价 (元/m2) 平均总 价 (万元) 销售情况 0197三房两厅北向开阔江景13200127基本售完 0284两房两厅北向开阔江景1130095大部分售完 0384两房两厅 北向狭窄江景 (靠近项目写字 楼) 1100093零星销售 0497三房两厅 北向狭窄江景 (靠近项目写字 楼) 12400120销售一般 0597三房两厅南向13600131销售逾一半 0684两房两厅南向12000100基本售完 0784两房两厅 南向靠近A2栋 开阔面不大 1180099销售一般 0897三房两厅 南向靠近A2栋 开阔面不大 12600122零星销售 l 广州老四区一手成交价格持续下跌 l 海珠区整体成交均价在10000元/m2左右徘徊 一、二手市场动态 老四区一手成交价格走势 单位:元/m2 l 广州老四区二手成交价格轻微上扬 l 二手成交以核心区的刚性需求占主导 l 海珠区整体成交均价在5000元/m2左右徘徊 二手成交价格走势 单位:元/m2 宏观市场小结 l 从一手市场可以看到,成交价格仍然回落,但从二手市场可以看到,成 交价格反而有所回升,主要原因有四: n金融海啸影响投资者及私营企业主的投资信心,导致一手市场价格 缺乏支撑力; n一手市场价格回落幅度不大,郊区居住成本高企,使需求转向价格 较低的二手市场,拉动二手市场需求; n市区刚性需求仍然较大,但对于一手市场的价格支撑力仍然不足; n金融扶持政策,加强了中低收入人群的购房意欲,拉动二手市场。 4栋简况 l 位于小区中部 l 东朝宝岗大道,西南、西北对园林 l 可售1
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