金海国际项目经济分析与评价.doc

典 型 案 例 某商务大厦项目经济分析与评价案例背景本项目经济分析与评价是一个较成功的案例，某集团公司在该项目开发建设初期突遇金融风暴，房市低迷、价格低走，对该项目投资风险的再分析与评价成为公司决策层的工作之重。我们从项目开发的财务效益角度进行了盈亏平衡和敏感性分析，通过对项目的经济分析与评价，公司决策层调整了策略并以此经济分析与评价对项目开发建设成本实施了有效控制，并对原销售方案予以了调整。现项目建设进展顺利，经济效益和社会效益前景看好。一、 基本情况项目位于连云港海棠路西、观海路东、海滨大道南，占地28.7亩，总建筑面积76002平方米（其中：地上建筑面积56479平方米，地下建筑面积19523平方米。），建筑高度134米，34层。建成后主要作为办公、商铺、公寓式酒店、高级会所对外销售。根据当今经济危机周期短、振幅大的特点，建设经营期定为2008年2012年。二、营销方案根据该项目的规划设计，总建筑面积：76002平方米中的56479平方米全部用于销售，地下室488个车位中有390个车位对外出租，其余98个车位自用，房屋销售计划实现2009年10%、2010年20、2011年40、2012年30，地下室车位出租计划实现2009年10、2010年至2012年各年30。价格定位：底层及二至四层商铺1.2万元/；六至二十层办公层0.6万元/；二十二至三十二层酒店公寓0.7万元/；高级会所0.8万元/；车位15万元/个。三、成本预测 总投资为43681.17万元（详见附表3），其中：1、土地成本：2787.28万元2、开发前期费用：2107.71万元3、主体建筑工程费：22795.34万元4、主体安装工程费：8535.82万元5、室外管网工程费：450万元6、室外景观费：1200万元7、开发间接费：2010万元8、不可预见费：1620万元9、期间费用：2175.02万元四、资金筹措本项目资金来源主要包括：自有资金、银行贷款、预收账款。按照建设经营期5年预测，具体详见如下：五、财务效益评价（一）销售收入和租金收入（见附表1、附表2）根据初定的销售价格和出租价格，将房屋进行预售和对地下室80%的车位租金预收，通过预收款的方式回笼建设资金。考虑到当前房市低迷，销售和租金收入从2009年算起，销售及租金收入总计53,796万元，其中：房屋销售收入47,946万元，租金收入5,850万元。（二）总成本（见附表3）项目建设总成本估算为43,681.17万元，其中：开发成本41,506.15万元，期间费用2,175.02万元。（三）税金、利润（见附表4）1税金税金总计4,764.40万元，其中：营业税及附加2,985.68万元，税率5.55%；所得税1,782.29万元，税率25%。 2利润税前利润7,129.15万元，销售毛利率23%;税后净利润5,346.86万元，销售净利率10%。（四）现金流量分析（附表5） 本报告从全投资角度编制现金流量表，主要评价指标如下：1、 财务内部收益率：6.86%irr=i1+npv1/(npv1+|npv2|)*( i2- i1)=6%+545.03/(545.03+|-85.51|)*(7%-6%)=6.86%2、 财务净现值（ic=6%）：545.03万元npv=t=0n（ci+co）t（1+ic）-t =-8000/(1+6%)-20440.05/(1+6%)2+2344.37/(1+6%)3+18282.29/(1+6%)4+13160.25/(1+6%)5=545.03万元。3、 投资回收期：4.59年pt=累计净现金流量开始出现正值的年份-1+上一年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量=5-1+|-7813.39|/13160.25=4.59年。（五）不确定性分析1 盈亏平衡分析本项目盈亏平衡分析主要算出房屋的销售面积达到多少时，能使收入与总支出相抵。即销售面积单位平方米售价+租金收入=总成本+税金。售价（均价）=20000m212000元/m2+20139m26000元/m2+12090m27000元/m2+4250m28000元/m2/56479m2=8489.17元/m2根据上式，当销售面积为47420m2 【(43681.17万元1.0555-5850万元)/8489.17元/m2】即占总销售面积84%时能保持盈亏平衡。2 敏感性分析可能影响本项目经济效益的主要因素有投资、售价等。针对项目投资的主要评价指标，分析上述因素变化时对项目财务效益的影响，得出以下敏感性分析图和敏感性分析表。敏感性分析图敏感性分析表（见附表613）项目原方案总投资售价+10%-10%+10%-10%内部收益率6.86%2.38%11.85%11.42%1.92%净现值ic=6%545.03万元-2539.27万元3297.55万元3397.69万元-2593.42万元投资回收期4.59年4.85年4.30年4.33年4.88年（六）投资与收入增减利润分析投资与收入增减的敏感性分析上述已阐述，现再从利润角度分析：原方案税后净利润5346.86万元；投资额增加10%，税后净利润为2171.63万元；投资额减少10%，税后净利润8078.08万元；销售及租金收入增加10%，税后净利润8673.79万元；销售及租金收入减少10%，税后净利润1637.37万元（详见附表14、附表15）。 （七）财务效益综合分析从以上分析，本项目的财务效益，税前利润7,129.15万元，销售毛利率23%；税后净利润5,346.86万元,销售净利率10%；投资内部收益率为6.86%；在折现率为6%时，财务净现值为545.03万元；投资回收期4.59年（含建设期）。盈亏平衡点表明，房屋售出84%方能保本。敏感性分析表明，总投资降低10%，内部收益率为11.85%；售价提高10%，内部收益率为11.42% ，总投资的敏感性略大于售价的敏感性。六、结论从财务效益角度分析，项目的抗风险能力不强。根据财务效益评价及当前房市，在项目开发建设经营管理中，一要注重产品设计的优化，分析建筑产品价格的组成要素权重，在项目实施过程中及时掌握各要素价格走势，侧重材料、设备采购的价