浏阳开心商业广场商业定位方案 53p.pptx

中国地产营销实战军团！ 谨呈：石正源房地产开发有限公司 浏阳开心商业广场商业定位方案 2010-12-12 前言： 对项目情况进行逐步了解后，对项目商业部分总体考 虑是商业整体或单层体量较大、展示面相对较少，对于此 类商业项目，商业业态布局和搭配尤为重要，必须有二至 三个大型连锁品牌主力店（注：其中必须有一个较大型的 生活超市）才能带动整个商业的成熟成功！ 考虑到贵司的利益最大化，又兼顾到商业运作的特定 性，我司本案着重突出商业裙楼部分的定位和业态规划提 出思路及建议，由于没有对浏阳商业市场进行全面细致调 查，具体经济测算和评估仅作参考，敬请谅解！ 目 录 衡阳市区商业基础调研 商业操作延伸 五 项目商业定位综合分析 四 项目研判三 浏阳市宏观经济分析 二 商业地产概念解析 一 先驰服务体系 六 商业地产概念剖析 一 1.1 商业地产定义 1.2 商业地产三大要素 1.3 商业地产运作轨迹 1.4 商业发展轨迹 商业地产就是在房地产的基础上做商业，是以商业功能、商业需 求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划，使之适应商业的 经营。 商业地产定义 商业地产三大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹 一、商业地产概述解析 主要包括：购物中心、超级购物中心、大卖 场/商业街、主题商场、专业市场、写字楼等。 消费者+经营者+投资者=成功的商业地产 投资者 n通过专业系统的运作，项目价值得到提升，投资者看到巨大利益，将会 出手踊跃购买，开发商将坐享经济收益与社会效益双丰收。 经营者 n租金想要达到理想的回报率，需要有人经营，重要的是要引进具有商业 辐射力的大品牌、好品牌经营，并通过有效的经营管理，进行项目的可 持续发展。 消费者 n基于市场目前商业业态情况与消费需求，理性判断项目周边未来十年甚 至二十年的消费取向，投其所好，有了消费者才能顺利提升产业价值。 商业地产的成功必须符合消费者、经营者、投资者三赢策略 ； 商业地产定义 商业地产三大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹 一、商业地产概述解析 消费取向 招商 定位 产业价值 模式三 更大的、循环往 复的市场 商业地产 源于市场的发展 销售 运营 扩大商业市场空间 商业地产定义 商业地产三大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹 一、商业地产概述解析 都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、 交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存 ，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的 建筑群落。 现在的商业是综合体商业灿烂荣华的时代 ！ 国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建 筑综合体研究显示：65% 的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基 本功能。 北京万达广场“纽约心脏”曼哈顿 北京国贸中心 商业地产定义 商业地产三大要素 商业地产运作轨迹 商业发展轨迹 一、商业地产概述解析 浏阳市宏观经济分析 二 2.1 浏阳市城市概况 2.2 浏阳市经济指标统计分析 2.3 浏阳市商业业态分布 2.4 浏阳市商业发展演变过程 2.5 浏阳市未来城市发展规划 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，著名“花炮之乡”，长沙的卫星城市，距长沙一小时路程，湖南经济四小龙之一。 浏阳隶属长沙市，处 于长沙、株洲、湘潭三市 “金三角”地带，距省会长 沙60公里，距黄花国际机 场40公里，距京珠高速公 路50公里，是国家两型社 会试验区长株潭城市群的 组成部分。 浏阳市总面积5007平 方公里，市辖辖4个街道 、26个镇、7个乡，总人 口138万。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，“文化底蕴丰厚、人居环境优雅、经济建设繁荣的山水型花炮名城”。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，人口基数大，总人口138万，其中城镇人口15万，是资源相对贫乏的农业大县市。 长期以来，浏阳市人口基数大，2007年，全市年末户籍总人口为1363979人， 比上年增长0.65%，其中，农业人口1215157人。到2008年总人口已达138.0303万 ，增长率达0.12%，其中农业人口122.7756万。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，经济增长稳中求快，鞭炮烟花、生物医药、纺织服装和花卉苗木为主要支柱产业； 2009全年实现地区生产总值359.8亿元，增长15.6%；三次产业比重调整为12.0 ：64.5：23.5。其中花炮产业集群销售总额和税收分别达到111亿元和9.1亿元，增 长10.2%和5.2%；全市实现工业总产值635.2亿元，增长27.8%。全年实现旅游接待 440.3万人次，旅游收入26.4亿元。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，投资市场蓬勃发展，投资意识较强，2009年全社会固定资产投资突破200亿元。 2007-2009年，全社会固定资产投资总额分别为：127.35亿、167.5亿、221亿 ，增长率分别为：34.57%、31.50%、29.30%。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，消费品市场稳中见旺，超市、物流配送等新型贸易格局逐步健全。 2009年浏阳市社会消费品零售总额为103.2亿，占全社会固定资产投资总额221 亿的46.7%，可以得知，浏阳市商业较为活跃，后劲足。 2007-2009年浏阳市社会消费品零售总额情况 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 浏阳，人均可支配收入小幅增长，消费能力较为强劲。 2009年浏阳市城镇人均可支配收入达18870元，居民比较注重享受生活，消费 支出占可支配收入67%多，其中教育文化娱乐服务仅次于食品支出。 2007-2009年浏阳市城镇人均可支配收入情况 2007-2009年浏阳市乡村人均可支配收入情况 街道名称经营业态 租金（元/平方 米月） 北正中路 服装、通讯产品、鞋类、餐饮、家电、包类、饰品、水果、农业产品等，其 中以服装店、手机店为主，但品牌较少 80-100 北正南路服装、金银首饰、鞋类等，其中以服装为主，品牌运动服较多100-150 劳动路 汽修、杂货、建材、休闲娱乐、餐饮、美容美发、超市、琴行、烟酒等，其 中以休闲娱乐、餐饮为主 30-45 圭斋路 服装、饰品、电脑、干洗店、通讯产品、摄影、书店、小超市、美发、干洗 等，其中以手机为主 50-60 金沙路汽配、电器、酒烟、装修公司、理发、通讯产品、杂货店，业态较乱35-50 人民路服饰、药品、鞋类、皮具、饰品、书店、音像等，其中以服饰为主 50-150，个别有 300 礼花路以装饰建材及布艺为主 西段45-50，东段 20-25 石霜路 东段以装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主，西段多为居民自建房，多以 社区服务类经营为主， 东段25-35，西段 15-25 新文路（步 行街） 服饰、鞋类、饮吧、首饰、服镜、皮包、化妆品、玩具等，其中以服饰为主150-300 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 金沙路 该道路属于浏阳市内南北向主要道路，该道路北段多以家居、装饰建材、卫浴、五金等经营种类为 主，主要租金区间为35-50元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低；该道路南段多 以大型商业、复合业态为主，主要租金区间为90-160元/月，部分单位铺面租金较低，约为55-80 元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中高等，属于浏阳市较主要商圈。 石霜路 该道路为浏阳市东西向支道，东段以装饰建材、卫浴、五金等经营种类为主，主要租金区间为25- 35元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低；该道路西段多为居民自建房，多以社区 服务类经营为主，主要租金区间为15-25元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为低等。 礼花路 该道路为浏阳市东西向支道，经营种类以装饰建材及布艺为主，道路西段主要租金区间为45-50元/ /月，道路东段主要租金区间为20-25元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上，为中等偏低。 北正路 该道路为浏阳市南北向支道，经营种类以装饰建材、卫浴、石材等为主，道路北段主要租金区间为 25-35元/月，道路南段主要租金区间为40-50元/月，在浏阳市整体租金及经营档次上， 新文街 浏阳市唯一一条商业步行街，商业步行街是浏阳商业人气最旺的商业街，同时也是售价与租金最贵 ，升幅最高最快的地方，一年之内售价翻三倍。主要经营是品牌服装，如劲霸男装、七匹狼、金利来 、船王男装、李宁运动服、马连奴、宾度、佐治小子、博世堡等几十个品牌服装。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 圭斋西路手机一条街 礼花路新文路商业步行街人民中路 北正中路 金沙路 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 比一比购物中 心（圭斋路） n地下一层经营新鲜菜肉、地上一层经营家电、饮食等， 低档卖场。 比一比购物中心 （金沙中路） n首层经营超市（食品、肉菜、水果、烟酒）、周六福首饰、手 表等；二层皮具、饰口、家电、婴儿用品鞋类等，抽取20%营业 额抵租金。中档卖场。 淮川大市场 （北正南路） n主要经营鞋类、服饰、电子产品、布料、饮食等。 步步高 （劳动路） n主要经营蔬菜、日用品、速冻食品、家电。 步步高 （新文路） n首层经营服饰、皮具、鞋业、首饰；二层服饰、皮具、 鞋业；三层经营肉菜、食品等，低档卖场。 人人乐 （劳动路） n首层经营首饰、服装、儿童乐园 ；二层、三层超市等。 努力形成“市级中心商业区区域中心商业区（中心镇商业） 社区商业（乡镇商业）”的商贸网点体系。 1.市级中心商业区浏阳市最大的商业中心区。考虑到浏阳市城区人口发 展规划到2020年为40万人，故暂设一个为佳。浏阳市级中心商业区以新文路步 行商业街与人民路交汇处为中心1公里商圈范围，可称为淮川商业中心。 2.区域商业中心又称为市次一级中心商业区。从浏阳市现状来看，目前 可规划发展城区集里、关口、荷花以及永安、镇头、大瑶、官渡四个中心镇为 区域商业中心。中心镇商业是指商业网点有一定程度的聚集，主要经营为本中 心镇居民和村民日常生活消费需要的商业服务行业以及提供生产资料供应服务 。 3.社区商业中心这主要设在一些居民区、住宅区内。浏阳市社区商业主 要在新城区一些新规划的住宅区内发展。同时，对住户密集度高已形成一定规 模的老居民区也进一步完善社区中心商业。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 集里区域商业中心区商贸网点布局规划 2003年2007年2012年2020年 网点面积 商品大市场和专 业店占主体，分 散有少量超市和 便利店。区内相 对集中有货运（ 托运）服务点。 主要强化商品大市场发 展，提高经营活力，增 建家具、建材、汽车配 件等市场；发展现代超 市和居民区便利店，发 展现代物流园基地，逐 步形成商业中心。 以商品大市场为主体， 建设综合性购物中心， 建成现代物流园基地， 发展生鲜超市和社区便 利店。发展新兴商业业 态，基本形成浏阳城区 重要商业中心。 进一步完善和提升大 市场商品流通规模和 质量，完善现代物流 功能，完善社区商业 服务，强化次级商业 中心影响力。 经营品种 花炮与花炮原材 料、综合性工业 用品为主 花炮与花炮原材料、综 合性工业用品、建材、 家具、汽车配件、现代 物流服务 增加：生鲜食品、医药 商品和物流服务、电子 商务服务 经营档次 一般商品大市 场、零售店经营 档次 提升商品大市场经营服 务功能和档次、引入现 代商业业态，改造一般 零售店经营 提高和完善购物环境， 强化商贸服务质量 符合消费发展需要， 档次保持在较高水平 经营业态 集中大市场为主 ，有分散零售店 铺 集中大市场为主体，1-2 家综合性超市，适量的 零售店铺 集中大市场为主体，1 家购物中心，5家综合 性超市、若干社区便利 店，少量其他零售店 铺。 专业性大型购物中心 为主体，10家综合性 超市，若干便利店， 少量其他零售店铺。 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 圭斋路、北正路、金沙路、劳动路、新文路、梅花路和人民路沿路两线商业构 成了浏阳市唯一商业圈，该商业圈由于东南向受到浏阳河拦截，天马山阻隔。商业 圈无法向东南向扩展，城市重心只能往北边拓展，而圭斋路处于该商业圈的北侧。 随着城市重心向北推移，礼花路商业价值将日益凸显， 城市重心向北拓展、 集里区域商业中心 逐渐得到更好的发展 集里 商业中心 准川 商业中心 城市概况 经济指标 商业业态 商业发展演变 城市规划 二、浏阳市宏观经济分析 聚焦浏阳“三圈六区”的 核心地带 三圈：商业贸易中心圈、 品质生活示范圈、文化体 教汇集圈。 六区：行政区、生活区、 体育区、文化区、休闲区 、商业区。 项目研判 三 3.1 项目概况 3.2 项目四至 3.3 项目swot分析 项目概况 项目四至 swot分析 三、项目研判 开心商业广场地处浏阳市城市主干道花炮大道上，地处交通枢纽 地带，临界319与106两条主干道，若干省道，处于居住人口、文化、休 闲、商业、体育、行政密集的中心地带，周边中高档小区云集。 整体项目规划为1-3层为商业裙楼，商业面积3.8万平方米，4层为结构转换 层，5-32层为住宅楼层，地下规划为二层，规划地下停车位615个，地面停车位 243个（可增加300个），配套商业广场面积为6000多平方米。 项目概况 项目四至 swot分析 三、项目研判 项目紧临礼花大道，缔属于集里商业区域，周边小区云集，离项目半径 500米人口约6万人，半径1公里约14万人。 项目概况 项目四至 swot分析 三、项目研判 项目西南向 项目东南向 项目现状 项目正前方 项目东向 项目后方 优势 n 地段优势：交通四通八达，位于城市主干道花炮 大道旁，周边建筑密集，为典型补充性商业，体量大 ，易形成区域商业中心，未来发展空间大。 n 商业易成熟：项目本身为浏阳市北城地标项目，商业 裙楼5-32层规划有1300多户业主，在商业项目培育期 间提供了原生消费群体，比纯商业建筑更易成熟。 n 项目配套大型休闲广场，为周边居民提供了休闲娱乐 场地，易聚人气，增加了来项目的人流，可加快商业 成熟。 n 开发商较强的资金实力，当地政府政策的大力支持。 n 建筑结构基本按大卖场规划、设计，主力店生活超市 招商难度不大。 n 项目本身体量较大（约4万方），如业态组合合理、招 商较顺利、运营成功，容易形成一个区域商业中心。 n 项目整体形象好、商业规模相对较大，基本可定位浏 阳的标性商业综合体。 劣势 n 道路体系影响消费导流：项目周边只有花炮大道辅路有能进行消费 导流，针对项目商业体量而言，压力较大； n 项目两头无十字路口，造成项目两侧面展示面差，人流动线不通畅 ，对商业成熟有一定阻碍。 n 项目内部客流导向问题：三层裙楼物业垂直交通（电梯）设计不合 理，二、三楼商家临街面无上下通道，使用不便；平面客流和垂直 客流均存在问题。 n 临街商铺少：临街商铺一般属展示面较好商业，商业价值相对较高 ，相对整体项目面积而言，可销售型临街商铺太少。 n 单层商铺面积过大：在满足人流动线、消防安全、上下楼梯便利的 前提下，业态组合复杂、分割难度大。 n 对开发商资金要求高：因大部分商业面积大、分割难度大、销售困 难，开发商需持有较大部分物业，资金压力较大。 n花炮大道为城市主干道，车速快，路面宽、且有部分隔离绿化带、 项目对面的人员来项目消费不便利、不安全。 n 项目本身体量较大（约4万方），业态组合复杂，日常商业运营要求 较高。 项目概况 项目四至 swot分析 三、项目研判 项目概况 项目四至 swot分析 三、项目研判 威 胁 n项目位于北区新城开发区，开发区项目较多，如有一定商业规模的项 目招商易对项目产生较大竞争； n 花炮大道的使用性质：环线定位和城市干道定位的不同直接影响项目 商业发展； n 规划调整时间：目前规划的硬伤较多，调整幅度大，修改时间直接影 响项目运作。 机 会 n大发展机遇：随着长浏高速、长浏轻轨的开通，长沙到浏阳的时间将缩 短为20分钟，浏阳具备融入“长株潭城市群”郊区地位； n城市发展规划：随着北城的大发展、将给项目带来巨大的商机。 n项目周边缺乏一站式购物、休闲、娱乐集中场所，项目的运作刚好满 足周边居民的生活配套需求。 swot综合分析和启示 n项目商业综合价值高，不可复制； n商业业态规划重要，决定项目价值； n发展机遇好，项目外在威胁明显。 相应的策略 规避劣势发挥优势 n专业运作，实现商业综合效益； n立足市场和商业运营，尽快调整； n加大商家势能结合自身实力，促进商业成功。 n业态布局直接影响商业价值； n重点做好商业内街成熟； n重点解决二、三楼上下垂直交通问题 n5栋和6栋改为国际公寓； n调整定位，依据业态布局重新设计； n依托开发商实力和商家势能综合推动项 目成熟成功； n引进商业地产专业公司操作。 项目概况 项目四至 swot分析 人流分析 规划建议 三、项目研判 项目概况 项目四至 swot分析 人流分析 规划建议 三、项目研判 本项目商业最大的特点就是单层面积很大，且不规则，用单一业态很难将商业做起 来，且不能进行部分商铺的销售，回笼部分资金，对于这类问题，一般说来，需进行 单层整体面积分割，用不同业态搭配，不同业态所形成的消费人群聚集，最能促成商 业成熟，但需解决大面积商铺中人流动线问题，同时兼顾消防要求，我司建议在一楼 大面积商铺中划出“十”字型内街通道，通道宽度建议预留4-6m，与项目本身存在的 内街连成一体，形成人流循环状，将人流导向“十”字型通道及内街，始终保持人流 在内安全、有序流动，将商铺面积划小，“十”字型通道及内街两侧各划出小面积商 铺，最大限度增加可销售商铺面积，减少商铺持有。. 临花炮大道主通道有两个人流通道：即项目本身内街临花炮大道处和“十”字型通 道临花炮大道处。 临花炮大道预留两个门面作二、三楼人流上下垂直交通门厅（带楼梯或电梯）。 临花炮大道和广场拐角处，需考虑增加一部分观光电梯，解决二、三楼人流上下垂 直交通问题。 商业一楼人流分析： 项目概况 项目四至 swot分析 人流分析 规划建议 三、项目研判 商业一楼商业规划建议： 建议取消临花炮大道和广场拐角处一栋住宅，调整合并为一栋酒店式公寓 楼。 临花炮大道商铺（从101号至108号、其中107号规划为门厅）规划为银行 、自动银行、休闲快餐、移动交费厅、家纺展示、家居展厅等业态； 商业内街和“十”字型通道内街规划定位为主题市场类型，如窗帘布艺市 场，因家居（含窗帘布艺类）属目的性消费，市场培育前期在人流不大的情 况下，商业成熟相对较易。 商铺111号（3020.93）规划为生活超市一楼经营区。 项目商业定位综合分析 四 4.1 定位基本原则 4.2 定位方案一 4.3 定位方案二 4.4 定位对比 4.5 经济预估 定位要点 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算 四、项目商业定位综合分析 实现项目价值与去化比例及速度的双突破， 最大限度的提升项目商业价值； 重点做好商业业态布局及搭配、解决人流 动线问题。 尽量采用科学的规划，保障项目在浏阳 北城商圈58年内具有较强的综合竞争 力； 重点引进二至三个连锁品牌主力店（其中必 须有一个较大型连锁生活超市）。 基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算 四、项目商业定位综合分析 最大限度的增加一楼可直接销售商铺，采取大面积分割成小商铺 ，协助开发商回笼部分资金按不同区域、不同业态、不同楼层、 区别对待、二、三楼招商为主、一楼临街及内街门面销售（生活 超期市区除外）为主的方式进行操作。 引进客户必须以品牌连锁店为主，因品牌连锁店实力较强、有自己的 固定营销模式、有忠实的消费群，容易做起来，持续经营能力较强， 多引进几家品牌连锁店，就能相互支撑，相互带动客源，且有示范带 头作用，促进商业尽快成熟； 先进行品牌主力店的招商，后进行临（内）街商铺零散品 牌店的招商，在主力店保证人气的基础上引进其他品牌。 租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增 的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金 价格，缩短投资回收期。 基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算 四、项目商业定位综合分析 裙楼性质商业形式的商铺，一般需引进多业态连锁品牌店入驻各 楼层。 多业态商业经营能相互促进，互带客源、相互支撑、且可销售 部分小商铺，可实现利益最大化，经营风险小，商业易培育成熟 ，单一业态撤离并不影响其它业态的经营。 招商顺序：一、二楼主力（生活超市）店三楼裙楼二楼裙楼临 街及内街商铺（销售为主） 说明：此招商顺序主要是考虑为二、三楼商家预留一楼临街主通道 门厅，也可在不影响一楼临街主通道门厅和项目整体规划布局的基础 上，根据商家要求在一、二、三灵活招商布局。 若引进的是知名品牌主力店，能对项目成熟起一定的带动 作用，可在招商政策方面给与一定优惠。 开心商业广场 临街商铺 休闲娱乐 生活超市电器超市 酒店式公寓 商业内街影院中西餐饮 康体健身 定位方案一：大型综合商业mall 基本原则 定位方案一 四、项目商业定位综合分析 四、项目商业定位综合分析 楼区域 商铺 号 面积业态定位租或售建议备 注 一楼临 花 炮 大 道 101689.08银行、自助银行、 移动交费厅、家 居展示厅、厨卫 展厅预留门厅 （限一个商铺） 可售可租 临街门面，划为小商铺，商业价值最大，如开发商 资金压力较大，可直接销售回笼部分资金；如开发 商资金压力不大，可选择1-2年后销售，能卖出更 高价格。 102405.18 103268.74 10446.06 10544.79 10644.21 107227.66预留门厅租 赁因门厅属公用部分，是二、三楼上下通道，开发商 一般需持有该物业。 108363.95休闲快餐可售可租可带租约销售，可卖最大销售价。 “十” 字 型 内 街 109362.55 品牌窗帘布艺 小商品市场区 因该区域商铺可继续划为更小商铺，可直接销售， 但内街商铺相对临街商铺，销售价较低；建议先做 主题市场内街（如窗帘布艺城）格子商铺招商，再 销售。 110319.39 115376.68 116400.08 超 市 区 域 1113020.9 3 生活超市区长期租赁 该区域需长期持有物业，收租；可到银行做抵押贷 款回笼资金周转。 112251.67药 店 特色小吃店 蛋糕店 可售可租可直接销售或带租约销售，可卖较高销售价。 113124.56 122129.18 内 街 117294.64床上用品区 118732.53母婴用品经营区持有一段时间 (二至三年),可带 租约销售. 可直接销售或带租约销售，销售价相对临街铺较 低。 119551.01 12099.19床上用品区可售可租 121143.08 楼层商铺号面积业态定位租或售建议备 注 二 楼 2011885.11茶 楼 持有一段时间(三至 五年),可选择 带租约销售或 长期持有收 租. 1.先招商，持有一段时间(三至五年),可选择 带租约销售方式； 2、长期持有收租，可到银行做抵押贷款回笼资 金周转。 2023197.23家居经营区 2031545.69中西餐厅或咖啡厅 2045766.22生活超市营业区 三 楼 3011882.82美容spa馆会所 3022660.36影 院 3032660.36足浴休闲 3043763.40健身会所 3051701.25电玩城 基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算 四、项目商业定位综合分析 面积：689.08 101 面积：405.18 102 面积：268.74 103 46.06 104 44.79 105 44.21 106 门厅：227.66 107 面积：363.95 108 面积：362.55 109 面积：319.39 110 面积：3020.93 111 面积：251.67 112 面积：124.56 113 面积：129.18 122 面积：376.68 115 面积：400.08 116 面积：294.64 117 面积：732.53 118 面积：551.01 119 143.08 121 99.19 120 楼层区域商铺号面积业态定位租或售建议备 注 一楼临 花 炮 大 道 101689.08银行、自助银行、移 动交费厅、家居 展示厅、厨卫展 厅 预留门厅（限一个商 铺） 可售可租 临街门面，划为小商铺，商业价值最 大，如开发商资金压力较大， 可直接销售回笼部分资金；如 开发商资金压力不大，可选择1 -2年后销售，能卖出更高价 格。 102405.18 103268.74 10446.06 10544.79 10644.21 107227.66预留门厅租 赁因门厅属公用部分，是二、三楼上下 通道，开发商一般需持有该物 业。 108363.95休闲快餐可售可租可带租约销售，可卖最大销售价。 “十” 字 型 内 街 109362.55 品牌窗帘布艺 小商品市场区 因该区域商铺可继续划为更小商铺， 可直接销售，但内街商铺相对 临街商铺，销售价较低；建议 先做主题市场内街（如窗帘布 艺城）格子商铺招商，再销 售。 110319.39 115376.68 116400.08 超 市 区 域 1113020.93生活超市区长期租赁该区域需长期持有物业，收租；可到 银行做抵押贷款回笼资金周 转。 112251.67药 店 特色小吃店 蛋糕店 可售可租可直接销售或带租约销售，可卖较高 销售价。 113124.56 122129.18 内 街 117294.64床上用品区 118732.53母婴用品经营区持有一段时间(二至三年 ),可带租约销售. 可直接销售或带租约销售，销售价相 对临街铺较低。 119551.01 12099.19床上用品区可售可租 121143.08 基本原则 定位方案一 四、项目商业定位综合分析 面积：1885.11 201 面积：3197.23 202 面积：1545.69 203 面积：5766.22 204 商铺号业态定位 201茶 楼 202家居或电器经营区 203中西餐厅或咖啡厅 204生活超市营业区 基本原则 定位方案一 四、项目商业定位综合分析 面积：1882.82 301 面积：2660.36 302 面积：2660.36 303 面积：3763.40 304 面积：1701.25 305 商铺业态定位 301美容spa馆会所 302影 院 303足浴休闲 304健身会所 305电玩城 基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算 四、项目商业定位综合分析 经济预算： 楼层区域商铺号 面积 () 租金均价 （元/月） 销售均价 （万元/ ） 年租金 （万元 ） 销售收益 （万元） 备 注 一楼临 花 炮 大 道 101689.082.53745.15取中间值,该核算为预估价， 仅供参考。 102405.18 103268.74 10446.06 10544.79 10644.21 107227.6650-6015.03门厅需持有 108363.9531091.85 一 楼 “十” 字 型 内 街 109362.55 1.2-1.62042.18 取中间值,该核算为预估价， 仅供参考。 110319.39 115376.68 116400.08 超 市 区 域 1113020.9330-35117.82 取中间值,该核算为预估价， 仅供参考。 112251.67 2.61314.1 113124.56 122129.18 内 街 117294.641.2-1.72639.7 取中间值,该核算为预估价， 仅供参考。 基本原则 定位方案一 定位方案二 定位对比 经济预算 四、项目商业定位综合分析 经济