世联顺德大良保利中环广场住宅策划.ppt

成交情况 顺德区市场表现为量跌价升，成交面积为11.39万平方米，环比降幅为31.3%，与去 年同期相比下降61%；成交均价为7913元/平方米，环比上升6.23%，同比上升 35.31%。 u销售量下跌，价格保持坚挺 一、顺德区住宅市场供需情况 成交方面 供应增大，存量消化慢 二、大良住宅市场供需情况 供应与需求方面 2010年1-7月份大良住宅总供应套数为3599套， 总供应面积为32.26万平米；总成 交量为1412套，总成交面积为12.24万平米，2010年1-7月份大良住宅成交量出现大幅 度下滑趋势。从供销情况反映出，住宅新增供应量远远大于成交需求量，从总体市场 判断，2010年新增量较大，并且市场对存量的消化速度较慢。 供需对比 成交价格保持坚挺 2009年以来，大良楼市的销 售价格受各方面素质均较优的 高端楼盘的拉动影响，成为顺 德区楼市的价值高地之一。 2010年1-7月，大良商品整体住宅成交均价为9858元/平方米，即将破万元大关。在 淡市的影响之下，其成交量随着整个楼市市场的下降而减少，但一方面是刚性需求的 持续观望，一方面是开发商对市场保持静观态度，政策影响下短期内不敢采取大的促 销动作，现加上资金充足，降价促销并非实际之举。因此，使得价格依然保持坚挺。 成交情况 二、大良住宅市场供需情况 成交方面 大良 容桂 1 2 3 4 5 6 7 区 域 序 号 区域发展现状 在售（已售） 楼盘 价格水 平 大 良 1桂畔海成熟片区无6000 2老城区完全成熟片区 首誉/骏涛商务 公寓 6000 3东区成熟区域西山上筑/明日 华府/君御花园 /海悦新城 9000 4南区成熟区域雅居乐花园6000 5新城区热点区域嘉信城市花园/ 万科新城湾畔/ 万科兰乔圣菲/ 海岸星座/本项 目 12000 容 桂 6中心区成熟片区华夏新城/海伦 堡/信德上城 6000 7新城区新兴片区活力盈居/新幸 福家园/振宇项 目/瑞丰项目/ 保利项目 6500 本项目正处于大良房地产片区的热点 板块区域，价格属于区域峰点状态。 本项目 大良房地产开发热点区域集中于新城区（12000元/平米）； 容桂房地产开发的新城区新兴片区，预计未来将发展成热点版块区域。 三、大良各片区住宅分析 片区概况 区域价值平台： 地段：位于顺德的核心区，属于外向型市场，能辐射到顺德 多个镇区； 资源：新城市建设配套逐步完善，高档shopping_mall开始逐 年增多，城区内规划、道路的新貌增强了城市化的印象； 房地产状况： 市场：中等水平，写字楼、商业、居家、小户、大社区，组 成市场的品种丰富多样； 主流产品：居家三房、舒适四房 价格水平：75009000元/平方米 配套完善的 城市生活 海悦新城西山上筑明日华府 大良东区 区域住宅开发程度未来供应量区域核心价值在售项目价值实现手法 东区目前东区已成为传统成 熟发展片区 70万 成熟城市配套 桂畔海景观 西山上筑/明日华府/君御 花园/海悦新城 营销手段+扩大推广面 +城市生活 政治中心的 新区规划 区域价值平台： 地段：位于大良老城区与容桂中间，属于半开放型市场，能同 时吸纳大良及容桂的客户； 资源：公示的新区规划；政府、球场等公建落成带来的城市化 印象；江景 房地产状况： 市场：住宅项目起步阶段，品牌开发商云集，但酒店、公寓、 写字楼项目尚未起步； 主流产品：四房及大三房等舒适产品； 价格水平：900014000元/平方米 万科新城湾畔嘉信城市广场万科兰乔圣菲 大良新城区 区域住宅开发程度未来供应量区域核心价值在售（将售）项目价值实现手法 新城区正处于稳步规 划之中 CBD区域约110万平米 逢沙片区预计2350万平米 CBD 德胜河/桂畔海/顺峰山景 观 嘉信城市花园/万科 新城湾畔/万科兰乔 圣菲/海岸星座/本项 目 营销手段+扩大推广面 +新城资源+江景资源+ 高端产品 经济实力强区 区域价值平台： 地段：位于顺德最南部，属于封闭型市场，以容桂本 地的客户为主； 资源：新城市建设中的城市配套； 房地产状况： 市场：起步阶段，中、低档居家项目、少量公寓，中 低档商业； 主流产品：居家三房 价格水平：60006500元/平方米 新幸福家园华夏新城上城 容桂区域 区域住宅开发程度区域市场特点在售（将售）项目价值实现手法 容桂老城区基本开发完毕，目前主 要集中于南区及东区 洋房为区域封闭型市 场，别墅辐射面较大 华夏新城/海伦堡/信德上城/活力盈居/新 幸福家园/东逸湾/美的项目振宇项目/瑞 丰项目/保利项目 营销手段+扩大推广面 +细分市场（定价） 三、大良各片区住宅分析 东区 旧城区 新城区 南城区 南区： 外来人群聚集板块 主要项目：雅居乐 主力客户群：中低端外来人口及 镇区客户 主流产品：二房、三房 新城区： 规划利好、无敌江景、资源板块 主要项目：海岸星座、新城湾畔 、兰乔圣菲、嘉信城市花园 主力客户群：大良及镇区高端客 户主流产品：大四房及以上 东区： 传统城市板块，资源配套完备 主要项目：海悦新城、明日华府 、蓝色海岸 主力客户群：中高端本地客户为 主流产品：大三房、四房 片区小结 在售项目按照档次，呈现较为明显的三个层次 区域发展现状在售楼盘在售产品 面积段（ ） 价格（元/ ） 新城区初具规模 亟待人气 前景看好 万科兰乔圣菲复式200-2809000-14000 新城湾畔洋房150-20011000左右 嘉信城市花园洋房140-1909000-12000 东区完全成熟 人气最旺 明日华府洋房100-2206500-12000 海悦新城洋房200-2308500-9000 西山上筑洋房150-3205500-7500 南区基本成熟雅居乐洋房150-3508000-8500 康格斯 洋房 别 墅 220-4204500-6000 三、大良各片区住宅分析 档次分级 明日华府 水悦城邦 海岸星座 嘉信城市花园 万科兰乔圣菲 大良新城区范畴 雅居乐花园 各片区典型楼盘位置布局图 各片区典型项目分析 三、大良各片区住宅分析 1、片区规划利好，政府 政策支持，各项市政配套 日益完善。 2、交通利好不断，地段 繁华度愈强。 3、江景资源丰富，市政 绿化带、1大主题公园与2 大生态公园，构建居住环 境优越片区。 1、传统的繁华生活居住圈。 2、邻近老城区配套的便利， 是中心城区消费者升级换 代的置业首选区域。 较早的商业老区，随着东 区的城市化进程与新城区 开发，逐渐淡出市场高尚 居住选择地。 典型分布 嘉信城市花园 嘉信城市花园位于大良新城区，紧邻本项目北侧，是最早进入大良新城区的楼盘 项目，目前具备成熟的居住氛围以及在整个顺德地区最高的知名度，楼盘体量达 80万平方米，大社区，产品类型丰富。 发展商顺德保利嘉信置业有限公司 地段顺德大良新城区祥和路 规模总建面80万平方米 配套会所、泳池、网球场、篮球场、中小学、 幼儿园、医院、市场、银行、大型商业中 心、市区班车等 主力户型产品链丰富，最新一期以140-180平米4、 5房为主 嘉信城市花园07年以来推货情况 1# 2# 5# 4# 3# 6# 7# 万科新城湾畔 入市策略： 以最优景观资源产品首先入市，树立 品牌形象，拉升产品价值； 产品打造上，从迎合当地需求的别墅 产品入手直接打动客户，获得高价及 销售速度双重成功； 附加值打造：利用高赠送提升项目附 加值，获得市场认可； 产品组合：150-250的三房、四房 、五房产品、临江400-800方独栋、 双拼别墅 n 位处大良新城德胜河畔 ； n规模：占地6.98万，总建面17万，容积率2.0 n 项目主要卖点是：江景资源、湿地公园景观、万科品 牌价值、大良区位、物业管理价值、产品附加值高； 一线江景楼盘，高附加值产品、绝 版江景为最大卖点 别墅产品短时间内实现高溢价，并 抬升项目整体价值 推售时间推售座数推售套数户型面积（）销售价格（元/）目前余货 2008.091、2号楼96五房210（250）78190 2008.103号楼49四房170-190（190-210）73560 2009.054号楼493+1155-158 （175-180）91100 2009.065号楼493+1155-158（175-180）105582 2009.086号楼74四房134-139（165-190）1557734 美的御海东郡 7000-10000 东逸湾 7000-9000 万科新城 湾畔 20000 6000 10000 20000 万科新城 湾畔 25000 新城湾畔别墅入市价格远超市 场水平：均价达20000/平方米 后期价格提升至25000元/平方 米，远超市场价格 万科新城湾畔 热销情况评点 2009-5-14： 首推49套； 155平米三房 均价：8974.38元/平米 当天销售率为89.7% 2009年8月22日 共推74套：134四房24套，139四 房50套 ； 14000元/（销售面价，不包括赠送 面积） 销售率约60% 客户区域主要来源于大良，其次是容 桂、杏坛，以自住客户为主； 万科新城湾畔 海岸星座150套大平面实现了 顺德市场的最高价！ n 位处大良新城德胜河畔 ； n规模：占地25000平方米 ，总建面50000平 方米，容积率2.0 n 项目主要卖点是：江景资源、稀缺型产品、 五星级酒店配套； n产品：330-350的四房/五房产品，共150 套； n最新动态：5月开盘，开盘即售罄。9月喜来 登酒店开业。 n销售策略：大平面快速出货，均价高达 11000-15000元/。 客厅开间餐厅开间 长辈房开 间 主人房开 间 书房开间阳台个数入户花园 7.56.15.45.45.941 海岸星座 江景、稀缺产品、极具城市感外立面 由于产品稀缺，300平奢华产品受青睐 大入户花园与客厅拉宽阳台、增加产品附加值及舒适度； 四位一体超豪华大套房，双套房设计 工人独立洗手间 套内330平 点评： 300平米的“大户型空间” 、宽楼距”、“大开间”等优 点要素符合顺 德人的生活喜好习惯。 高端客户对本片区未来的规划尤其看好。 户型亮点 海岸星座 公寓 小户型 高层 联排 二叠加 三叠加 多层 祥和河滨河绿化长廊 人工内河 项目位于顺德大良新城区中心欣荣路1号，项目 临近105国道，从项目驾车通往大良老城区以及 容桂中心城区均仅需5分钟 产产品 户户均套内 面积积（ ） 套数套数比 套内面积积 （） 面积积比 两侧高 层 131.2324621.17%32283.123.94% 中间高 层 177.3816013.77%28381.221.04% 公寓42.3137632.36%15907.311.80% 小户型60.4014812.74%8939.76.63% 多层115.72403.44%4628.63.43% 三叠加187.2612010.33%22470.616.66% 二叠加218.80363.10%7877.05.84% 联排399.28363.10%14373.910.66% 合计计1162100% 134861. 4 100% 水悦城邦 热销情况评点 热销户型： 2008年03月22日 洋房： 151160m2，5房2厅3卫，49套 ，开盘当天销售率84.33% 131-136m2，5房2厅5卫， 83套， 开盘当天销售率71.4% 均价约6000元/平方米，价格区间 5800-7500元/平方米 客户构成： 大良本地客户为主，约占80% ，其次是容桂和周边镇区客户 ，约占19%，客户年龄区间30 40岁，以私企老板、公务员 居多，自住为主。 2009年5月1日 公寓： 80方两房两厅一卫6套；31-43方 一房一卫89套 ；开盘当天销售率 ：78% 6000 主要以大良、容桂投资客户为主 亮点一：开阔楼距、开扬视野：项目占地面积 8.4万平方米，建筑面积17.4万平方米，容积率 约为2.0 ，“空间、开阔、舒适”是客户最多 提及的词汇。 亮点二：二梯二户、南北通透：顺德当地人对 房屋的朝向非常看重，而本项目的户型朝向也 正好迎合了本地居民的喜好。 亮点三：内外河呼应，水体园林最大化：顺德 人以水为财。内外河流相互呼应，最大化项目 水体面积，满足顺德人对亲水人居的实际需求 。 亮点四：创新性8.3米架空层、观光电梯独一 无二 亮点五：合理定价缔造高性价比：对比竞争项 目嘉信城市广场，本项目开盘价格与其在售价 格相当，但本项目在规划及产品上无疑具有明 显优势。 水悦城邦 项目位置：大良南 区环市南路与延年 路交汇处 类型/规模：占地面 积21万平方米，总 建筑面积58万平方 米（含酒店和商业 ）；分三期开发 户型构成（以套内面积统计）： 75.49-76.49两房：454套 84.49-128.09三房：452套 176-178.18四房：48套 210复式：24套 户型主要以小户型两到三房 为主；占92.6% 顺德雅居乐顺德雅居乐 热销情况评点 推售情况： 2009年6月24日 推售468套， 75.49-76.49两房 200套，84.49-128.09三房196套 ，176-178.18四房48套，210 复式24套。 均价：76.49均价6000元/（靠 路边），84.40均价6500元/， 95.05均价6600元/，176- 178.18均价7100元/，176-210 均价8100元/（销售面价）。 销售率约80% 客户情况：当天到场客户约1100批 ；客户区域主要来源于大良，其次 是容桂、杏坛，以自住客户为主； 2009年8月13日 推售168套 ，75.49-76.49两 房64套，84.49三房32套， 95三房24套，114三房48 套。 均价： 75.49-76.49两房 6700元/，84.49三房6500 元/，95三房7000元/， 114三房7500-8400元/（ 销售面价）。 销售率约70% 客户情况：当天到场客户约 200批、客户区域主要来源于 大良，其次是容桂、杏坛，以 自住客户为主； 2009年10月31日 推售共286套 ，75.49-76.49 两房190套，84.49三房 32套，95三房24套，114 三房96套。 均价：7500元/（销售面价 ） 销售率约：46% 客户情况：当天到客约：240 批，客户区域主要来源于大 良，其次是杏坛、容桂，以 自住客户为主； 顺德雅居乐 户型特征：大开间、大面宽、高层高、舒适度强 户型符合大良本地人生活居住习惯，易热销； 主力户型：市场上主力热销户型120-250平米易 受关注； 可挖掘户型：250-350平米大户型，是项目的高 溢价挖掘点，目标为本地经济实力强的高端客户 ； 创新性户型易受关注，太大众化产品接受度不高 。 新城区片区市场现状小结 顺德高端客户特征分析 顺德高端客户置业目的以子女教育、提高居住档次、投资 为主，低调且有实力，对于别墅情有独钟，买同面积段最 好的房子 平面要大而且要能组合，主卧要大次卧也要大，最好能有两个工 人房，客厅要大，开间也要大，所以我打算买两套打通” “能在城市中，有景观周边环境比较好，生活要便利，房子大小 倒不一定，其实有150-200平米的就够了，因为我们平时也就两 个人住，小区内最好不要有出租房” “在郊区，山里水里，很自然，舒服” “里市区比较近，但一定要安静，自然资源比较好，住宅档次要 高，小区比较纯粹，邻居和自己一样，素质比较好，面积在200- 300平米之间，物业管理一定要好，要有安全感” “要在城市中，大环境要舒适，房子密度不能太高，不能打开窗 看到的全是房子” “个人比较喜欢郊区，但是考虑到平时工作和家里孩子女人的出 行还是在城市里比较好” 顺德客户访谈 滨海御庭顺德客户占 19 天湖郦都顺德客户占 26 中高端客户： 产品类型洋房我个人比较喜欢洋房，只要面积够大绝对比别墅住得舒服，不喜欢跑上跑下。 顺德大良某设计公司陈总 需求面积 及价位 130-160平米；150万以内这个面积一般能做四个房间，比较舒适实用。 顺德大良某外贸公司王经理 偏好产品风格有奢华的元素，但比较简约 的设计 觉得简单的风格比较舒服，不喜欢太复杂的设计。 顺德大良某设计公司陈总 阳台（露台）要求入户花园是基本要求，希望 有更大面积的阳台或者露台 入户花园现在什么楼盘都有的啦，已经是基本要求了吧。 顺德容桂某广告公司李总 谁都喜欢大露台，种种东西、晒晒太阳，非常舒服，尤其是有园林景色的当然更 好啦。 顺德大良某设计公司陈总 车位/地下室认为地下停车场比较安全， 而且对车辆的维护也比较好 地下停车场管理比较容易，而且车子不用日晒雨淋，会保养得比较好 顺德大良某汽车保养店曾总 客厅要求喜欢大窗子，最好有落地窗房子有点错落感觉比较舒服，尤其是面积比较大的房子。 顺德大良某外贸公司王经理 餐厅要求可以接受跃式 厨房要求通风采光好，方正实用 厨房最重要是方正，另外就是要通风好、采光也很重要。 顺德大良某设计公司陈总 主人房 要求 必须是套间，比较偏好有衣 帽间 主人房套间是一定的啦，现在的人衣服的比较多，有个衣帽间会比较舒适。 顺德大良某设计公司陈总 风水 意识 风水意识不如高端客户重， 但也关注 顺德中端客户对于风水，没有高端客户那么注重，但也会关注。 顺德某楼盘售楼小姐汤女士 经济实力较强，偏重实用，但对产品舒适度要 求也很高 大良住宅客户特征分析地域及职业 万科新城湾畔客户来源与职业分析 客户来源：其中以大良、容桂为主，辐射周边镇区和港台客户 客户职业：以私企业主为主，少量企业高管 大良住宅客户特征分析居住生活习惯 居住习惯：从小住自建的大房子，喜欢大开间、大面宽、舒适度高的大面积产品 万科兰乔圣菲典型客户： 林先生 私营企业主，钢材公司老板，大良本地人 客户购房习惯诉求点： l 从小就住惯了农村式自建的大房子，大厅大房大面宽，采光通风都好，又南 北对流，很舒适； l 因为家里有5口人，面积区间最好达300平米以上，层高要高，一进入户门要 宽敞明亮； l 家里有老人，很讲究风水、朝向、楼层等因素，正南正北的房子最理想，关 键还是要户型方正，面宽感觉大。 万科兰乔圣菲客户访谈摘录 大良住宅客户特征分析价值观念 尝新观念：对新城区片区的前景看好 投资观念：对投资物业的增值信心十足 创新观念：期望自身住所逃脱大众化 高档观念：对物业高端整体素质的追求 品牌观念：认为品牌开发商就是保障 务实观念：追求户型产品实用、大气 圈层观念：易受朋友圈子看法影响 客户访谈摘录 “看好新城商业潜力，倾向于高端商业定位” “认可大良新城区的区位，地理位置好” “如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富 人高档片区” “随着商务的发展，住宅及公寓会更有升值潜力” “当然是希望自身物业产品、配套、交通等硬件因 素最好，与高端物业匹配度最高” “不喜欢太大众化的房子，希望有所特别的地方“ “很在意开发商的实力，这是房子的重要信心保障” ”不仅是需要品牌开发商，品牌物业也是考虑的重 要方面“ “面积户型150200平合适，要求实用，附加价值 高” “朋友、亲戚的建议会考虑，一般都是一起去看看 房子，聊聊天，聊聊房子” 客户类型客户特征需求需求面积来源 高端 客户 群体 大私企业主顺德本地人居多，年龄多在40 -50岁之间，企业主学历不高 ，多为初中文化 自住：独立/ 联排别墅 300-500平 米 大良/容桂 部分来自 顺德其他 镇区 企业高管 政府官员 中高 端客 户群 体 中小私企业主 中小私企业主创业不久，多为 本地人，企业中管及高级公务 员中有部分外地人年龄多在30 -40岁之间，文化层次相对较 高 自住：叠拼/ 复式/大平面 洋房 130-300平 米 大良/容桂 城区高级公务员 泛公务员 企业中高管 中端 客户 群体 普通公务员 年龄跨度平均化，25-40岁均 有，普通公务员多居住于城镇 中心，企业白领部分住在工业 区周边，本地人换房选择周边 或城区 自住：普通居 家的2/3房， 多购买城区内 的多层/带电 梯小高层 60-120平 米 大良/容桂 城区 企业白领 周边本地人 核心客户锁定：大良及容桂地区中高端客户 本项目大平面面积定位 n开发方向 n客户定位 产品类型面积段（建面 ） 配比备注 资源大平面200-25020%以260为上限 二线140-16050%以180为上限 外围型100-12030%以100为下限 新世界万怡酒店 (四星） 喜来登酒店 （五星） 嘉信康年花园酒店 （四星） 君莱酒店 (四星） 鹿茵酒店 （四星） 哥顿酒店（五星） 银海酒店 (四星） 大良酒店分布图 容桂酒店分布图 顺德高端酒店主要集中在大良容桂，四星五星酒店共7家。 区域酒店行业处于刚起步发展阶段，五星级高档酒店稀缺。 酒店 市场 板块酒店建筑面积客房数开业时间星级当期经营状 况 大良 新城 喜来登酒店2.5万3852009.8五星入住率90% 嘉信康年花园酒 店 3.5万3042010.5四星入住率50% 大良 旧城 君莱酒店1.4万1162007.2四星入住率50% 新世界万怡酒店4.2万3772006重新 装修 四星入住率90% 容桂 哥顿酒店6万多2042007重新 装修 五星入住率70% 银海酒店约2万1282008.5四星入住率60% 鹿茵酒店-1862007重新 装修 四星入住率90% 目前顺德高档酒店建筑面积在1.4-6万之间，片区总容 量约为20万平米。均为2006年后开始营业，入住率普 遍较高 配套 设施 新世界 万怡酒店 喜来登酒店君莱 酒店 嘉信康 年酒店 哥顿酒店银海酒店鹿茵 酒店 层数 19层16层8层主楼8层， 附楼5层 主楼11层， 裙楼2层。 16层10层 会议室 在建 商务中心 咖啡厅 中西餐厅 健身，休 闲娱乐 停车场 各大酒店的配套设施大致相当，集会议，餐饮，娱乐休 闲为一体。 地址 大良新城区德胜中路11号 客房数385套 级别 五星级 酒店经营管 理公司 喜来登酒店管理集团 价格段 门市价1680-3680 优惠价700-1400 开业时间 2009年8月15日 顺德喜来登酒店是佛山第一家国际连锁性商务五星级酒店。 喜来登酒店主要承担美的、科龙等名企的大型会议，主要面对大型集团商务会 议人群。 餐饮、娱乐经营得很好，为它带来客流和人气，入住率达到90%。 个案分析:顺德喜来登酒店。大良区内国际性连锁五 星级酒店，区位、品牌、景观优势大，入住率高 地址 佛山市顺德区大良清晖路150号 客房数 377套 级别 四星级 酒店管理公司美国万豪国际集团 价格段 门市价600-2200 优惠价410-1420 开业时间 1998年开业，2006年重新装修 酒店坐落于大良区中心黄金地段，毗邻清晖园 和华盖路商业步行街 。 “美国万豪集团”管理的国际性酒店。 经营状况情况良好，入住率90%。 个案分析：新世界万怡酒店。大良中心黄金地段的四 星级酒店，中心城区地段、国际品牌酒店管理集团， 入住率高 终端客户：新城区规划、环境好，未来的发展重点，有望成为高档片区； 新城区，那边环境好，规划重点，如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富人 高档片区； 只要政府落力推进，看即片区的发展，资源、财力都有，而且是政府的形象工程只要 政府有财力、有精力，这片区肯定是发展的重点； 顺德扩权后肯定要搞发展，东平跟大良的新城区都是发展的重点； 大良新城区的地段好，以后肯定有很好的发展，等万科、水悦城邦的入住率高一点， 那里的人气就很旺了，但目前该区域还比较冷清。 政府及专业人士：看好新城区发展，但需政府落实及几个大开发商联合推进 规划局王局长：从白宫到中间的绿化轴，容积率向两边呈递减趋势，在前期政府规 划上很落力； 专业人士 ： 顺德去年扩权，政府有足够的财力去支撑，新城区可以说是大良的窗 口，发展肯定是 有的，政府只要有财力，能力，一定会往这边倾斜； 光靠一两个大开发商开发不行，肯定要有几个共同推进，5年内打造是政府的目标，这 个要求还是设置了门槛； 客户访谈随着大良新城规划的进一步落实，周边入 住率提高，商业氛围形成，将极大的促进酒店业的发展 ；专业人士及终端消费者对大良新城未来看好 对大良新区CBD建设酒店的看法 酒店方面，在顺德的生意人比较多，相对都是短期逗留，给酒店业留下了很大的发展机会。看 好新区的酒店业发展。 容桂的酒店生意都比较好，平时会有不少外地商人在容桂洽谈生意。大良新城区的情况应该也 一致。 酒店如果附带业经营带动，政府规划到位，那边又有外展中心、政府中心，光这些高端的人士 就够了，顺德港也在那边，还是很多高端的外贸人士的。 酒店不光要有住的地方，吃喝玩乐都要齐，我会去住喜来登，主要是服务好，旁边有休闲娱乐 的地方，喜来登那边消费的都是老板，为啥，谈生意，要面子，要档次，又不能在办公室，只能 去吃喝玩乐的地方； 在喜来登旁边建多一个五星级酒店，对我们这些普罗大众来说肯定是好事。多一个消费的场所 ，不过喜来登的价格不菲，四五个人去喝一顿早茶肯定要1000元。中餐是不用排队的，不过我看 早茶也坐了6、7成。 客户访谈终端客户对大良酒店看重档次、服务及娱 乐，对高档酒店发展前景持肯定态度 酒店物业发展小结 大良酒店业发展速度快，特别是高端的酒店，经营情况 普遍非常好 顺德商务往来多，但高端酒店缺乏，需求仍有待进一步 满足 大良高档酒店市场需求旺盛，大良新城区高档酒店前景看好. 本地客户对高档酒店提供的宴会功能、餐饮、休闲娱乐 的消费需求大 大良 商圈 容桂 商圈 顺德大良-容桂商圈的分布顺德大良-容桂商圈的特点 大良商圈：大良旧城区是以 华盖路步行街为中心向周边 辐射，随着吉之岛、沃尔玛 等零售巨头的加盟以及顺峰 购物新天地、名店坊、嘉信 广场等大型商业项目的出现 ，商业重心逐渐向东城及新 城偏移 容桂商圈：主要分布在容桂 城区，其中传统商业中心位 于凤翔南路-振华路一带，随 着天佑城的落成，逐渐形成 了天佑城-文塔公园新商圈 大良-容桂商圈是顺德的城市核心商圈 商业 市场 商圈商业类型体量商业定位业态租金水平（/m/月）经营状况 老城商圈 华盖路步行街 635米长，80- 200平米/间。 中低档商业 步行街 以服装、鞋业 为主 200-300元 品牌齐全，人流量大， 早年生意较火爆，近年 来随着商业中心的东移 ，经营状况有所下滑 新世界中心 28,000平米 中低档年轻 时尚地带 服装、鞋业、 饰品等 1F临电梯商铺300元，2F 独立商铺250-300元，3F 开放式铺位100-125元（ 均含物管） 较受年轻人欢迎，但经 营状况一般 城东商圈 永旺商业中心100,000平米 中高档购物 娱乐商业中 心 日用品零售、 服装、餐饮 1F：200300元 2F：80150元 吉之岛聚敛了不少人气 ，广受客户欢迎 新一城沃尔玛10,000多平米 中高档购物 娱乐商业中 心 日用品零售、 服装、餐饮、 娱乐 100200元/月（含 物管费） 入驻品牌高档，定位高 端，很多单位招租 乐购18,000平米 中档购物娱 乐商业中心 日用品零售、 服装、餐饮 1F：75-85元 2F（商业街）：300-330 元（均含物管） 以超市为核心带动商铺 运营 城南商圈大润发30,000多平米 仓储式购物 中心 日用品零售- 定位较为平民化，吸引 大量价格敏感客户 新城区商圈 嘉信城市广场180,000平米 中低档年轻 时尚 服饰、餐饮、 娱乐 60-120元不等，管理费 15元 进驻品牌档次不等，缺 乏准确定位，经营状况 不佳 总体概况共39万平米 中档商业 为主 以日用品零售 、服装、餐饮 、娱乐为主 大良商圈商业目前总体量约40万平米，以定位中档的传统购物中心及依 托大型零售店聚集人气的商业中心为主，缺乏具有核心辐射力的主力商 圈。 商圈商业类型体量商业定位业态租金水平（/m/月）经营状况 容山商场商业圈 容山商场3,000多平米 综合性超市日用品零售- 本地人主要购物场所 ，经营良好 凤祥南-振华路 商业街 宏骏广场18,000平米 中低档年轻时 尚潮流地带 服装、饰品 1F：150200 2F：5080 3F：3040 年轻人购物场所，经 营一般 凤祥南路商 业步行街 60100平米 /间 商业步行街服装、鞋业150200 本地人逛街去处，经 营较好 天佑城商业圈 天佑城99,000平米 中高档购物餐 饮休闲娱乐城 日用品零售 、餐饮、娱 乐 1F：200250 2F：5080 引进国际一线品牌， 定位中高端消费，人 流量大 街铺 5060平米/ 间- 服装为主80-100新兴商圈，经营良好 总体概况 共约13万 平米 日用品零售 、服饰、餐 饮、娱乐为 主 容桂商圈总体量约13万平米，主要以定位中低档的传统商业中心 为主，定位中高端的天佑城带动容桂区域核心商圈。 永 旺 沃尔 玛 乐购 新世界中 心商场 楼层类别 3F化妆品/美容/美甲/发型设计/数码产品/饰品 2F服饰/鞋类/内衣/数码产品/流行前线 1F品牌服饰/珠宝首饰/名表/鞋类/餐厅/便利店 业态：一楼经营服装、眼镜、钟表等，主 要为中档品牌;二、三楼为低档产品商铺， 以经营服装及小饰品为主。 区位：清晖路旁，新世界酒店侧。 体量：2.8万平方米 定位：中低档年轻时尚地带 客户群分析：面对的群体主要是学生、收入 水平中等或中下的人群。消费能力不高。 该区域位于城中心，是连通新老城区的 一个重要地段，人流及车流量大。 新世界中心距离最近的生活卖场乐购需 要至少十五分钟的车程。不能解决人们生 活需要，导致人气不足。 项目概况 大良老城商圈：地处人流最旺的大良城中心，但周边无大型生活 卖场依托，不能解决人们生活需要，限制了其发展。 2007年永旺购物中心的开业 打破了桂城商业多年的闷局 ； 乐购于2009年11月开业； 新一城沃尔玛于2009年12 月开业； 大良东区以及周边基本形成 了“五分钟商业圈”的格局； 大良东区成为了全国少有的 集中三家世界零售业巨头的 城区之一。 永旺购物中心开业当天销售 额达200万；2007年初开业到 5月份已取得6000万的销售额 ，创造了顺德单家商贸业营 业额的最高记录。 永旺购物中心 新一城沃尔玛 乐购 大良城东商圈：形成以永旺购物中心为核心的“五分钟商业圈” 的格局 三层娱乐空间：休闲娱乐、童 装、早教、电子游戏、大 型餐饮 二层生活前沿：休闲服饰、商 务男装、运动器材、特色 餐饮 一层大型专卖店，服务娱乐、 精品首饰、品牌服装鞋帽 负一层家居饰品：沃尔玛超市、 化妆品、家居饰品、通讯 、烟酒、家电、药店、休 闲饮品 沃尔玛各层业态分布 二层大型专卖店，服务娱乐、精品 首饰、品牌服装鞋帽 一层大型专卖店，服务娱乐、精品 首饰、品牌服装鞋帽、超市 负一层停车场 二层超市、充值、箱包、 服饰、饰品 一层真功夫、珠宝、鞋业 乐购各层业态分布 永旺各层业态分布 城东商圈的三大零售店为高档楼盘林立的大良东区居民 提供了生活便利，但定位中档，不能满足本地人的中高 端购买需求。 大良城东商圈：形成以永旺购物中心为核心的“五分钟商业圈” 的格局，但定位中低档，只能成为区域商业中心 大 润 发 定位：仓储式购物中心 区位：南国中路侧，凤城美食广场对面。临近大良 客运站 体量：30,000平米 区域繁华程度： 该区域位于大良与杏坛的分界线附近，也是通往多 个镇区都要道，车流量大，人流量也比较大。 客户群分析： 超市主要面对家庭客户，而商场内服装店、食肆主 要面对的是中低收入客户。 业态分布： 商场一楼主体为大润发超市，另外有少量服装品牌 店、尚朋堂涮涮锅火锅店、肯德基及茶叶、蜂蜜店 ；二楼整层为超市。 处于区域 交通要道，人 车流量大，但 周边别无大型 购物商场，不 具有区域辐射 力。 大良城南商圈：大润发主体为大型超市，仅解决居民日常生活需 要，且周边无大型购物商场，不具有区域辐射力 定位：集购物、餐饮、娱乐、住宿、观光、文化于一 体的大型购物中心 区位：位于顺德新城区顺德区政府附近，毗邻105国 道和兴顺河 体量：占地面积2万m2，总建面达18万m2，停车位 1500个 周边：幼儿园、小学、顺德中学、高素质住宅（嘉信 城市花园、纯水岸、水悦城邦、万科兰乔圣菲等） 项目概 况经营现状 商 场 缺 乏 准 确 的 定 位 ， 经 营 状 况 不 佳 进驻品牌档次不等，品牌商家包括苏宁、都汇超市 、711便利店、万宁、易食堂等，还有不少二三线 店面穿插其中，如服装批发、小食档等。 店面大小规格参差不齐 虽大部分店铺都已租出，可是因为经营萧条，存在 不少空置的店面 大良城南商圈：嘉信城市广场是新城区的首个大型商业地产项目 ，但因缺乏准确定位导致其经营状况欠佳，没有成为区域核心商 圈。 项目概况： 定位：高档购物餐饮休闲娱乐城，以购物、饮食、文化、娱乐、 运动为5大核心 区位：中心组团枢纽位置，辐射消费人口100多万，与文塔公园 形成配套购物广场 体量：商业面积9万多平米，大型停车场可停放1300辆小车 周边：有天安、乐购、易初莲花三大百货商场，高尚住宅小区（ 活力盈居，鸿海豪庭等），各式餐饮，幼儿园，中小学。 特色： 大佛山首个室内真冰溜冰场 零售巨子乐购-Hymall华南区首家旗舰店 350米全天候中央空调欧陆式天幕步行街 天佑城经营业态比例： 经营主要分为购物、饮食、文化、娱乐四大部份。 1F：名店街，兼有乐购TESCO、书城、摄影、餐 饮、电器、室内真冰溜冰场； 2F：流行服饰区域，兼有特色美食店； 3F：地心吸力娱乐广场，有国际美食广场、儿童 游乐中心、影城、KTV、美容中心等康体娱乐配套 。 区域商圈发展成熟：成熟住宅区，既有提供生活便利 的购物商场，又有消遣步行街，餐饮店 亮点消费：电影院，真冰溜冰场，特色美食广场 方 便：交通便利，足够的停车位，购物饮食 娱乐一站式。 经过时间的沉淀，天佑城带动区域商业发展， 成为区域核心商圈。 容桂天佑城商圈：天佑城是目前容桂最高端的大型集中商业,人流 量大，因定位较高端，已是区域核心商圈 如果一定要做（商场）的话，应该是做中高档次的商业 ，做纯粹高档的奢侈品是不行的，顺德人确实有去香港 买奢侈品的习惯。做低档就肯定没有客人，要做些有特 色的商业，还是有机会。顺德的购买力比较强。 商业投资资深客户陈女士 看好大良新城商业发展 前景，但要有政府的政策 支持 吸引人流量，要求改善 交通情况 准确进行商业定位，建 议做特色商业。 该地块所在的片区还是一大片空地，其中除了顺德区新 政府之外仅有零星几点成型居民区，另外该片区周围还 被大片现状工业用地包围，在这种地方做这么大体量的 商业还是有相当大难度的，商业氛围很难先于居住氛围 形成。尤其是顺德人不光会到本地已有的成熟商业点消 费，还会去禅桂城区商圈消费，甚至广州的商业点，这 种消费习惯一旦形成很难更改，所以该地块的商业未来 面临着多层次的激烈竞争。 顺德区发展规划和统计局王工、张工 做大体量商业怎么把需要的大量人流从老城区吸引到这 里来，这是个问题，交通问题改善了才有吸引足够人流 的机会。 碧桂园高级投资经理杨先生 客户访谈：短时间内形成成熟的商业氛围有一定的难度，主要改 善交通，提供便利，建议做具备规模的特色商业。 集中商业还是得看定位，看交通，新城区那边人气很少，必须是要往外吸引人群的。一定要集中 商业里有什么亮点才能吸引消费，像大良就少像样的电影院，溜冰场，天佑城人流旺，跟这两个 也有关系，还有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 某墨印公司老板黄先生 大良的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，你说吉之岛、新世界那边都是小打小闹 ，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能在这呆上一天的，连书城也没有，新城 区那边如果要做集中商业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，香港味浓一点，本 地人都喜欢香港的商业； 某塑料外贸公司老板陈先生 我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那 边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车 。 某塑料外贸公司老板吴先生 要求： 便捷 人气 规模 亮点 希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个 区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食 广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等 奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。 保利百合业主谭先生 集中商业还是得看定位，看交通，新城区那边人气很少，必须是要往外吸引人群的。一定要集中 商业里有什么亮点才能吸引消费，像大良就少像样的电影院，溜冰场，天佑城人流旺，跟这两个 也有关系，还有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 某墨印公司老板黄先生 大良的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，你说吉之岛、新世界那边都是小打小闹 ，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能在这呆上一天的，连书城也没有，新城 区那边如果要做集中商业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，香港味浓一点，本 地人都喜欢香港的商业； 某塑料外贸公司老板陈先生 我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那 边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车 。 某塑料外贸公司老板吴先生 希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个 区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食 广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等 奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。 保利百合业主谭先生 我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那 边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车 。 某塑料外贸公司老板吴先生 希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个 区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食 广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等 奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。 保利百合业主谭先生 集中商业还是得看定位，看交通，新城区那边人气很少，必须是要往外吸引人群的。一定要集中 商业里有什么亮点才能吸引消费，像大良就少像样的电影院，溜冰场，天佑城人流旺，跟这两个 也有关系，还有一定要交通方便，交通不方便，想去也去不了。 某墨印公司老板黄先生 大良的商业其实说真的没有一个大规模的购物中心，你说吉之岛、新世界那边都是小打小闹 ，没有一个一条龙的，最好出来逛街，一家几口都能在这呆上一天的，连书城也没有，新城 区那边如果要做集中商业靠周边的人消费肯定是不够的，肯定要有亮点，香港味浓一点，本 地人都喜欢香港的商业； 某塑料外贸公司老板陈先生 我个人看好高档的饮食业，（大良新城）这附近吃饭的地方都没有，远点要去容桂或大良城区那 边，很不方便，交通好点也来意算了，但这里的交通真的比不上一线城市，光105国道就经常塞车 。 某塑料外贸公司老板吴先生 希望大良新城区的商业运作能够把一线城市的模式搬过来；可以定位高端，直接带动整个 区域发展；或者在定位上以中高端为主。在顺德一定要聚拢人气，商业方面一定要搞美食 广场；另外一定要有饮茶的地方，针对有实力的消费群体；顺德人消费得起LV、GUCCI等 奢侈品牌，但是习惯出埠购买；在顺德如果要引入这样的品牌，必须要建立客户的信心。 保利百合业主谭先生 客户访谈：消费力高，看重消费的便利性，但高端消费力外流 。希望新城的集中商业有亮点，如有书城，溜冰场，电影院， 美食广场等。 商业物业发展小结 大良商圈以大型零售店聚集人气的商业中心为主，缺乏 具有核心辐射力的主力商圈 居民消费力高，但高端消费外流；此类人群看重消费的 便利性，需要有亮点对他们进行吸引 突破传统商业形式，形成具备规模和创新型的商业模式，将有利于刷新区域价值 第三部分 住宅市场研判 寻找综合体大盘开发的方向 大良容桂未来住宅总供应体量超过130万平 米 2010年7月9月11月2011年2月4月6月8月 华夏新城/约5万/大户型洋房 新振华细滘地块/约7万/中小户型洋房 格兰仕房地产红星地块/约4万 保利外滩一号/约32万平方米/别墅/大户型洋房 佛罗伦斯尚苑/约10万/中小户型 龙光水悦云天/6万/中大户型洋房 美的御海东郡/约5万方/大户型洋房 龙光水悦云天/10万/别墅/大户型洋房 新美德置业高黎地块 /7万/中小户型洋房 万科沁园/约24万/大户型洋房 顺德雅居乐花园/约7万/中小型洋房 万科新城区项目/约8万/大户型洋房 未来供应 除大良容桂，11年后顺德其他镇区未来供应体量高达170 万方，其中地产发展较弱的陈村显示出很大的潜力 u随着商住土地供应量的增加，陈村未来商住供应超过102万，为十镇之首； u万科、美的等发展商的“圈地运动”也预示了顺德未来房地产发展的热度； 未来供应 在“新政”持续影响下，4、5、6月份顺德区住宅新增供应量和销售量环比 均再次下滑，6月份供应面积为12.57万平方米，环比下降22%，销售面积为 11.39万平方米，环比更下降达31.3%，供应量略大于销售量，供销比为1:0.91 ，市场存量有所增加。 一、顺德区住宅市场供需情况： 供应与需求方面 供需对比 u10年供应量略大于销售量 第四部分 物业发展建议 物业发展方向及整体规划 项目综合体规划思考 思考方向一： 整体量高达21万的办公类物业，如何进行功能分配及指标 分解？ 思考方向二： 各物业定位如何实现项目整体定位，物业发展如何寻找市 场突破方向？ 思考方向三： 多种限制指标下，综合体各物业排布及相互关系如何？ 写字楼产品定位方向 与总部经济相关企业建 设总部办公大楼的需求 潜在市场机会项目写字楼对应方向 企业定制模式预留一定地块与该类企 业洽谈，以专业发展商身份为企业定制形 象、配套、物管等各方面更优于自建的总 部写字楼 与第三产业发展相关