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滢水湾项目前期策划报告滢水湾项目前期策划报告 滢水的理想滢水的理想 滢水的理想滢水的理想滢水的理想滢水的理想 龙华市场现状龙华市场现状 本报告是严格保密的。 龙华地产常识龙华地产常识龙华地产常识龙华地产常识被称为被称为被称为被称为“ “ “ “深圳后花园深圳后花园深圳后花园深圳后花园” ” ” ”,大盘是主流,大盘是主流,大盘是主流,大盘是主流 龙华的大盘模式解决了首次置业者关外置业 的区域认同障碍问题,才有了关外置业量的 激增。 三期开发19.7万m山湖林海 一期开发5.7万m优品建筑 一期开发7.97万m中航香水郡 一期开发9.6万m日出印象 一期开发 三期开发 四期开发 四期开发 四期开发 开发期开发期开发期开发期建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积项目项目项目项目 潜龙华城 风和日丽 美丽365 世纪春城 锦绣江南 15万m 24.8万m 20万m 43万m 40万m 福田区 龙岗区 南山区 龙龙龙龙 华华华华 宝宝宝宝 安安安安 区区区区 东 莞 龙华的地理位置龙华的地理位置龙华的地理位置龙华的地理位置图 本报告是严格保密的。 龙华地产常识龙华地产常识龙华地产常识龙华地产常识坂雪岗片区崛起、二线拓展区热兴起后,龙坂雪岗片区崛起、二线拓展区热兴起后,龙坂雪岗片区崛起、二线拓展区热兴起后,龙坂雪岗片区崛起、二线拓展区热兴起后,龙 华地产格局基本形成华地产格局基本形成华地产格局基本形成华地产格局基本形成7 7 7 7大片区并存局面大片区并存局面大片区并存局面大片区并存局面 边缘地带 坂 雪 岗 关口4500- 5000 老城区 3800-4400 二线拓展区 民 治 大 道 沿 线 4200-4500 从以客户特征、距关口距 离划分为标准 到标准多元化:(品牌开 发商的区域布局+规划+交 通) 5500- 7000 新城区 3200- 3300 本报告是严格保密的。 2003年销售面积第一次以过10万平米的幅度大于批准预售面积 1 9 9 9 -2 0 0 3 供需分析1 9 9 9 -2 0 0 3 供需分析 0 20 40 60 80 供应面积销售面积 供应面积6.6920.9924.1847.7848.11 销售面积15.3220.7625.4732.860 1999年2000年2001年2002年2003年 龙华市场近年来供需增长较快,需求旺盛龙华市场近年来供需增长较快,需求旺盛龙华市场近年来供需增长较快,需求旺盛龙华市场近年来供需增长较快,需求旺盛 市场主力户型为2、3房,面积区间分 别为:70-80平米、90-110平米 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1房2房3房4房及以上复式 2000年2001年2002年2003年2004年上 2房、3房历年比例均在 25%以上 历年户型比例及面积分布统计 90-110m2为主3房 120-140m2为主4房 70-80m2为主 2房 40-60m2为主1房 主力面积区间 多功能多功能多功能多功能 房房房房 潜龙华城潜龙华城潜龙华城潜龙华城 城市明珠城市明珠城市明珠城市明珠 华美丽苑华美丽苑华美丽苑华美丽苑 日出印象日出印象日出印象日出印象 香水郡香水郡香水郡香水郡 皓月花园皓月花园皓月花园皓月花园 锦绣江南锦绣江南锦绣江南锦绣江南 世纪春城世纪春城世纪春城世纪春城 书香门弟书香门弟书香门弟书香门弟 复式单复式单复式单复式单 位位位位 夹层单夹层单夹层单夹层单 位位位位 跃跃跃跃 式式式式 衣帽衣帽衣帽衣帽 间间间间 凸凸凸凸 窗窗窗窗 玄关玄关玄关玄关 多个阳多个阳多个阳多个阳 台台台台 大露大露大露大露 台台台台 入户花入户花入户花入户花 园园园园 户型创新户型创新户型创新户型创新 方向方向方向方向 产品创新主要采用入户花园、凸窗 本报告是严格保密的。 在2001年前,龙 华的房价普遍在 3000元平方米 左右,而近两年 来价格攀升速度 比较快,目前楼 盘均价约为4000 元/平方米。 龙华的居住氛围 日渐形成,越来 越多的关内白领 选择龙华置业, 对于价格心理承 受能力也逐渐增 强。 近年来龙华片区均价走势图近年来龙华片区均价走势图 2600 3100 2944 3300 3833 4000 0 1000 2000 3000 4000 5000 199920002001200220032004 价格自然增长率平均为价格自然增长率平均为价格自然增长率平均为价格自然增长率平均为9.259.259.259.25 近年价格攀升速度较快近年价格攀升速度较快近年价格攀升速度较快近年价格攀升速度较快 本报告是严格保密的。 55%55%55%55% 30%30%30%30% 15%15%15%15% 20%20%20%20% 65%65%65%65% 15%15%15%15% 60%60%60%60% 30%30%30%30% 10%10%10%10% 70%70%70%70% 30%30%30%30% 80%80%80%80% 20%20%20%20% 50%50%50%50% 40%40%40%40% 10%10%10%10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 风和日丽风和日丽风和日丽风和日丽美丽365美丽365美丽365美丽365锦绣江南锦绣江南锦绣江南锦绣江南世纪春城世纪春城世纪春城世纪春城苹果园苹果园苹果园苹果园优品建筑优品建筑优品建筑优品建筑 特区内特区内特区内特区内龙华企业员工龙华企业员工龙华企业员工龙华企业员工周边其他区域周边其他区域周边其他区域周边其他区域 70%70%70%70% 25%25%25%25% 5%5%5%5% 60%60%60%60% 30%30%30%30% 10%10%10%10% 85%85%85%85% 15%15%15%15% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 滢水山庄 滢水山庄 滢水山庄 滢水山庄 山湖林海 山湖林海 山湖林海 山湖林海 书香门第书香门第书香门第书香门第 特区内特区内特区内特区内龙华企业员工龙华企业员工龙华企业员工龙华企业员工周边其他区域周边其他区域周边其他区域周边其他区域 龙华片区关内客户占大比例:近关口、小户型项目市内客户更是占绝大比例龙华片区关内客户占大比例:近关口、小户型项目市内客户更是占绝大比例龙华片区关内客户占大比例:近关口、小户型项目市内客户更是占绝大比例龙华片区关内客户占大比例:近关口、小户型项目市内客户更是占绝大比例 龙华市场发展趋势龙华市场发展趋势 本报告是严格保密的。 关内客户龙华置业趋势将更加明显关内客户龙华置业趋势将更加明显关内客户龙华置业趋势将更加明显关内客户龙华置业趋势将更加明显 两个明显趋势:改善需求为目的的置业群体关外置业趋势两个明显趋势:改善需求为目的的置业群体关外置业趋势两个明显趋势:改善需求为目的的置业群体关外置业趋势两个明显趋势:改善需求为目的的置业群体关外置业趋势 价格导向的市内白领关外置业趋势价格导向的市内白领关外置业趋势价格导向的市内白领关外置业趋势价格导向的市内白领关外置业趋势 2004年深圳土地出让量比较 深圳大工业区 17% 特区内四区 7% 龙岗 32% 宝安 44% 稀稀 缺缺 驱驱 赶赶 价格驱赶价格驱赶 自然自然 资源资源 驱赶驱赶 关内低密度项目或自然资源优势 区已形成豪宅价格(12000元以 上)壁垒。 关外低密度、中价 格成为中产阶层需求替代品。 关内豪宅圈的形成 48002005.1 多层 三房、四房等中大户型为主 1.295.686万皓月花园二期 43002005.5 1房65%、二房25%,单房10%2.13.7万青年城邦 house、别墅1.232.4万 圣莫丽斯花园 40002004年底中大户型2.517万城市明珠 别墅,th,高档物业1.75近60万潜龙山庄 1.2-2.5约123万 二线拓展区后续 项目 约约190190190190万平米万平米总计:总计: 5700坡地th、小高层、高层,中大户型b2b3 存在噪音和污染 影响 景观一般临路型b3 可塑性高景观一般社区型b2 私密性较好景观最佳环水型b1 其他特征景观评价地块属 性 block1block1block1block1 block2block2block2block2 bloc3bloc3bloc3bloc3 本项目建筑实践的战略1:利用地形,打造核心山 体资源,优化地块价值。 地块山体地块山体 的利用的利用 核心景观核心景观 资源引资源引 入,造山入,造山 运动(山运动(山 水豪宅)水豪宅) 山体对噪山体对噪 声的屏避声的屏避 作用。作用。 一级一级 二级二级 三级三级 一级一级 二级二级 地块价值地块价值 的提升的提升 二级二级 本项目建筑实践的战略1:利用地形,构建台地山 地,最大化低密度产品的景观面。 东高西低的布局东高西低的布局 已有的山地已有的山地 起伏地形起伏地形 一级地坪(一级地坪(80808080) 二级地坪二级地坪 (85858585) 三级山体(三级山体(110110110110) 道路(道路(85858585) 改改 造造 对项目受益价值贡献排序:th 小高层 独栋 洋房;尽 可能增加th的比例将明显增加项目总收益 构建函数:f(y)=af(y)=af(y)=af(y)=a1 1 1 1x x x x1 1 1 1+a+a+a+a2 2 2 2x x x x2 2 2 2+a+a+a+a3 3 3 3x x x x3 3 3 3+a+a+a+a4 4 4 4x x x x4 4 4 4 f(y)项目总收益 a产品价格(市场价预估) x产品建筑面积 函数构建的假设前提: 1、假设产品交易的市场风险在 可控制的范围内(如价格的实 现); 2、假设隐性价值贡献点作用有 限(如项目形象的提升); 3、假设各种产品的建筑成本差 异很小,可以忽略;项目其他 成本为一常数 1、a1小独栋价格, a2th价格,a3洋房价格,a4高层价格 2、x1小独栋建筑面积, x2 th建筑面积,x3 洋房建筑面积,x4高层面积 3、0功能价值) 新颖独特的体验村是整个体验过程的组 成 结合会所或泳池设置艺术感强,气质独 特,最大化景观面的客房,供vip客户试 住,以“试住体验”完成“滢水原创体验中 心”难忘的体验之旅 开放“生态商业街”:设置以商业配套功能和园林功能 结合的社区开放系统,体现自然与城市的最佳融合 生态的商业街 与中央山体融 合在一起,让 都市与自然的 国度更加和谐 连续的步行系统尽可能地提供亲水的条件 面水侧下沉式处理形成场所/更亲近水体 背水侧风情建筑/广场 环境标志性铺地/街道家具/招贴/伸出水面 的码头和栈道 开放“水岸” ( longbeachlongbeachlongbeachlongbeachlongbeachlongbeachlongbeachlongbeach ):饱览全湖景的步行系统 生态商业街 山体公园 水街 会所 水岸 “ “ “ “滢水湾原创体验中心滢水湾原创体验中心滢水湾原创体验中心滢水湾原创体验中心” ” ” ”的完整构成的完整构成的完整构成的完整构成 体验村 本报告是严格保密的。 项目预计明年4月中旬开盘,营销活动 今年7月前后就需展开 4 4 4 4月中旬盛大开盘月中旬盛大开盘月中旬盛大开盘月中旬盛大开盘 营销节点营销节点营销节点营销节点 关口广告牌、导示牌到位关口广告牌、导示牌到位关口广告牌、导示牌到位关口广告牌、导示牌到位 形象墙展示形象墙展示形象墙展示形象墙展示 项目楼体条幅项目楼体条幅项目楼体条幅项目楼体条幅 滢水项目同主题条幅(喷绘)滢水项目同主题条幅(喷绘)滢水项目同主题条幅(喷绘)滢水项目同主题条幅(喷绘) 关口广告牌、导示牌到位关口广告牌、导示牌到位关口广告牌、导示牌到位关口广告牌、导示牌到位 形象墙展示形象墙展示形象墙展示形象墙展示 项目楼体条幅项目楼体条幅项目楼体条幅项目楼体条幅 滢水项目同主题条幅(喷绘)滢水项目同主题条幅(喷绘)滢水项目同主题条幅(喷绘)滢水项目同主题条幅(喷绘) 特征明显的导示系统;特征明显的导示系统;特征明显的导示系统;特征明显的导示系统; 五和大道街旗;五和大道街旗;五和大道街旗;五和大道街旗; 特征明显的导示系统;特征明显的导示系统;特征明显的导示系统;特征明显的导示系统; 五和大道街旗;五和大道街旗;五和大道街旗;五和大道街旗; 战术举措战术举措战术举措战术举措 山水展示;山水展示;山水展示;山水展示; 样板房;样板房;样板房;样板房; “ “ “ “美善相随滢水人美善相随滢水人美善相随滢水人美善相随滢水人” ” ” ”系列主题活动;系列主题活动;系列主题活动;系列主题活动; 主张客户班车连通最近的地铁站口;主张客户班车连通最近的地铁站口;主张客户班车连通最近的地铁站口;主张客户班车连通最近的地铁站口; 山水展示;山水展示;山水展示;山水展示; 样板房;样板房;样板房;样板房; “ “ “ “美善相随滢水人美善相随滢水人美善相随滢水人美善相随滢水人” ” ” ”系列主题活动;系列主题活动;系列主题活动;系列主题活动; 主张客户班车连通最近的地铁站口;主张客户班车连通最近的地铁站口;主张客户班车连通最近的地铁站口;主张客户班车连通最近的地铁站口; 3 3 3 3月初借势认月初借势认月初借势认月初借势认 筹筹筹筹 2005200520052005年年年年 7 7 7 7月月月月 8 8 8 8月月月月 9 9 9 9月月月月 10101010月月月月 11111111月月月月 12121212月月月月 1 1 1 1月月月月 2 2 2 2月月月月 3 3 3 3月月月月 4 4 4 4月月月月 5 5 5 5月月月月 6 6 6 6月月月月 7 7 7 7月月月月 8 8 8 8月月月月 9 9 9 9月月月月 10101010月月月月 2006200620062006年年年年 春节(春节(春节(春节(06060606年年年年1 1 1 1月月月月 29292929) 展示:项目本身展示展示:项目本身展示展示:项目本身展示展示:项目本身展示 联动:滢水品牌联动提升联动:滢水品牌联动提升联动:滢水品牌联动提升联动:滢水品牌联动提升 共塑:统一标志色、导示色、共塑:统一标志色、导示色、共塑:统一标志色、导示色、共塑:统一标志色、导示色、 logologologologo设计设计设计设计 搭乘:万科、山湖林海、二线拓搭乘:万科、山湖林海、二线拓搭乘:万科、山湖林海、二线拓搭乘:万科、山湖林海、二线拓 展区的顺风车展区的顺风车展区的顺风车展区的顺风车 展示:项目本身展示展示:项目本身展示展示:项目本身展示展示:项目本身展示 联动:滢水品牌联动提升联动:滢水品牌联动提升联动:滢水品牌联动提升联动:滢水品牌联动提升 共塑:统一标志色、导示色、共塑:统一标志色、导示色、共塑:统一标志色、导示色、共塑:统一标志色、导示色、 logologologologo设计设计设计设计 搭乘:万科、山湖林海、二线拓搭乘:万科、山湖林海、二线拓搭乘:万科、山湖林海、二线拓搭乘:万科、山湖林海、二线拓 展区的顺风车展区的顺风车展区的顺风车展区的顺风车 书刊、通讯、宣传册,书刊、通讯、宣传册,书刊、通

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