广西平果丽景·雅乐居项目产品定位及营销策略方案.ppt

丽景雅乐居项目 整合营销推广策略 提案流程 第一部分：我们面对怎么样的市场 第二部分：我们针对什么样的客户 第三部分：项目竞争力分析 第四部分：项目占位与突破 第五部分：营销推广策略 第六部分：项目推售策略 第一部分 我们面对怎么样的市场 一、宏观环境研究 二、平果城市规划发展趋势 三、政策环境 四、竞争环境研究 1、铝产业发展势头强劲； 2008年1-11月，全县实现工业总产值85.56亿元，同比增长5.6% ；规模以上工业增加值33.39亿元，同比增长6.62%。到2010年， 将实现氧化铝产量180万吨、电解铝产量80万吨、铝深加工80万 吨以上，铝产业产值达400亿元以上。 2、经济发展迅速，房地产投资增速快； 08年上半年全县完成房地产投资4149万元，同比增长213倍。 其中商品房施工面积136020，同比增长21倍。 一、宏观环境研究 平果印象 地理位置优越，交通便利： 平果县具有优越的区位优势，处 于大西南出海的重要通道，为滇、黔 、桂三省区的交通要冲，桂西重要的 商贸物资集散地。在广西宏观经济战 略布局中，平果处于桂东南开放与桂 西开发的结合部，是右江河谷经济开 发带的重要组成部分，成为承接并发 挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射 与吸引的“二传手“。 平果 二、平果城市规划发展趋势 1、城市发展目标 未来发展： 随着基础设施建设投入，将跨越右江，全面 发展江北区和江南区建设。 城市定位： 桂西次中心城市；我国重要的铝工业基地和 地区性物质流通中心；右江河畔上的山水园林城市。 2、规划发展方向 平果县城的发展将以江南区与江北区为重点，城区东扩， 新区将发展成为平果新的行政、文化、商业、居住中心。 新区 城市向东发展 财税减赋： 首次购买90以下普通住房，契税税率下调至1%； 暂免征收印花税和土地增值税 取消1.2%的城市房地产税 信贷支持： 个人住房贷款“二七优惠”，存量贷款七折优惠 支持房地产开发企业合理的融资需求 引导市场：以合理的价格促进商品房销售 三、政策环境 四、竞争环境研究 新时代 平果印象 龙江华府 江湾丽景 万锦名城 名门天下 聚宝苑 青山园 丽景雅乐居 楼盘盘名称占地面 积积 建筑面 积积 总户总户 数容积积率绿绿化率公摊摊物业业形态态 青山园100亩亩20万14002.035%10% 纯纯多层层 聚宝苑41亩亩7.5万7502.430%14.3% 纯纯多层层 名门门天下48.5亩亩9.4万3722.6820%22% 17/30层层高层层 苹果印象7.2亩亩约约4万2987.8225%20% 18/33层层高层层 万锦锦名城19亩亩447204603.1631.4%16% 14层层小高多层层 龙龙江华华府160亩亩50万约约30003.9540%22-25% 26层纯层纯高层层 丽丽景雅乐乐 居 16亩亩349203042.9437.6%6-8.9% 11层层小高多层层 从指标上看，虽然本项目规模不大，但公摊优势相当明显，同时小 高层和多层物业相结合的开发模式也具有一定的优势。 经济技术指标类比： 楼盘盘名称内部配套环环境配套 青山园 中心花园幼儿园至高中的教育配套，城北市场场 聚宝苑 商业业城中心，学校、菜市、医院等生活配套齐齐全，紧紧 靠马头马头山公园。 名门门天下 农贸农贸市场场、大型卖场卖场江滨滨公园、一小、新华书华书店、汽车总车总站、银银行 等各类类生活配套 苹果印象 底商、地下车库车库马头马头山风风景区、新华书华书店、银银行、学校等配套 万锦锦名城 沿街商业业青新公园、各类类行政单单位、新兴兴街一线线配套 龙龙江华华府 大型园林、会所、泳池、停车车大学城内，市政配套有待完善 丽丽景雅乐乐居 花园、商业业、架空层车库层车库 体育馆馆、青少年活动动中心、二中 平果项目在自身配套上普遍都存在不足，主要都是依靠外部条件 提供，这将无形中降低社区生活的品质感，而我项目只有适当增 加项目亮点建设，方能吸引和打动中高端消费群。 项目配套类比： 楼盘盘名称户户型面积积（）售价销销售情况 青山园二房911450一期两房余量不多， 三房近450套的成交量 三房92-124 聚宝苑二房851800准现现房销销售，两房紧紧 凑型三房存量不多， 只剩余130的四房 三房109115 四房130 名门门天下三房921191800多开始预顶预顶， 1660起步 平果印象三房1111141900多预预售，预计预计三月份开 始预约预约 五房200多 万锦锦名城二房852000预预售，售楼部刚进场刚进场 三房92128 四房148 龙龙江华华府两房902200预预售，现场现场售楼部装 修中，预计预计五一前入市 三房119137 四房160 项目销售情况类比： 楼盘盘名称户户型面积积（ ） 套数 丽丽景雅乐乐 居 紧紧凑型三 房 8990180 舒适型三房127100 VS 现今的市场主要以三房的销售为主，其中92129三房占主导，而92110紧 凑型三房成供销两旺的局面，我项目的主打产品乃89以及127三房，未来面 对的竞争是残酷的，但89高得房率的三房在市场中有其独特性，而127三房 的室内舒适度极佳，在同类型产品的竞争中仍存有一定优势。 项目销售情况类比汇总： 楼盘盘名称产产品定位推广定位 青山园 领领秀城市品质质生活城市新贵贵的理想生活 聚宝苑 世系繁华华，时时尚之都中央风风尚区的领领袖生活 名门门天下 中心为为王 财财富天下得中心者赢赢天下 苹果印象 马头马头山298席地王御所非凡人生 新高地 万锦锦名城 体会尊崇感受，静享都市繁华华繁华领华领地，齐齐享所有 丽丽景雅乐乐 居 体育馆馆宽宽景质质感豪宅对话对话城市 创创想生活 在定位推广上，地段以及生活是常用的两大元素，而中心区域楼 盘泛炒地段，坐标感不强，容易陷入同质化，而我项目应直奔主 题，并将生活方式提高到城市化的高度。 项目定位和推广主题类比： 楼盘盘名称优势优势劣势势 青山园1.1198元/起步，价格优势较为优势较为 明显显； 2.近邻邻第三中学，并含有硬性指标标； 3.周边边生活配套成熟。 1.南北对对流多层较层较 少，一梯四户户多居多； 2.砖砖混结结构，产产品质质量不足； 3.无公交车车出行 聚宝苑1.处处于平果中心 ，地段优势优势 明显显，配套成熟1.周边环边环 境差，楼盘盘形象跟不上； 2.楼间间距过过窄；3.大户户型为为主，产产品单单一。 名门门天下1.政府重点工程；2.拥拥有江景价值值。 3.赠赠送面积积；城市中心，有一定的地段价值值。 1.地层层以农贸农贸 市场场形式开发发，影响居住； 2.人流复杂杂多样样，对对安全性能要求高； 苹果印象1.地段位置极佳，各类类配套设设施齐齐全； 2.百米城市标标高，绝绝佳高层层景观观； 1.东东西朝向西晒楼体，对对建筑塑材有高要求 2.户户型过过道狭长长，浪费费面积积； 万锦锦名城1.地处处中心区，配套成熟，地段价值值佳； 2.户户型多样样，能满满足不同层层次类类型需求； 1.沿街多层层人居环环境较较差，只宜投资资； 龙龙江华华府1.地处处大学城新区，高速入口，地段位置佳； 2.规规模巨大，拥拥有大型园林，内部配套优优； 3.宽宽楼距，通风风、采光、视视野极佳； 1.周边边市政、生活配套有待时间时间 去完善； 2.无公交车车出行； 丽丽景 雅乐乐居 1.临临近体育馆馆；2.紧紧凑户户型,公摊摊低，得房率高 3.架空层车层车 位；4.远远离喧嚣嚣，居住环环境较较佳 5.“丽丽景”已有一定的市场场品牌 1.位置偏于城镇镇中心，周边边的各项项生活配套 有欠缺；2.无公交车线车线 路出行； 3.在周边环边环 境的衬衬托下，形象稍显显不足 项目优劣势对比： （1）、产品规划较落后，高端项目稀缺； 现阶段平果的房地产市场仍处于初级阶段，产品、规划还较落后，只是硬性满足 基本的居住需求，对生活方式的变革无多大意义; 机会：整体市场存在品质缺陷，项目可以现有品牌资源，通过人居品质突围市场。 市场总结 （2）、新增项目多，入市时间集中； 目前平果新盘数量多，预售及潜水项目多达十几 个，而近半数项目都计划于五一前推盘，市场集中 放盘必将加剧竞争形式，也将考验市场的消化能力 。 威胁：市场整体购买力有限，供应量放大，将进一 步提升项目的竞争环境。也要求项目必须具有突出 亮点，才能突击市场，引领市场。 竞争加剧 供应放量 品质 提升 （3）、服务意识不高，营销推广落后； 物业管理和营销服务意识比较落后，营销方式被动，推 广手段单一，特别是产品包装推广上，实景营销、样板 营销在平果房地产市场中是相当缺乏的。 机会：项目可加强软件服务、以主动式的营销方式、超 越市场整体水平的推广，抓住市场的空白点来推动销售 。 专业化 服务 主动式 营销 高品质 推广 （4）、房价上涨放缓，依然保持在较低水平； 市场现行房价基本保持在1800元/以内，地段较优的中心城 区房价也是保持在19002000元/左右，而价格拉升速度却跟 不上消费市场的整体购买力增速。 机会：在现有品质基础以及地段区位上，价格很难实现较大提升， 这就要求项目以消费市场看得见的品质进入市场，以品质优势实现 价格。 第二部分 我们针对什么样的客户 一、客户群体构成 二、目标客户群体基本特征 三、目标客户群体定位 一、客户群体构成 根据市场调研分析，平果县住房消费者仍以本地客户为主。 根据购买力分析，要实现与品质相符的价格，主力购买群体应为平果县中 高端客户群。具体包括： 项目客户细分 周边乡镇 私营企业主 县城其他 返乡发展人员 县城私营 企业主 县城行政、 企事业人员 年龄层面：大多在2540岁之间，尤其以3035岁为主。 家庭构成：多数为三至五口之家。 购房需求：一类是改善居住环境，提升生活品质；另一类 是安置子女教育和户口落户以及赡养老人为目标需求。 需求特点：改善生活环境，提升生活品质。 需求户型：以紧凑经济型三房为主，以舒适型三房为辅。 二、目标客户群体基本特征 三、目标客户群体定位 根据以上基本特征描述，我们把本项目主要目标消费群体定位为 ： 崇尚品质生活，追求品位人生的 平果县中高档客群 定位说明： 品质生活改善居住条件，追求更高的生活方式 品位人生在居家生活中尽展风华 中高端客户有能力、懂享受、爱追求、有远见的城市中流砥柱 客户群体总结 他们是平果本地人员，他们是来平果寻求发展的人，他 们是返乡的有志青年； 希望居住品质升级，关注品质； 注重社区品质和品味感，关注开发商实力和区域价值； 具有一定的产品鉴别力，注重产品实际质量； 经济敏感度较高。 我们面对的客户 第三部分 项目竞争力分析 一、项目价值体系 二、项目劣势应对 一、项目价值体系 价值点一：首层架空的电梯花园洋房，更具格调生活 价值点二：百变灵动空间，超大入户花园，创新多功能阳台，大 落地飘窗，6789平米的经济型三房让您的置业更为轻松。 大落地 飘窗 超大入 户花园 多功能 阳台 价值点三：品牌优势，开发商在当地已成功开发了著名的江湾丽景项 目，在地方享有一定的知名度和美誉度 价值点四：区域价值，紧靠岜赖路，且直通体育馆的项目北侧道路即将投入扩建中 ，出入项目的交通十分便捷。 本案 岜赖路 即将扩建的 规划路 项目交通配套图示 价值点五：教育价值，毗邻县二中、一幼及三小，子女教育配套完善 项目教育配套图示 本案 价值点六：配套价值，尽享城市文化娱乐、运动健康配套资源 项目毗邻青少年活动中心和县体育馆，可为小区业主提供良好的 文化娱乐和健身运动场所。 体育馆 本案 青少年 活动中心. 价值点七：风水价值，项目紧邻党校，且周边原行政事业单位密集， 是名副其实的居家福地，生财宝地。 三、项目劣势应对 劣势一：项目位置相对偏僻，客户很难直达销售现场 应对措施： 措施1: 工地围墙包装，特别是销售中心的形象导示包装系统要非常突出； 措施2: 在岜赖路项目段安装路旗，以增加导示视觉冲击力 劣势二：项目地处旧居民区，杂、乱、脏的环境形象必将大大降低了项目 的品质，影响了项目的整体良好形象 应对措施： 措施1: 在推广及营销中强调体现项目的形象高度，以高位形象震撼市场； 措施2:项目所有包装及销售物料的设计与制作,以体现优越品质感为原则； 措施3:可提前建设好项目步行主入口及其部分园林，以实景体验塑造项目良好形 象和展示开发商的实力和信心 劣势三：项目入市时间较晚，市场影响力较低，缺乏竞争力 应对措施： 项目前期通过差异化创新营销推广手法建立高平台，强势高调突击市 场，迅速扩大市场影响力 劣势四：项目内部配套不足 由于项目规模有限，目前项目规划内部配套功能不足，容易受到竞 争项目的攻击。 应对措施： 措施1: 利用部分架空层做泛会所，增加如健身、休闲、娱乐等功能； 措施2: 利用外部配套和内部配套相结合的形式弥补自身配套的不足 措施3: 适当增设项目差异化优势亮点，以增加竞争砝码，如聘请著名物业公 司作为前期物业服务顾问 项目竞争总结 弱化项目劣势，最大化挖掘和利用项目优势卖点，在项目原有的价值点基 础上，在最低成本运作的原则上多方位适当扩大差异化优势价值 点，以增加销售卖点，增强市场竞争力，迅速抢夺市场份额。 第四部分 项目占位与突破 一、核心竞争价值体系 二、项目亮点建议 三、市场定位 四、主题推广语 五、企业主题口号定位 项目效果图展示 市场目标区域市场独特性第一形象 项目目标平果品质地产第一品牌 企业目标平果品牌开发商第一阵容 项目占位目标 一、核心竞争价值体系 形象竞争力 城 市 居 住 价 值 展 望 营 造 高 品 质 物 业 形 态 高品质、高形象、合理价格 价格竞争力 以合理的价格，整合项目核 心价值，抢占消费市场。 产品竞争力 创 想 社 区 文 化 生 活 涵 养 先 进 时 尚 生 活 配 套 设 施 人 性 化 的 物 业 管 理 服 务 建议一：借势迅速建立区位标识 由于项目位置较为偏远，只能通过体育馆这座区 位标志性建筑来迅速、高位 建立起推广平台，达到事半功倍的宣传推广效果 。 二、项目亮点建议 建议二：优质建材，彰显产品品质 通过使用高效优质的建材来塑造项目优良的产品 品质，以此来作为项目的一 大卖点，提升项目影响力，满足客户的需求心理 。 具有良好隔热、隔音、保温性能 以及美观外立面形象的中空玻璃 具有良好隔热、保温性能的轻质 环保砌块 容量大，速度飞快的光纤通信 具有美观、隔热、保温以及耐久性能良好的高级环保涂料 建议三：人文园林点缀提升居住价值 在有限的园林空间基础上，尽可能引进文化元素，以彰显小区儒雅、悠闲的人 文居住理念，增进精神内涵，提升居住品质和品位感； 具有人文关怀和教育寓 意的园林文化小品 具有浓厚人文居住气息的文 化墙和水景 建议四：智能化生活社区管理 引进智能化设备，提高小区安防服务管理档次，提升小区生活品质 。 建议五：知名物业顾问服务 物业服务质量的高低是直接衡量一个小区品质的关键，可在项目前 期引进知名物业服务管理公司，为项目推广销售增加最大亮点，以 便与其它项目形成差异化竞争优势。 建议六：情景式泛会所架空层 利用部分架空层打造为情景式泛会所，以丰富小区居住生 活元素，同时又能为项目销售带来新的亮点 建议七：生活直通车 与县公交公司合作，以项目为终点站设2两辆城市小巴士， 一是方便客户到项目现场看房，二是可为项目进行推广宣 传，投放期限为812个月. 建议八：实景样板间 以6789平米的小三房打造12套样板房配合销售，通过实 景样板房的体验式销售模式，快速推进销售进度，样板房 的建设可考虑后期同步销售。 三、市场定位 综合以上项目核心竞争力、目标客户群等方面分析，结合项目档 次，项目市场定位呼之欲出： 体育馆宽景质感华宅 体育馆宽景质感华宅 借地标性建筑之势，突出项目区位 优势，拉近项目与市区的距离，拉 升项目价值，彰显居住价值。 体育馆宽景质感华宅 由于项目周边建筑高度较低，几无 遮拦，景观视野非常开阔，且小区 内户户可观景，体现了小区的优越 景观价值。 体育馆宽景质感华宅 百变灵动空间，布局紧凑实用，大 入户花园、大阳台、大落地飘窗等 设计元素组合都彰显了小区高品质 、高品位居住价值 1、体现项目区位和地段价值，利于快速提升项目知名度，引领区域市场； 2、以优越景观视野和先进的设计理念赋予小区居住品质 3、通俗易懂、内涵丰富、主张鲜明、概念突出。 体育馆宽景质感华宅 定位延展： 绝对现代配套，绝对时尚生活 绝对优越福地，绝对财富人生 绝对宽景视野，绝对优雅品位 绝对人文美景，绝对涵养社区 绝对优秀品质，绝对居住价值 绝对品牌榜样，绝对信心保证 备选定位语 1、体育馆雅乐主义社区 2、风格蓝本社区 3、314席城市生活范本 定位思路：主要突出小区的城市生活居住价值 四、主题推广语 整体原则： 建立市场高度，寻找形象差异化 对话城市 创想生活 推广主题语导出： 占位城市高度，拔高项目高位，引领产品市场 支撑点：小区域市场内没有直接的强有力竞争 对手，项目可利用其独特的差异化竞争优势 对话城市 创想生活 体现项目具有独特个性和魅力的居住生活 理念，有别于其它项目的差异化优势； 支撑点：小区居住理念塑造，产品品质和 品位的打造以及推广手法的差异化运用 对话城市 创想生活 1、占位城市高度，拔高项目形象，引领市场 2、凸显独到的生活方式和人生姿态 3、提升项目产品个性的形象和姿态 对话城市 创想生活 备选推广主题语 1、引领城市新生活 2、前进式生活蓝本 3、城市向北 生活向雅乐居 4、新圈层，新生活 五、企业主题口号定位 成就美好生活梦想 口号推导思路：彰显企业文化特征，体现企业为客户打造和创造美好 生活梦想的先进开发理念。 口号推导模式：将企业主题口号融入项目和企业宣传推广载体中，以 快速、全面扩大企业的知名度和美誉度，尽快创建企业品牌效应。 根据企业概况并结合开发项目的特性，企业品牌主题 口号建议如下： 第五部分 营销推广策略 一、营销策略思路 二、形象推广策略 三、定价策略建议 四、整体推售策略 前期迅速形成市场热点，快速回笼资金； 中期借势用最小的代价迅速提升价格，平衡销售收益； 后期保持足够的货量，在高价格平台上实现最大利润。 一、营销策略思路 营销策略一：资源整合策略 媒体资源整合：DM、短信、网络、户外广告、小巴士 商业伙伴资源整合：搭建市内高档商业企业平台资源 社会资源整合：注重利用开发商自有资源和公共关系平台 样板间实景体验：在一期推盘区打造两间实景样板房 销售中心生活体验：特色民族文化元素图片展 物业管理服务体验：品牌物业顾问服务提前介入 营销策略二：优雅体验策略 激烈的广告竞争下，利用事件营销突破。 深圳 “碧海云天”的”肯林顿现场秀“、 “佛山奥林匹 克”的“五大洲圣土奠基” 、保利凤翔花园的“国宝巡回展” 、TT国际婚纱摄影SHOW等等，都取得了令人瞩目的效果。 营销策略三：事件营销策略 时间：5月初 地点：销售中心 邀请对象：平果本地主流媒体； 活动内容：请舞狮队、表演团体进行现场奢华SHOW、领导嘉宾致 辞等，其最终目的是引起周边居民对的关注，告知市场，项 目开始进行房号预约活动，为预约率提升做好筹备的工作。 工作重点：通过新异的方式展示产品的亮点及特色，相关物料、 礼品的准备完成。 事件一 ：“丽景雅乐居”销售中心启用仪式 时间：6月中 地点：平果某高级酒店或市中心广场 邀请对象：政府及相关管理部门的领导、本地主流媒体、预约客户 ； 活动内容：高级酒会穿插开发商致辞、项目介绍及其它节目表演 邀请形式：发邀请函形式，预约客户需到现场领取邀请函 活动目的：借政府公信形象向市场传达项目的档次及高位形象，为 预约造势 事件二 ：项目红酒会暨产品推介会 时间：8月1日 地点：平果县体育馆 邀请对象：政府及相关管理部门的领导、本地主流媒体、预约客户； 活动目的：通过在体育馆举行开盘盛典来制造社会舆论，吸引更多市场 客户的眼球，最终达到促销的目的 事件三 ：体育馆现场开盘盛典 时间：9月初 地点：青少年活动中心 邀请对象：本地主流媒体、预约客户、周边学校学生及前期业主子女； 活动目的：通过与周边学校以及青少年活动中心联谊，共同举办赛事， 扩大项目影响力，刺激潜在购房客户，特别是教职工一类的客户。 事件四 ：少年才艺大赛 活动目的：树立项目良好口碑，扩大影响力，促进更多销售 时间段：中秋(10月初） 活动地点：县城某高级酒店 活动形式：邀请项目前期客户及意向客户共同参与，并邀请媒体记 者进行跟踪报道； 工作重点：准备项目相关宣传资料及其它物料，场地的联系和人员 的组织。 事件五：客户联谊会 时间：元旦 地点：体育馆 邀请对象：本地主流媒体、预约客户、各行政企事业单位 活动目的：通过活动的组织进一步扩大项目影响力和美誉度，并通过与 县各部门的联谊来挖掘更多优质客户，促进销售， 事件六 ：“丽景杯”平果县篮球争霸赛 时间：09年7月份 地点：某高级酒店 邀请对象：本地主流媒体、预约客户等 活动目的：通过活动的组织进一步扩大项目影响力和美誉度，并通过与 县各部门的联谊来挖掘更多优质客户，促进销售， 事件七 ：建筑风水学大师主题讲座 时间：五一、国庆、元旦等节假日或长期合作 模式：与县城高档商业场所合作，如高档咖啡厅、娱乐场所、高档服饰 以及其它高级消费场所等 活动目的：通过与高档商业伙伴，在提高项目形象和档次的同时，可挖 掘更多的市场潜在客户； 具体执行：可与相关合作伙伴搞商业合作促销活动，也可以在相关场所 设置展位，摆放项目相关宣传物料等。 事件八 ：商业共赢发展活动 提前发布围墙形象广告、工地形象广告； 提前发布户外形象广告； 提前启动城市小巴士车体广告； 伺机发布项目的其它信息。 营销策略四：市场拦截策略 竞争市场变幻莫测，谁先切入市场谁就在竞争中取得优势。 “铝 都青山园”、“龙江华府”、“平果印象”、”万锦名城“等竞争项目 已经抢先一步，我们必须提早行动，发布项目的相关信息，在这 些竞争项目尚未实现销售的时侯，将客户拦截下来，至少延缓他 们的销售速度，在一定程度上为本项目争取销售机会。 营销策略五：品牌塑造策略 品牌效应是促进销售的一大关键因素，作为立足本地的实力派 开发商，之前已成功开发了知名的“江湾丽景”项目，成功打入 了平果市场，并享有一定的知名度和美誉度。而如今，开发商 即将倾力打造“丽景”品牌系列，可为项目提供较大的销售推动 力，增添了市场竞争砝码。 在项目开发前期，多利用政府行为、相关合作单位的影响力来 快速扩大影响。 营销事件和公益活动也是快速提高企业影响力的一条捷径。 1、品牌推广建议 成立丽景俱乐部：以会员制策略整合平果县中高端消费平台，影响全城 合作渠道1:与现场各大高档消费场所合作，结为品牌同盟。成为丽景会员 后即可享受在各大消费场所的优惠。 合作渠道2：在合作消费场所中，放置本项目销售物料，扩大范围。本项目售 楼部也放置合作伙伴之材料。 合作渠道3:所有合作品牌及他们的金卡、银卡会员同时享有相应的购房优惠。 二、形象推广策略 2、现场包装策略建议 项目建材展示区创新的营销方式 眼见为实，打造项目品质优势最好的方式，就是现场展示。展示项目 的建筑材料及建筑流程，并用展板的形式解释建材的特点。 3、媒体投放建议 可选择在平果本地具有影响力的网络（新平果房产论坛）、城市 小巴士车体广告、 DM广告、铝都神龙报、短信息等，整合有效 媒体资源为项目前期宣传做好充分的准备，实现推广效果最大化。 4、户外广告建议 户外广告牌、工地围墙、路旗 一、封杀南宁到平果的高速路出入口户外形象，建立外围市场的制高点 二、封杀平果到隆安二级路出入口户外形象，挖掘外围市场资源 三、封杀城市内核心路段的户外形象，特别是进入项目的岜赖路段，建立中心市场的制高点 四、工地现场广告牌，岜赖路项目路段路旗导示系统建立，建立现场形象制高点。 根据项目阶段需要，增加项目预约和销售期的相关信息，提高市场知名度，扩大影响力。 大型户外广告牌： 利用独特的高位形象和极具震撼力的视觉效果冲击市场，吸引市场关注， 迅速扩大市场影响力。 工地围墙形象美化： 利用独特形象吸引眼球，向市场告知项目的所在地及启动信息。 路旗导示系统建立： 利用路旗的形象到时系统，吸引市场关注，引导意向客户到访现场 5、销售物料建议 一、特色物料：启动丽景品牌月刊、生活读本 二、常规物料：户型单张、宣传海报、宣传小折页、楼书、手提袋 、客户登记联、名片等具体其他物料根据项目实际运作制作。 5、售楼部建设及包装建议 1、投入时间：为配合项目快速切入市场，提前占领市场，建议售楼 部在5月初投入使用； 2、包装思路：时尚典雅风格，融入时尚、典雅、人文元素，彰显个 性与魅力，体现品质、品位居住生活价值；功能布局齐全、合理 、高效。 根据目前宏观政策、市场购买能力、竞争情况及产品素质，制订 合理的价格，保障开发商利益最大化，回款速度最大化，尽量降 低销售风险。 通过市场比较法，以周边在售和竞争项目进行横向对和参考。 二、定价策略建议 （一）周边项目权重分析对比（以此表为均价推导格式 ） 对对比项项目 权权 数 青山 园 聚宝苑 新时时代 本项项 目 地段状况2014192013 市政配套2013191911 户户型产产品2013151819 景观资观资 源15991411 项项目配套106675 规规模规规划108696 开发发商品牌51123 权权数合计计10064758968 平均价格145018001950约 170 0 加权权价格167617761621 结论 上述价格均为底价，实际报价建议在上述价格基础上上涨约2%5%，扣 除打折系数的影响，实际成交均价应略有上升。2%5%的报价系数有助 于本案以实为本，品质至上形象的树立，亦给销售现场带来一定灵活的空 间，有利于促进成交。具体而言，根据现场形象进度及销售进度，分阶段 进行价格控制。 三次推货期1800元/ 二次推货期1750元/ 首次推货期1650元/ 最大化有效整合资源 优势努力提升价值 根据以上周边在售项目的售价权重分析，参照本案的建造品质、项目特点及 所在地块周边市场状况，根据对于当前和未来的市场预测，我司建议： 分三个阶段完成全部住宅物业的销售，预计从2009年8月1日入市 ，到2010年10月完成项目整体住宅物业量为目标进行部署。 首次预约预定在6月13日，开盘预定在8月1日。 整体推售的部署会根据市场的变化进行动态的调整. 三、整体推售策略 整体营销部署 1、5、6号楼 09.8.1 09.12.312010.1.1 10.5.1 124套 112套 78套 3、8、9号楼2、4、7号楼 10.5.1 10.10.1 第一阶段 第二阶段第三阶段 消化时间：2009年8月 2010年10月，共14个月 消化货量：314套 根据客户对朝向、景观、 户型的选择喜好，结合项目开 发计划 。具体推售顺序如图： 整体营销部署 1 4 3 2 8 7 6 5 9 首期推盘 三期推盘 二期推盘 1 6 5 首期推盘区域 首期推盘区域示意图 第一推售阶段2009年8月1日至12月31日（周期为5个月） 以2009年8月1日为首次开盘销售节点 预 约 期：以1个月半月左右的时间为预约期 开盘日期：2009年8月1日 推售目的：在黄金销售旺季内，即入市开盘，充分挖掘市场，抢占市场先机 推售单位：1、5、6号楼全部单位，共124套 物业组成：其中有大三房40套，小三房74套，大楼中楼4套，小楼中楼6套 预计销售均价:1650元/平方米 预计销售面积：12398.56平方米， 销售总金额：20457624元 二次推盘区域示意图 4 2 7 二期推盘区域 第二推售阶段2010年1月1日至5月1日（周期为4个月） 以2010年1月23日为第二次开盘销售节点 预 约 期：以1个月的时间为预约期 开盘日期：2010年1月23日 推售目的：利用春节前期的旺销时段加快销售进度 推售单位：2、4、7号楼全部单位，共78套 物业组成：其中有大三房22套，小三房49套，大楼中楼2套，小楼中楼5套 预计销售均价：1750元/平方米， 预计销售面积：7978.77平方米， 销售总金额：13962848元 3 8 9 三期推盘 三次推盘区域示意图 第三推售阶段10年5月1日至10月1日（周期为5个月） 以2010年6月26日为第三次开盘日期为时间节点 预 约 期：以1个半月的时间为预约期 开盘日期：2010年6月26日 推售单位： 3、8、9号楼全部单位，共112套物业组成： 物业组成：其中有大三房40套，小三房64套，大楼中楼4套，小楼中楼4套 预计销售均价：1800元/平方米， 预计销售面积：11986平方米， 销售总金额：21574800元 项目资金回笼计划汇总表 ： 阶阶段 推售单单位（楼栋栋 ） 新增投放数量（套） 新增投放 面积积（平 方米） 预计预计 消化 套数（套 ） 预计预计 消化面积积 （平方米） 预计预计 可回收资资金 第一阶阶段 09.809.12底 1、5、6号楼全 部单单位 三房：114套 楼中楼：10套 12412398.5611811778.6319434743 第二阶阶段 10.15.1 2、4、7号楼全 部单单位 三房：71套 楼中楼：7套 787978.77747579.8313264705 第三阶阶段 10.5.110.1 3、8、9号楼全 部单单位 三房：104套 楼中楼：8套1121198610611386