万昌国际商业城投资分析.doc

重庆万昌国际商业城基本投资分析第一部分 项目基本情况一 项目概况及位置 万昌国际商业城位于重庆市高新技术开发区石杨路。商业城商场为4层（地下一层，地面上三层），商业城临街长为260米，宽为70米。项目所在石桥铺区域辐射沙坪坝、杨家坪、大坪三个商业区域，可影响三个区域的消费人口愈百万人。 项目所在位置沙坪坝杨家坪大坪石桥铺二 万昌国际商城内部情况地上一层平面地下一层平面地上二层平面地上三层平面北面：临街小店三 万昌国际商城周边情况万昌国际商业城西面：石杨路，对面是住宅东面：临街，现已做为停车场，一路之隔是临街小商店南面：科技二街，紧邻石桥铺机电市场四 万昌国际商城基本数据资料 表一：面积层数总建筑面积()已售面积()已租面积()可售面积()可租面积()地下一层12330.68未售468312330.687647.68地面一层14952.472468818330（3834+3000+1496）12483.666622.47地面二层15125.5698931911010（5778+5232）5232.374115.56地面三层15329.28342276610711906.529222.28合计57737.9915784.763013041953.2327607.99 表二： 项目类别地下一层()地面一层()地面二层()地面三层()总计单价2550920032002550可售面积12330.6812483.665232.3711906.5241,953.23可售资金31,443,234114,849,67216,743,58430,361,626193,398,116第二部分 投资回报分析一 出租物业租金回报分析 1售价分析物业名称售价本项目万昌国际商业城发展商开价地下一层：2550元/地上一层：9200元/地上二层： 3200元/地上三层： 2550元/估计实际卖价：地下一层：2500元/地上一层：8000元/地上二层： 3000元/地上三层： 2500元/现正销售物业华宇名都城均价：27000元/，最高价：38500元/一界新城均价：20000元/，最高价：30000元/由上表分析可知，万昌国际商城的售价低于目前在售商业项目的一般水平。2租金分析物业名称租金管理费本项目万昌国际商业城（整体承租租金）地下一层为25元/；一层为55元/二楼为35元/；三楼为25元/无南亚家俱广场（实际市场租金）地下一层50/；一层88元/二楼65元/；三层50元/无现正销售物业一界新城未定35元/现正出租物业石桥铺机电市场一层60-120元/；二层35-80元/5元/陈家坪机电市场三层25元/无泰兴数码城商铺 60元管理费7元/赛博数码广场一层90-250元/；二层80-180元/三层60-150元/无南亚家俱广场为万昌国际商城的承租方，共计租得万昌国际商城25643，其承租价见表中万昌国际商业城租金部分。南亚家俱广场将所租得万昌商城的部分商铺转租出去其租金价格为：地下一层50/； 地上一层88元/地上二楼65元/；地上三层50元/以上南亚家俱广场租金价格为实际市场承受价格，代表目前普遍的市场租金水平。3租金回报率 万昌国际整体承租，租金回报率地下一层：售价2500元/，租金为25元/月； 其年租金回报率为12%地上一层：售价为8000元/，租金为55元/月；其年租金回报率为8.25%地上二层：售价为3000元/，租金为35元/月；其年租金回报率为14%地上三层：售价为2500元/，租金为25元/月；其年租金回报率为12% 现阶段市场承受租金水平下，租金回报率地下一层：售价2500元/，租金为50元/月； 其年租金回报率为24%地上一层：售价为8000元/，租金为88元/月；其年租金回报率为13.2%地上二层：售价为3000元/，租金为65元/月；其年租金回报率为26%地上三层：售价为2500元/，租金为50元/月；其年租金回报率为24% 由以上计算可以看出，万昌国际整体承租的的租金回报率为8.25%-24%,其平均租金回报率为14.06%；其市场租金水平下的租金回报率为13.2%-26%，其平均租金回报率为21.8% 根据目前的房地产投资市场，市场租金回报率为10%-14%的项目即为可投资项目分析，本项目为高获益商铺投资项目。二 物业销售投资分析 若将本项目完全购买后，进行重新包装和拆散划分为小面积销售，根据目前的在售商业项目的价格判断本项目也有较大的利润空间。 在售商业项目