房地产标杆房企研究：招商地产.doc

摘 要 2010 年，招商地产实现营业收入总额 137.82 亿元，较上年同期 增长 36%；净利润 24.8 亿元，较上年增长 41.65；综合毛利率 40%，净利率 18.02%。 2011 年初，公司总经理林少斌提出未来十年里，招商地产要实 现“百亿利润、千亿销售“的目标。公司试图通过商业地产的冲刺， 来实现业绩的快速增长。 社区综合开发是招商地产的突出优势。2010 年公司开发的项目 中超过 45 万平方米的大盘项目有 8 个，规划建面占总开发项目的 46.57%，结转面积占总开发项目的 43.48%。公司目前正积极推动 蛇口海上世界综合体项目的建设。 招商地产的实际控制人招商局集团共持有其约 54%的股权。依 靠实力雄厚的招商局集团，在稀缺土地资源、资本运作等方面，招 商地产都受益良多。 2010 年末，招商地产资产负债率为 64.65%，真实资产负债率 （去除预收账款后的资产负债率）为 45.81%,净负债率为 15.83%， 财务状况良好。 目前,招商地产拥有 53 个储备项目，规划建面 1271 万平米，权 益建面 904 万平米。项目主要分布在珠三角、长三角、环渤海、重 庆和成都、漳州和厦门五大区域。 2010年招商地产新增10幅土地，主要位于成都、厦门、佛山、漳 州等二、三线城市以及深圳上海一线城市2幅。新增储备面积176万 平米，权益建面126万平米，总计花费69.58亿元（按权益），新增 项目整体的楼面地价为5542.76元/平米。 电话：(010)58677851/2/3 邮箱： 网站： 高通智库是一家房地产研究综 合服务商，依托其独特的信息 收集与整合体系、专业的分析 能力、科学的研究方法和丰富 的研究经验，持续为客户提供 及时、高效的研究服务。 高高通通智智库库 房房地地产产标标杆杆企企业业研研究究 高高通通智智库库房地产标杆企业研究 高高通通智智库库 2 20 01 11 1 年年 4 4 月月 1 17 7 日日 招商地产：社区综合开发优势招商地产：社区综合开发优势 房地产标杆企业研究 2 目 录 一、发展沿革、当前市场表现.4 1、当前市场表现4 2、公司架构6 二、业务特色.7 1、商业地产7 2、社区综合开发11 3、 “家在情在”的服务14 4、股东支持14 三、土地策略.17 1、土地储备概况17 2、区域布局18 3、09、10 年新增土地储备.21 四、各项指标及资本运作.22 1、各项运营指标22 2、各项财务指标25 3、资本运作26 五、项目和产品线.28 1、高档别墅28 2、中档住宅28 3、优质物业经营29 房地产标杆企业研究 3 图 表 目 录 图表 1 1：20102010 年公司主营业务经营状况 （单位: :万元）4 图表 2 2：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币）5 图表 3 3：招保万金营业收入增长率比较5 图表 4 4：招保万金净负债率比较6 图表 5: 5: 公司架构.6 图表 6: 6: 07-1007-10 年主营业务收入结构变化7 图表 7: 7: 公司物业出租业务（单位：万平米，百万元）.8 图表 8: 8: 公司可出租面积及出租业务收入.8 图表 9: 9: 20102010 年投资性物业概况（单位：万平米）.9 图表 1010：投资性房地产增长率9 图表 1111：公司出租物业经营及物业管理的高毛利率10 图表 12:12: 公司物业管理收入及增长率.11 图表 1313：2005-20102005-2010 年物业管理面积变动表 （单位：万平方米） 11 图表 1414：20102010 年开发的综合型项目.12 图表 1515：海上综合体项目的业态布局（单位: :万平方米）.13 图表 16:16: 公司股权结构图.14 图表 1717：招商局集团与招商地产相关的主要资源14 图表 1818：公司目前在蛇口的开发项目情况 （单位：万平米，元/ /平米）16 图表 1919：20102010 年末大股东对招商地产的财务担保（单位：人民币元）.17 图表 2020：公司历年土地储备增长情况（建筑面积）18 图表 2121：2006-20102006-2010 年公司新开工面积 18 图表 2222：公司土地储备区域分布19 图表 2323：公司土地储备城市分布19 图表 2424：公司在全国的开发布局20 图表 2525：营业收入的区域分布20 图表 2626：公司 20092009、20102010 年新增项目 单位（万平米，元/ /平米）.21 图表 2727：公司毛利率情况23 图表 2828：招保万金综合毛利率比较23 图表 2929：成本控制突出23 图表 3030：招保万金三项费用率比较23 图表 3131：招保万金净利率比较23 图表 3232：招保万金总资产周转率比较24 图表 3333：招保万金 ROAROA 比较 .24 图表 3434：招保万金资产负债率比较25 图表 3535：真实资产负债率比较25 图表 3636：长期借款情况25 图表 3737：20102010 年报告期内现金流量构成变动情况 （单位：万元）.26 图表 3838：截至 20102010 年上半公司外币借款统计 （单位：亿元）26 房地产标杆企业研究 4 一、发展沿革、当前市场表现 1、当前市场表现 招商地产由“招商局蛇口控股股份有限公司”于 2004 年更名而来，是香港招商局集团三 大核心产业之一的地产业旗舰公司。它是一家集开发、物业管理有机配合，物业品种齐全的房 地产业集团，项目多以改善型或中高档住房为主。 目前公司已进入全国 14 个城市，主要集中于深圳、广州、北京、上海四个一线城市和天 津、重庆、佛山、苏州、南京、厦门等经济较发达二线城市以及漳州开发区。 作为国资委保留的 16 家以“房地产开发与经营”为主营业务的央企之一，公司是招商局 集团下属的唯一经营房地产业务的平台。招商局集团力争将公司打造成一个有实力、有责任的 地产旗舰，在资源及资金的获取上，集团凭借其较为强大的综合实力将逐渐加大对公司的支持 力度，成为公司发展的强大后盾。 2010 年招商地产实现营业收入总额 137.82 亿元，较上年同期增长 36%；净利润 24.8 亿元， 较上年增长 41.65。公司实现综合毛利率 40%，净利率 18.02%；其中房地产开发销售业务毛利 率 42%。公司实现房地产签约销售金额 146.25 亿元，销售面积 95.17 万平米，平均售价约 15,367 元/平米，同比上涨 25.48%。 图表图表 1 1：20102010 年公司主营业务经营状况年公司主营业务经营状况 （单位（单位: :万元）万元） 分行业分行业营业收入营业收入营业成本营业成本毛利率毛利率营业收入比营业收入比 上年增减上年增减 占总营业收占总营业收 入比例入比例 房地产开发 销售 1,198,328702,84842%41%87% 出租物业经 营 51,69927,83446%7%4% 房地产中介 9,9277,11028%-22%1% 园区供电供 水 65,15746,22929%-2%5% 物业管理 46,11039,19415%20%3% 工程施工收 入 10,81710,6921%707%1% 合计 1,382,038833,90739.66%35.95%100% 数据来源：公司数据，高通智库 房地产标杆企业研究 5 图表图表 2 2：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币）：招保万金营业收入比较（单位：亿元人民币） 数据来源：公司数据，高通智库 图表图表 3 3：招保万金营业收入增长率比较：招保万金营业收入增长率比较 数据来源：公司数据，高通智库 从上图可以看出，在 04-08 年其他三家公司保持营业收入高增长时，招商地产的营业收入 却在 35 亿元上下波动，逐渐被拉开距离。在持续低迷 4 年后，公司业绩于 09 年实现爆发式增 长，较 08 年上涨 183.7%达到 101.4 亿元。主要是由于 09 年房地产行业快速回暖，商品房销售 普遍呈现价涨量增，此外招商地产 2009 年结算项目大幅增多且多为高端项目。 公司一直秉承招商集团稳健的经营风格，净负债率等财务指标常年低于招保万金的其他 3 家公司。面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融 资策略。公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率。截止 2010 年末，公司中长 期借款占总借款额的比例为 77%，其中 3 年期以上的借款占总借款的比例为 67%，且大部分已 锁定利率，减少了公司因受信贷紧缩及加息带来的融资难、融资成本高的影响。 房地产标杆企业研究 6 图表图表 4 4：招保万金净负债率比较：招保万金净负债率比较 数据来源：公司数据，高通智库 在项目和土地储备方面，公司坚持理性稳健的土地拓展策略，积极参与、理性而为。2010 年内，公司主要着眼于现有业务区域，通过合作竞拍等方式，在佛山、上海、厦门、成都、漳 州等城市，拓展新的项目资源 176.74 万平米。2010 年内公司新开工项目 22 个，开工面积 142 万平米，竣工面积 143 万平米，年末在建面积 295 万平米（总建筑面积 394 万平米）。 此外，招商地产积极参加保障性住房的建设，2010 年内除了中标总建筑面积 53.96 万平米 的深圳光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目外，在北京，溪城家园 23 万平米的保障房已 建成并交付使用；在深圳，澜园 3.15 万平米的保障房已建成并交付给政府。 2011 年，公司计划新开工项目 43 个，新开工面积 277 万平米，年末在建面积 425 万平米， 计划竣工面积 147 万平米。计划销售面积 120 万平米，销售金额超 200 亿元。11 年初公司总 经理林少斌提出未来十年里，招商地产要实现“百亿利润、千亿销售“的目标，这相当于未来十 年，招商的销售额将增长 6.8 倍，复合年增长率 121%。面对住宅市场增速相对缓慢的尴尬现 实，林少斌提出通过商业地产的冲刺，实现招商地产的快速增长。 2、公司架构 图表图表 5 5: : 公司架构公司架构 房地产标杆企业研究 7 数据来源：公司数据，高通智库 公司管理基本呈三层架构，公司总部、区域总部及地区公司。其中，招商供电和招商水务 是 1999 年借壳上市时注入壳公司的资产，同时注入的招商港口业务已于 2001 年从上市公司中 剥离。2010 年 6 月，公司向大股东转让持有的深圳招商水务有限公司的 100%股权，将园区供 水业务剥离，进一步突出其房地产的主营业务。 二、业务特色 1、商业地产 招商地产的主营业务较为多元化。房地产开发销售是目前公司的核心业务，物业出租经营、 物业管理、房地产中介和工程施工是辅助，园区供水供电是将要逐步退出的业务。2010 年 6 月，公司已向大股东转让持有的深圳招商水务有限公司的 100%股权，将园区供水业务剥离。 2010 年房地产开发销售收入和出租物业经营收入占营业收入比重分别为 87%和 4%，预计未来 其比重将进一步加大。未来公司“住宅开发为主，商业地产经营为辅”的经营模式还将维持一 段时期，预计最终将转向“住宅开发+商业开发与持有”的模式。 图表图表 6 6: : 07-1007-10 年主营业务收入结构变化年主营业务收入结构变化 20072007 年年20082008 年年 20092009 年年20102010 年年 数据来源：公司数据、高通智库 房地产标杆企业研究 8 由上图可见，出租物业经营和物业管理收入占总营收的比例不断下降，这是由它们的增长 率不及总营业收入的增长率导致的。实际上招商地产的商业租赁物业和物业管理业务是逐年增 加的，截至 2010 年末公司已拥有约 84.61 万平米可租物业，大部分集中在蛇口海上世界商业 圈，如蛇口鲸山别墅、泰格公寓、蛇口花园城中心、新时代广场等。公司在商业地产的运营和 管理方面已具备丰富的经验，优势明显。 图表图表 7 7: : 公司物业出租业务（单位：万平米，百万元）公司物业出租业务（单位：万平米，百万元） 可出租面 积 2004200520062007 2008 2009 2010 公寓 2.633.596.826.746.7411.0712.26 别墅 6.466.296.366.646.596.596.48 写字楼 7.527.487.4914.1321.2219.9219.44 商铺 8.1112.7416.7017.1814.8512.7419.64 厂房 15.6514.4413.279.7713.1614.4426.79 合计 40.3744.5450.6454.4662.5644.5484.61 出租业务 收入 306.25383.46502.59482.51516.99 数据来源：公司数据，高通智库 图表图表 8 8: : 公司可出租面积及出租业务收入公司可出租面积及出租业务收入 数据来源：公司数据，高通智库 2010 年租赁市场形势回暖，公司顺应市场形势适时调整部分物业租金单价，使租金收入 稳中有升。公司全年实现租金收入 5.17 亿元，较上年同期增长 7%。近年来，公司不断加大投 资性物业的开发力度，自去年底起陆续新增了花园城数码大厦、南海意库 1#、5#楼、科技大 厦二期等多项投资性物业，2010 年累计出租面积同比增加 42 万平米，增幅为 6%。但由于新 增项目仍处于推广期，出租率较低，拉低了 2010 年公司公寓和厂房整体出租率。 图表图表 9 9: : 20102010 年投资性物业概况（单位：万平米）年投资性物业概况（单位：万平米） 房地产标杆企业研究 9 累计出租面积出租率物业类别可租面积 20102010 年年20092009 年年20102010 年年20092009 年年 其中：公寓12.2689.0792.1861%69% 别墅6.4857.7359.4974%75% 写字楼19.44172.74179.0374%74% 商铺19.64197.02180.6384%88% 厂房及其它26.79186.67149.9358%82% 合 计84.61703.23661.2669%79% 数据来源：公司数据，高通智库 图表图表 1010：投资性房地产增长率：投资性房地产增长率 数据来源：公司数据，高通智库 2011 年初，公司总经理林少斌提出未来十年里，招商地产要实现“百亿利润、千亿销售“的 目标，这相当于未来十年，招商的销售额将增长 6.8 倍，复合年增长率 121%。面对住宅市场 增速相对缓慢的尴尬现实，林少斌试图通过商业地产的冲刺，实现招商地产的快速增长。 在 3 月的“2011 投资者暨合作伙伴交流会”上，招商地产特地安排了与沃尔玛、苏宁、星巴 克、天虹商场、迪卡侬等五大商家签订战略合作协议，凸显了通过做大商业地产、实现招商地 产做大做强的信心和决心，也为其进一步管理好业态布局、提升人气建立了很好的基础。 2011 年将成为招商地产发力商业地产的元年。为此，招商地产专门派生成立深圳招商商 置投资有限公司，这被业界解读为招商地产再造商业地产的专业运作平台。 3 月 12 日， 招商地产公告宣布，公司拟将全资子公司深圳招商房地产有限公司以派生分立的形式，分立为 存续公司和新派生公司。引人注目的是：分立后存续公司获得的总资产为 96.25 亿元，获得的 总负债为 91.75 亿元，净资产为 4.5 亿元，占分立前全部净资产的比例为 18%。相对而言，新 派生的招商商置分得的总资产为 41.62 亿元，总负债为 20.86 亿元，净资产达 20.76 亿元，占 分立前全部净资产的比例高达 82%。招商地产对于商业地产的扶持力度由此可见一斑。 此外，招商地产在商业地产方面有着丰富的土地储备资源。招商地产在深圳地区已经持有 了商业地产的量 100 万平方米左右，外地已经获取了土地正在建设的商业地产项目也有 100 万 平方米左右。 房地产标杆企业研究 10 目前，招商地产的商业地产已分出四条清晰的产品线，未来将全面开花：一是海上世界系 列大型城市综合体，目前在做的有总建面积达 75 万平方米的蛇口海上世界综合体和重庆弹子 石项目中将近 30 万平方米的滨江城市综合体；二是花园城中心系列区域型购物中心，将把深 圳花园城中心的成功经验复制到重庆、南京等地项目中；三是产业园区，包括在深圳的南海意 库、蛇口网谷，在广州的金山谷、清华园等；四是服务式公寓，已经建成开业的有泰格公寓和 美仑会所，未来多个大型楼盘中将含有此类物业。 同时招商开发的项目，都拥有非常高的租金回报，比如深圳的泰格公寓，兰溪谷等项目， 公寓都能租 2-3 万，是片区同类型物业的数倍。招商地产的出租物业运营的毛利率常年稳定在 48.6%左右，甚至高于其房地产开发销售的毛利率。而招商的物业之所以能有如此出色的租金 表现，是因为招商拥有非常高的产品品质和高标准的物业管理，这些，对那些对居住品质要求 非常高的高收入群体有着非常高的吸引力。 图表图表 1111：公司出租物业经营及物业管理的高毛利率：公司出租物业经营及物业管理的高毛利率 数据来源：公司数据，高通智库 在物业管理方面，2005 年招商地产通过收购招商局物业管理有限公司，开始将产业链向 房地产开发下游延伸，涉足物业管理行业。招商局物业管理有限公司具有国家一级物业管理资 质，06 年时在全国 22 个省/直辖市，在 43 个城市管理 204 个项目，管理物业面积达 1408 万平 方米。2007 年时公司的物业管理业务保持规模和效益同步增长的态势，在全国 26 个城市管理 194 个项目，管理物业面积达 1,522 万平方米。 2008 年，公司积极调整管理对象结构，实现了优质地产与优质物管品牌的叠加效应，管 理收入较上年同期增长 23%。2009 年度，公司物业管理以提升品质为工作主线，不断提高客 户满意度。2010 年，公司通过积极的市场开拓，物业管理面积大幅增加，全年实现管理收入 4.61 亿元，较上年同期增长 15%。 图表图表 1212: : 公司物业管理收入及增长率公司物业管理收入及增长率 房地产标杆企业研究 11 数据来源：公司数据，高通智库 图表图表 1313：2005-20102005-2010 年物业管理面积变动表年物业管理面积变动表 （单位：万平方米）（单位：万平方米） 业务名称2005 年2006 年 2007 年 2008 年 2009 年2010 年 委托管理 958.29872.65886.77868.669961,127 顾问管理 605.99535.24635.02588.06188378 合计 1564.281407.891521.791456.7211841505 数据来源：公司数据，高通智库 截至 2010 年底，招商局物业拥有资产规模 5.23 亿元，年经营收入 6.68 亿元；员工规模 8000 余人，其中专业管理人员和业务骨干 1000 多名；拥有 19 家区域公司和五个物业管理一 级资质，服务项目覆盖环渤海、长三角、珠三角和西部新兴城市群等经济圈。公司现有管理规 模 1900 多万平米，物业型态多样，有智能化写字楼、政府机构办公楼宇、大型体育场馆、别 墅、公寓、商场、医院、学校、大型住宅区和工业厂房等，其中高端项目占比近 50；已培 育出 12 个国优示范和 14 个省优示范项目，服务于摩托罗拉、三星、惠普、马士基物流、松下、 华为、招商银行、交通银行、武钢集团等来自世界 50 多个国家和地区的 30 多万全球知名企业 客户和业主，在业内树立了专业、高端的品牌形象。 此外，招商局物业在集团化运作方面和市场拓展方面能力突出，尤其在高端楼宇项目管理 方面走在行业前列，特别是北京公司在大型政府楼宇和国内外知名企业办公楼市场所取得的成 绩尤为突出。2006 年时就已经服务了全国近 200 家房地产开发商，并与部分房地产开发商建 立战略合作关系。 2、社区综合开发 社区综合开发是招商地产的突出优势之一。招商地产拥有成熟的社区综合开发经验，这种 优势主要体现在大面积的新区开发中。很多城市的新区开发建设呈现无序状态：组团布局散乱， 配套设施不完善，自然风光被破坏。社区综合开发提供了一套最为合适的综合解决方案：统筹 规划住宅和产业、商业设施布局，使业主的居住、就业和娱乐购物需求可以在同一社区内得到 满足；以低密度的住宅处理方式使优美的自然景观得以延伸，实现建筑与环境和谐相生。蛇口 11 平方公里就是最好的例证，如今蛇口后海已成为深圳最美和最宜居的地区之一。 房地产标杆企业研究 12 同时公司正在尝试将综合社区开发方式有选择地复制到其他地区的项目中，成为进行异地 扩张的核心竞争力。在广州金山谷、苏州小石城、重庆江湾城都可以看到产品类型多样、涵盖 面广的大型社区正在形成。2010 年公司开发的项目中超过 45 万平方米的大盘项目有 8 个，规 划建面占总开发项目的 46.57%，结转面积占总开发项目的 43.48%。 图表图表 1414：20102010 年开发的综合型项目年开发的综合型项目 名称名称区域区域权益比例权益比例规划建规划建 筑面积筑面积 本期结转本期结转 面积面积 累计结转累计结转 面积面积 开工开工/ /拟开拟开 工工 竣工竣工/ /拟竣拟竣 工工 广州金山谷广州番禺100%106.643.688.012008.022019.11 广州番禺创新科 技园 广州番禺70%83.94-2008.072016.12 佛山依云水岸佛山顺德50%45.97.3410.222008.042011.05 苏州小石城苏州吴中60%92.96.0413.172008.042016.12 北京溪城家园北京昌平50%51.5615.5315.532008.12013.05 重庆招商江湾城重庆江北100%45.347.297.292007.12012.09 重庆招商花园城重庆北部 新区 100%51.93-2010.12015.05 重庆弹子石项目重庆南岸50%145-2011.052019.1 合计623.2139.8854.22 占总开发项目的 比例 46.57%43.48%29.93% 数据来源：公司数据，高通智库 此外，公司还创造性地将绿色地产技术应用融入到社区综合开发中，打造“绿社区”品牌。 标志性的项目是广州金山谷，该项目曾荣获 2009 年联合国“人居最佳范例奖”，这是我国唯 一当选的获奖项目，标志着公司在绿色地产技术和社区综合开发方面不仅在国内领先，而且已 达到国际先进水平。 目前，公司正积极推动城市综合体，特别是海上世界综合体重点项目的建设，争取在 2012 年底实现项目整体效果成型。此项目是招商地产大股东招商局部署的 600 亿改造蛇口规 划中的首个大型项目，已于去年 8 月 25 日开工建设，项目总体建筑面积 70 多万平米，其中商 业和办公设施面积约 42 万平米，预计将于 2012 年以后陆续竣工，2015 年左右全部完工。此 项目建设的全面推进，是公司在综合社区模式基础上的创新与推广，是在可复制商业开发模式 方面的重要尝试。 图表图表 1515：海上综合体项目的业态布局（单位：海上综合体项目的业态布局（单位: :万平方米）万平方米） 房地产标杆企业研究 13 数据来源：公司数据，高通智库 这个综合体里将建设海上世界广场、太子广场、金融中心二期、招商局广场、伍兹公寓、 五星级精品酒店区、文化体验区、高尚住宅区等 8 大项目。 海上世界广场由中心广场、船前广场、明华轮、船尾广场和船后广场组成，总商业面 积约为 9 万平方米，打造集购物、餐饮、休闲和娱乐于一体的体验式、休憩式国际滨 海休闲街区，满足市民多方位需求。 太子广场面积约 10.7 万平方米，其中商业约 1.2 万平方米，底层为裙楼围合式商业空 间和人性化的沿街广场，业态以购物为主，配合特色餐饮。 金融中心二期面积约 7.1 万平方米，风格简洁，是甲级绿色写字楼项目，底层商业裙 楼位于地铁出入口，使之成为地铁商业办公的核心区，尽享商务的便捷。 招商局广场将会打造成蛇口标志性 5A 甲级写字楼，高 225 米，共 38 层，建筑面积约 10 万平方米，其中 6.8 万平方米将出租。由美国顶级设计师事务所 SOM 设计，其国 际化概念设计将彰显建筑的尊贵，成为海上世界片区新地标。 伍兹公寓面积约 4.7 万平方米，设计为 28 层，共 279 户，精装修，是海上世界片区率 先开发的超高端公寓项目。 五星级精品酒店区目前已经引进了希尔顿五星级酒店并正式动工，投资在 8 亿元左右， 总建筑面积约 5.6 万平方米，规划 14 层，设有约 320 间全海景客房、宴会厅、中餐 厅及特色餐厅等，由美国知名 WATG 公司、香港郑中设计事务所、北京易地斯埃东 方环境景观设计研究院有限公司设计，建成后将弥补南山高端会议设施欠缺的情况。 该酒店项目预计在 2013 年建成。 文化体验区面积约 2.56 万平方米，紧临海岸线，广场将文化与部分的商业设施融合， 形成多样化市民活动舞台，创造水岸活动核心。 高尚住宅区面积约 28 万平方米，大面积的绿化空间环绕，高层塔楼、低矮居住片区、 绿化带和海洋形成富含层次感、尺度宜人的滨海岸线居住空间。 3、 “家在情在”的服务 在继续巩固“绿色地产技术”和“社区综合开发”优势的同时，招商地产还在不断提高客 户满意度。2009 年是公司的“服务年”。通过推行“郁金香行动”，从准交楼、入伙、投诉 房地产标杆企业研究 14 处理三大关键环节落实十一项措施如举办“客户开放日”、设立“项目经理接待处”、开通 “保修绿色通道”，致力于进一步建立有招商地产特色的服务体系。公司首发启动了 PDA 验 房系统和制度，不仅将验房所有环节的信息全部系统化、实效化，而且将客户反馈的所有信息 全部电子化和档案化，全方位与客户信息无缝对接；设置了完善的监督体系，所有服务内容均 纳入公司内部考核体系。“郁金香行动”整合并提升了“客服”的多项内涵，兑现了公司“家 在情在”的诺言，赢得了客户的认可与肯定，具体表现为商品房交付时客户问题的明显降低， 客户的满意度不断提升。 2010 年，公司将客户服务能力确立为核心能力之一，继续推进“郁金香行动”。公司将北京 管理总部作为服务体系示范区域，启动了更高标准的服务体系实施方案-“枫叶行动”，服务贯 穿了产品设计、施工工程质量管控、产品营销、售后服务、物业管理等各个环节。据统计， 2010 年公司业主总体满意度达到历史最高水平。 4、股东支持 招商地产是招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，但只占集团总资产的 18%， 预计招商局为平衡其资产配置将进一步加大其对招商地产的投入。招商局集团共持有招商地产 约 54%的股权：其全资子公司招商局蛇口工业区有限公司持有招商地产 53.61%的股权，控股 子公司漳州开发区持有招商地产约 2%的股权。强大的股东背景使招商地产在获取资源和资金 支持方面具有明显优势。 图表图表 1616: : 公司股权结构图公司股权结构图 图表图表 1717：招商局集团与招商地产相关的主要资源：招商局集团与招商地产相关的主要资源 房地产公司招商局国际 (香港上市，招商局持股 55.59%) 南山集团 (招商局国际有限公司持股 37.01%) 雅致集成房屋股份有限公司 (南山集團 控股 48.77%) 开发区蛇口工业区 (招商局全资子公司) 深圳市蛇口通訊公司 (招商局蛇口工業區有限公司持股 50%) 深圳迅隆船務有限公司 (招商局 蛇口工業區有限公司全資子公司) 蛇口客運港 (招商局蛇口工業區有限公司全資子公司 ) 房地产标杆企业研究 15 深圳市北科創業有限公司 (招商局蛇口工業區有限公司持股 100%) 深圳迅隆船務有限公司 (招商局 蛇口工業區有限公司全資子公司) 漳州开发区 (招商局持股 78%) 高速公路华建中心 (招商局全资子公司) 华北高速 (华建交通经济开发中心持股 26.82%) 四川成渝高速公路公司 (华建交通经济开发中心持股 20.85%) 江苏宁沪高速公路公司 (华建交通经济开发中心持股 11.69% ) 深圳高速公路股份有限公司 (华建交通经济开发中心持股 4%) 福建高速公路 (招商局华建交通经济开发中心持股 20.71%) 金融集团 (招商局全资子公司) 招商信诺人寿保险有限公司 (招商局金融集团及下属企业持股 50%) 招商银行 (招商局为最大股东，持股 18.27%) 金融 招商证券 (招商局持股 45.88%) 数据来源：公开资料 招商地产控股股东招商局蛇口工业区有限公司是一家以房地产开发为核心产业，以土地经 营、风险投资、公共设施、客运、酒店为主营业务的大型国有企业。其拥有 22 家全资控股企 业、2 家事业单位和 5 家参资企业，在深圳蛇口和前海地区拥有大量优质稀缺土地资源，并在 “蛇口再造”、前海开发等规划建设中拥有重大话语权。占公司股份 2.21%的漳州开发区也是 招商集团旗下的一员。其与蛇口工业区目前拥有较大项目包括： 2010 年 4 月，招商局漳州开发区经国务院批准成为国家级开发区。开发区规划面积 31.4 平方公里，目前已累计开发 16.57 平方公里，占总规划面积的 53%，开发区各项 配套设施已经比较完善。漳州开发区分为四个功能区，其中一区和四区都为工业区。 二区为政科教商住区，规划建设用地面积 14.09 平方公里，是开发区的中心区，重点 发展高等教育、居住、体育休闲、商务办公、商业金融及旅游度假等。三区为高校科 技产业园区，规划建设用地面积 3.87 平方公里，主要发展商住和高科技产业。 蛇口将对太子湾原有码头区的功能进行调整和改造升级，高标准建设成为深圳唯一的 集“海陆空铁”于一体的现代化国际邮轮母港。依托邮轮母港，太子湾片区还规划有总 建面 133.5 万平米的商业综合体，其中包括商业建面 40.2 万平米、办公建面 46.4 万平 米、商务公寓建面 11.7 万平米、酒店建面 12.3 万平米和会展建面 2.5 万平米。目前， 太子湾国际邮轮母港港口建设已开工，商业综合体项目尚处于规划阶段。 招商局集团在前海深港合作区的南部拥有 390 万平米的物流港口用地。若一半用于商 业开发，假设容积率为 2，预计商业开发的建面约 390 万平米，相当于公司目前储备 项目的 31%。 根据股改时控股股东对上市公司的承诺“不与上市公司同业竞争”，上述有商业开发价值 的用地地块均将逐步出让给公司进行开发，公司在深圳市区的资源竞争优势相当突出。 图表图表 1818：公司目前在蛇口的开发项目情况：公司目前在蛇口的开发项目情况 （单位：万平米，元（单位：万平米，元/ /平米）平米） 房屋类型权益可售建面已结建面未结建面楼面地价拿地方式 兰溪谷二期住宅 100%14.758.376.383000 现金收购/ 房地产标杆企业研究 16 大股东注入 依山郡住宅 100%23.4219.513.91745 招拍挂 海月华庭住宅 100%7.606.561.042000 定向增发/ 大股东注入 科技大厦二 期 办公 100%4.260.004.263395 公开增发/ 大股东注入 花园城五期住宅 100%2.710.002.717703 公开增发/ 大股东注入 雍景湾住宅 100%12.930.0012.939615 公开增发/ 大股东注入 招商局广场商办 100%6.800.006.807392 公开增发/ 大股东注入 伍兹公寓公寓 100%3.200.003.2011491 公开增发/ 大股东注入 深圳美伦公 寓 公寓 100%1.940.001.944898 定向增发/ 大股东注入 海上世界船 前广场项目 商服 100%1.190.001.199391 资产互换/ 大股东注入 开发类储备 项目合计 78.8034.4444.36 数据来源：公司数据，高通智库 从上表可以看到，在招商地产目前在蛇口开发的项目中，除了依山郡基本为大股东注入的 项目。此外，大股东对上市公司的支持不仅表现在低价的土地注入上，还表现在对其运营能力 的培育及资金方面强大的信用背书上。 2010 年 6 月 30 日，公司子公司招商建设与蛇口工业区间接控制的子公司深圳市招商 前海湾置业有限公司签署建筑施工合同，招商建设承包招商前海置业投资的的前海湾 花园三、四期项目总包工程。招商建设承接招商前海置业的前海湾花园工程，可以积 累房建施工业绩，为公司尽快晋升资质创造条件，从而更好地满足公司的开发需要， 符合公司整体利益。 2010 年 10 月，公司子公司深圳招商地产与大股东蛇口工业区签署有关房地产租赁合 同，租用蛇口工业区拥有的华建片区第 2、6 栋物业所在的土地使用权及上盖物。公 司租入第 2、6 栋，将进一步扩大“南海意库”创意产业园的规模，同时更加优化公 司投资性物业的结构，提升公司投资性物业整体效益。 图表图表 1919：20102010 年末大股东对招商地产的财务担保（单位：人民币元）年末大股东对招商地产的财务担保（单位：人民币元） 担保方被担保方担保金额项目担保起始日担保到期日 房地产标杆企业研究 17 招商局蛇口工业区有限公司招商地产940,000,000长期借款担保2009.05.262012.07.27 招商局蛇口工业区有限公司深圳招商房地产 有限公司 272,960,229银行承兑汇票担 保 2010.07.022011.05.14 招商局蛇口工业区有限公司深圳招商房地产 有限公司 82,012,509支付保函担保2009.11.152012.03.20 招商局集团有限公司(注 2)招商地产2,000,000,000长期借款担保2010.04.202017.04.20 招商局集团(香港)有限公司瑞嘉投资实业有 限公司 421,529,138长期借款担保2010.12.232013.12.23 招商局集团(香港)有限公司瑞嘉投资实业有 限公司 661,515,187长期借款担保2008.12.252011.11.28 招商局集团(香港)有限公司瑞嘉投资实业有 限公司 529,212,149长期借款担保2010.04.272013.04.27 招商局集团(香港)有限公司瑞嘉投资实业有 限公司 330,757,594长期借款担保2007.11.192012.11.18 合计 5,237,986,806 注：深圳招商地产和瑞家投资为招商地产全资子公司 数据来源：公司数据，高通智库 三、土地策略 1、土地储备概况 招商地产自 2004 年开始走出蛇口，进军全国，经过近 7 年的努力，已初步完成以珠三角、 长三角和环渤海三大经济圈为核心的全国性布局。目前,公司拥有 53 个储备项目，规划建面 1271 万平米，权益建面 904 万平米。其中，在建项目 39 个，建面 925 万平米，拟开发项目 14 个，建面 346 万平米。凭借突出的资源优势，公司房地产开发销售业务的收入和利润提升空间 正呈厚积薄发之势。 2006 年公司土地储备仅为 402 万平米。07 年，公司通过向大股东非定向增发、债务融资、 剥离非核心业务等方式获取资金，以合作竞拍、直接投资或股权收购等方式，先后在深圳、佛 山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得 14 个项目共 447.53 万平米的土地储备，实现了土 地储备的倍增，初步完成了全国性布局。此后，公司以每年新增 100 多万平米的速度扩充土地 储备。 图表图表 2020：公司历年土地储备增长情况（建筑面积）：公司历年土地储备增长情况（建筑面积） 房地产标杆企业研究 18 数据来源：公司数据，高通智库 图表图表 2121：2006-20102006-2010 年公司新开工面积年公司新开工面积 数据来源：公司数据，高通智库 相对于大量的土地储备，招商地产目前的结转速度显得不够快，未来提升空间极大。即使 是收入爆发性增长的 2009 年，公司全年结转面积也只有 62 万平米。而公司储备面积达 1271 万平米，扣除可能用于出租经营的 174 万平米商业建面，公司未来可供销售结转建面 1097 万 平米，可支持 6 年 30%的复合增长。因此，若公司能持续加速开发，收入高增长可期。 此外，公司 57%的土地储备是在 07 年及更早的年份获取，成本优势毋庸置疑。近几年土 地价格呈飞速上涨的势头，加之核心地段土地的稀缺性，这些土地本身已大幅增值，成本优势 非常明显。目前，公司土地储备平均楼面地价约 2900 元/平米，其中在建项目楼面地价 2600 元/平米左右，拟开发项目楼面地价 3900 元/平米左右。上述拟开发项目主要分布于深圳、上海、 重庆、佛山、厦门等发达的一、二线城市的核心地段，相对于上述城市目前的房价，土地成本 优势非常突出。公司 2009 年住宅平均售价达 12247 元/平米，土地成本仅占售价的不到四分之 一。受益于土地成本优势，公司将进一步维持高毛利率，高利润增长率。 2、区域布局 从区域上来看，招商地产土地储备布局全国化初具规模，主要分布在五个区域：珠三角区 域、重庆和成都、长三角区域、环渤海区域、漳州和厦门。由于公司从深圳起步，深入开拓广 东地区，珠三角区域仍是核心，占 38%。但公司的土地储备区域集中度在逐步降低。公司近两 房地产标杆企业研究 19 年在重庆、成都、厦门等城市大量增加储备，就是有利的信号。目前重庆和成都、漳州和厦门 两个区域的土地储备占比已达到 22%和 12%。储备的分散化有助于降低区域风险，实现更加稳 定的增长。 图表图表 2222：公司土地储备区域分布：公司土地储备区域分布 数据来源：公司数据，高通智库 从城市来看，公司已进入全国 14 个城市，主要集中于深圳、广州、北京、上海四个一线 城市和天津、重庆、佛山、苏州、南京、厦门等经济较发达二线城市以及漳州开发区。其中一 线城市土地储备占 39%，二、三线城市占 61%。这符合公司定位于中高端住宅和发展优质商业 地产的业态战略。 图表图表 2323：公司土地储备城市分布：公司土地储备城市分布 数据来源：公司数据，高通智库 房地产标杆企业研究 20 图表图表 2424：公司在全国的开发布局：公司在全国的开发布局 数据来源：公司数据，高通智库 从营业收入上看，招商地产 2010 年珠三角区域、长三角区域、环渤海区域营业收入占比 分别为 55.7%、20.9%和 18.9%，其它区域占比 4.5%。随着长三角和环渤海区域的项目不断进 入结算期，其占营收的比例正不断加大。重庆和成都、厦门和漳州等地区由于公司进入较晚， 目前对营业收入尚未有较大贡献，但随着这些地区项目的开发销售，营业收入占比将不断加大。 图表图表 2525：营业收入的区域分布：营业收入的区域分布 数据来源：公司数据，高通智库 值得一提的是，08 年以来广州、深圳、北京、上海等一线城市和重庆、苏州、南京等重 点二线城市，相对于旺盛的需求，新增住宅用地供应严重不足，而且随着城镇化的发展未来的 房地产标杆企业研究 21 土地供应将明显减少，土地的稀缺性凸显。公司 68%的土地储备位于以上七个住宅用地稀缺的 城市，土地开发价值和增值潜力巨大。 此外，对于公司起步的深圳市，近三年来住宅用地成交建面仅为 507 万平米，且逐年锐减， 而住宅销售面积高达 1409 万平米，住宅用地求供比接近三倍，供需缺口巨大。而深圳市关内 的土地利用已接近极限，未来只能通过城市更新逐步盘活存量土地，土地供给增长将更加缓慢， 深圳关内的住宅用地的稀缺性将更加突出。而公司在深圳市的土地储备比例为 11%，且集中于 蛇口等核心区域，受益于城市的发展和粤港合作示范区前海的建设增值潜力巨大。 在土地获取方面，公司坚持积极稳健、持续均匀的拿地原则，根据市场变化因时因地采取 多渠道、灵活的拓展方式，控制拓展节奏和成本。在行业低谷期，重点关注一线城市中可能出 现的拓展机会；在行业亢奋期，积极寻找二三线城市的发展机会。对于一线城市着重关注旧改 带来的新机会，在拓展机会较多、成功率相对较高的二线城市继续捕捉新的机会；依托集团和 大股东的支持，倚靠其完整业态，积极争取大面积的土地资源；更多的关注大型综合用地的储 备机会，发挥园区综合开发的优势，合理分配商业物业与住宅