徐州市资讯周报(2010-02-22—02-28).doc

2010.02.082010.02.21市场资讯壹周地产 易居（徐州）资讯周报（总第8期）（2010.02.222010.02.28）上海易居房地产研究院徐州分所 克而瑞（中国）信息技术有限公司出品机构：上海易居房地产研究院（徐州机构）出品人：张永岳丁祖昱张 燕主编：厉建军编辑：秦 丹联系电话：051683613171目录本周导读l 2010年2月第四周徐州房地产市场简评网上交易一周评述l 上周楼市成交量统计 (2009.02.222010.02.28)土地金融l市场资讯l 澳央行加息25个基点l 我市将创建国家森林城市l 我市今年55亿元投入交通建设l 经济开发区惠民实事工程确定l 云龙区确定今年“三重一大”项目楼盘快讯l 樱花小镇春节七天订房60余套l 开元四季新推房源售罄l 绿地推出虎年超值回馈活动l 九里岭秀第二批房源27日接受预订地产评论l 虎年春节楼市不放假开发商借机观察市场l 楼市风向或将改变l 二套房贷“那些事儿”l 2010新盘全城大搜罗徐州楼市新货尽收眼底l 部分新小区上演“空城计”全国热点本周导读l 2010年2月第一周徐州房地产市场简评春节长假已结束，从徐州房地产相关部门获悉，今年春节徐州楼市的交易显得十分冷清，总体签约量有着明显下滑。受春节长假影响，2月14日、2月15日两天的新房成交量落至“冰点”。网上交易一周评述l 上周楼市成交量统计 (2009.02.012010.02.07)统计显示，上周，我市（含六县）累计成交商品房362套，日均成交51套，总计成交商品房建筑面积37689.7平方米，分别较前一周下降45%和48%。从各交易日成交量看，2月21日的成交量为上周最高，达到了192套，其余各日的成交量全部在100套以下，其中2月15日的成交量更是跌入“冰点”。虽然各日成交的总量并不高，但值得注意的是总体走势呈现上升迹象。专家分析，春节假日期间原本就是楼市的淡季，加上春节前各大银行收紧房贷，而此前一系列宏观调控政策的出台，均导致楼市观望情绪浓厚，成交量萎缩也是意料之中的事。另一方面，今年不少售楼处在春节期间虽然仍保持客户接待，但供应量却有减无增，这也是导致成交量下滑的一个主要原因。了解到，尽管春节长假徐州楼市成交量持续下滑，但房价并未大幅下跌，购房者与开发商互不让步，都在等待市场的进一步明朗。专家预测，目前日成交不足百套的惨淡与2009年底日成交超过400套的辉煌不可同日而语，虎年春节以后徐州楼市回暖的可能性还是非常大的。从市区各区成交套数看，仅贾汪区成交量出现上升，上升幅度超过30%，但由于基数较低，仅排名市区各区第三位。除贾汪区外，其余各区均出现不同程度下降，云龙区降幅最为明显，下降幅度超过100%，但由于基数较高，仍排名市区各区成交首位。市区各区成交套数，从高到底依次为：云龙区90套、鼓楼区25套、贾汪区16套、徐州经济开发区12套、泉山区9套、九里区0套。从各区成交面积看，各区排名与套数排名保持一致，从高到低依次为，云龙区9484.21平方米、鼓楼区2745.95平方米、贾汪区1316.64平方米、徐州经济开发区1306.99平方米、泉山区1249.85平方米、九里区0平方米。土地金融l市场资讯l 澳央行加息25个基点澳大利亚中央银行澳大利亚储备银行日召开例会，将基准利率上调个百分点至。新利率从月日开始执行。澳大利亚央行行长格伦史蒂文斯日在会后发表声明说，自月份开始将基准利率提升至的水平是适当的，这有助于经济复苏。史蒂文斯表示，随着澳大利亚经济状况逐渐恢复正常，该国正在逐步退出经济刺激计划和措施。史蒂文斯还说，与会者认为年澳大利亚经济的实际情况好于预期。随着澳大利亚经济形势好转，澳大利亚央行自去年月以来连续上调利率后，月日曾宣布将基准利率维持在的水平不变。澳大利亚金融分析人士认为，的基准利率水平比较符合澳大利亚当前经济状况。 (2010年2月25日都市晨报)l 我市将创建国家森林城市今年1月至2月，我市在考察调研的基础上，提出了申报创建国家森林城市的请示，得到省政府、省林业局的支持，并取得了国家林业局的批复。我市成立了创建国家森林城市领导小组，并编制出江苏省徐州市国家森林城市建设总体规划。2月23日下午，市委、市政府召开了创建动员大会。创建活动的实施步骤为：2010年1月至2010年2月落实创建目标责任，全面启动创建活动；2010年2月至2011年8月为创建实施阶段，落实创建任务，确保创建国家森林城市各项评价指标全面达标，力争到2011年建成国家森林城市。真正把徐州建成绿色之都、生态之城、全国最适宜居住的城市之一。我市将对国家级、省级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、山景公园、永久性绿地等区域实施强制性保护，重点实施山地绿化改造、湿地植被拓展、农田林网升级等十大工程，促进全市造林绿化整体水平的提高。(2010年2月25日都市晨报)l 我市今年55亿元投入交通建设从昨天召开的全市交通工作会议了解到，今年我市交通建设将立足于服务徐州老工业基地振兴和建设特大型区域性中心城市，突出“三重一大”，投入资金将达55亿，其中国家、省市重点工程建设资金占一半以上，资金投入总量为历年之最。据了解，今年投入的55亿元交通建设资金主要用于高速铁路、高速公路、国省干线公路、水运、港口等五个方面。其中公路、水运建设投资规模约35亿元，铁路建设投资规模约20亿元。具体为：一是进一步完善各级公路网络。全力推进徐州至济宁高速公路建设，年内确保建成通车；全面加快新沂至宿迁高速公路新沂段工程建设，开展路基、桥涵施工；争取开工建设徐州至明光高速公路徐州段。建成通车S250邳州官湖至宿迁段、G104徐州北段、G310徐商段、S252贾汪至铜山段；实施S321沛县至丰县段改扩建、S323邳州东北改线段、S249新沂至宿迁段改扩建等干线公路项目。续建徐州至贾汪和新城区至铜山新区两条快速通道、睢宁经济开发区与G104连接线、吕梁山风景区旅游公路、新沂环骆马湖公路项目。二是加快铁路基础设施建设。京沪高铁争取投资15亿元，完成徐州境内段大梁架设、轨道铺装、通信管道及信号等设施建设，年底前进入运营调试，为2011年全线建成营运奠定基础。全面加快京沪高铁新客站区的规划建设，完成站房主体、站前天桥及站区道路工程，加快推进站前广场铺装、山体整修及景观公园建设。全面启动建设徐兰客运专线。继续加快丰沛铁路建设，确保年内建成投入运营。三是实现航道、港口提速发展。启动实施湖西航道一期整治工程，同步建设蔺家坝二线船闸；继续推进京杭运河徐州城区段综合整治工程；积极开展市域内徐沙河、新戴运河等干线航道建设。开工建设徐州港区顺堤河煤炭枢纽作业区和金山桥综合物流作业区，以两大作业区建设为依托，推进徐州城区段港口整合，解决港城矛盾，为建设区域性中心城市拓展空间。四是进一步完善站场布局。启动徐州公路主枢纽汽车客运南站二期工程和汽车客运东站建设；实施沛县客运站、丰县客运站建设，争取完成主体工程。五是加快改善农村交通面貌。年内建设农村公路360公里、农村公路桥梁不少于100座、农村客运站10个。(2010年2月25日都市晨报)l 经济开发区惠民实事工程确定经济开发区2010年惠民实事工程正式确定实施，总投资1.4亿元，共有10大类19个项目，绝大部分年内完成。一、改善农村交通条件，包括重修西朱大桥，改造废黄河桥、房改河3#桥，东三环路孟沟至刘湾段排水沟改造。二、改善农村生活条件，对小黄山等6个村实施自来水改造。三、推进教育均衡发展，包括改建西朱小学、扩建刘湾小学、扩建侯集实验小学，新建青少年科技文化活动中心。四、改善居民医疗卫生服务条件。五、提高社会保障水平，包括培训再就业工程，设立区级社保业务办理平台。六、关爱老年人工程，包括居家养老服务工程，为70岁以上老年人免费体检工程。七、市政公共设施建设，增设10座公交站台。八、改善居住环境，加强对两镇三办32个村进行环境整治。九、深化平安创建。对30个村的警务室进行技防设施升级改造、更新巡防装备。十、增加休闲场所。改造碧螺山群众活动场所，山体增加绿化，铺设上山道路，增加健身平台。(2010年2月25日徐州日报)l 云龙区确定今年“三重一大”项目今年云龙区计划安排重大产业项目36项，总投资达到463亿元，年度投资94亿元，项目单体投资规模平均达到12.7亿元。重大基础设施项目和重大城建工程今年云龙区共安排实施城建重点工程项目5大类、54项，总投资约358.4亿元，其中当年计划完成投资110.8亿元。前日云龙区召开全区推进“三重一大”动员大会，标志着云龙区“三重一大推进年”和“城市拆迁年”全面拉开序幕。会上确定了云龙区今年总投资763亿元、年度投资183亿元的104项“三重一大”项目。包括36项重大产业项目（总投资463亿元、年度投资94亿元）；54项重大基础设施项目和重大城建工程（总投资300亿元、年度投资89亿元）；14件事关改革发展稳定全局的大事。其中列入市重大产业和城建重点工程的有61项。项目分为重点推进、招商协调和联系三大类。重点推进类项目包括世茂商业步行街区、老东门时尚街区、中华老字号精品街区、服务外包总部经济园、回龙窝历史街区、新城现代物流园区、淮海综合物流园区提升、户部山商业步行街区提升等14项，总投资178.2亿，年内投资40.4亿。招商协调类项目包括农贸市场改造提升等7项，总投资88.8亿元，年内投资11.2亿元。联系类包括世茂东都开发、绿地城市广场、绿地世纪城开发、尚仕名邸、日成奥运城、国华乔湖东住宅小区、新城五星级酒店、大龙湖水街、中国移动信息港、国信龙湖世家、中铁人才家园、恒基雍景新城等15项，总投资196亿元，年内投资42.7亿元。具体包括：一是新城建设工程。全力推进新城40万平方米房屋拆迁、36万平方米安置房建设，积极配合道路、医院、学校、体育场等基础设施建设。二是商贸繁荣工程。组织实施中央国际广场、力宝城、世茂商业步行街、回龙窝历史街区改造等。三是基础设施完善工程。着重实施淮海路贯通、和平路东延二期、泰山路北延、庆丰南路改造、三八河水环境综合整治以及郭庄路公交保养厂等项目。四是景区园林绿化工程。重点实施汉文化景区三期、德政路绿地、民祥路绿化等项目。五是民生实事工程。大力实施棚户区改造、定销房建设、农贸市场改造、小街巷路灯安装以及青年路等道路综合整治项目。(2010年2月25日徐州日报)楼盘快讯l 樱花小镇春节七天订房60余套春节期间，华厦樱花小镇订房60余套，这对于淡季楼市而言，实属难得。春节本来是全家团聚，走亲访友的日子，但也有不少市民利用这段时间逛楼市、选房子。因为和平日相比，春节期间时间相对充裕，家庭成员也能够结伴出行，相互间能给个建议。而且一般而言，春节期间属于售房淡季，房价相对较低。此外，华厦樱花小镇春节期间新推出一批经典房源也是吸引众多市民前来看房、购房的重要原因。据华厦樱花小镇销售负责人曹艳介绍，春节期间，看房市民比平时多了四五成，售楼处每天电话不断、咨询市民更是络绎不绝，现场售楼员都忙得团团转，不少市民反映说电话占线，根本打不进去。华厦樱花小镇位于淮海西路北侧、矿山东路东侧，地理位置十分优越，除原有的优秀景观规划和健全配套外，将栽种10000株浪漫樱花。一层挑高6米的大堂、酒店大堂式单元门厅、5000余平米的幼儿园、2.9米的层高及下沉式卫生间等设计亮点成为此次热销的推动力。 (2010年2月25日都市晨报)l 开元四季新推房源售罄立春时节，被湖光山色包围、有着“五星级的家”美誉的开元四季，更显得热闹异常。据资料显示，春节前市场相对冷淡，开元四季却一反常态，每销售中心购房者络绎不绝，新推房源两周之内又一次售罄，成为徐州地产销售的一个奇迹。“开元四季是个值得考究的楼盘，无论是开元企业22年的地产深耕，还是开元四季给了我们一个五星级的家，都值得我们信赖。”在开元四季售楼部，刚刚签订合同的孙先生告诉记者:“开元四季已经相当成熟，这里不仅有徐州最美的风景，也有徐州最好的生活。社区内部医疗、超市、银行、学校等都非常完善。我所选定的房源，是二期观湖最好的。，这里肯定成为大家争相购买的香饽饽。”据介绍，值新春佳节，开元四季拿出二期“云龙湖国际养生园”最好的产品，奉献一份最朴素的贺礼让徐州市民住上好房子。据资料显示，这些房源携云龙湖山水和凤凰、王长二山天然的景观优势，拥有最好的观湖面，最大尺度的享受湖居生活带来的氤氲人生。这些房源不仅有清幽明澈的园林水系绕其而过，饱览园区美景、远眺云龙湖，湖景、山景叠翠入室，揽原生态山体公园，环连绵起伏的群山，尽享湖光山色三叠院，彰显人与建筑交融的居住真谛。房源户型上，包含90多平方米观景两房、120平方米左右珍藏三房、140平方米左右舒阔四房，成为新年对自己和家人最好的犒赏。对开元四季而言，2010年三大政策浮出水面，则让开元四季成为徐州楼市关注的焦点。2010年韩山隧道的打通，湖北路直达西三环，政府重点打造的湖北路商圈成为开元四季生活的好去处，使得生活更加丰裕；公交枢纽站点、轻轨1号线的启动，彻底解决了业主的出行问题，始发站的便利使开元四季成为整个线条上升值最快的物业；徐萧公路，不仅是徐州西大门的形象工程，更直接塑造了开元四季四通八达的交通网络；杏山子工业园的融合，社区菜市场和全日制小学的待建，让开元四季“五星级的家”实至名归。 (2010年2月25日都市晨报)l 绿地推出虎年超值回馈活动绿地集团徐州事业部新年传佳讯，升级更名为“淮海房地产事业部”。为庆贺这一喜讯，绿地世纪城、绿地商务城特推出“开门利市”超值回馈活动，仅限99份好运福虎，带来折扣不等的购房优惠！更送所购房源物业管理费，回馈力度空前。据悉，在2009年，绿地世纪城、绿地商务城一直稳居徐州房地产市场销售排行榜前两位。进入2010年来，更创造出一系列销售奇迹。目前，绿地商务城二期住宅新里海顿公馆最后一幢住宅全面接受咨询。超大空中花园、地板辐射采暖，完全人车分流等6大优势聚合的新里海顿公馆连续两次“开盘即清盘”的态势，让整个市场为之震撼。本次即将推出的房源为海顿公馆的最后一栋，面积从96平方米至123平方米。96平方米的阳光三叠户型，以户型通透、三室朝阳，三阳台设计，超大空中花园可轻松多拥有一个房间等优势，曾多次获得专家团青睐，屡获殊荣。绿地世纪城六期独立围合组团全面热销！徐州首创下沉式庭院、空中花园、围合智能监控、坡地绿化景观以及配合推出的多种精典户型，将带给购房者全方位选择和超值惊喜！在2月5日22：00推出的第一批2幢住宅，连夜销售一空！。(2010年2月25日都市晨报)l 九里岭秀第二批房源27日接受预订九里岭秀位于九里区徐州一中正对面，依托“著名风景区+生态生活区+名校区”三大核心地段优势的有利叠加,堪称九里地区最具含金量的一个潜力地段，位置优越，由15栋花园洋房、2栋小高层、2栋高层组成。一期10栋楼预订异常火爆，排队达5天5夜，已告磬；二期推出仍为花园洋房100-160平米的三室、四室；小高层、高层89-99平米，为二室、三室。九里区作为2010年重点发展房地产的区域，重点打造九里风景区、生态环境、人居环境，未来的硬环境、软环境将上一个新的台阶，九里岭秀将依靠其独具一格的建筑风格及园林环境引领九里区房地产的先锋。建筑风格采用现代流派,积极加入中国古典元素庭院,既体现了现代人的审美潮流,又照顾了骨子里的中国情结。改良的现代风格,摒弃了粗俗的国际化路线,使建筑既有中国神韵,又符合现代都市人的生活习惯。当日预订有豪礼相送。(2010年2月25日都市晨报)地产评论l 虎年春节楼市不放假开发商借机观察市场按照以往惯例，楼市是逢节必有优惠。但今年我市开发商却在坚持连市的同时，大都没有推出促销优惠活动。春节期间，记者走访我市诸多在售楼盘发现，几乎所有在售项目都在春节连市销售，而各连市楼盘几乎不约而同地选择了低调平推的销售策略，即不进行任何促销和优惠活动。据了解，借助节日购房者动态观察市场，这才是开发商选择连市的重要原因。A市场表现虎年开市现冷政策调控不断据媒体报道，在一系列调控政策的综合作用下，北京、上海、深圳等一线城市楼市成交量出现了明显的下跌，房价也出现了松动，部分区域甚至出现了负增长。专家认为，调控政策的不断加码将使楼市调整“大戏”提前上演。春节楼市新闻回放2月13日大年三十迁移人口拉高刚性需求年内房价稳中有升全国工商联房地产商会下属的REICO工作室日前发布“2009-2010年度中国房地产市场报告”。该报告称，近年来，全国的迁移人口比例已达到30%-40%，迁移人口使城市新建住房刚性需求增加。2010年，房地产开发企业资金充裕，预计房价仍将保持稳中有升。2月14日初一1月全国土地市场交易活跃一线城市“逢地必争”据中国指数研究院的最新监测，2010年1月，全国70个重点城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)411宗，环比减少25%，同比增加219%；推出土地面积2968万平方米，环比减少26%，同比增加290%。央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂时不上调。2月15日初二地产大鳄语出惊人:今年房价至少下跌10%“今年房价将至少跌10%！”17日，广州某知名上市地产公司掌门人在参加北京大学光华管理学院EMBA十周年庆典暨新春论坛时语出惊人。这成为“国11条”政策出台后，首个预言楼价要下跌的开发商大腕。2月16日初三海南房市现“出货潮”据广州日报报道,海口、三亚上月房价涨幅领跑全国，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年大年初一即掀起“出货潮”。2月17日初四广深楼盘看客少成交更少在春节这个传统的楼市淡季,广州是只见客人不见成交,而深圳更是冷清得不得了。虽然价格不见松动,但是购买者观望情绪日渐浓厚。面对充满了不确定性的2010年,有专家表示,拐点论目前还为时过早,主要看会否有持续的调控政策。但是,广州楼市今年“涨幅有限,但跌幅可能无限”;在深圳,投资客已经做好撤离准备,今年全年跌幅可能在10%到20%左右。2月18日初五未来展望：宽松政策短期内难以全面转向通货膨胀预期和房价过高的两大问题是专家预期国家政策要全面收紧的主要原因。从房地产市场情况来看，虽然目前部分城市房地产市场表现良好，但宏观经济复苏基础还不稳固，经济复苏仍然主要依靠投资拉动，出口、消费指标虽有所改善但仍是经济增长“短板”。在此背景下，国内宽松的经济政策很难全面转向，对房地产行业也不可能实施打压政策。2月19日初六1月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比去年12月份扩大2.2个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。2010年度城建重点工程进展顺利复工19项新建开工20项近期计划新开32项2010年度城建重点工程进展顺利2010年我市共安排了8大类149项城建重点工程，项目总投资665亿元，年度安排262亿元，今年项目安排为历年来数量最多、投资最大、年度建设任务最重的一年。目前续建项目已复工19项，新建项目已开工20项，近期计划新开32项，各项工程进展顺利。据悉，2010年城建工作动员会召开、政府1号文件任务下达、各项筹备工作启动等均比往年提前了一到两个月时间，为全年城建重点工程的健康有序运行赢得了时间,把握了主动。目前，全年重点工程任务通过责任状分解已落实到各项目责任单位，对全年项目开工、竣工具体时间节点安排均作了明确部署。同时重点办还对各项目进度进行了安排，排出了拟在2月28日前开工、5月1日前开工项目及计划在上半年完成、国庆前完成的重点项目，各有关责任单位正按节点计划全力推进前期工作。另据了解，下一步重点办将加大园林绿化项目、拆迁项目和献礼项目等的推进力度，强化服务加快进度、强化协调排除障碍、强化监督狠抓落实，确保全年工程建设任务的圆满完成。B徐州春节楼市新货供应大优惠幅度小尽管今年1月的全市商品住宅成交不尽如人意，成交量相比2008年楼市严冬时期的月平均成交还有所减少，可徐州，好象还没有出现比较明显的市场波动，市场依旧活跃。财苑、广达、羲盛等企业均在1月推出新盘，且供应量充足，但去年赚得盆满钵满的开发商亦未急于出货，促销力度相比前两年同期有所减弱。根据记者节前掌握的市场情况显示，春节期间市内各区域均有新盘推出。业内人士指出，春节期间推出的产品都是今年的市场主力。产品方面，以自住型的两房和三房为主，客户群体指向首次置业和换房客户。节日促销优惠凤毛麟角尽管楼市成交量有所下降，但绝大多数开发商似乎都“不差钱”，开年楼市成交骤降在他们看来只是一个惯例而已。对于市民所期盼的优惠则是“凤毛麟角”，而2008年末，记者在统计各楼盘发布的优惠信息时颇费神。当时购房送家电都不算什么重磅大礼，因为当时有开发商为了让房子尽快出手，打折、减价等优惠方式铺天盖地。但此一时，彼一时，当我们在今年的市场上寻找优惠信息的时候，几乎找不到什么。认购卡九七折的优惠算是为数不多的一个亮点。整体看，价格仍处高位，部分缺货地区，房价甚至出现上涨。开发商探市消费者态度不明朗今年春节徐州楼市依然处于明显的卖方市场，主流开发商仍看好后市，或以小幅促销试探市场反应，但价格优惠空间有限。由于新货少房价高，加上近期各商业银行纷纷收紧房地产贷款，而春节也并非楼市旺季，虽有部分楼盘推出促销优惠，但总体成交阶段内不会有大幅回升。目前，各方对产业政策趋势的判断已有较大分歧，整体市场试探意味较大。多种因素导致春节楼市“冬眠”“春节楼市”的低迷并不令人意外，业内人士认为这由多种因素导致：首先，是1月成交下行态势的惯性所致。2010年1月监测的30个城市中，90%城市新建商品住宅成交面积出现下跌，不少重点城市成交量降幅超过50%，一些城市甚至出现了一天之内“零成交”的现象。由此不难理解，春节期间，各地楼市成交量依然顺势下跌。其次，是供应量持续偏紧。不少登记为“即将开盘”的楼盘其实并没有确切的开盘日期；一些楼盘则干脆将开盘日期从上半年推迟到了下半年。二手房方面，房主普遍“惜售”也导致了“有价无市”的局面。再次，从根本上说是此轮楼市调控起效所致。就最近的政策因素而言，多家银行春节前明确提高首付比例，取消个贷利率优惠，直接增加了房产交易成本。而银行存款准备金率的再次上调则引发了关于“信贷紧缩”的种种猜测，加剧了市场的观望气氛。C后市预测“平稳”成今年房地产关键词“我们可以国11条文件的标题中找到最重要的两个字平稳。可以看出，平稳将是指导今年房地产市场最重要的原则。”业内专家如是说。“国11条”的三个关键词：支持、抑制和严禁。从文件中可以看到,国家支持“合理住房消费”，具体来说,居民首次贷款购买普通自住房和保障性住房属于合理消费；抑制的是“投资投机性购房需求”，采取了“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%”的金融手段；“严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”。这些关键词都表明了有关部门的态度，可是单从实际的抑制手段来看,除了对购买“二套房”首付不低于4成外，并没有其他新的措施，因此这一抑制手段是否能真正抑制住房价还需拭目以待，并不排除今年市场依然存在投资投机的可能性。政策面恐怕是影响今年楼市的最重要因素。如今无论是购房者还是开发商都在等待“国11条”地方细则的出台,再判断下一步的动作,今年楼市的大势可以总结为一句话：上半年看政策，下半年看市场。土地市场应更加开放作为2009年曾经风云一时的“地王”，业内人士表示，2010年房价逆市飞扬的可能性已经没有。今年是极为考量开发商智慧的一年,而其中最重要的一个衡量标准在于拿地的成本。对于当前房地产市场存在的诸多问题,土地供给市场才是关键。房价在政府一轮又一轮的调控中逆市飞扬，显示了市场本身的独特本性及怪僻性格。2009年房价很高，地价更高，这样的增速难以为继。最近的控制政策及“国11条”利剑直指投机需求。开发商不敢再深夜开盘在市场观望气氛浓重的时候,开发商的售房模式也将改变。开元四季的营销负责人预言，上半年,开发商应该会以更加谨慎的姿态试探市场。“去年市场太火爆,开发商根本不担心房子卖不掉,不少开发商采取了少量多批的开盘方式试探市场的接受程度,为了避免出现意外,一些楼盘甚至在晚上10点突击开盘,搞得购房者措手不及,即使购房者交了定金,还有可能经历购买VIP卡、取号、排队等多个步骤,购房者买一套房相当辛苦。今年开发商深夜突击开盘应该会转为高调开盘。”2010年市场还不明朗，因此开发商在开盘前会试图积累有意向购买房子的“有效客户”。一般来说,只有一套房子积累到有10个或更多“有效客户”才有可能开盘。 (2010年2月25日徐州日报)l 楼市风向或将改变虎年春节楼市毫无“虎”劲。各地房地产市场陷入低迷的成交行情，更有部分城市出现楼市“零成交”的现象。从徐州楼市来看，春节黄金周期间，徐州楼市共计成交商品房78套，市区楼市成交量和去年相比下降幅度惊人，仅为去年同期的1/3。有业内人士表示，由于2009年的房价高涨大大降低了购房置业者的信心与热情，同时春节前中央宏观调控政策频频出台，银行房贷政策的逐步收紧以及存款准备金率上调的消息等因素加重买房者的观望心理。政策重申表现调控决心从去年年底开始，国家频繁出台楼市调控政策，从政策的密集性，连续性和力度来看，楼市政策“拐点”已现。二套房贷政策走向一直是房地产市场极为关注的一个热点，较早前业界对二套房贷的各种猜测在此次“国十一条”中并没有得以应验，此前“首付五成”的预测最终落空。从“国11条”中可以看出，关于金融政策调控方面中央没有增加新政内容，仅是重申了“首付不能低于四成”，在这一系列调控的“组合拳”政策中几乎可以视作是最没有悬念的一拳。“重申二套房贷虽然是旧事从提，但传达出了国家利用金融杠杆调整楼市的决心。”新政出台后记者采访了多位业内人士，很多人都认为传递政府决心的作用大过政策本身对市场的影响。“首付不得低于四成、利率上浮10%”，作为2007年国家出台的调控房地产的金融政策曾在当时引起轩然大波，针对投机性购房现象该政策打准七寸，获得立竿见影的效果，全国房价由此拐点回归理性。但随着2008年金融危机的到来，二套房贷政策出现“明紧暗松”的局面，一些银行在适度宽松的货币政策下打起擦边球，降低首付、优惠利率已成为业界默认的潜规则，二套房贷对市场的作用已淡化至无形。一银行个贷部负责人分析，“重申二套房贷政策，表明政府依然看好金融政策对市场的调节作用，但提高首付肯定不是政策调整的最后一只靴子。在金融领域，无论利率、期限等都是政府可以利用的工具。在年初率先重申贷款成数问题，仅是表明政府的态度，如果楼市的走势持续高热，相信会有更加严厉的金融政策出台。”新政重点在区分购买人群不明确界定改善型住房需求，新政恐将继续面临无法真正落实的窘境。有业内人士认为中央再次重申二套房贷政策，但仍没将银行具体执行二套房贷政策的范围给出明确指示，特别是二套房贷政策首次出现时同时出现的“改善型住房”这一概念，即使在新的“国十一条”中仍是一个模糊的概念，而“改善型”是关系到金融机构如何执行该政策的关键问题，将直接影响到政策的具体实施。调控政策一向是有保有压，“二套房贷首付不低于四成”限制投资、打击投机，以“压”为主；但解决低收入家庭住房、支持自住和改善型消费，“保”也在政策范围内。在执行过程中“改善型”和“投资型”的判断标准仅一线之隔，很容易被混淆。如果中央不出台明确的判断标准，公开改善型住房的定义，在实际的贷款过程中可能会形成新的灰色地带，从而使一些银行利用这一政策的灰色部分，在个贷的市场竞争过程中形成无序竞争，造成“有令不行”的局面。对于政府利用银行政策调控楼市的做法，业内人士认为应该出台更加明确、可执行的政策，诸如调整房地产市场融资情况的政策就明确而可行，在房地产贷款方面也应参照这样的政策标准，让直接面对购房者的银行一线工作人员有规章可依，而不是每次都揣测政策的执行范围，模棱两可，反而达不到政策的初衷。三四月份或将为楼市定调虽然有人表示，春节期间多城市的成交量低迷，可能是拐点的一个信号。但业内人士分析认为，“春节楼市”的低迷是由多种因素导致的，首先年前大家都忙着过年，没心思买房，年后，该买的还是会买。其次，在春节期间，推盘的也比较少，很多楼盘在假日前三天不安排售楼人员接待，初四开始也只是安排员工部分值班。有开发商评论说，楼市的真正走向，可能要等到3月份才能初见分晓。而春节过后的三四月份我们将迎来春暖花开的季节，忙完年的潜在客户将开始对虎年进行规划：结婚购房、退休养老购房、经济宽裕后改善性购房、将手中的闲钱购房投资，上述潜在客户会根据市场态势选择继续观望或出手购房。而此时“积草屯粮”已久的开发商将用一个个开盘仪式来增加市场的供应量，客户能否接受他们的产品、价格，在此一举。在买卖双方博弈的同时，相关调控政策的进一步实施将考验着双方的心理素质。如同迎春花的绽放预示着新的季节的到来，相信在上述三重因素的作用下，三四月份的市场表现将为虎年的楼市初步定一个调子。(2010年2月25日都市晨报)l 二套房贷“那些事儿”2007年9月央行、银监会联合发文提出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，利率为基准利率的1.1倍。2008年12月在金融危机影响下，房地产市场进入低迷期，为了促进房地产市场发展，国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（以下简称意见）。意见提出，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。由于改善型住房的条件并未细化，一些银行便“自行解读”，对一些并不属于改善型住房的二套房贷也比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。还有一些银行虽然没有给二套房贷和首套房一样的优惠，但也非常接近。一时之间，二套房贷“被”放开成为了房贷市场“公开的秘密”。2009年下半年银监会相关负责人多次重申，银监会从来没有放开过二套房贷。各家银行对二套房贷也逐渐恢复收紧。2010年1月10日国务院办公厅表示，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，为此，下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，重申二套房政策。(2010年2月25日都市晨报)l 2010新盘全城大搜罗徐州楼市新货尽收眼底2009年的徐州楼市，是惊喜与意外连连的一年。楼市触底反弹，价量节节攀升，拍地再遇疯抢。在供应减少，通胀预期的影响下，前仆后继的购房者和投资客们乘着宽松信贷政策的东风，将小阳春快速演绎成了“红火牛市”，临近年底，又在明年政策尚不明确的忐忑不安中，上演了一出抢登“末班车”的大戏。全国各大城市的房价也在购房者们的争分夺秒中量价齐升，价格也再创新高。进入2010年，国家新一轮密集调控政策的出台，像一记重拳在新年伊始砸向了骑着野马的楼市，从而使得今年的楼市走向更加不确定，未来的房地产市场将如何演变？这对广大购房来说是迫切关注的问题。而决定市场走向的，除了政策外，新盘的推出可以说是影响新的热点区域和价格走势的关键因素之一。那么在2010年，徐州房地产市场又将有哪些新的面孔粉墨登场？这些楼盘的推出又将催生哪些热点区域，在市场上掀起怎样的波澜？我们到哪里去买新盘？选择这些新盘又要注意什么问题？本期专题我们就通过盘点2010年新近推出或即将推出的新楼盘的相关信息，希望能为购房者做一个有益的参考，为购房者在新的一年里指引置业方向。断顿还是激增？2010年新盘知多少“新盘年年有，今年特别多。”随着这两年楼市的火爆，很多老的项目相继完工交付，进入2010年，我们迎来了一个新盘绽放的市场。与往年不同的是，今年的新项目很多都选择在春节前就迫不及待的公开面市，而老的项目也一改以往节前按兵不动的传统，赶在春节之前纷纷推出新房源，这就造成了今年春节前楼市的一拨反常热闹行情。屈指算来，除了老盘推新外，今年在年前亮相的新项目还真是一个庞大的阵容：香榭丽国际花园、风尚米兰、山南小镇、天悦华景、九里嶺秀、九里峰景、山水湾、尚仕名邸、恒邦幸福里这些崭新的名字背后都是一个个崭新的项目和不小的体量，再加上即将或有可能在今年上市的新盘，可以说，今年的楼市供应将掀起新一轮的高潮。对于开发商的加紧入市，也反映了目前处于市场敏感期开发商的谨慎心态。政府有意出手调控，政策层面的信号已经非常明显。在一些一线城市，楼市“降温”的趋势已经初现端倪，某楼盘销售负责人表示，去年楼市过于火爆，今年的市场到底如何有太多的不确定性，甚至有人表示，因为去年市场太火爆，已经提前消化了今年上半年的销量，今年市场很有可能趋冷，因此众多开发商期望在市场仍然不错的时候分一杯羹，而赶在年前开盘。一些业内人士表示，“国11条”出台后，政策的转变让楼市气氛开始趋紧，而综合各方面的信息以及去年新拍地块的情况来看，今年徐州楼市的供应量将非常可观。而与此相对的是，一些嗅觉敏感的开发商已经意识到了这个问题，他们开始抓住最后一波热潮，积极推盘以求快速销售，这从去年年底到年前开发商们的集体发力就可以看出来。站在新年的门槛上，很多开发商对今年的走势还是充满了不确定性。城里还是城外？2010年新盘分布在哪里就目前而言，徐州房地产市场的开发已呈现出遍地开花之势，东西南北中各个区域都在崛起。但通过盘点2010年的新盘，我们发现，50%以上的新盘供应都在北区，2010年的城北楼市将迎来真正的品牌元年。近年来，城北保持着有节奏的“变动”。财苑、华美、华商、荣盛、达盟等本土品牌企业和外来大牌开发企业相继挥师北上，慢热的北区突然爆发，并以惊人的后劲展示着“北极”磁场的引力。对于城北来说这几年是非常重要的几年，每一年这里都呈现出质的飞跃，每一个动作都给人们带来极大的惊喜。2010年，城北之变，箭在弦上，随着旧城改造、专业市场外迁、交通配套改善、第一人民医院北迁等利好，这里的房地产开发将随着城市升级焕发出勃勃生机。锦绣山水、九里峰景、山南小镇、华商清水湾、九里嶺秀、郡望花园、天悦华景、山水湾品牌开发商的作品将逐渐撬动区域房地产市场，目前该区域均价早已突破4000元/，预计今年内价格还将继续走高。以目前开发商对外公布的产品业态来看，2010年的北区将是又一个高层住宅拔地而起的地方，中小户型房源应该比较集中，开发商会根据容积率的要求，在小区合理布局高层建筑，精心打造绿地环境、运作商业配套，以品质产品应对市场竞争，迎合消费者需求。当然除了北区这个供应大户以外，其他各个区域也都因为去年或之前土地拍卖火热而涌现出火力很猛的新热点项目。这其中最引人注目的有两个新项目：风尚米兰和恒基雍景新城。新近面市的风尚米兰项目目前已经开始接受咨询，此项目是去年的“徐州地王”，关注度自然不同，据悉，此项目是风尚自由城的姊妹篇，定位为市中心豪华居住区，项目包含住宅、LOFT公寓、别墅、办公、商业等，业内人士推测，以风尚自由城目前6500元/平方米的均价来看，风尚米兰推出后价格很可能将在8000元/平方米以上。凭着香港恒基的品牌，恒基雍景新城在大牌林立的新城区仍然拥有极高的关注度，据悉，此项目将在今年年中或下半年的时候正式启动，打造引领徐州的国际化生态小区。而此项目的加入将使得今年新城区的楼市鏖战更加激烈。提到今年的新盘，还有几个热点地块不得不说。首先，2月3日，央企地产大鳄，一线品牌企业保利地产高调挺进徐州，分别以6.396亿、5.016亿、4.265亿的高价一举拿下位于铜山新区的三幅地块，而从保利地产在其他城市的拿地开发情况看，他走的每一步棋无疑是踩准了区域热点，以保利地产的实力而言，如果他在今年内将地块转化为项目的话，那么保利的项目无疑将是2010年铜山新区最大的热点。而在去年的土地拍卖中,也涌现出今明两年许多的热点地块,比如被徐州海峡房地产开发有限公司竞得的西区原电视机厂地块,被北海银建投资股份有限公司竞得的北区热电厂地块等。如果这些地块都能在今年启动的话，将无疑都是区域的热点，但也会使得今年的新盘市场更加火爆，去年土地市场的风起云涌将在今年转变为贴身肉搏。观望还是井喷？2010年供应有无节点2009年楼市的火爆并不是一种常态，具有很强的临时性和阶段性特征，到了2010年这种可持续性将打上很大的问号。首先，从全国楼市大环境看，随着楼市火爆，不少因在2008年销售不佳而原来被迫封盘的楼盘2009年都加速开盘，各地政府推地热情更是快速高涨，开发商也疯狂拿地和加快推出新盘，“地王”再次频出江湖，供求状况很快将逆转。各种数据都显示，楼市供应量回升很快，在购置土地和新开工面积等先期指标上，北京、上海等都在超越2007的历史高峰。其次，由于楼市在高位攀升，已经透支多少年后的预期。无论自住还是投资性购买，入市风险都已经积蓄到高位，在刚性购买力匮竭和投资者规避风险的双重作用下，住宅市场需求已经出现萎缩迹象。所以像2009年出现的“房荒”现象，在今年可能很难再现。除了刚才提到的新盘大量入市外，土地市场的充足供应也为我们提供了另一个佐证。据记者从市国土局了解的数据显示，2009年，我市共拍出土地86宗，土地面积为6121.645亩，成交总价443768.27万元。除去一些工业用地外，这其中包含了大量的居住、商住及综合用地，这些地块将在今明两年转换成产品陆续推向市场，总体来说，市场供应量十分充足。一般来说，建筑地块达到预售标准最短通常需约6到8个月，即到今年中期房屋供应紧张局面可逐渐得到改善。而随着开发商投资开发速度的加快，还可能会造成一段时间内供应量的集中放量。所以从总体上看，预计2010年可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。但是从供应量来看，全年供货量应该都很充足，不会出现节点断货的情况。看涨还是看跌？2010年房价还会涨吗房价在涨，地价在涨，两者你追我赶，遥相呼应。涨价，在2009年已经由个别楼盘的个案冲动演变成整个楼市的集体狂飙。去年年底国家出台一系列政策正是针对不断上涨的房价。据记者了解的情况，去年一年，在售楼盘每家都有500-2000元/平方米不等的涨幅，市中心楼盘价格过万也在一夜之间成为了现实，综观目前的徐州楼市，均价在4000元/平方米以下的项目已是凤毛麟角。虽然多个楼盘的负责人均称，价格上涨是因为新品位置、品质更佳而正常加价，但房价飞涨，是抹不去的事实。从记者采访的情况看，对于2010年，大多数业内人士对市场还都是持乐观态度的，人们普遍认为，徐州今年的房地产价格走势应该是稳中有升。由于国家出台了一系列调控政策，今年的上涨幅度应该不会像去年那么猛烈。润敏香槟城营销总监马龙表示，从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，明年楼市仍有望实现价格温和上升，销售平稳增长。马龙认为，首先今年依然会有一批强大的刚需人群支持楼市；其次去年的房价在2008年市场进入冰点后迅速回升，这也使得许多投资者的心态发生了变化，他们对房产投资的信心更加坚定，这也将使得楼市更加活跃；再次，人们对通货膨胀的恐慌，促使他们选择将资金投入到房产这样的保值增值品上来。一位业内人士告诉记者，徐州是全国公认的宜居城市，随着城市化建设步伐的加快和城市品牌影响力的提高，徐州的房产价值应该还有很大的上涨空间。所以准备在今年出手的购房者应该结合自己的经济状况，及时做好置业准备。相关链接购买新盘的七大理由理由一：新楼开盘时价格划算低开高走是绝大多数楼盘的销售方式，大家买楼都喜欢买涨不买跌，因此，同一楼盘的开盘价格往往会比后期的销售价格每平方米低上几百元。开盘阶段的价格肯定是整个销售期间最便宜的；其次，市场千变万化，刚开盘的阶段，发展商对自己的项目多少有些心里没底，价格是不是高了？新推出的户型对不对路子？所以，他们常常会推出部分低价房，看看市场的反应；同时，开盘阶段也是发展商资金压力最大的时刻，所以，也希望薄利多销，先通过快销及时回款；第三，发展商都希望销售来个开门红，有个好势头才能带动后期的热销，因此开盘头几天，也往往会推出很多临时的折扣方案，优惠政策；第四，现在市场竞争比较激烈，所以新盘往往会参考周边楼盘的情况，要么品质明显高一块，要么价格明显低一块，以争取更多的客户。理由二：新盘投资机会多新盘的投资机会明显比老盘多。相比老盘，新盘的投资空间显然要广阔的多。即使从租房角度看，新盘老盘也各有优势，新盘便宜，接近现房的老盘则可以迅速以租养贷。理由三：新盘户型更合理市场经验丰富的发展商往往在户型设计阶段会仔细研究几个问题：周边哪种户型卖得最好？周边老盘销售过程中暴露的户型缺陷有哪些？已经入住的同类楼盘内暴露的设计缺陷有哪些因此，业内人士曾经风趣地说：“新盘总是踩在巨人的肩膀上，所以户型总是可以购买到的，最合理的。”理由四：新盘的空间变换更丰富盖了多年的普通商品房后，不少发展商有种想玩把艺术的心态，希望通过些新颖的、实用的空间变化吸引客户，这点在新盘体现尤为明显。比如层高的变化。当然，市场有成功的，也有不成功的。创新总是有风险的，但是，创新与否是发展商的权利，购买与否是购房者的权利，从这点看，购房者是无