成都项目考察报告.pptx

成都考察报告 典型项目考察点位图 太古里 IFS国际金融中心 大悦城 凯丹广场 环球中心 项目案例分析目标 借鉴 建议 项目 定位 设计 理念 开发 理念 消费 客群 立足 条件 分析先进商业项目，寻找可借鉴性，为本项目商业提供更先进的设计、定位、开发等建议 ，使项目开发立足区域，跨越区域，同时具有创新性和前瞻性的发展思路。 考察项目大悦城购物中心 地理位置：成都市武侯区（3环区域） 建筑面积：约20万平方米 建筑组成：购物中心、主题街区 主力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、 儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主 题电玩城、主题影院、健身中心、养生会所、体检中 心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等 主体结构：商业地下1层，地上3层，局部4-6层；停 车地下2层 停车位：约2000个（与写字楼共用） 平均租金：5元/日 位于城市3环区位，周边目前正处于开发建设阶段，常驻人口相对较少，周未消费突出。 项目定位 体验式一站式家庭式主题式 九寨沟公园主题 退台式半开放生态主题建筑设计 主题主力店 真冰场+儿童培训 咕噜学院文化创客中心 吃+购+休闲 当地美食街+娱乐品牌店 JOY CITY JOY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园 空中花园游憩场 区域中 心商业 借鉴与建议 区域 大悦城：新开发区域、周边没有大型集中商业 本案：新开发区域、周边没有大型集中商业 人口 大悦城：常驻人口相对较少，周未消费特性强 本案：目前常驻人口较少 定位 大悦城：体验+主题+情景+生态公园=覆盖区域的中心商业 本案：覆盖区域的中心商业 借鉴：整体定位为覆盖区域的集中商业中心。 建议： I P 鲜 明：树立项目个性 生态概念：利用并本案已生态公园优势，嫁接概念 建筑设计：半开放式设计理念，强化商业展示与使用功能 情景体验：导入主题情景体验念，丰富消费到访乐趣 家庭消费：强化家庭消费概念，完善区域覆盖商业功能 凯丹广场 地理位置：成都市高新区（人民南路与 三环路的交界处） 建筑面积：约2.6万平方米 建筑组成：盒子式集中商业 主力店：ZARA、HM、Uniqlo、嘉 禾影院、MANGO、SEPHORA等 主体结构：地下1层，地面4层 停车位：约200个（地下，不含周边共 用） 其他：仲量联行主导一期商业操盘，并 完成了80%以上主力店招商。3次参与 项目资产整体销售。 周边3公里范围内主要商业： 1、宜家家居 2、欧尚 3、富森美家居 4、迪卡侬 5、康普雷斯 6、苏宁广场 借鉴与建议 区域 凯丹广场：成熟开发区 本案：新开发区域、周边没有大型集中商业 人口 凯丹广场：有相当常驻人口支撑 本案：目前常驻人口较少 定位 凯丹广场：填补区域商业空白的第三代百货公司 本案：覆盖区域的中心商业，联运区域商业格局，填补空白点 借鉴：联动周边商业互补定位，通过开发运营形成优质资产提升本案价值。 建议： 开发战略：多元化优质团队联合开发、运营，控制租售比，形成优质资产达到价值最大化。 商业定位：结合本案区域商业格局（20公里范围内有宜家、西南商贸城、贵安奥特莱斯、贵安“欢乐 谷”）填补商业空白点。 凯丹广场： 前期联合LaGuardaLow、高纬环球、仲量联行等国 际资深团队联合开发、运营。目前已整体资产打包销售3次。 本案：通过多元资源联合开发运营，形成优质资产。 开发 策略 IFS 项目概述：位于春熙路-红星路核心商圈，项目投资总额逾160亿元人民币，由一座 76万平方米的总建筑面积涵盖旗舰购物中心、两座超甲级写字楼、一座五星级酒店 及高端服务式住宅组成，项目于1月14日正式开幕，目前成都IFS的首层最高租金已 达每月1800元/平方米。仲量联行主要参与了全程商业操盘。 借鉴与建议 区域 IFS：传统中心商业区 本案：新开发区域、周边没有大型集中商业 人口 IFS：常驻人口众多，消费人口集中 本案：目前常驻人口较少 定位 IFS：高端消费购物中心 本案：覆盖区域的中心商业 借鉴：先进内部动线设计有效解决外部交通联动，和内部舒适、高端空间感受；强化IP树 立项目市场形象； 建议： 强 化 I P：IP强化树立市场形象 空间设计：有效利用空中花园打造生态休憩场所、利用直达扶梯提升楼层价值 工程指标：提前考虑主力店工程指标，避免后期改造造成成本增加 IFS：强化熊猫IP形象、内动线设计成熟，空间舒适，利用率高，得铺率控 制65%、利用“飞梯”提升原二楼商业价值。 本案：未完成设计 设计 太古里 地 址：成都市锦江区中纱帽街8号 发展商：太古地产 远洋地产 业态类型：开放式、低密度的街区形态购物中心 停车位：地下二层 1000个 开业时间：2014年10月31日 建筑面积：约10万平方米 整体定位：国际高端潮流典范文化商业街 设计公司：The Oval Partnership（香港） MAKE Architects（英国） 主力店：GUCCI、Cartier、Herms、Ralph Lauren、Versace、Chlo、Maria Luisa、 Balmain、I.T 、Michael Kors、B&O和Leica 等顶级时尚品牌。餐饮方面，米其林星级餐厅、 鼎泰丰、正斗、KABB、蓝蛙、新元素、 Grappas、Wagas、Palace 其他：仲量联行参与全程商业操盘，并主导本地 资源招商。 借鉴与建议 区域 太古里：传统中心商业区 本案：新开发区域、周边没有大型集中商业 人口 太古里：常驻人口众多，消费人口集中 本案：目前常驻人口较少 定位 太古里：富有文化的高端消费购物中心 本案：可植入文化体验+覆盖区域的中心商业 借鉴：内、外部交通联接，提升项目通达性和人流导向。 建议： 文化植入：植入文化，增强本案个性与内涵 交通设计：有效利用地铁进出口提升项目通达性和人流引导 太古里：内、外部交通有效联接，提升项目通达性和人流引导性。 本案：未完成设计 设计 环球中心 项目概述：项目为世界最大单体建筑，主体建筑以“流动的旋律”为设 计理念；建筑以“海洋”为设计主题；主题定位为内陆城市“海景风情 岛”的娱乐休闲商业综合体。总建筑面积约176万，地上建筑面积约 117.6万，地下面积约58.4万，分为两期进行建设。 一期新世纪总建筑面积约126.8万，包括：天堂岛海洋乐园（约25万 平方米）、新世纪购物中心（约30万平方米）、中央商务城（约72万平 方米）、环球中心天堂洲际大饭店、地中海式风情商业小镇、世界当代 艺术中心、锦城广场、停车位约15000个。目前主力消费客群为周边周 未家庭以及商务消费。 借鉴与建议 区域 环球中心：成都高新南区大源内，在绕城高速路内侧紧邻公路边，地处成都 市中心向南发展核心区域内，交通便利 本案：未来贵阳向西发展核心区域内，交通便利 人口 环球中心：常驻人口较少，正处于发展阶段 本案：目前常驻人口较少 定位 环球中心：以内陆海洋为主题，集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于 一体的多功能综合体 本案：覆盖区域的多功能商业中心 借鉴：突出主题，打造多功能、具有向心力的覆盖型商业 建议： 整体定位：打造消费目的明确的差异化商业主题，并完善功能型商业配套，形成本案消费 向心力，覆盖周边区域型消费。 设计理念：导入主题设计概念，形成地标性建筑 环球中心：主体建筑以“流动的旋律”为设计理念 本案：未完成设计 设计 借势造势入世立世 设计概念：建议利用本案已 有体育公园资源，有效嫁接 生态体育概念；采用半开放 式建筑设计，增强商业展示 和使用功能；配合商业主题 建设主题情景场所，丰富消 费体验感受；整体设计方案 建议符合并突出项目主题， 形成建筑地标。 建设理念：提前考虑主力店 工程指标，避免后期整改投 入；吸收科学内部动线设计 ，在控制得铺率同时，达到 环境舒适和档次保证目标。 抢占先机：抢占先机 ，打造规模较大，功 能完善，符合家庭消 费，成为区域内第一 个集中区域消费的商 业综合体项目。 强化IP：设计项目IP ，树立项目个性，强 化市场形象。 区位优势：集中宣传 树立本案位于贵阳向 西，贵安、清镇3区 发展核心的区位优 势。 交通优势：利用本案 发达的市政道路与地 铁站点优势，合理设 计外部交通，形成人 流导向和集聚效应。 开发理念：整合多元 化优质资源参与前期 筹备、开发、运营， 达到资产升值目标。 价值转换：在资金允 许范围内，控制租售 比和销售节奏，达到 价值最大化。 总结建议 1、策略方向建议：整合优质资源参与商业全程开发 2、资源组合建议：设计公司+商业代理公司+运营管理公司 3、全程商业代理公司建议：仲量联行，含前期服务、招商、运营顾问（代表案例：远洋太古里、IFS国际 金融购物中心、凯丹广场、花果园购物中心）+1家本地招商代理公司，具体根据商业定位而定。 建议原则：仲量联行目前在西南首位城市成都，有不少成功案例，说明其资源和经验较为丰富，加上 在贵阳地区有操盘较成功的花果园购物中心，证明本土服务水平较稳定，是项目最后落地不可忽视的综合 因素。 4、设计公司推荐： 欧华尔建筑师规划和设计顾问公司(代表案例：远洋太古里) WOOD建筑师事务所（代表案例：上海新天地） AECOM建筑设计环球有限公司（代表案例：深圳海岸城商业广场） 凯达建筑设计环球有限公司（代表案例：重庆龙湖北城天街）