《物业管理过程》PPT课件.ppt

3 物业管理过程 3 物业管理过程 本章要点 物业管理涉及面广、任务繁多，因此需 要全面、系统地把握物业管理过程。本 章介绍物业管理的特点和原则，物业管 理与行政管理部门的关系，物业管理与 属地管理的关系，以及物业管理过程涉 及的主要工作。 3 物业管理过程 3.1物业管理的特点和原则 3.1.1物业管理的基本特征 （1）社会化。物业的所有权、使用权与物业的经营 管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代 化大生产的社会专业分工则是实现物业管理社会化 的必要条件。 （2）专业化。物业管理企业必须具备一定的专业资 质并且达到一定的专业水平。物业管理专业化适应 了现代社会的专业化分工的客观要求。 （3）企业化和市场化。物业管理企业按照企业化模 式来经营和运作。业主通过市场选聘物业管理企业 ，物业管理企业通过市场竞争经聘用后向业主和使 用人提供劳务和服务。 3 物业管理过程 3.1.2 物业管理的具体特点 （1）物业管理是服务型管理 （2）物业管理实践性、事务性强 （3）时效性强 （4）系统性、综合性强 3 物业管理过程 3.1.3 物业管理的原则 （1）市场竞争的原则 （2）契约化原则 （3）全面统一管理的原则 （4）物业保值增值的原则 3 物业管理过程 3.2物业管理与行政管理部门的关系 n物业管理企业要自觉接受政府房地产行政主管部门 的管理。物业管理企业在组建时，需要经过房地产 行政主管部门的审核批准，才可以到工商行政机构 进行登记注册、申办营业执照。物业管理企业成立 后，仍然需要在房地产行政主管部门的监督指导下 开展日常工作，参加主管部门组织的考核、评比、 培训等。 n物业管理企业在经济活动中，要自觉接受财政、工 商、税务、物价等部门的管理。在管理活动中，要 自觉接受土地、房管、城建、城管、市容、公安、 绿化、环卫等专业部门的指导与监督。 3 物业管理过程 3.3物业管理与属地管理的关系 3.3.1物业管理与街道的关系 n街道办事处（乡镇人民政府）对物业管理企业的物 业管理活动进行协调、指导和监督。 n物业管理企业应当充分利用社区资源，加强自身建 设，积极配合街道办事处（乡镇人民政府）开展社 区建设工作，主动争取街道办事处（乡镇人民政府 ）在工作上的指导和支持，自觉接受街道办事处（ 乡镇人民政府）的协调和监督，依靠街道办事处（ 乡镇人民政府）协调解决物业管理中的各种矛盾， 促进物业管理经营服务活动的顺利进行。 3 物业管理过程 3.3.2物业管理与社区党组织的关系 n在社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业管 理企业四家组织中，社区党组织处于领导核心地位 ，对其他三家组织起着指导和协调作用。 n领导核心作用就是要协调居委会、业主委员会和物 业管理公司之间的关系，保证党的路线、方针、政 策和上级党委指示精神及工作部署的贯彻执行，支 持居委会、物业管理公司、业主委员会的日常工作 ，保证其充分行使职权，使社区内各项管理服务工 作顺利进行，让居民群众满意。 3 物业管理过程 3.4物业管理过程 3.4.1签订物业管理合同 （1）与建设单位签订前期物业服务合同 前期物业管理，一般由建设单位选聘物业管理企 业，同时要签订书面的前期物业服务合同。 （2）与业主委员会签订物业服务合同 业主大会召开后，成立业主委员会。由业主委员 会负责与业主大会选聘的物业管理企业签订新的物 业服务合同。原建设单位选聘的物业管理企业合同 未到期的，业主委员会与物业管理企业签订的物业 服务合同生效的，原物业服务合同终止。 3 物业管理过程 3.4.2物业的接管验收（一） （1）接管验收的定义 接管验收是指物业管理公司接交房地产开发商或业 主委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结 构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完 成接管验收后，整个物业就移交给物业管理公司， 物业管理公司承担起物业管理的责任。 3 物业管理过程 3.4.2物业的接管验收（二） （2）竣工验收与接管验收的区别 验收目的不同：竣工验收是检验工程是否达到设 计文件规定的要求，而接管验收后者是能满足使用 功能的要求 验收条件不同：竣工验收的条件是全部施工完毕 ；接管验收的条件是竣工验收合格，并且附属设备 已完全能正常使用 移交对象不同：竣工验收后物业移交给开发商， 接管验收后者移交给物业管理单位。 3 物业管理过程 3.4.2物业的接管验收（三） （3）物业接管应移交的资料 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图， 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 物业管理所必需的其他资料。 3 物业管理过程 3.4.3建立管理标准和管理制度 n管理标准和管理制度，可以分为： 精神文明建设标准和制度； 房屋及设备管理和修缮标准和制度； 环境卫生标准和制度； 园林绿化标准和制度； 市政设施、道路、停车场管理标准和制度； 消防安保管理标准和制度； 管理服务收费标准和制度； 员工岗位责任制、行为规范、奖惩制度等。 3 物业管理过程 3.4.4做好物业管理人员的培训 （1）物业管理企业内部的员工培训。包括： 思想建设方面的培训； 作风建设方面的培训； 业务建设方面的培训。 （2）国家统一组织的上岗培训。有两个层次，第一 层次是物业管理企业经理培训；第二层次是物业管 理企业部门经理、管理员培训。经过培训，考试合 格者，颁发“岗位培训合格证书”。 （3）物业管理师考试和执业。经全国统一考试，取 得中华人民共和国物业管理师资格证书，并依 法注册取得中华人民共和国物业管理师注册证 。 3 物业管理过程 3.4.5物业管理的实施与控制 n在实施物业管理服务的同时，要抓好对管理服务工 作的检查与控制，控制的目的是为了保证物业管理 服务的质量，控制方法和步骤为： （1）确定控制标准。控制标准即企业事先制订的各 项工作或服务应达到的标准； （2）检查衡量实际工作。将实际工作与控制标准进 行对照、检查、衡量； （3）发现差距、找原因、定整改措施； （4）落实整改措施。将制订的整改措施付诸实施， 改善管理服务工作，从而达到控制的目的。 3 物业管理过程 3.4.6建立物业管理的档案资料 （1）业主和住户的档案资料。记录业主和住户的姓 名、楼号、门栋、楼层、房号、面积、入住时间、 联系方式、变动情况等。 （2）物业的档案资料。一是由建设单位或业主委员 会在接管验收时移交的物业资料；二是物业管理公 司自己在物业维修保养过程中积累的资料。 （3）管理的档案资料。一是管理基础资料；二是管 理标准、规章制度、管理服务实施细则等；三是员 工资料；四是物业管理收费资料。 3 物业管理过程 复习思考题 n1、物业管理的基本特征有哪些？ n2、物业管理的具体特点有哪些？ n3、物业管理的原则有哪些？ n4、简述物业管理与行政主管部门的关系。 n5、简述物业管理与其他行政部门的关系。 n6、简述物业管理与街道办事处的关