2015.4公寓营销策划报告.pptx

附件一 公寓开发考虑 公寓 部分 公寓市场 1 公寓 分布 1 2 34 5 12 4 3 5 6 8 普通公寓 7 青岛市公寓项目分布 普通公寓 普通公寓 11 12 豪宅公寓 豪宅公寓 分布在市南、崂山、胶南 沿海区域，均依托强势的 一线海、景观资源及城市 中心的优势 普通公寓 分布市北、崂山、四 方、李沧中心区域及市 南外围区域，依托区域 内商务区聚集优势 1 2 3 4 5 万丽海景 远雄国际广场 凯悦中心 香港置地 银座领海公馆 1 2 3 4 5 6 紫御观邸 万达39克拉 诺德广场 燕归堂 深蓝公寓 鹏利南华 李沧银座中心 苏宁电器广场 伊莎贝拉国际公馆 7 8 9 12 豪宅公寓分布在沿海，而普通公寓更多分布在商圈 或商务区等核心地段，对资源及氛围依赖度高 2 青岛 市场 2013-2014年青岛市公寓项 目成交价格整体呈下降趋势； 整个青岛市成交374套/月， 成交量低，销售压力大； 其中李沧区由于无新供应项 目，2年成交77套，均价 10057元/，成交量低； 岛城公寓市场规模有限，近两年成交集中在黄岛 区，市内五区年成交量仅1046套，占比仅22.4%， 其中李沧因无供应，成交仅77套 主力成交面积段在40-60，占比59%；主力成交总 价段在30-60万，占比53% 3 成交 结构 2013-2014年公寓成交面积在55-60面积最多，占比19%；面积段在40-60面积段占比达到59%，占比一半以上； 总价段在50-60万成交量最多，占比21%；其次是40-50万，占比19%；30-60万总价段占比达到53%，占比一半以上； 4 主要 项目 公寓作为风险产品，各项目体量控制，同时控制 面积，以35-60为主，价格在1-1.4万元/之间 形式区域公寓项目备案体量面积主力面积均价精装 SOHO 崂山区鹏利南华商业广场4万方39-13646-6015591 部分精装，2000-2500元 / 市北区万达39克拉11万方36-9336-4110000精装，1000元/ 市北区7080中心7.5万方26-15826-38、72-8315856部分精装，2000元/ 市北区中海紫御观邸1.4万方50-9051-5514400毛坯（整体出售） 四方区鸿泰锦园公寓2.8万方27-4637-468857 5-14层毛坯 15-18层精装（1380元/） 李沧区苏宁繁华里嘉悦5万方53-21853-7011122毛坯 城阳区万科米公寓2.7万方24-14224-6010000精装（拎包入住） LOFT 市北区青建太阳岛3.5万方42-7242-4316139毛坯 城阳区万科米公寓1.3万方44-7348-52 1.1万- 1.5万 精装（拎包入住） 5 主要 项目 形式区域公寓项目开盘日期备案套数去化套数月均去化剩余套数 SOHO 崂山区鹏利南华商业广场2013.12.2775036524385 市北区万达39克拉2008.8.29236223620 市北区7080中心2012.9.2889651210384 市北区中海紫御观邸2011.8.24240240 整体打包出售 0 四方区鸿泰锦园公寓2014.8.16773284745 李沧区苏宁繁华里嘉悦2011.9.29504405699 城阳区万科米公寓2014.11.1162112224499 LOFT 市北区青建太阳岛2012.9.2567550310172 城阳区万科米公寓2014.7.2224410013144 公寓单盘去化速度相对较慢，最快24套/月，其它 多在10套/月上下，各项目面临较大去化压力 6 产品 对比 LOFTSOHO 从产品上看，SOHO和LOFT去化率相当，无太大区别，且主力面积段均在40-60之间，同质化明显； 从属性上看，LOFT空间利用合理，但私密性差；SOHO空间利用合理，但过于紧凑； Loft产品较soho产品价格有一定上浮，但伴随而 来的去化较soho产品有所下滑，去化压力更高 公寓性质导致客户面较窄，多是办公、投资，和 少量过渡自住的客户，成为制约去化的主要因素 7 客户 简析 7080中心置业顾问访谈： Q：什么人会来买公寓？ W：一般是年轻人较多，再就是小企业的老板； Q：为什么买公寓？是投资还是自用？ W：主要就是公寓面积小，总价低，大部分人们可以接受；一般都是自用，用来 办公或者自住，投资的客户很少； 年龄在25-35岁的客户最多，占比27%； 其次是40-45岁的客户，占比18%； 35-40岁的客户第三，占比17%； 25-35岁的年轻客户居多； 办公自住 公寓市场小结 主城区容量有限，占比仅22% ，单盘月均去化最高仅24套 中央公园.公寓面临的问题 市场困难客户局限 目前公寓市场客户仅办 公、投资和过渡自住三种 低容量市场之下的销售压力高筑 公寓 部分 本体分析与方向 1 体量 周期 6.6万方的体量，约超过1300套房源，对于市区公 寓单盘去化而言，需要至少55个月的去化周期 SOHO loft 3#地块公寓产品Loft公寓， 体量：3.76万，约750套 2#地块公寓产品SOHO公寓 体量：2.86万平米，按照面积50 计算约570套 2 户型 设计 A1户型：51、A2户型：47 户型A1-51、A2-47，属主流面积段，但户型 内无洗手间设置，限制居住等使用功能，客户面 相对较窄，进一步影响去化 保利.中央公园公寓面临的问题 如何实现功能扩展，打开客户面？ 体量大，功能单一，去化周期长 公寓 部分 公寓新方向 1.客群 p年龄：60岁以上的老年人 p档次：中高端 p费用：4500元/月/人 1 怡园 卧室客厅 卫生间厨房 客厅 卧室 卫生间厨房 卫生间 厨房 客厅 主卧 次卧 卫生间 厨房 客厅 主卧 次卧 6150 74 69 2.面积户型设计 p面积：一居：50、61；二居：69、71 p户型：南向卧室+南向客厅 p设计：全面融入无障碍通行，40余处适老元素设计 3.老年配套 p配套：大堂、阅览室、影音室、户外观景台、健康诊疗室、餐 厅、棋牌室、多功能娱乐室、泡汤池等，集中在一层和负一层 4.“7+4”适老贴心服务 p7项基础服务：生活照料、日常护理、康复保健、健康管理、 心理服务、饮食服务、娱乐服务。 p4项增值服务：建立健康档案，制定个性化护理方案；聘请老 年大学讲师定期开展养生讲座；专业医师坐诊；温馨心灵慰藉， 维护情绪健康，提升长者生活质量。 锁定养老客群及住宅客户的家人，全租式运营， 以11类50项适老服务为核心，提升公寓价值 市场认可度相对较高，养老需求有一定市场，当前对外出租率较高，仅余数套面积较大的公寓 2 米公寓 会客模式、办公模式、睡眠模式居住、商用、创业办公、投资 1.全能25，满足所有空间想象 2.总价22万起全能家居拎包入住，强 大的收纳空间 产品设计： 全功能满足： 主力客群： 主力客群价值 有自住需求的大学生 .1.特供30套25米公寓，首付5万分期无息贷款； 2.同时提供去万科实习机会、专项扶持基金、 CMP创业孵化基地三大就业保障 年轻白领婚房过渡 22万起，超低总价解决年轻白领购置婚房之前的过渡房 投资客户 “22万是一套房子”，以租养贷轻松当老板 全功能mini公寓，以超低总价、拎包入住为核心 驱动，吸引过渡居住客，以及创业者、投资客 低总价之下的客户层次丰富，市场认可度较高，目前市场去化速度较快，表现较好 客群设定：you+国际青年公寓号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的 是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋 友的不租。 1.入口的情趣设计：垃圾桶刷卡器、弹珠机拉杆入门方式、脚踏密码器等 2.配套：一楼大厅（300）， 摆着桌球台，有健身房、小酒吧 ，还有个80寸投影电视的影视厅 和公共厨房，是年轻人聚会的场 所 3.室内：布局简单， 功能完善，并可以随意 创作，涂鸦设计，退房 后这些设计还不要求还 原，也不会扣你的押金 ！ 3 小米 公寓 在年轻群体中间，取得较好的口碑和认知，实现了更好的出租效果 以服务与年轻聚集地为核心竞争力，配套公共化， 针对年轻群体居住心理，搭建交流平台 华创观礼中心公寓，”买公寓可上学区”，小面积 低总价,降低投入与教育成本 4 华创 观礼 35户型 济南奥龙小学 小面积低总价精装户型： 35-62小面积，包含厨房和独立卫生间，简约方 正的实用户型； 5万首付，35万/套起，低总价 公寓1500元/精装标准，三菱电梯，中央空调， 高级防盗门窗，光纤入口 55户型 学区公寓： 华创参与出资奥龙小学，小 面积公寓也可有机会直升奥 龙小学，解决孩子入学问题 以学区带动公寓的功能和价值提升，打开客户面宽，带动公寓的快速去化 公寓客户新方向 【怡园】 养老公寓 功能丰富 【米公寓】 25全能性 Mini公寓 【小米公寓】 创业孵化性质 社区交流平台 【华创观礼中心】 低成本的 学区公寓 通过差异化手段看，丰富功能与客户 层级，从根本上解决公寓的尴尬境地 公寓开发原则 跳脱传统公寓功能局限 实现多功能的融合开发 公寓 部分 公寓建议 公寓开发方向 服务跟进：通过软性服务和配套，提升公寓的附加值，同 时深化和落地各类功能； 功能分化：在原公寓功能基础上，进行产品及客户分化， 拓宽客户面，帮助销售，注意进行功能分区或楼层区隔； 营销手段：通过营销手段，降低公寓商服性质带来的购买 门槛提升的弊端； 1 功能 分化 Mini精装公寓依托小面积、低总价，实现部 分客户的需求满足，有效控制自用或投资成本 面向客户群体 n过渡客户：在青岛工作的年轻群体，婚房，短时过渡，承负能力相对较低； n投资客户：青岛城区范围内，有投资需求及财富积累的客户，关注投资回报及租金水平等； n创业客户：规模小，3-5人，成本控制要求较高，需要注册公司 产品设置 n面积户型：20-30之间，控制面积及总价，比住宅更低的首付 n装修标准：精装修，或达到拎包入住的标准 1 功能 分化 养老公寓及二代居紧抓养老及二代局需求， 通过公寓实现独立的居住空间，更加良性的生活 面向客户群体 n市区及区域养老客户：李沧区及项目周边有一定经济实力，或者换房需求的老年人，用作养老； n住宅客户衍生二代居：前期住宅客户当中，部分外地年轻人，其中独生子女居多，与老人相邻居住。通过 独立的生活空间，实现更好的居住方式，方便带小孩，缓和家庭矛盾等 产品设置 n面积户型：沿用当前既定的户型面积，但需要增设卫生间等居住型功能与配套； n装修标准：进行硬装，标准600-800元/ 1 功能 分化 学区房通过虎山路小学的学区房概念，提升 公寓的功能，突破传统，同时吸引大量客户购买 面向客户群体 n小太阳之家：区域内及周边区域中，需要解决儿童小学阶段教 育的家庭，成为可能的购买客户； 面向客户群体 n实现方式：与政府及虎山路小学签订协议，凡购买中央公园公 寓（至少一栋LOFT），均享受虎山路小学就学的政策 产品设置 n面积户型：购买主要以获取学区资格为主，居住及实用性要求 不高，面积与总价控制，降低成本，20-25 n装修标准：可考虑毛坯交付，或者厨卫简装 1 功能 分化 其它功能部分集中商业及其它客户衍生需求 ，如展厅、库房、工作室等 面向客户群体 n经营业主：集中性商业及其它客户衍生需求，如化妆品经营、服饰、鞋帽、医药等，又或者小型创意工作 室、书画展厅等 产品设置 n面积户型：面积为当前既定47及51户型即可 n装修标准：可实行毛坯交付 针对性措施在地下部分，建造储藏室或小型仓库等，“买公寓，送仓库”等措施吸引商户购买和进驻 2 公寓 定位 养老/两代居/办公/过渡/投资/学区/展厅，集合多种功能 商务娱乐一站式转换商务娱乐一站式转换 工作生活无缝隙对接工作生活无缝隙对接 小公寓也可以大学区小公寓也可以大学区 青岛首创，集合型一站式公寓 公寓功能定位 2 公寓 定位 客户立足区域，主抓区域自用客户及投资客户，以 及主城区向外挤压客户和投资客户 区域客户全市客户 主力客户2区域投资客 户 客户特征：政府及企事业单位中 高层管理人员、私营业主、周边商 圈经营业主； 关注点：出租收益、升值空间； 主力客户1区域自用客户 客户特征：区域及项目未来白领 阶层、周边务工人员、看重项目学 区房概念的区域自用客户，李村商 圈经营业主。 关注点：居住舒适度、价格 、配 套，虎山路学区 其他客户全市投资客 职业特征： 青岛市区及其他区域及有较强 投资能力的客户。 关注点： 价格、投资回报率 获取途径： 打造市场影响力，扩大传播范 围，覆盖广域人群 投资客户+学区客户+婚房过渡客户+办公创业、自用客户+养老及二代居客户等 3 服务 配套 最大力度争取水电按民用标准计量收费，一定程度 上减少客户住房费用，提高居住性价比 无注册公司的公寓，均可享受民用水电费收取标准 7080中心 万达39克拉 3 服务 配套 针对老年公寓功能，配套医疗、休闲、适老设施； 针对年轻客户群体，进行交流、休闲娱乐等设施； 适老设施及服务：无障碍通道、无障碍电梯（直通底部医院）、安全抓杆、一键呼叫、地面及卫生间防滑处理、通道宽度 大于1.8M等； 医疗配套：与第八人民医院合作，在公寓楼下引入社区医院，提供老年人的医疗服务，提供包括体检、健康咨询、健康理 疗、简单疾病治疗等功能； 时尚会所：在公寓内搭建公共空间作为会所，设置健身房、瑜伽室、party间、小型网吧等功能，迎合年轻群体； 青年食堂：方便年轻人生活，迎合生活特征和节奏，进行食堂配建，同时设置健康营养套餐 3 服务 配套 针对投资客户，通过第三方提供收益保障，坚定客 户购买和投资信心，“私享家”+“酒店托管” 与专业公寓托管公司“私享家”合作，业主有托管收 益分红和交换入住权，实现居住和投资两种功能 项目牵线，30户以上的投资业主可以集体与酒店签 约，节约投资成本，实现快速有效投资 3 服务 配套 针对办公及创业客户，向政府争取相关扶持政策， 降低创业成本，实现孵化功能 7080中心政策扶持 凡进驻7080中心广场且年上缴税收区级财政实得达到30万元/200万/500万的企业，前三年分别按区级财政实 得的90%、70%、40%/90%、60%、30%/90%、50%、20%予以补贴， 年上缴缴税收 区级财级财 政实实 得 达30万达200万达500万 第一年补贴90%70%40% 第二年补贴90%60%30% 第三年补贴90%50%20% 4 营销 手段 首付分期将首付分期和钜惠风暴等促销手段， 灵活把控优惠方式，吸引更多客户 方式：低首付，其余首付款开发商垫付，客户两年内付清，无 利息 效果：市场形势不佳，客户观望情绪较重，首付分期可以有效 的打击客户，促进其购买，缓解其资金压力 首付分期 首付比例与是否计算利息依据实际状况而定 4 营销 手段 推售节奏将公寓销售后置，依托后期集中性 商业与住宅等条件成熟，有利于销售及客户蓄积 商业对公寓的促动 n帮助公寓去化：商业氛围形成后，可吸引大量人流，同时经营商户会形成部分衍生的公寓需求 ，如库房、展厅、会客等，一定程度上帮助公寓去化； n投资价值提升：商业氛围形成后，从业人员产生部分租住需求，对投资客户而言，更可以实现 比较稳定的出租回报，同时提升公寓升值潜力； 住宅对公寓的促动 n衍生居住需求：在住宅客户大量蓄积后，将产生部分二代居或养老客户进入的市场，公寓产品 成为好的选择和方向； 附件二 底商开发考虑 底商 部分 商业市场 p李沧区商业2014年累计销售599套，累计销售面积6.23万，月均销售50套，累计成交均价24235元/； p李沧区商业2015年1-3月累计销售63套，累计销售面积0.6万，月均销售21套，累计成交均价19037元/； 1 市场 量价 2014年李沧区商业成交TOP5 项目名称 成交 套数 成交面 积（万 ） 成交总金 额（亿元 ） 成交均价（ 元/） 中央公园1771.375.5340411 海创一号 街区 650.891.5317045 康太源.尚 誉广场 1340.591.220377 万达广场430.531.3725884 绿城理想 之城 130.581.5426541 李沧区商业成交量相对较低，近两年月均4100 。而14年单盘成交多在1万以下，去化压力 大 销售单价相对较高，购买门槛高，属于投资类和经营类产品，客户面相对较窄 李沧万达广场 本案 奥克斯广场 乐客城 宝龙城市广场 社区底商/街区 中南世纪城 伟东幸福之城 中防商街 蓝山湾 大型集中性商业 保利茉莉公馆 李沧中心板块： n商圈氛围：李沧区最核心的商圈，同时也是青岛北部最大的商圈，集中性商业体量超过百万方，商业氛围相对浓厚； n商业形式：集中性商业带动区域商业价值的提升和氛围，而底商更多以社区配套为主，服务社区居民； n商业价值：商圈内部商业价值最高，但越向外围商业价值直线下降，商业售价及经营状况明显下滑，对于投资及自用客 户的吸引力相对有限； 沧口板块： n区域未形成商圈； n商业形式：多以底商为 主，以及部分的集中性专 业市场； n商业价值：区域人口密 度较小，且收入一般，商 业价值有限 沧口 板块 东李板块： n商业氛围较弱，未形成 商圈； n商业形式：多以社区底 商为主，尤其新建社区； n未来规划有集中性商业 ，同时导入大量人口，商 业价值将有一定提高 东李 板块 李村中心板块 2 商业 板块 李村商圈属唯一的商圈，百万方集中商业带动氛 围成熟，但同时存在饱和风险。而外围商业价值 直线下滑，信心不足 3 产品 去化 类 型 项目名称商业形态面积分割 去化体量（ ） 去化周期 （月） 年均去化面积 （万） 租金区间 （元/天） 商业销售均价（元 /） 大 型 集 中 性 商 业 李沧万达广 场 集中性商业+步行 街+底商 金街：80-110 住宅底商：100-220 40516 451.084-7.5元25700 伟东乐客城集中性商业+底商住宅底商：30-21010347 560.223-6元42000 保利茉莉公 馆 集中性商业+底商30-290973 40.2923500 宝龙城市广 场 集中性商业+底商住宅底商：40-15016807 360.563-5元23500 奥克斯广场集中性商业+底商底商：25-1807651 170.544-6元45700 社 区 商 业 中防商街商业街10-800.271.5-3.5元 伟东幸福之 城 商业步行街+底商 商业街：85-220 住宅底商：60-180 8207 680.151.5-3元21500 蓝山湾底商50-2201.5-3.5元 中南世纪城商业步行街+底商 商业街：75-150 住宅底商：50-130 9561 340.341.5-4元14660 单盘商业销售量低，最快在0.5-1万/年，且多为集中 性商业带动，价格亦有所提升，在2.3万元/以上，底商 租金水平在1.54.3元/天/ 李村茶叶批发市场 书院路窗帘布艺一条街 利客来茶叶专业市场 专业专业市场场名称主营业态营业态入住率租金水平 书院路窗帘布 艺一条街 窗帘布艺100%1.5-3元/天. 书院路美容婚 纱一条街 婚纱、美容美 发 100%5-10元/天. 利客来茶叶市 场 茶叶95%以上1.5-3元/天. 李村茶叶批发 市场 茶叶90%以上1-4元/天. 达翁家居建材市 场 家居建材100%2-3.5元/天. 4 专业 市场 书院路美容婚纱一条街 达翁家居建材市场 李村商圈附近主题或专业市场经营较好，入驻率较高， 依托聚集效应和高目的性，提升商业价值，聚拢人气 置业顾问：安宝君 高级置业顾问 客群意向产品：30-80面积段产品 置业目的：自主经营、投资 伟东幸福之城 置业顾问 李沧这边社区商业成交主要以多少面积为主力的？ 李沧区这边的社区底商的面积分割大都以30-280平米面积段为 主，出售类型也比较多样，分为单层出售或上下捆绑销售；从我 们了解到的目前李沧区市场来看，区域底商的成交还是以30-85 的小面积城品为主力，面积小，总价低，不管是自营或者投资 都是在客户的可承付能力范围内，而且面积也比较适合现在市场 普遍生意买卖需要店铺的需求；还有部分想要自主营业客户想要 做网吧、茶楼等生意的，也会考虑稍大一点的商铺；整体来讲李 沧区社区底商的成交还是以中小面积为主力，根据客户的不同置 业目的与需求有一定的变化。 李沧区商业成交面积主要以70以下的产品为主 力产品，成交占比57%，其次为110-150面积 段，占比14%；整体成交以中小面积商业产品为 主，自营与投资属性明显。 5 成交 结构 商业主力面积在70以下，低总价产品去化效率 高，自用与投资客户需求均以中小面积产品为主 商铺客群分布相对广泛，主城区范围内，集中度不高，中 年客户为主。但投资及经营意识强，实力相对较强，关注 商业价值、地段、经营状况等 李沧区商业客群成交来源结构以青岛全域客群为主（除 李沧+崂山区），成交占比约为32%，他们主要以投资为 置业目的；其次为李沧本地+崂山的区域客群，占比27% ，他们主要以自住营业为置业目的；商业客群来源整体分 布较广，分布区域较为分散。 李沧区商业客群成交年龄结构以40-45岁为主，成交占 比约24%，其次为25-35岁客群，占比22%；从客群年龄 结构来看整体客群年龄较分散，投资与自用型客群属性较 为明显。 6 客户 结构 公寓市场小结 成交量低，单价、总价高，对 地段和商业氛围要求高 中央公园.公寓面临的问题 市场困难客户局限 高总价，要求高经济实力 ，总量少，分布分散 高总价、非主流市场，销售难度高 底商 部分 本体分析 李沧万达广场 本案 奥克斯广场 乐客城 宝龙城市广场 社区底商/街区 中南世纪城 伟东幸福之城 中防商街 蓝山湾 大型集中性商业 处于李沧商圈辐射边缘地带，商业氛围薄弱，与 中心区域商业氛围差距较大，商业价值一般 1 本体 商业 李沧商圈辐射边缘 李沧商圈核心圈 保利茉莉公馆 p项目处于李沧商圈核心圈辐射区域边缘地带，距离核心区有 一定间隔，商业形态单一，无集中商业运营，商业氛围较弱。 项目周边商业氛围薄弱，多为老旧社区底商 2 商业 排布 n项目总规划住宅2921户 n项目社区总人口约2921*3=8763人 n按人均商业面积1.2计算 n项目所需商业体量约为8763*1.2=1.1 万 本案底商总体量3.4万，超出项 目所需商业体量的3倍，商业体量 过大 项目底商体量3.4万，远超内部生活配套所 需，存在商业超量，部分产品面积偏大 VS 本体商业分析 如何实现商业的快速销售，销化超量商业？ 商圈氛围弱、体量大、过剩风险 底商 部分 商业方向 底商开发方向 经营组合：销售与出租并举，考虑引入主力店带动商业氛 围的成熟与价值的提升； 主题规划：根据在地条件，进行商业主题和功能的确定， 如虎山体育公园、学校、集中商业等，提升价值和客户信心 营销手段：进行商业价值的释放、包装和传播，活动、渠 道、招租等形式进行商铺销售； 在生活配套类业态以外，建议通过主题化和专业化的业态 经营，提升商业价值，产生聚集效应，销化过剩商铺 2、运动健身主题业态 结合虎山体育公园，进行运动类业态经营，如运动用品店、健身馆 等业态 1、金融及公寓服务业态 引入银行营业厅、通讯、社区诊所、青年食堂、超市等业态； 3、教育培训主题业态 结合东侧学校，进行教育文具、培训等业态，如文具店、 培训班、乐器店等； 4大主题底商消费新引擎： 4、母婴护理主题业态 结合运动公园老人及家长等看护小孩的生活内容，在一侧 打造母婴业态； 1 商业 主题 在商业开盘销售前，以低租金优惠，引入各大主题的知名 品牌作为主力店，带动商业氛围的成熟和价值 2 引主 力店 目标：以招商促销售，通过主力店带动，提升客户 信心，激发客户购买热情。 原则：一、二线知名品牌；可强烈的吸附人流 ；对周边业态具有极强的带动作用；使用面积较 大。 业态建议：银行、超市、果蔬店、品牌快餐 l 银行：招商银行、工商银行、建设银行 l 超市：统一银座、华润万家、可好、mini岛 l 快餐：肯德基、麦当劳、赛百味、金得利 l 运动：迪卡侬、英派斯等运动 建议优先洽谈一线品牌、其次为二线品牌或青岛本土知名品 牌。 时间2015年，商业开盘前引入，随即释放信息 提前进行商业包装，营造氛围，跳脱区域商业现状，从而 坚定投资及自用客户信心 3 包装 展示 1、店招与橱窗包装：建议对店招与橱窗进