上半湖北省房地产估价师《制度与政策》禁止发布房地产广告的几种情形试题.pdf

20152015 年上半年湖北省房地产估价师年上半年湖北省房地产估价师制度与政策制度与政策 ：禁止发布房地产禁止发布房地产 广告的几种情形试题广告的几种情形试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、房地产买卖。 A： 指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转 让给他人的行为 B： 指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他 人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为 D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调 2、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池 会员资格” 时， 该价格比这四项各自价格之和低了许多， 开发商采用的是_技巧。 A产品线定价 B选择品定价 C补充品定价 D产品束定价 3、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续 上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行 测算 【2006 年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应 当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 5、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期 满年未动工的，按土地使用权出让金的 20以下征收土地闲置费。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口 的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的_倍， 但每公顷被征用耕 地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的 15 倍。 A45 B46 C610 D35 7、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。 A：未知、需要求取的待开发房地产的价值 B：投资者购买待开发房地产应负担的税费 C：销售费用和销售税费 D：开发成本和管理费用 E：工业用地的监测点评估价格 8、估价报告书中说明的_限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 9、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，说法不 正确的是。 A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划 C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系 D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：执行层的组织协调 10、 全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土 地管理部门提出用地申请，方可使用。 A：区级 B：省级 C：县级 D：市级 E：执行层的组织协调 11、对被征收房屋价值的补偿，不得低于_被征收房屋类似房地产的市场价格。 A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日 C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日 12、按照分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主 要类型。 A：形成时间 B：形成原因 C：形成方式 D：形成后果 E：执行层的组织协调 13、有一宗房地产，土地面积 1000 ，其价格为工 500 元，建筑面积 4 000 ，其重置价格为 1200 元，该房地产价格为 1250 元，则该建筑物的单 价为。 A：1000 元 B：11875 元 C：1200 元 D：13167 元 E：工业用地的监测点评估价格 14、某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元/m2，已知该类房地产 2009 年 310 月的价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08 （均以上个月为基数 100） ，该房地产 2009 年 10 月的价格为（）元/m2。 A5110.51 B5307.26 C5549.95 D5638.13 15、 房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方 案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。 A资金来源与运用表 B损益表 C资产负债表 D现金流量表 16、某一在出让土地上建的商场，土地使用权出让年限为 40 年，建造期为 3 年， 建筑物的经济寿命为 60 年，在这种情况下，采用直线法计算建筑物折旧的经济 寿命应为_年。 A37 B40 C60 D63 17、属于房地产一级市场的行为是_。 A土地使用权出让 B土地使用权转让 C土地使用权出租 D土地使用权抵押 18、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月 20 日至 5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该 估价报告向银行申请办理了 16 年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于_ 年。 A15 B16 C17 D20 19、 某宗房地产 2007 年 10 月的净收益为 150 万元，预测未来 3 年的年净收益仍 然保持在这一水平，2010 年 10 月转售时的价格比 2007 年 6 月上涨 10%，转售 时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。该类房地产的报酬率为 6%。则该宗房地产 目前的收益价格为_万元。 A5221 B3767 C3041 D3500 20、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（） 。 A土地总价 B土地单价 C楼面地价 D商品房价格 21、某旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房 率为 30，该旅馆营业平均每月花费 14 万元当地同档次旅馆一般床价为每床 每天 45 元，年平均空房率为 20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 30该类房地产的资本化率为 10该旅馆的价值为。 A：27594 万元 B：27893 万元 C：28436 万元 D：29876 万元 E：工业用地的监测点评估价格 22、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价 临街宽度。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 23、 某套商品住宅现房的建筑面积为 100 ，类似商品住宅现房的月租金净收益 为 1000 元套， 年折现率为 6， 类似商品住宅期房的市场价值为 5000 元， 尚需 10 个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的 5。该套商品住宅现房的 市场价值为元。 A：4653 B：5347 C：5352 D：5366 E：工业用地的监测点评估价格 24、某宗土地面积 2000 ，土地使用年限为 35 年，容积率为 2，工业用地，该 类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准 地价为 1600 元，该类土地报酬率为 8，则该土地的价格为。 A：15243 万元 B：160 万元 C：60971 万元 D：640 万元 E：工业用地的监测点评估价格 25、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分房地产历史价格资料 C：房地产在过去无明显的季节变动 D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意合题意， 至少有至少有 1 个错项个错项。 错选错选， 本题不得分本题不得分； 少选少选， 所选的每个选项得所选的每个选项得 0.5 分分） 1、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的 金融体系，逐步形成了的金融体制。 A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管 2、下列行为中，应当缴纳契税的有。 A：房屋赠与 B：非法定继承人房屋继承 C：以土地、房屋权属抵债 D：以土地、房屋权属投资、入股 E：房地产抵押 3、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法 C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法 4、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同_变更、解除 或终止。 A也随之相应 B无需 C由原出租人决定是否 D由原出租人与转租人共同协商议定是否 5、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在_中。 A房地产损害赔偿案件 B房地产纠纷案件 C房地产预售 D房地产预测 6、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求_。 A增加 B减少 C改变 D不改变 7、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。 A：直接费 B：间接费 C：规费 D：税金 E：企业管理费 8、根据房产测量规范 ，下列不应分摊的共有建筑面积有_。 A为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B建在幢内且为本幢服务的配电房 C为多幢综合楼服务的物业管理用房 D人防用的地下室 E用作公共休息场所的架空层 9、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。 A：空气一水系统 B：全空气系统 C：全水系统 D：冷剂系统 E：集中式系统 10、 某投资市场的平均收益率为 15%， 银行贷款利率为5.6%， 国债收益率为 4.5%， 房地产投资市场的风险相关系数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为_。 A10.3% B7.17% C9.75% D8.59% 11、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。 A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时 的折现率 C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现 率 D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方 案 E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排 序并依次两两比选，从中确定优选方案 12、在下列行为中，属于犯罪的有_。 A欠税 B偷税 C抗税 D退税 E漏税 13、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。 它的主要还款来源是_。 A房地产销售收入 B土地出让收入 C土地储备所获得的利润 D土地受让方的投资 14、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为 200 万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为 120 万元以上 C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为 100 万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为 60 万元以上 E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为 30 万元以上，合伙企业的出资 额人民币为 10 万元以上 15、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而 言三种资金的使用顺序是（） 。 A资本金、借贷资金、预租售收入 B预租售收入、资本金、借贷资金 C借贷资金、预租售收入、资本金 D资本金、预租售收入、借贷资金 16、征收集体土地应遵守的原则包括。 A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则 C：妥善安置被征地单位和农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则 17、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。 A：马克思的利率决定理论 B：可贷资金利率理论 C：Is-LM 曲线模型利率理论 D：流动性偏好利率理论 E：借款合同 18、用益物权包括。 A：土地承包经营权 B：抵押权 C：建设用地使用权 D：质权 E：地役权 19、成本控制的主要对象是主要费用中的_。 A固定费用 B变动费用 C经营费用 D原材料费用 20、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。 A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算 B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中 数作为最后结果 C：边长以米为单位，取至 0O01m；面积以平方米为单位，取至 01 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 21、城市规划的批后管理主要是。 A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书 B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证 C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证 D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作 E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作 22、 省、 直辖市、 自治区人民政府根据法律、 行政法规制定的规范性法律文件是。 (2007 年试题) A：地方性法规 B：政府规章 C：部门规章 D：自治条例 E：执行层的组织协调 23、下列关于招标的说法，不正确的是_。 A房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式