2011年深圳豪宅市场投资分析.ppt

豪宅市场投资分析 投资环境分析 豪宅片区分析 豪宅投资前景分析 豪宅投资风险提示 目 录 投资环境分析 经济环境 政策环境 根据国家统计局初步测算，2011年上半年gdp为204459亿元，按可比价格计算 ，同比增长9.6%，与去年同期相比降低1.5个百分点，环比下降0.1个百分点。经济增 速在宏观调控下平稳回落,但仍保持较快增长。 数据来源：国家统计局 国内生产总值（gdp） 2010年自8月起社会消费品零售总额同比增幅连续五个月保持在18%以上， 2011年上半年社会消费品零售总额同比较去年同期略有下降，下降了1.4个百分点， 国内市场销售实现平稳增长。 数据来源：国家统计局 社会消费品零售总额 进入2010年，cpi不断创新高，2011年7月cpi更是同比上涨6.5%，创下36个 月以来的新高，2011年8月cpi虽然高位回落至6.2%，但通胀压力仍然比较大，人民币 对内加速贬值。 居民消费价格指数（cpi） 2009年和2010年两年信贷投放加起来接近20万亿元，这是史无前例 ，2011年上半年的信贷投放也已超过4万亿规模创天量的信贷投放量在拉动经 济发展的同时，也造成了通胀预期的上升，这使得资产保值增值需求大量增加 。 新增信贷 今年8月24日，人民币对美元6.3896元，再创汇改以来新高。人民币的不断 升值引发大规模热钱流入，成为外资追捧的对象，外资通过持有房产享受房价上涨和 汇率上升的双重收益。如果按过去一年的升值幅度，不算房价的涨幅，收益就达到了 5.5%。 美元兑人民币汇率 投资环境分析 经济环境 政策环境 确定房地产为国民经 济的支柱产业之一国八条 国六条 3次降低存准 率 延长免征契税、营业税 以消化空置商品房 一系列税收优 惠政策 4次减息 国五条 国十一条 新国五条 两次加息 5次提高存准率 取消贷款优 惠利率 提高首付 比率 央行5次加 息 第一阶段（2000-2004） 在税收、政策、银行信贷等各方面利好的情况下，2000年至2004年 一手住宅量价齐升。 第二阶段（2005-2007） 2005年至2007年房价持续上涨，成交量逐年减少。针对房地产市 场出现房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快的现象，政府陆续出台“国八 条”、 “国六条”等政策 ，将稳定房价提高至政治高度。同时银行提高贷款 利率、央行提高存款准备金、加息等措施。其中在2007年，央行在一年内加息 5次。 第三阶段（ 2008-2009） 受金融风暴的影响，房地产市场发展不容乐观，2008年下半年，政 府出台一系列金融、财税政策，降低居民购房成本，鼓励住房消费。2009年， 政府发行4万亿元刺激经济，房地产市场出现量价齐升。 第四阶段（2010至今） 随着经济的稳步发展，过热的楼市对民生产生负面影响，面对过高 的房价及引发的通胀问题，政府在2010年陆续出台一系列调控政策，且调控力 度一次次的加大。 进入2010年，居民消费价格指数（cpi）不断走高，通胀压力不断加大，为 了收缩流动性过剩，减少通胀压力，央行自2010年至今12次上调存款准备金率，特别 是2010年11月至2011年6月，存款准备金率保持了“一月一上调”的态势。 货币政策 经过08年的的五次降息后，进入2010年10月开始进入了加息通道，至2011 年7月，共五次加息，保持了“二月一上调”的频度。 面对资金冻结及加息问题，对于房地产开发企业，特别是特别依赖银行贷 款的中小型开发企业，资金链将面临考验；而对于购房者而言，贷款难度也随之增 加。 资料来源：中国人民银行 2010年至今央行利率变动一览表 次 数 调整时间 存款基准利率贷款基准利率 1年期5年期1年期5年期 12010年10月20日2.50%4.20%5.56%6.14% 22010年12月26日2.75%4.55%5.81%6.40% 32011年2月9日3.00%5.00%6.06%6.60% 42011年4月6日3.25%5.25%6.31%6.80% 52011年7月7日3.50%5.50%6.56%7.05% 货币政策 自2010年开始，中央针对房地产调控的政策密集出台，信贷政策成为宏 观调控的重要一环。政策主要起到引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大 差别化信贷政策执行力度的作用。 政策名称颁布时间主要内容备注 首付款利率 国十一条2010.1二套房首付比例不得低于40% 新国十条2010.4 首套自住房：套型建筑面积在 90以上的家庭，贷款首付比例 不得低于30%； 第二套住房：贷款首付比例不 得低于50%； 第三套及以上住房：大幅度提 高首付款比例和利率水平”。 第二套贷款利率 不得低于基准利 率的1.1倍 暂停不能提 供1年以上当 地纳税证明 或社会保险 缴纳证明的 非本地居民 购房贷款。 国八条2011.1 对贷款购买第二套住房的家庭， 首付款比例不低于60%。 第二套贷款利率 不得低于基准利 率的1.1倍 信贷政策 限购令从北京开始实施，到现在经过了三轮，限购范围不断扩大，限购城市 不断增多。 第一轮：从2010年4月30日至2011年1月26日。 第二轮：从新国八条实施开始 各直辖市（4个）、计划单列市（5个）、省会城市和房价过高、上涨过快的城市， 在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 第三轮：2011年八月 2011年7月国务院常务会议指出：当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调 控方向不动摇、调控力度不放松。会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继 续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。” 限购令 政府对建设用地的监管力度不断加强，从土地源头控制住房供应结构。 2011年1月出台的“新国八条”要求各地要增加土地有效供应，落实保障性 住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%的要求。 别墅用地停批 2003年，国土资源部第一次叫停别墅用地。 2003年9月14日，国土资源部通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停 止申请报批别墅用地。 2006年，国土资源部再次叫停别墅用地，从2006年5月31日起，中国一律停止别墅 类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 土地政策 豪宅投资分析 深圳豪宅区域发展及分析 豪宅投资前景分析 投资风险提示 深圳豪宅片区分布 华侨城片区 蛇口半山片区 中央别墅区 片区 观澜湖片区 银湖片区 大梅沙片区 香蜜湖片区 随着关内住宅用地紧缺，豪宅可销售量下降，深圳豪宅的区域由最早的罗湖、南 山渐渐向盐田、宝安新兴区域扩展。 豪宅片区分布 居住型豪宅 ：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优，配套完善，具有极强的议 价能力，买家偏重于居住功能。 资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源优势，远离城市中心，配套尚未完善，但旅游 渡假功能明显。 1990200520001995201019902005200019952010 华侨城 蛇口 蛇口 银湖 华侨城 蛇口 华侨城 香蜜湖 中心区 梅沙 华侨城 梅沙 华侨城 梅沙 盐田 罗湖 南山 福田 华侨城 蛇口 蛇口 银湖 华侨城 蛇口 华侨城 香蜜湖 梅沙 华侨城 梅沙 华侨城 梅沙 盐田 罗湖 南山 福田 观澜湖 宝安 香蜜湖 居住型 资源型 中央别墅区 豪宅片区发展 银湖片区 特点： 深圳早期的豪宅区域； 深圳最著名的富人区； 四周山体环绕，园林式建筑设计 风格，强调依山伴水的人文情 怀 发展限制： 容积率高，空间小 片区老旧，配套设施不够齐全 豪宅片区分析 蛇口半山片区 特点： 深圳新兴富人区 外籍人士聚集，带有国际氛围 靠山望海，地处市区优越地段 强调居住功能，配套齐全 发展限制： 可开发土地有限，豪宅可售数 目越来越少 发展潜力： 前海中心的建设将拉动片区发 展，为片区内豪宅价值创造上 升的空间。 豪宅片区分析 华侨城片区 特点： 深圳豪宅标志区域 区域经过二十来年的发展，各 项配套齐全，片区规划成熟； 低密度、高绿化； 发展限制： 土地可开发资源有限。可售物业渐少。 发展潜力： 临近深圳cbd及高新技术区，地段优越； 华侨城同时拥有优越自然资源、教育资源 、旅游资源、文化资源，造就了华侨城的 不可复制性，稀缺造就增值空间。 豪宅片区分析 香蜜湖片区 特点： 深圳发展成熟的豪宅区 地处市中心，豪宅辈出的区域 生活配套齐全，适宜居住 发展限制： 中心区土地有限，基本上无住宅 用地可供开发 发展潜力： 深圳豪宅区名片，具有集群效应 位处市中心，地段极为优越 位处住宅密集的中心地段仍拥有 自然景观资源。 豪宅片区分析 中央别墅区 特点： 羊台山、塘朗山、银湖山围绕 ，生态资源丰富 临近福田中心区，交通便捷， 以自主为主。 发展限制： 区域自身资源配套仍有提升空 间 发展潜力： 城市交通系统升级提高居住价 值，享受更多生活便利。 豪宅片区分析 观澜湖片区 特点： 新兴别墅区，辐射珠三角 同时拥有山、湖、高尔夫景观 容积率低 社交基地，倡导高尔夫社交文化。 发展限制： 生活配套欠缺、远离市区 发展潜力： 关内豪宅放量少 别墅用地、高尔夫用地停批 自然资源稀缺 豪宅片区分析 梅沙片区 特点： 深圳顶级豪宅聚集地 深圳“第二居住地” 拥有山、海、湖景观资源 强调豪宅的投资收藏功能 发展限制： 配套不够完善，离市区较远 发展潜力： 拥有真正意义上的海，景观资源丰 富而不可复制 顶级豪宅区域，具有集聚效应。 豪宅片区分析 豪宅投资分析 深圳豪宅区域发展及分析 豪宅投资前景分析 投资风险提示 豪宅投资 豪宅投资前景分析 抗风险性强 升值潜力大 投资回报率高 上证指数从2001年的2000点附近，到2007年的最高峰6100点，涨了近3倍，但2008年 金融危机后，上证指数跌到1800点，到现在还在2500点左右振荡。 商品住宅均价从2001年的2000元/，中间虽然有一定的起伏，但波动不大，到现在 涨了约2.5倍。 股市vs 楼市 近年通货膨胀，黄金前期获利较大，黄金自2001年以来价格一路飙升，翻了近8倍。 金价过高，后市收益不稳定，部分投资者开始撤资。最近几天持续大跌，已经将黄金今 年的涨幅抹去大半。 黄金vs 楼市 投资属性 房屋除了一般的居住功能，也具备投资收藏功能。一般的住宅强 调其居住功能，豪宅强调的或是优越的地段、或是稀缺的资源、或是身份 地位的象征。这些都为豪宅创造一般了住宅无法企及的增值空间。 抗跌性更强 2008年经济危机，深圳普通住宅下跌35.4%，豪宅跌幅为26.3%， 豪宅的跌幅小于普通住宅。 收益更高 一是租金收益要比一般的住宅高，二是豪宅的投资属性使得其 内在价值高于一般住宅，投资收益也比较高。 豪宅 具备更高的抗风险性 豪宅投资属性 投资回报率高 在2008年全球金融风暴的背景下，144以上的住宅均价环比2007年 仍有所上升，最近三年的累计涨幅达24%，年均回报率达到8%。 一手住宅年销售均价 （单位：元/m2） 年份90m2以下90-144m2144m2以上 2007 11438 10713 21001 2008 10278 10711 21693 2009 12379 11325 23775 2010 18696 18231 26397 豪宅投资前景 投资回报率高 随着经济的发展，深圳楼市持续增长，2005-2010年5年的时间，深圳 住宅价格翻了一番。与普通住宅相比，深圳豪宅的增长不仅仅只是翻一番，有 的增长超过4倍。 项目名称销售年份 开盘均价 （元/m2) 案例面积 (m2) 现二手价（ 元/m2) 价格增长率 十七英里20032100022180000280.95% 万科东海岸1期2003920019819500111.96% 熙园200317400335100000474.71% 水榭花都一期20031800028080000344.44% 半山海景别墅200020000380100000400.00% 波托菲诺纯海岸20021500021055000266.67% 豪宅投资前景 升值潜力大 豪宅投资前景 2011年深港十大豪宅排名及参考价格 楼盘名称区域位置参考价格（元/） 1尚汇香港湾仔20万-27万 2珑玺香港西九龙11万-15万 3嘉苑香港港岛中心15万 4天琴湾深圳盐田梅沙片区7万-8万 5华侨城天麓深圳盐田梅沙片区10万 6乐天峰香港港岛东半山区26万以上 7上林香港港岛中心16万 8金地天悦湾深圳宝安 观澜4.3万 9云顶香蜜湖深圳福田 香蜜湖未定 10兰亭国际深圳罗湖 莲塘2.3万 环顾国内一线城市及香港楼市，深圳的豪宅市场并非触顶。 升值潜力大 随着香港与内地经济来往频繁，内地楼市与香港楼市相互影响，深圳 豪宅市场预计存在较大的升值空间。 深圳豪宅价格只是香港豪宅的1/51/10； 香港楼价进一步的推高及深港两地的楼价差异后，或使部分港人及准备投资 香港楼市的内地人回流内地楼市； 深港两地的豪宅在设计、建筑质量