某居住小区可行性研究报告.doc

目目 录录 第一章 总论1 第一节 项目名称及建设单位 .1 第二节 可行性研究报告编制单位 .3 第三节 可行性研究的依据与范围 .3 第四节 项目概况 .4 第五节 主要技术经济指标 .6 第二章 项目建设的背景及必要性7 第一节 项目建设的背景 .7 第二节 项目建设的必要性 .8 第三章 项目选址及建设条件11 第一节 场址选择 .11 第二节 建设条件 .11 第四章 建设工程方案15 第一节 总体规划方案 .15 第二节 建筑方案 .19 第三节 结构方案 .20 第四节 给排水工程 .22 第五节 电气工程 .25 第六节 消 防.30 第七节 采暖工程 .32 第五章 节 能35 第六章 环境和生态影响分析39 第七章 物业管理44 第八章 项目实施进度与招标方案46 第一节 项目实施进度 .46 第二节 项目招标方案 .47 第九章 投资估算及效益分析50 第一节 投资估算和资金筹措 .50 第二节 经济效益分析 .53 第十章 结 论59 附表：附表：项项目投目投资资估算及估算及财务财务分析表分析表 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 1 第一章第一章 总论总论 第一第一节节 项项目名称及建目名称及建设单设单位位 一、一、项项目名称目名称 茌平 xx 居住小区建设项目 二、 、项项目目单单位名称位名称 茌平县 xx 房地产开发有限公司 三、三、项项目目负责负责人人 法定代表人： 项目联系人： 联系电话： 四、四、拟拟建地址建地址 项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。 五、五、项项目建目建设单设单位位简简介介 茌平县 xx 房地产开发有限公司，目前公司现有员工 35 人， 有职称的工程技术人员 21 名，其中有高级职称的 4 人，中级职称 的 15 人。下设：工程部、技术部、营销策划部、采购供应部、财务部、 预算部、市场开发部、办公室等职能部门。主要从事房地产开发及 投资，房地产营销及策划。 6、法定代表人法定代表人简简介介 第二第二节节 可行性研究可行性研究报报告告编编制制单单位位 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 2 一、一、编编制制单单位名称位名称 二、工程咨二、工程咨询资询资格格证书编证书编号号 三、三、资质资质等等级级 四、四、发证发证机关机关 第三第三节节 可行性研究的依据与范可行性研究的依据与范围围 1、编编制依据制依据 1、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 2、国家及山东省有关规范、标准、规定； 3、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及规 定。 4、 茌平县城市总体规划 5、 城市居住规划设计规范(gb50108-93) 6、 城市居住区规划设计规范(gb50220-95) 7、 建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案) 8、项目建设单位提供的其他基础性资料 二、可行性研究的范二、可行性研究的范围围 1、项目的背景及必要性； 2、项目建设方案； 3、项目的节能方案； 4、项目的建设条件； 5、项目的环境和生态影响； 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 3 6、项目投资估算； 7、确定项目实施进度。 第四第四节节 项项目概况目概况 一、一、项项目名称目名称 茌平建科康苑 a 区建设项目 二、建二、建设设性性质质 新建 三、三、项项目目选选址址 项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。 四、四、项项目主要建目主要建设设内容与建内容与建设规设规模模 项目规划用地面积 53900 平方米，约合 80.8 亩；项目包括住宅 楼 15 栋，总建筑面积 90015.8 平方米，其中住宅 66493.8 平方米， 地下储藏室 6259.2 平方米，车库 9388.8 平方米，商业 7874 平方米。 项目分南区、北区两部分，有关数据如下： 南区：包括住宅楼 8 栋（1#、15#楼底层为商业），建筑面积 49283.4 平方米，其中住宅 34043.4 平方米，地下储藏室 2946.4 平 方米，车库 4419.6 平方米，商业 7874 平方米。 北区：包括住宅楼 9 栋，建筑面积 40732.4 平方米，其中住宅 32450.4 平方米，地下储藏室 3312.8 平方米，车库 4969.2 平方米。 五、五、项项目目进进度度计计划安排划安排 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 4 项目建设期为 18 个月，计划 2011 年 12 月开始前期手续的办 理，争取在 2013 年 5 月底完成项目建设。 六、六、项项目投目投资资估算及估算及资资金来源金来源 茌平建科康苑 a 区建设项目总投资 16528.5 万元。其中： 南区：项目总投资 8992.0 万元，折合 1824.5 元/平方米。其中 土地费用 1491.4 万元，工程费用 6702.5 万元，前期费用 220.7 万 元，建设单位管理费 126.2 万元，预备费 352.5 万元，销售费用 98.6 万元。 北区：项目总投资 7536.6 万元，折合 1850.3 元/平方米。其中 土地费用 1339.1 万元，工程费用 5540.9 万元，前期费用 178.0 万 元，建设单位管理费 105.9 万元，预备费 291.2 万元，销售费用 81.5 万元。 资金来源：项目所需资金均由项目承办单位自筹解决。 七、七、项项目目销销售收入及利售收入及利润润 项目南区、北区两部分销售收入及利润有关数据如下： 南区：预计销售收入 13761.3 万元，销售税金及附加 763.7 万 元，利润总额 4005.54 万元，缴纳所得税 1001.4 万元，净利润 3004.2 万元。 北区：预计销售收入 10742.5 万元，销售税金及附加 596.2 万 元，利润总额 2609.7 万元，缴纳所得税 652.4 万元，净利润 1597.3 万元。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 5 第五第五节节 主要技主要技术经济术经济指指标标 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号 指标名称单位指标备注 一 项目规划总用地 平方米53900 约合 80.8 亩 二 建筑指标 1 总建筑面积 平方米90015.8 1.1住宅平方米66493.8 1.2 储藏室 平方米6259.2 1.3 车库 平方米9388.8 1.4 商业 平方米7874 2建筑密度%24 3 容积率 1.4 4 绿化率 %38 三 项目总投资 万元16528.5 1南区万元8992.0 2北区万元7536.6 四 销售收入 1南区万元13761.3 2北区万元10742.5 五 财务指标 1南区 1.1 投资利润率 %22.3年均 1.2 净利润率 %16.7年均 1.3 盈亏平衡点 %69.2 2北区 2.1 投资利润率 %17.3 2.2 净利润率 %13.0 2.3 盈亏平衡点 %74.3 六 建设期 年1.5 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 6 第二章第二章 项项目建目建设设的背景及必要性的背景及必要性 第一第一节节 项项目建目建设设的背景的背景 随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大， 城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006 年底已经达到 了 43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着 较快的增长，近几年增速稳定在 11%以上。城镇人口的快速增长和 人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换 代需求、投资需求等。2006 年无论是政府出台的土地政策，还是央 行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两 面。 茌平县的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开 发起步于 1984 年，特别是近两年来，贯彻县委、县政府大开放、大 招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度 进一步加大，随着城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城 区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长。县政府有开发建 设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的 实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化 与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。 同时，城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧 住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已 经与当地人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 7 人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要 求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有 着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。 本项目地址为茌平县建设路以南，文昌路以西，项目区域位置 优越，交通便利，同时项目周边相关的配套设施完善，使得本区域 具备了较强的升值潜力。 茌平县 xx 房地产开发有限公司投资开发的建科康苑居住小 区项目以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的 居民，具有较高的市场前景。 第二第二节节 项项目建目建设设的必要性的必要性 一、一、发发展展规规划分析划分析 拟建项目严格按照茌平县城市总体规划明确的城市定位， 依据茌平县城市发展“十二五”规划纲要，在茌平县城市建设发展 总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创 建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用 周围环境的草木烘托主题的目的。 二、二、产业产业政策分析政策分析 整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产 业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化 水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 8 空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅 结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机 械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技 术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城 市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技 术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。 随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场， 商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的经济建设用住房 管理办法的通知（建住房200477 号），今后我国将鼓励建设中小 型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的关于落实新建住 房结构比例要求的若干意见(以下简称意见)的规定，套型建筑 面积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达 到 70%。 本项目的开发建设主要为了响应茌平县城市整体规划要求， 面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以 90 平米以下的经济用 房为主，符合国家产业政策及相关标准。 三、行三、行业业准入分析准入分析 从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关 资质，茌平县 xx 房地产开发有限公司具备建设行政主管部门颁 发的房地产开发资质，具备行业准入的基本条件，在进行有关手续 办理后可进行项目的开发建设。 项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 9 理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人 责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标， 质量监督，工程监理等手续。 经以上论证，该项目的建设符合城市发展规划，符合国家产业 政策，同时项目承办单位具备行业准入的资格，具备项目实施的必 要条件。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 10 第三章第三章 项项目目选选址及建址及建设设条件条件 第一第一节节 场场址址选择选择 一、一、场场址确定原址确定原则则 根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件： 1、符合项目建设及发展要求； 2、尽量减少占地以控制投资； 3、各种配套条件好； 4、周围环境适于项目的建设； 二、二、场场址确定址确定 根据茌平县城市总体规划要求，茌平建科康苑 a 区建设项 目选址于茌平县城区，中心街以东，永昌路以北。项目规划用地面 积 53900 平方米，项目地理位置较为优越，交通方便，该项目土地 基本达到“四通一平”，具备了项目的建设条件。 第二第二节节 建建设设条件条件 一、自然条件一、自然条件 1、地形、地貌 本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。 地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。 2、地下水 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 11 该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度 1.0 米左 右。地下水静止水位埋深介于 3.0-3.5 米之间，平均相对标高-2.95 米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄 方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质 分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性 co2，对混凝土 及其中钢筋不具备腐蚀作用。 3、地震效应 场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城- 兰考断裂带在本区的走向为 ne30-40 度。倾向 nw，倾角 40-60 度。 聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造 单元的转换带。该断裂是由一系列 ne 走向的西侧正断层组成的破 碎带，其地震活动的主要特征为： （1）地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与 某些近东西向次级断裂的交汇部位。 （2）由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在 阶段性差异，6 级以上地震都发生在南段，北段地震一般为 45 级。 （3）地震活动具有一定的周期性。 4、气象条件 根据当地气象部门提供的资料，茌平县属于暖温大陆性季风 气候区，具体气象资料数据如下： （1）风向 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 12 常年主导风向：ssw 冬季主导风向：ene 夏季主导风向: ssw （2）风速 最大风速：33.3m/s 冬季平均风速：3.2m/s 夏季平均风速：2.8m/s （3）气温 年平均气温：12.8 极端最高气温：39.5 极端最低气温：19.7 （4）相对湿度 最冷月平均相对湿度：54 最热月平均相对湿度：73 全年平均相对湿度：56 （5）降水量 年平均降水量：600 mm 年最大降水量：723.7 mm 日最大降水量：298.4 mm 时最大降水量：190 mm （6）最大积雪厚度：190 mm （7）最大冻土厚度：44 mm 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 13 二、二、 交通条件交通条件 本项目区位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北，地理位 置优越，交通方便。 三、外部配套条件三、外部配套条件 茌平县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进 展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改 观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。 1、给水 主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为茌平县 自来水公司，供水普及率将达到 100。根据茌平县城市总体规划， 沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的 供水形式，以确保用水的安全性和可行性。 2、排水 本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可 以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放 标准后接入市政污水管道。 3、供电 本项目用电由当地供电部门统一解决本项目用电。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 14 第四章第四章 建建设设工程方案工程方案 第一第一节节 总总体体规规划方案划方案 一、一、 土地土地现现状与状与评评价价 根据茌平县城市总体规划要求，从实际情况出发，在充分考 察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，本居住小区规划 居住规模约为 2490 人。项目区域工业少，空气清新，环境幽静，具 有得天独厚的建设条件。 场地分析：项目规划用地 53900 平方米，规划用地范围内的地 势较平坦，无其他需保留的建筑，也无城市地下管道，亦无高压线 通过。 环境分析：规划用地地块周边无工业污染存在，环境优美。 技术分析：项目竣工后将为县城居民提供近 66500 平方米住宅 及商业配套设施。 二、二、项项目目规规划依据及理念划依据及理念 1、规划依据 (1)中华人民共和国城市规划法 (2)城市规划编制办法 (3)城市居住区规划设计规范(gb50180-93) (4)住宅设计规范 (5)建筑设计防火规范 (6)中华人民共和国城市规划法 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 15 2、规划设计理念 采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生 活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅 的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种 需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态 人居环境的综合体，特别关注以下几个方面： (1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的 功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。 (2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互 动的共生环境条件，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。 (3)文化环境：融合居住文化、教育文化、娱乐文化，达到人们 对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为 温馨的气氛，增加人们的归属感。 (4)职能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以 满足信息快速，生活高效的要求。 3、项目功能分区与布局 根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设 计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。 项目区范围内建设多层住宅楼 15 栋，以及少量公建配套设施， 项目分南区和北区两部分。 南区：包括多层住宅楼 8 栋（1#、15#底层为商业），分别为 1#、2#、3#、4#、12#、13#、14#、15#楼，其中 2#、3#、4#、12#、13#楼为地 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 16 上 6 层，1#、14#、15#楼为地上 5 层； 北区：包括多层住宅楼 7 栋，分别为 5#、6#、7#、8#、9#、10#、11# 楼，均为地上 6 层。 本项目建科康苑居住小区以绿色、健康、自然、人文贯穿园区 的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的 理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为 纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，平和、自然、舒适 为基调，同时配以质朴的材质，以此创造自然动人、和谐统一的空 间，同时楼间设置大面积的绿地广场，提升小区品味。 合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的 分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。将居民自然流畅的引 导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住 区公共生活。 公建包括物业管理用房、公厕、垃圾中转站等，配套公建在各 地块内集中布置。公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活 的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经 济性。 4、项目道路交通组织 出入口：在居住区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流 的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交 通，鼓励步行交通。同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通 的流线。本项目小区出入口分别设置在小区南侧与东侧临街，分别 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 17 依托永昌路、中心街作为小区主要交通干道。 道路：小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部 车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文 化。采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道， 沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流 组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流， 畅通无阻，避免出现交通事故。 5、景观系统规划 项目小区内景观以庄重的园林风格为主，以自然流畅的环境 特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨 中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地 的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程 度的空间，配置适当的小品。雕塑、使空间增添趣味性。 植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光 等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行 人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度 须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特 征。 五、用地指五、用地指标标 根据以上规划，建科康苑 a 区项目用地指标如下： 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 18 用地指用地指标标表表 序号 项目名称单位 数量 备注 1 规划用地面积 平方米53900 2 建设用地面积 平方米51300 1.1住宅用地平方米13000 1.2公建用地平方米2300 1.3道路用地平方米16000 1.4 公共绿地 平方米20000 3 绿地率 %39 4 容积率 1.35 5建筑密度%25 第二第二节节 建筑方案建筑方案 一、一、项项目内容目内容 项目建设多层住宅楼 15 栋，以及少量的商业公建配套设施； 项目总建筑面积 90015.8 平方米，其中住宅 66493.8 平方米，储藏 室 6259.2 平方米，车库 9388.8 平方米，商业 7874 平方米。项目建 筑风格与附近城市景观相协调，初步考虑采用现代时尚的建筑风 格。 二、二、户户型平面型平面 根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功 能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、 暖、气管线布置合理，满足舒适方便的居住要求。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 19 根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间 的平面关系，小区住宅为南朝向，所有户型均由南面直接采光房间。 布局良好，厨、卫、厅采光充足。 三、立面与造型三、立面与造型 建筑设计源自尊重人居环境的设计思想，追求淡雅清新、含蓄 大气的建筑风格。每一个建筑单体则根据其所处的位置与周边环 境的关系、人的视觉感受确定体量和高度。在建筑材料上屋面采用 挂瓦屋面，墙面外刷防水乳胶漆，窗统一使用塑钢材料，整体颜色 以浅色为主。 四、主要建筑概况四、主要建筑概况 建筑结构：本项目住宅及公共建筑均为六层或以下，考虑可采 用砖混结构； 建筑合理使用年限 50 年； 五、内部装修五、内部装修 地面：地面砖地面 楼面：混凝土水泥楼面，铺地面砖 内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厕所采用贴瓷砖墙面 踢脚：地砖踢脚 顶棚：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷 第三第三节节 结结构方案构方案 一、一、设计设计参数参数 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 20 本项目拟建的多层住宅楼层数均为地上 6 层或以下，考虑采 用砖混结构；其他公共建筑设施为两层，采用砖混结构。 1、基础：采用条形基础 2、活荷载设计值 阳台：2.5kn/m2 楼梯间：2.5kn/m2 非上人屋面：0.5kn/m2 其余房间：2.0kn/m2 3、钢筋混凝土部分结构 现浇：0.00 以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼 预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。 二、依据二、依据 1、建筑节能设计标准 2、建筑节能管理条例 3、建筑结构荷载规范（gb50009-2001） 4、砌体结构设计规范（gb50003-2001） 5、混凝土结构设计规范（gb50010-2002） 6、建筑地基基础设计规范（gb50007-2002） 7、建筑地震设计规范（gb50011-2001） 三、抗震三、抗震设设防防 抗震设防裂度为 7 度，抗震等级二级，基本风压 0.5kn/m2；抗 震设防分类为丙类建筑。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 21 四、四、结结构构类类型型 小区建筑均采用砖混建筑，结构安全等级为二级。 第四第四节节 给给排水工程排水工程 一、一、设计规设计规范和依据范和依据 1、建筑给水排水设计规范 gbj15-88（1997 版） 2、室外给水设计规范 gbj13-86（1997 版） 3、室外排水设计规范 gbj14-87（1997 版） 4、建筑灭火器配置设计规范gbj140-90 二、二、设计设计范范围围 建筑红线以内的下列项目：给水工程、排水工程、消防工程 三、三、给给水工程水工程 1、用水量标准和用水量 用水量估算用水量估算 编号名称数量用水量标准 最高日用水 量（m3） 备注 1住宅2490 人150l/d人373.5 2绿化浇洒20000m210l/m2.次200 3未预见水量10%57.4 合计630.9 2、水源 以城市自来水为水源，水量、水质可满足本项目设备、生活的 用水要求。以城市自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 22 管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水管自管网接入，整个 小区形成树状的给水系统。 3、给水系统 生活给水由低区、高区给水管网供给，低压区一至四层，供水 压力为 0.30mpa，由市政管网直供。高压区五层，供水压力为 0.55mpa，由地下室生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。 室内冷水管采用 pp-r（pn1.25）管，热熔连接。热水管采用 pp- r（pn2.0）管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫 层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。阀门采用铜 球阀，阀门处均设活接头。设于管道井及地下室内等明装给水管， 采用 40mm 厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温。卫生洁具采用节水 型（6l）。 用水计量：住宅一户一表，水表出户。 中水：根据聊城市节水型社会建设试点方案的规定，需配套 建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。 本项目拟在各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于 洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。 项目建筑均采用太阳能热水系统。 4、消防给水 小区供水应同时满足公用、生活和消防供水的要求，当公用、 生活用水达到最大时用水量时，仍能保证消防供水的需要。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 23 小区内实行临时高压消防系统，火灾时部分地区不易依靠消 防车，所以，消火栓的布置对火灾时灭火起着关键性作用。 室外消防系统：本项目拟在消火栓应按规范沿道路设置，并宜 靠近路边，其间距不应大于 80 米。消防车难以进入的区域应当适 当增加消防栓密度。原则是要将小区内所有防火点纳入布置消火 栓的保护半径内。 室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统。消火栓系统设 计流量：室内 10l/s，室外 15l/s；系统用水由地下室内的消防泵房 接来，压力 0.55mpa。 灭火器配置按危险配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式 磷酸铵盐干粉灭火器。 四、排水系四、排水系统统工程工程 根据茌平县城市总体规划和本项目的性质、特点，排水体制 采用雨水、污水分流制，采取枝状污水管网。污水在地块内收集后， 就近排入周围道路上的污水管道，然后依据地形、道路坡向以及现 有污水主干管组织污水管道排放系统。 1、污水排放 本区内污水主要为生活污水。生活污水量取生活用水量的 70%， 则生活污水量 q2=261m3/d。 采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水送入小区中水处 理站，经生化处理达标后排放。室内排水管为 pvc 排水管，室外地 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 24 下排水管为混凝土管。污水管沿区内主干管敷设，管径 d500 砼管。 2、雨水排水 该项目内的雨水经雨水口汇集后流入规划道路下铺设的雨水 管网，回收浇灌绿化用，少量排入城市雨水管网。 五、管材五、管材 生活冷水管：明装管采用如镀锌钢管，丝扣连接，塑料管采用 硬聚氯乙烯管（pp-12）、铝塑复合 pp-r 管。 排水管：室内采用排水用硬聚氯乙烯管（upvc），乘插连接；通 气管为铸铁管，接口承插连接。 消防给水管：消火栓系统采用镀锌钢管焊接或丝接。 第五第五节节 电电气工程气工程 一、一、设计设计依据依据 （1）民用建筑电气设计规范（jgj/t 16-92） （2）建筑物防雷设计规范（gb50057-94） （3）火灾自动报警系统设计规范（gb 50116-98） （4）建筑设计防火规范（gbj16-87）(2001 版) 二、二、设计设计范范围围 本工程设计包括红线内的以下电气系统： （1）220/380v 配电系统； （2）建筑物防雷、接地系统及安全措施； 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 25 （3）有限电视系统； （4）电话语音系统； （5）数据布线系统； （6）访客可对视对讲系统； （7）火灾自动报警系统。 本工程电源分界点为：住宅、公建在电气间电源进线柜内的进 线开关。 三、三、220/380v 配配电电系系统统 (1)负荷分类： 二级负荷：应急照明、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。 三级负荷：住宅用户、公建用电等。 (2)供电电源： 本工程用电由茌平县供电公司负责供给，根据负荷等级划分 规范要求，用电负荷等级为二级。茌平县供电公司现有供电能力能 够保证项目用电。 (3)计费： 本工程住宅每单元分别设计量屏 1 面，计量屏内设普通电子 式计量表，每户设一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计 量通过在进线配电屏内设总计量表来实现。 (4)用电指标：根据住宅设计规范的规定及建设单位的相关 要求，本工程住宅用电标准为每户 6kw，公建的负荷密度为 80w/m2. 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 26 (5)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、 电梯、消防负荷等二级负荷主要采用双电源末端互投。本设计所有 消防设备的过载保护均只作用于报警信号。 (6)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路(壁挂 空调回路除外)均设剩余电流断路器保护。 本工程照明设计按照国家现行的建筑照明设计标准确定照 明电压为标准的交流 220v。贮藏间及套内起居室、卧室等功能房 间均采用 e27 吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。厨房、卫生间采用防潮 吸顶灯具。 主要照度值：起居室、厨房、卫生间 100lx；卧室 75 lx；餐厅 150 lx;商业、消防控制室 300 lx；车库 75 lx,电气间 200 lx. (7)设备安装 电源各总进线屏采用仿 ggd 型配电屏，落地安装，进线方式 为下进下出。计量屏、电梯控制屏落地安装，住户配电箱底边距地 1.8m 嵌墙暗装，其余配电箱及控制箱均底边距地 1.5m 挂墙明装。 开关、插座分别距地 1.3m、0.3m 暗装。卫生间内插座选用防潮、防 溅型面板；有淋浴、浴缸的卫生间内开关、插座须设在 2m 区以外。 四、四、导线选择导线选择及敷及敷设设 室外电源进线由上一级配电开关确定。建筑物电力线采用 zr- yjv-1kv 型电缆、zr-bv-0.5kv 型铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷 设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙烯管保护在地、墙、顶板现浇层 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 27 暗敷设。消防线路暗敷时，保护层厚度须大于 30mm；明敷时做防 火处理。 五、建筑物防雷、接地系五、建筑物防雷、接地系统统及安全措施及安全措施 （1）建筑物防雷： 建筑物年预计雷击次数为 0.058，防雷等级为三级。建筑物的 防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总 等点位联结。 接闪器：在屋顶采用直径 10mm 热镀锌圆钢作避雷带，楼顶避 雷带连接线网格不大于 20m20m 或 24m16m。 引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根 16mm 以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于 25m。所有外墙 引下线在室外地面下 1m 出引出一根 404 热镀锌扁钢，扁钢伸出 室外 1m。 接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然接 地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。 引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等 的外墙引下线在室外地面上 0.5m 处设测试卡子。凡凸出屋面的所 有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠 焊接。 （2）接地及安全措施： 本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地 极，要求接地电阻不大于 1 欧姆，实测不满足要求时，增设人工接 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 28 地极。 凡正常情况下不带电，而当绝缘破损也满足要求时，增设人工 接地极。或有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接 地。 本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建 筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用 等电位卡子，禁止在金属官道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部 等电位联结。 有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等处设过电压保 护装置。本工程接地型式采用 tn-c-s 系统，电源在进户处做重复 接地，并与防雷接地共用接地极。 六、有六、有线电视线电视系系统统 电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处设线槽 敷设。系统采用 860mhz 邻频传输，要求用户电平满足 64+4db；图 像清晰度不低于 4 级。 放大器箱安装在电气用房内，分支分配器箱安装在各户电气 坚井内或上沿距顶 0.3 米暗装。 干线电缆选用 sykv-75-9，穿 sc20 管及桥架敷设。支线电 缆选用 sykv-75-5，穿 sc15 管沿墙及楼板暗敷。住宅每户在起居 室、 卧室各设一个电视插座。 七、七、电话语电话语音系音系统统 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 29 住宅每户按 2 对电话线考虑，在起居室、卧室各设一个电话插 座。 市政电话电缆先由室外引入至标准总机柜，然后由总机柜经 电气竖井沿线槽、穿钢管引至各户住户配线箱，再由住户配线箱跳 线给户内的每个电话插座。 电话电缆及电话线分别选用 hyv 和 rvs 型，穿金属管、线槽 敷设。电话干线电缆没线槽敷设，支线穿钢管在地面、墙、楼板内 暗敷。 住户配线箱在每户住宅内嵌暗装，底边距地 0.5m。电话插座暗 装，底边距地 0.3m。 八、数据布八、数据布线线系系统统 本工程住宅每户按 1 根网线考虑；在起居室、卧室各设一个计 算机插座。 由室外引入室内的数据光缆选用非屏蔽多模光缆，穿金属管 埋地暗敷，由总机箱引至各户住户配线箱及计算机插座的线路均 采用非屏蔽超五类 4 对双绞线，穿金属管、线槽敷设。19 英寸标准 总机柜在电气室内落地安装，采用 10#槽钢做基础。计算机插座选 用 rj45 超五类型，与网线匹配，住宅电话出线插座采用 rj11 型。 第六第六节节 消消 防防 一、一、设计设计依据及采用依据及采用标标准准 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 30 1、山东省建委、省公安厅鲁建1996140 号“关于印发建筑防 火设计专篇要点的通知 2、建筑防火设计专篇要点 3、中华人民共和国消防法 4、建筑设计防火规范(gb50016-2006) 5、建筑灭火器配置设计规范(gbj140-90) 6、民用建筑设计通则(gb50352-2005) 7、厂矿道路设计规范(gbj22-87) 二、消防措施二、消防措施 消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程 度的重要措施和保障，按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导 方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的消 防安全措施： 1、总图 总图设计中，按照有关技术规范要求合理布局，保证各建筑物 之间的安全距离，同时各主要生产建筑物周围均设置了消防通道， 保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救。 2、建筑 严格遵循建筑设计防火规范(gb50016-2006)的要求进行设 计，拟建项目建筑物结构主要为钢筋混凝土结构，耐火等级为二级。 设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、安全门的设置均满 足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 31 烧的建筑材料，所有孔洞在设备管线安装后均用非燃材料封堵。 本设计根据建筑设计防火规范(gb50016-2006)进行新建建 筑物内的消防设计。本项目新建建筑物为高层，更要严格执行防火 规范，在醒目位置设有安全标志。楼梯间内设置应急照明灯、自动 报警装置等，消防设备按二级负荷供电。 根据建筑设计防火规范的有关规定，在公共楼梯间按要求布 置消火栓，并配备相应灭火器若干；室外设置一定数量的地上式消 火栓，以满足消防车的使用。 3、消防给水 利用城区的消防给水管网为一路消防给水；室内外按规范设置 消火栓，建筑物内易取处每隔不到 40 米设 mfa3 干粉灭火器；室 内消防管径为 dn100，室外 dn150，室外消火栓布置间距不大于 120m，室内消火栓不大于 30m。 从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高 度及体积等考虑，火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火规范 (gb50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室 外消火栓用水量为 2511/s，室内所需水量为 151/s，火灾时间按 2 小时计，则一次火灾所需水量为 480m3，该工程有消防、生活共用 水箱一座，可满足消防用水要求。 第七第七节节 采暖工程采暖工程 一、一、设计设计内容内容 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 32 本工程住宅采暖系统设计。 二、采暖系二、采暖系统统 (1)设计参数 供暖室外计算温度：-7 室内设计温度：18 (2)热负荷计算 本项目为城市居民居住区，拟在住宅内设采暖设施。每平方米 建筑面积采暖热指标取 50w/m2，供暖建筑面积约 74370 平方米， 则热负荷约为 3718.5kw。 (3)采暖热源 本项目拟采用城市集中供热采暖，热力管网由市政供热管网 引入，管径为 300mm，采暖热水由小区换热站供给 95/70 热水。 (4)采暖系统 住宅采暖系统为分户热控制系统，户内采暖形式为双管下供 下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯（pb pn1.6）管，埋地敷设。 热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀。管道井内共用立管及 室内明装采暖管采用热镀锌钢管，丝扣连接。采暖入口前室外直埋 部分采用焊接钢管。 保温：设于储藏室及管道井内的采暖供、回水管，采用 50mm 厚带铝箔的离心玻璃保温。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保温，玻 璃钢保护层。 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 33 第五章第五章 节节 能能 茌平建科康苑a区建设项目建筑热环境和能源系统的设计应 贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷 地区居住建筑节能设计标准。在保证舒适、健康的室内热环境基 础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年 能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等 耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染 的破坏，以实现可持续发展的目标。 一、一、设计设计依据依据 1、 中华人民共和国节约能源法（1997 年）； 2、国家标准综合能耗计算通则； 3、 国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)； 4、国家发展改革委员会发布的节能中长期规划（发改环资 20042505 号）； 5、国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查 工作的通知（发改投资 2787 号文）； 6、 中国节能技术政策大纲（2006 年版） 二、二、设计设计原原则则 1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品 种与质量。 2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综 茌平 xx 居住小区建设项目 可行性研究报告 聊城 xx 工程咨询公司 34 合利用。 三、主要耗能三、主要耗能设设施及耗能指施及耗能指标标 本项目为商业住宅开发，耗能主要为住户家用电器用电、照明 用电以及用水、用气、冬季取暖等耗能。其中全年用电量为 118.3 万 kwh，用水量为 91997.9m3，天然气用量 113588m3，热力用量为 5354.6 兆焦耳，则本项目综合能耗 487.07 吨标煤。 项项目目综综合能耗估算表合能耗估算表 序号能耗种类计量单位年耗量 折标系数 （kgce/计量单位） 折标煤 (