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团结校园经济调查报告 商务英语3班 夏婷婷 当今社会对教育越来越重视。从过去的普及九年义务教育，到现在追逐高等教育甚至更高。这必然引起学生数量的增加，学校的增加。尤其是高等学府的发展向着地区化，集聚化发展。例如省会、大城市高等院校就比一般城市多的多，而且还以很快的速度增长着。然而学校的集中促进了该地区的各个方面的发展。在此我以四川师范大学成都学院为例。第一， 地理位置。 四川师范大学成都学院位于成都市郫县团结镇，郫县团结镇地处成都市母亲河府河的源头，位于郫县东北部，西距县城10公里，东距成都市区13公里，北以毗河为界与新都区毗邻，新犀路(犀浦经团结至新都区)由南向北纵贯全境，沙西线高等级公路（成都市沙湾经团结至唐昌，目前已经通车）由东向西横穿本镇，是本镇通往成都市的快速通道。全镇幅员面积28.86平方公里，辖15个行政村，1个街道社区，总人口26500余人。镇人民政府驻地和场，历史悠久，解放前是郫县四大集镇之一，川西平原著名的水码头。因成都市的母亲河-府河起源于镇内的石堤堰，故又称府河第一镇。第二， 交通。 团结地理位置优越，周遭有四川传媒学院，四川科技职业技术学院，五月花专修学院。并且有6路公交车经过，经历地区包括，成都客运站，郫县犀浦快铁站，新都区，新繁区等中心位置。第三， 经济发展团结镇地处川西平原腹地，气候温和，雨量充沛，自流灌溉，物产丰富，具有发展种植业、养殖业，加工业得天独厚的有利条件，历来是农业发达地区之一。1997年进入成都市首批基本达小康乡镇行列。2004年全镇完成国内生产总值51071万元，实现农民人均纯收入4000元。镇内的重点骨干企业成都美乐实业有限责任公司(团结石材)、成都国宏汽车内饰件有限公司、成都岚牌-辛普皮业有限公司、成都先锋塑钢门窗厂、成都团结机器厂、以及一大批中、小企业为镇域经济发展作出了积极贡献，2003年工业总产值达17961万元。所生产石材、汽车内饰件、皮革、机械等远销国内外。四川师范大学成都学院1. 商业+小户型成为校园经济带中市场认可度较高的房地产项目常规开发模式校园聚集了大量稳定的学生、教师消费群，这已经是社会的共识。而这一消费群体的消费指向即是校园经济的机会点所在。就目前成都市五所高校经济带中的五个典型的案例来看，有四个项目选择了商业+住宅的开发模式，电子科大侧的“第五大道”选择了开发商业广场。 开发思路方面，主要考虑以较低总价的小户型住宅吸引学生消费者购买及小户型投资者购买，集聚人气，加快销售速率。另一方面，以商业物业提高项目整体利润率，同时也成为小户型产品的配套卖点，吸引高校消费者。 从销售情况来看，这五个典型案例的销售速率均高于市场同类产品的平均值，反映较好。2. 小户型开发是高校市场需求的集中体现，目前尚有较大市场缺口结合对某大学学生的需求调查，可以看出高校学生对租房需求的特征。 1） 绝大多数学生居住在校内学生宿舍，占总数的89%，但居住在学校的学生中仍有37%的学生有到外租房的愿望。并且，这一比例还将随着条件合适的房源的增加而上升。2） 6成的学生选择与人合租以减小经济压力。 3） 73%的学生能够承受的租金水平为300元以下/月的房屋。 4） 77%的学生选择所需要的面积为40平方米以下。 5） 可接受的房源与学校的距离调查方面：98%的潜在租房学生选择的步行时间距离在20分钟以内房源。其中，63.3%的被访者选择了10分钟以内的时间距离。 不难看出，高校附近的小户型基本符合高校市场对租房房源的需求特征，其走势强劲是客观市场的必然。仍以某大学为例，该校共有师生近7万人，其中28%左右为教职员工及其家属。据市场调查数据推论，仅学生群体对小户型房源租房需求就有3万余套。虽然成都市场上小户型已经进入全面开发阶段，据尺度统计，2003年成都市场中新增小户型开发将达到50万平方米。但对于高校学生而言，市内其他区域的小户型吸引并不大。因为，绝大多数高校学生仍然锁定的是高校周边步行20分钟以内的房源。而目前成都各大高校旁的小户型仍然存在较大缺口。3. 距校园越近，交通可达性越高，商铺经营状况越好 根据相关调查的结果及对各大高校周边商业的经营状况、与校园的距离两大因素进行分析，得出基本结论，即，商业与校园的距离与商业的经营状况成反比。 虽然商铺的经营状况是由经营的业种，经营者的管理水平，商业是否形成已集中口岸，道路是否构成交通枢纽等多种因素综合作用的结果，但商业经营与校园的距离的关系更具普遍性和可比性。同时，也是定位于高校经济的商业能否成立的决定性因素。距离在很大程度上决定了消费者是否前往的可能性，如果没有消费者的到达，其所谓的营销手段、业种业态等都很难立足。 1） 学生消费者及教师消费者最常消费的区域集中在校园周边，15分钟步行距离内。其次是选择在市中心、校园内消费。 2） 距离校园大门越近的商铺，其经营状况普遍更好。4影响校园经济的商业容量大小的基本要素 商业物业在复合型房地产项目中往往是利润最大的一部分。按财务预算的角度，如果规划允许，商业物业份额越高，项目总体利润率也就越高。但是，盲目追求商业物业的量，往往成为房地产项目滞销，后期经营状况不理想的重要原因。判断校园经济容量对确定项目商业开发的合理体量起到重要支撑。 校园经济的商业容量究竟有多大？这的确是一个很难量化的问题。 如果就本次调查的五个不同校园经济带的典型案例的数据进行分析，科华广场15000平方米，第五大道30000平方米，海棠月色800平方米，EAST校园广场19100平方米，明珠时代30000平方米，这些数据很难与校园内学生教师的数量形成逻辑关系。同时，更因第五大道、海棠月色、EAST校园广场尚未正式经营而无法将商业物业的规模与经营状况结合而形成严密逻辑。 但是，结合成都五所高校的周边所形成的商业物业的总容量来看，可以得出基本方向性结论： 1） 校园师生总量大小、校园面积大小，与周边商业物业总容量成正比。 2） 市中心区域（二环路以内）高校周边往往还存在传统的商业圈，客观形成消费者购买投资的合力，其商业容量大于二环路以外区域较单纯的高校商业带商业容量。城区高校商业容量大于郊区高校商业容量。 3） 重点高校周边商业容量大于普通高校周边商业容量。 4） 综合性高校周边商业容量大于专业性高校周边商业容量。 鉴于此，对于高校周边商业物业开发体量，我们认为，可以参照上述原则，结合影响校园经济的多种因素进行综合考虑。另一原则是，高校旁已经形成传统的，认同度较高的，且体量较大的校园经济带中，如果所开发商业物业定位的目标市场明确指向高校师生，则其体量应相对缩小。如果其位置优越（如，位于传统商圈中，或集中生活区中），可能同时辐射校园及校园周边较大范围人群，则体量可相应扩大。 根据本次市场调查结果，高校商业项目的商业建筑面积均在30000平方米以内。商业建筑面积在30000平方米的项目仅有电子科大旁的第五大道和成大旁的明珠时代。明珠时代所针对的消费者相对单一，即成大消费者。其辐射人群总量较小，人流量不大，故经营状况较差。而第五大道处于传统的建设路商圈内，建设路商业圈的旧城改造已经为