北松路南项目招商可行性分析报告.doc

北松路南项目招商可行性分析报告 即成立沪松销售中心“金属加工区”一、分析松江现状 松江属上海城郊刚刚发展，房地产开发已到一定程度，但工程仍在建设、装潢建材需求不断兴起。不锈钢、铝材等有色金属不同于钢材，是装饰类建材，有别于粗重钢材，应用面较广，偏向于装潢建材，一般都是半成品，需要加工。目前松江不锈钢等有色金属销售产品主要分布在泗泾钢材城、松江城区主要在松汇路、乐都路、荣乐路三个街面，加工三个街面各一家，生意忙。松江，乃至泗泾都没有专业的不锈钢专业区。九星不锈钢加工区已开辟第二期，规模大约100亩，全部招满，并且生意很好。不锈钢加工区并非只有不锈钢，而是指以不锈钢销售及加工为主打产品，相关同类产品如铁艺加工、模具加工铁皮加工等配合进行。需求分析到2010年,全球不锈钢产能预计将增长至3500万吨,需求将增至2300万2700万吨。虽然中国与印度市场需求强劲增长,但仍无法保证供需平衡。未来几年,全球不锈钢需求增长将主要来自中国与印度。必和必拓公司(BHPBilliton)市场开发部经理表示,印度每年的不锈钢需求约为120万吨,未来几年增速将保持在12。未来10年,中国不锈钢需求增速将保持在9。到2012年,中国不锈钢需求将超过1000 万吨,到2014年将达到1200万吨。今年,中国不锈钢需求估计将增长至575万吨。 中金在线数据2006年近年来，不锈钢价格继续走高，持续增长的全球不锈钢产量增加了原材料的供应压力，从而导致镍、铬、钼和废钢等原材料价格的上涨。反映在钢材市场经营者上，经营价格的不确定性很大，变化快，但是丝毫不影响不锈钢产品的利润。不锈钢、铁艺等产品普遍用于工程、家庭装潢、酒店服务等行业。不锈钢产品需求在家庭装潢中需求较少，诸如铝合金门窗、楼梯铁艺、厨房用具、水阀水管等。但随着生活水平的提高，不锈钢的使用也越来越多，可以说不锈钢是奢侈品需求，因为不锈钢产品较贵，并且都需要定作加工。工业区对不锈钢配套加工需求量也较大，从九星反映的信息表明，不锈钢的承揽加工主要来源于工厂、工程方面，所以对于工业区配套北松路南具有显著优势。市场配套需求。不锈钢是建材市场不可或缺的产品，我们市场目前缺乏的产品有：、钢材；管件；pvc；不锈钢；铁艺；石材；铝合金；及配套加工；除石材之外，这一类的共同特性就是金属性，并且半成品加工能带动产品销售，并提高产品销售价格。加工是产品的变更，有特殊性，虽然有许多噪音，但这些技术一般人完成不了，具有稀缺性。所以我认为金属加工特别专业，能形成专业市场。成为我们市场的配套专业区。产品分析 不锈钢产品区包括：不锈钢；不锈钢厨房设备；不锈钢无缝管等管材；铝合金；铜材；白铁皮加工；模具加工；镀锌板；阳光板；铁艺加工；幕墙构件；玻璃门配件；卫生管；货架；线槽；钢结构配件；不锈钢材料及配件；门窗加工；其它不锈钢等等加工工艺包括：超和铝板切割；大型数控弯管；剪板折边；拉管；起槽；数控冲孔等等 我认为产品需求没有问题，产品链也同样没有问题。不锈钢产品销售和加工，可就近采购（泗泾钢材城），而加工成为专业，也比较便利。加工最注重便利，特别是家庭不锈钢产品加工，宁可多出点钱也要方面。厨房设备更是如此，一个小小的水沟不锈钢遮板，简单加工都要跑到老远的地方，运费成本就非常大。工业区的不锈钢工程同样如此。所以九星市场不锈钢能在开第二期，就在于这个项目的专业性。但有一点，对经营者来说，投入较大。一般轻型加工（简单加工）投入设备20-30万，中等加工投入要30-40万，大型加工投入60-70万，甚至百万。一般经营模式也是加工带半成品销售。中间有两层的利润可赚。市场规划见市场规划总图（示意图）主要分四个功能模块：1、停车场；2、钢材行吊、管件对场3、门面加工区 4、生活配套区（楼上）+汽车旅馆。拆迁房租赁下来，整修出租。二、招商招商对象招商对象主要是以下产品系列的经营户：不锈钢加工、厨房设备、钢材、管材、彩钢板、货架、铝合金、阳光板等金属板材、铝材、型材、铁皮加工、模具加工、消防设备、其他金属制品经营者对入场经营者的要求：经过调查；十来个有实力的加工方、及销售大户即可。入场经营户比例：钢材管件堆场4家大户分割4000平方。以不锈钢加工为主打产品，其次是管材，铝材。不锈钢加工大户至少5家，管材铝材大户至少共4家。可考虑将松江这三家大户搬迁。我们市场做不锈钢管只有一家。招商渠道 1、原登记经营户（经过筛选共有159户，现在有些不一定能联系上，估计有效率40%。其次，不锈钢专业经营者登记较少7户。钢材和管件最多）（有效性一般）2、九星不锈钢一二期经营户（有效性一般）3、泗泾钢材城经营者4、松江街面经营者（有效性最差）5、市场经营者本身及其朋友（有效性最高）招商宣传 1、通过行业内人士宣传，朋友带动2、沪松销售中心大幅广告，“北松公路沪松销售中心金属加工区隆重招商”“领先眼球，抢占先机”3、简易宣传单页+沪松销售中心宣传册4、项目西北角，两条大路交叉处设置双面“高炮”标明“金属加工区沪松销售中心”以及“高炮”下方罗列“入住企业名”，面纺织厂设置，五块灯箱牌，“钢材”“管件”“不锈钢加工”“铝材型材”“模具加工”五大产品功能。5、“高炮”下设置保安亭，对角视线很安全。本项目只需四名保安人员。两白班两夜班。一个固定一个巡逻。保安亭位置刚好在停车场入口处控制停车车辆。其他道路面对纺织厂直接与道路相通，使得市场活络。功能区划明确，但实际经营分布不想这么准确，加工部分尽量靠里。工程现状 1、估计工程真正交付时间约在年底。土地平整，和停车场，广告牌高炮、道路施工、墙体涂料、项目清扫、围墙设置这些工程完成至少要1个半月时间。2、水电问题。到目前还只能是临时用电。正是用电至少到年底。临时用电问题也要积极满足需求。3、场地平整4、后面设置围墙，杂草会影响租赁，形象不好。或者后面堆货5、停车场修正6、广告架7、墙体油漆8、项目内部清扫9、门窗修补、卷帘门。现在场景不是很好。租赁感觉越不如五金城的档次。轻质隔墙做的大门太小。10、消防工程等问题市场价格门面“租金六毛五，租一年送一年”没有任何其他费用场地“租金两毛二，价格两年不变”租赁条件：只平整土地。楼上租金“0.13元/天/平方”“管理费0.05元/天/平方”广告自己做，我们统一标准缔造沪松销售中心“低价神话”，让松江租赁市场面临价格冬天。第一年收益：门面部分约4013.8平方，共约952,274元。场地约3724平方，共约299,037元，楼上约8027.6平方，共约527,413元。共计1778,724元。前两年年平均收益约1302,587元。不包括其他收益在内的全部门面出租收益（理想化）。九星不锈钢区的价格2.7-2.8元/天/平方。招商时间招商时间最好在市场淡季。旺季建材招商没有时间去看场地考察，同时也不愿迁徙，有生意有盼头，也不想拓展。目前情况看无论钢材管材铝材还是加工，时间上9月中旬就开始生意忙起来了，过年一直会忙。5月到9月是淡季。所以如果开始招商，必须两个月之内完成招商，同时完成住户装修。这些材料装修很快。他们都有自己的工人。开业时间赶在11月中旬。否则招商时间最好是过年之后3-4月份，相对会好点。开业时间可拖后。三、可行性综合分析从政策层面来说，加工类更符合产业导向，属于工业用途。引进经营者都具有百万以上身价，成立公司与否不重要，他们已经都有自己的企业。市场定位金属加工区，属沪松销售中心稀缺产品中拓展开来的区域，以加工为主打，带动产品销售。定位松江城区便利专业钢材、管件、不锈钢需求，提供工业区就近加工的便利。以第一个专业市场辅佐配套沪松销售中心建材行业。市场复制对五金建材城的影响。使产品更加齐全，对五金区进行整合，提升五金区的竞争力。加工配套市场需求，填补松江市场空白。市场招商的主要目标形成专业金属加工区，管件钢材区。同时在整体上、宣传上打出北松公路市场群的口号，在价格上再次震撼松江市场。取得一定的租金收益和市场综合收益。市场价格以老九星的价格吸引真正有实力的客商，租一年送一年的诱惑力很大。真正的价格优势和价格承诺是我们兴办市场的决心。市场前两年以培养的方式，和辅助性市场的方式来盈利。因为是自有房产并且长期空置不好，简单租赁达不到市场整体效果。我认为应该做积极的尝试，即便是失败了，也可退而求其次成为简单的五金二区的复制。其专业就在于金属、加工。招商运作模式主要是大客户带动，适当的炒作方式优等马中等马劣等马的分部安置办法。加工区要以各别大户的示范带动作用，抓紧入住，生意在做，机器不停开