广东蓉山翡翠湾小高层户型定位.ppt

,蓉山翡翠湾小高层户型定位,同类产品市场扫描,产品发展思路,汇报纲要,同类产品市场扫描,产品增值亮点,竞争市场,在售项目合计总建面约为75万平米,加上未来新推项目如碧桂园、新展鹏项目，预计未来两三年内竞争市场的总体推出量约为100万平米。,市场主流为三房占到总量78%，其次四房比例为8.4%，并有少量的两房和复式。总体上三房、四房的市场接受度较高。,产品配比,户型面积配比,从项目小高层部分总体竞争市场来看，未来两三年市场约有100万平米的供应量，竞争压力较大。,市场结论,从市场上产品供应来看，三房仍是主流，市场认可度最高，项目以三房为主，可适当考虑两房、四房、复式。,从市场上户型面积配比来看，两房户型面积集中在80100平米；三房集中在120140平米；四房集中在140160平米；复式集中在190平米以上。,汇报纲要,同类产品市场扫描,户型发展思路,产品发展思路,产品增值亮点,品质感弱，置业门槛低,中,低,精品小户,产品竞争力提升空间大，客户群广,中高,中低,精品主流,品质竞争力强，置业门槛高,高,高,高端大户,特征,利润,风险,类型,城市中心外延区住宅开发类型选择,开发类型选择,综合利润线,风险线,开发类型选择,小高层发展方向思考,总体原则：多方论证、市场主流、内部差异,精品小户投资物业,高端大户舒适物业,市场主流居住物业,价值发展方向,-精品小户产品存在的几个要素支持,要素支持一：城市核心地段,要素支持二：流动人口或年轻人口,要素支持三：生活配套、交通等要素支持,要素支持四：投资回报价值支持,精品小户投资物业,-市场主流居住物业存在的几个要素支持,要素支持一：社区配套资源、人文环境,要素支持二：社区规模,要素支持三：环境尺度,市场主流居住物业,要素支持四：市场认可度,-大户型产品存在的几个要素支持,要素支持一：片区形象，外部景观,要素支持二：高端物业居住人群,要素支持三：规划支持，产业基础,高端大户舒适物业,项目发展思考,高端大户：高端大户一定程度上与项目别墅部分的客户存在重叠，且风险较大，但同时为保持项目巅峰形象定位，建议少量的复式，满足位于别墅与精品主流之间客户的需求。,精品主流：项目体量较小，追随市场主流、顺应总体市场需求为首选，建议以三房为主，四房次之。,精品小户：小户一定程度需要以下条件的支撑，完善的交通、富足的生活配套、人口流动性强、投资回报率高等，项目在以上条件中不存在优势，建议不考虑小户。,三房1305,稳妥面积线,四房1555,复式180,项目发展思考,稳妥面积线,本项目小高层面积线定位,本项目小高层在产品线和总价控制上避开项目自身别墅豪宅内部竞争； 与普通居家住宅、中端居家住宅在产品线上可能有所重叠，但在环境、品质、项目形象竞争对手，市场吸引力大。,豪宅区间,普通居家住宅,两房,三房,20,万,60,万,一房,四房,90,万,主流区间：,1.,相对稳妥,2.,产品提升空间大,两房,三房,万,万,一房,复式,万,主流区间：,1.,相对稳妥,2.,产品提升空间大,中端居家住宅,结论,三房（70%5%）1305,四房（约25%5% ）1555,复式（10套，约5%10%）180,户型面积及比例,备注：参考市场三房供应比例为78、四房8.4；,汇报纲要,同类产品市场扫描,产品发展思路,户型增值亮点,产品增值亮点,总体布局资源分析,此部分单位江景、山景和园林景观都比较丰富；,此部分单位江景丰富，部分单位拥有少量山景；,此部分单位山景丰富，部分单位拥有少量江景；,景观,此部分单位东北偏东朝向；,此部分单位东南偏南朝向，对市场有一定吸引力；,此部分单位朝向为南，市场认可度高，竞争力强；,朝向,此部分单位噪音面相对较小；,此部分单位临近百旺路，噪音影响大；,此部分单位噪音影响最小；,噪音,此部分单位视野较开阔，采光较好；,此部分单位无遮挡，采光好；,此部分单位视野面较小，采光较差；,采光,总体布局户型分布,芙蓉山,北江,主题园林,此部分单位资源面最好，建议布置四房，实现高质高价。,布局原则：资源利用 利润最大化,此部分单位资源一般，可考虑布置三房。,（各栋顶层布置复式，保持产品多样特色的同时实现利润最大化。）,产品增值亮点外立面,一气呵成的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，形成强有力的视觉冲击。,纯粹的 欧式风格,主题会所,结合园林景观布置，将园林景观引入会所，会所以休闲为主题，解决客户最为关心的生活便利、健康的问题。同时打造社区特色，提升项目品质与形象。,产品增值亮点内部配套,舒适明亮的采光电梯间,豪华住户大堂,具品质感文化气氛的入户门厅,产品增值亮点电梯、大堂,利用架空层转化成老人及小孩的专属活动泛会所。 结合项目及客户特质进行功能性安排，为社区老人和小孩营造更多的活动空间，体现人性化的居住氛围。,小孩活动场所,休闲场所,多维空间功能,产品增值亮点附加值,户型亮点入户空间,入户花园连通客厅，与客厅+书房的阳台形成通透空间，构成厨房、客厅的双连接。,围绕餐厅入户的空间，利用采光面组建入户时的缓释效应，从而形成入户空间的院落感。,户型亮点起居空间,在传统起居室结构分布上进行创新，突出实现了餐厅对入户庭院、客厅对观景阳台的参