新管家诉老管家“不得当利”被驳.docx

新管家诉老管家“不得当利”被驳【案情简介】2010年1月1日，某小区业主大会与被告某物业公司签订一份物业服务合同，对物业基本情况、物业管理服务事项、物业服务费收费标准等内容做了约定，合同有效期为6个月，自2010年1月1日起至2010年6月30日止。2010年7月1日，该小区业主大会又与原告某物业公司签订了对物业基本情况、物业管理服务事项、物业服务费收费标准等内容做了约定，合同有效期为4年，自2010年7月1日起至2014年6月30日止。原被告在各自履行物业服务合同过程中，被告在履行合同期间收取了原告管理期间的管理费，原告在管理期间亦收取了被告管理期间的物业费。原告诉称：被告明知管理服务期限而故意向不特定的各业主收取超过期限的物业费，包括经过网上对账被告认可已收取人民币119,275.10元和原告留存被告向各业主收取物业费凭证及16,496.90元，合计135,772元。原告认为被告收取原告服务期间的物业费属于不当得利，故请法院判令：1、被告返还原告不当得利135,772元；2、被告向原告支付135,772元为本金，自2010年7月1日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息损失。被告辩称：1、被告对原告诉请金额不予确认；2、根据合同相对性，原告完全可以向业委会主张物业费，被告收取的款项不能成为业主拒付原告物业费的抗辩理由；3、被告是超收了一部分物业费，但也有物业费期间的一部分费用未收到。法院认为：被告和业主大会签订的物业服务合同合法有效，被告根据合同约定预收物业费，即使存在超收情况，也应由业主向被告主张返还，原告无权向被告主张。原告无权收到相应的物业费与被告所售物业费之间不存在必然的因果联系，原告基于和业主大会签订的物业服务合同，完全可以向业主大会主张物业费。故即使被告存在多收物业费的情况，对原告也不构成不当得利。【律师分析】本律师认为，此案例主要以下两个问题值得分析：一、被告超收物业费的行为对原告是否构成不当得利本律师认为，被告即使存在超收物业费的情况，其行为对原告亦不构成不当得利。我国民法通则第九十二条对不当得利做了明确规定，不当得利即“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据此条，不当得利的构成要件包括：1、一方受益；2、他方受损；3、一方受益与他方受损之间存在因果关系；4、没有合法根据。结合本案，即使被告超收物业费，但并不无合法根据，因为被告与业主大会签订的物业服务合同合法有效。且被告超收物业费与原告无法收取物业费之间并无必然的因果关系。原告无法收取物业费，其完全可以基于其与业主大会之间签订的物业服务合同向业主主张，而不应向被告主张。二、原告某物业公司是否具有诉讼主体资格本律师认为，原告在本案中无诉讼主体资格，具体理由分析如下：其一，本案例中存在两个法律关系，一是原告物业公司和业主之间的物业服务法律关系，二是被告物业公司与业主之间的物业服务法律关系，这是两个截然不同的法律关系。本案中，原告误认为被告超收物业费的行为属于不当得利，其实质是把两个不同的法律关系混为一谈。其二，根据合同的相对性原理，不论被告物业公司是否多收取了物业费，原告物业公司都应根据其与业主之间的物业服务合同向业主主张权利，而不是向被告物业公司公司主张，因为原告与被告之间不存在合同关系。此外,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条明确规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”该解释明确规定了向物业公司主张返还超收物业费的诉讼主体是业主。综合上述分析，本律师认为，不论是基于