重庆大坪SOHO营销推广建议书.ppt

大坪soho营销推广建议书,第一部份 市场分析 提要： 分析近年来重庆房地产特征，以及2009年上半年的市场动态分析与走势,为项目的定位、推广提供更为准确、更有价值的市场依据。,一、2009年宏观市场分析 （一）全国房地产市场分析 12009年上半年全国房产回顾 1）上半年中国楼市火爆，部分成交超去年全年 今年1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%；商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%，其中，商品住宅销售额增长49.0%。北京市销售面积和销售金额同比增长100%以上，上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域增幅在30%-50%之间。,2）楼市泡沫已经再现，投资客重出江湖 在各地楼市一浪高过一浪的成交热潮推动下，房价在持续走高，“地王”也不断上演，楼市投资客重出江湖。销量的提升极大地提振了开发商的信心，导致商品房开盘价格节节攀升。,22009年中国房地产市场的发展趋势 1）整体经济尚存变数，房地产行业调整仍将继续 尽管2009春节后全国楼市普遍出现了成交大幅反弹行情，但是全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济全面复苏。当前，全球经济受金融危机重创，世界银行和国际货币基金组织(imf)近期均预计2009年全球经济将出现负增长，加之突如其来的全球性甲型(n1h1)流感病毒疫情，增加了全球经济的不确定性。在消费收缩、宏观经济尚未企稳的情况下，房地产企业的未来发展也充满了诸多的不确定性 。,2）宏观政策宽松格局将持续，优势企业存在较大扩张机会。 2009年第1季度宏观政策面相对平稳，宽松的财政政策和货币政策并行的“双松”态势可能会延续到2009年年底。2009年第1季度贷款规模超过2008年全年的总规模，利率水平持续下降，对企业投资产生积极的促进作用。 在全球经济未出现明显复苏的情况下，我国的宏观经济政策不会出现重大的转折 。,3）融资环境适度放松，企业资金链压力有所缓解 2008年房地产上市公司的年报显示，超过七成的上市房企经营活动产生的现金流量净额为负值，开发活动存在的惯性使得现金流出无法控制，而销售遇阻则使现金流入锐减，造成2008年房地产上市公司的资金链日益趋紧。,受惠于扩张性财政政策和货币政策，2009年第1季度房地产上市公司资金链压力开始缓解，一方面，市场回暖、成交量放大、销售陡增为开发商提供了大笔回笼资金的良机；另一方面，由于融资政策放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回暖、创新型金融工具松绑,房地产上市公司融资渠道有所拓宽 。从政府到银行,都不同程度地对优秀上市房企的融资提供了便利充沛的现金为房地产行业持续回暖提供了一定的基础。,4）大型上市房企强化集中管理，转变发展模式以抢占市场先机 在行业快速发展阶段，房地产开发企业偏重于规模化发展，强调“做大”，注重利润增长，企业的内部管理问题被掩盖在企业的利润增长中。这种现象在房地产行业中尤其明显，成本控制力度减弱，对房地产客户需求研究不足，产品质量持续下滑，企业处于片面关注市场价格和利润急剧提升的亢奋状态。在行业调整阶段，管理成本高企、资金使用效率低下、人浮于事等管理方面存在的问题便会暴露出来。如果放弃“做强”的发展模式，这些企业完全可能在行业调整阶段中被市场淘汰出去。,（二）重庆房地产市场分析 1、09年1-6月楼市走势 1月，新政提振楼市回暖态势明显，节前众多新政频繁出炉提振楼市，节后新政的效应逐步显现。春节期间主城卖出400余套房。由于大多数从业者都放假休息，在黄金周前半段市场成交自然不活跃。 2月，成交商品房17691套，全国第一。重庆主城商品房成交达到17691套，成交建筑面积共163.33万平方米，总成交金额59.90亿元。 3月，总共成交9653套，其中90平方米以下户型成交7741套，占总成交量商品房的8成。,4月，重庆商品房价格环比涨0.4%，同比降0.9%，二手房价格环比涨幅居全国第四。专家认为是因为春季房交会期间，二手房推出了诸多优惠政策及中高档二手楼盘成交量有所增加。 5月：重庆楼市进入回调期 进入5月后，重庆楼市先是借房交会优惠，交易冲顶；随后，市场平稳运行，但交易热情不减。天量之后，市场步入回调期。在经历了这波“量价齐升”行情后，不太可能出现大的逆转，在目前看来市场还是处于需求大于供给。,今年1-6月，重庆主城区商品房成交面积1125万平方米，共计123166套。2008年重庆主城区商品房成交面积为1252.22万平方米，也就是说，今年仅仅是前半年的销售量，就已经达到了2008年全年销售量的90.75%。,2009年上半年重庆区域楼盘销售情况：,2、重庆房地产市场趋势： 1）房价不会大涨大跌 根据6月重庆市国土房管局公布的5月份重庆主城区商品住房运行情况,建筑面积成交均价上涨了145元。但同时成交量却比4月下降了10.56%。由於存量较多,仅靠三、五个月的销售难以全部消化,加之供应量还在不断新增。仅凭楼市回暖,说重庆楼市已迎来春天可能还为时过早,但重庆房价今年不会出现大涨大落。,2）重庆楼市向好，区县购房者“大进城” 现在区县的不少市民都在主城买房，而且主要集中在江北和渝北。购买产品主要是因为投资潜力大，同时精装小户受追捧。,因为地域接近的缘故，区县购房者对自住的需求不是很强烈，来主城看房的人群大都抱着投资自住两相宜的心态，于是小户型备受青睐。除了投资型客户外，区县人群进城购房，对教育配套完善的小区和景观资源好、配套完善的楼盘依然情有独钟，而且区县购房者喜欢“打堆”，亲朋好友大多选择买在同一个小区。 区县居民以及外来人口青睐在重庆安家落户，大多还是看准了重庆本身的巨大发展潜力。“两江新区”规划、各种国家级战略部署等“光环”正越来越强劲地吸引着不少人群，这就看出不管是“投资”抑或“自住”，重庆市场都是不错的选择。同时受利好政策的影响，和担心涨价所以“进城”更急迫。,3）拆迁购房激发房产市场持续回暖 巨大的拆迁刚性需求成为成交量持续回暖的主要保障。今年重庆计划投入320余亿元拆迁400万平方米危旧房，除此之外还将捎带拆迁危旧房片区内因整体规划需要而必须拆除的非危旧房屋，涉及面积153万平方米，总共拆迁面积500多万平方米。 另外，在重庆确定发行的58亿地方债中，将有30亿元用于主城区危旧房改造工程。在两江区和保税港等政策规划项目和地方债的刺激下，国内外的投资者加大了对重庆房地产市场的关注。,4）楼市量价齐增 进入2009年，重庆楼市出现利好局面，经过1年多市场调整后，重庆楼市出现量价齐增局面，目前重庆楼市正在走出长达1年的调整期。随着成交量的上涨，市场存量房源得到消化，开发商资金压力减轻。随着开发商资金压力减轻，开发商降价销售房源的意愿减弱。因此未来短时间房价继续下降可能性较小，刚性需求是主流。,（三）重庆商务物业分析 1、商务公寓和写字楼供应量较多 2009年，商务公寓和写字楼的供应洪峰正在重庆楼市愈卷愈高。据不完全统计，2009全年已经面市和即将陆续推向市场的商务公寓和写字楼的数量将超过20个。,2、重庆商务物业目前势头较好 重庆的商务物业正呈现供需两旺的好势头。数据显示，2009年第一季度，重庆市商务公寓每月成交量在3.2万平方米左右；市场成交价格也呈现上升趋势，从1月份的建面均价4547元/平方米增加到3月份的5813元/平方米，每平方米增长约1265元，增幅相当明显。但是值得注意的是，尽管同是商务物业，但由于项目的品质、等级和地段等的不同，项目间的售价差异很大。,3、未来将向生态化、主题化方向发展 未来几年重庆市商务物业将呈现生态化、主题式及独栋别墅办公楼增多的趋势。事实上，随着社会分工的细分化速度的加快，写字楼客户的行业特性更为突出，未来商务物业的开发将会进一步根据市场细分，开发主题式写字楼，利用磁场的聚集效应来提升写字楼自身的品牌，为入驻企业提供一个更加人性化的办公空间。,4、重庆写字楼物业进入快速增长期 20072010年是重庆写字楼市场的快速增长期；传统商务区持续扩大有限，新牌坊、高新区将成为写字楼新增供应区域。目前写字楼最集中的商务区是渝中区、江北区和南岸区。 重庆快速发展及可预见的良好商务环境及可投资性增加了写字楼的需求量。比如，目前包括世界500强在内的不少外企加快了入驻重庆的速度。因此，不断发展的重庆，将吸引更多的企业来渝投资，这也为写字楼市场开拓了更大的空间。,二、市场个案调研 1）中新城上城,物业类别： 写字楼、公寓、酒店、高档住宅、花园 建筑类别： 框架结构，抗震在7度地震以上 物业地址： 渝中区袁家岗奥体路1号 开盘时间： 2008-03-10 入住时间： 2008-12 容 积 率： 5.50 绿 化 率： 25% 占地面积: 160000平方米 总建筑面积:750000平方米 停车位: 3000 总户数: 1300户,项目介绍： 中新城上城占据重庆几何中心、交通中心、奥体中心之上的袁家岗。与渝中区、高新区、九龙坡区三区交汇形成黄金三角要塞重庆市规划的“城市副都心”中心地带。,项目总占地11.3万平方米，总建筑面积80万平方米，集54层超五星级酒店（220.5米城市新高标，约500间豪华套房）、4.6万方5a甲级写字楼、2726个车位超大规模停车场、近30万平方米超大规模购物中心、4万方酒店式商务公寓、6万平米城中花园洋房以20000方主题公园为一体。国际超星级酒店与写字楼54层，酒店公寓高37层，是重庆中心区规模最大、楼层最高、业态最完整的高端物业。主体建筑高220.5米，是重庆又一地标性建筑。项目连续获得嘎纳2005中国优秀商业地产和2006亚洲城市地标性代表作2项大奖。,周边配套： 【商业】:新世纪百货、家乐福、立丹百货、国美电器、商社电器、百盛购物中心、富安百货, 国美、家乐福、喜来登等商家 【医疗】重庆医科大学附一院、九龙坡附一院、重庆红楼医院 、重庆医科大学附一院、九龙坡附一院、重庆红楼医院 【教育】重庆渝高中学 交通状况：6大立交、43条公交线路、轻轨2号线，国际化轨道交通系统。,装修状况： 建筑智能系统： 运营商中国电信 数据通讯网络华为和思科 环境办公平台构建基于windows平台的办公自动化系统、物业管理系统和信息服务系统 安防系统数字式电视监控系统，并可远程网络监控；电梯和楼层入口均有最先进的具有生物识别术的掌形识别仪作为门禁控制,停车场系统首家采用智能远距离读卡系统，可使您无需停车和刷卡便可顺利进入地下停车场；另配置进口地弹式阻车器和全电子停车场管理系统。 信息管理系统可通过电子触摸屏、多媒体电视、led大屏幕显示等系统随时查询用户所需要的各种最新信息。,楼层状况：7层-28层5a级写字楼；29层-54层喜来登 代表户型图 ： 公寓标准层,写字楼标准层, 户型图代表,最新动态：当前价格均价12000元/平方米，中新城上城搜房卡优惠：2009.2.252009.12.31，在现有售房部的优惠基础上总房款优惠1%。目前住房已售完，只剩写字楼，面积在30-1100m2，售价为9000元/平米，物管费为8元/平米/月。,2）渝高未来大厦,开 发 商：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司 物业管理公司: 重庆渝高物业管理有限责任公司 代理商: 真广索真广告 物业类别: 写字楼 规划用地面积：4960 建筑占地： 2570 总建筑面积： 42879 总户数: 121户 楼层状况： 共26层 停车位： 176个 物 业 费 ： 4.50元/平方米/月 物业电话：68887798 商铺招租：68607373,项目介绍： 渝高未来大厦是渝高集团继海王星大厦（海王星为第五届亚太市峰会主会场之一）的又一扛鼎力作，位于国家级重庆高新技术产业开发区行政、办公、金融、市场的中心位置，科园一路北端与科园一街交汇处，紧邻高新区管委会办公大楼，是高新区至上核心商务办公群渝高广场23万平方米建筑群的主要组成部分之一，地理位置优越，交通便捷，市政设施配套成熟齐全，周边业态丰满，机电市场、it市场、装饰市场、物流市场一应俱全，其相应的办公环境、市场环境、交通环境、产业环境、服务配套环境等，在全市来看，都是首屈一指的。,大厦总高110米，由地下3层车库和设备房、地面5层裙房和21层塔楼组成。写字楼大堂上空2层层高8.7米，面积约600；商业用房首层层高4.5米，其余为4.2米，写字楼层高3.6米。,大厦外墙饰以大面积玻璃幕墙和黑冰花花岗石，主立面向东，裙楼沿科园一路和科园一街布局，塔楼东西向布局，东西面宽大于南北纵深，东西面为弧型，整个造型犹如扬帆乘风疾驰的航船。10部品牌电梯（其中2部观光电梯）、5个宽敞的楼梯间，上下便捷；商业用房每层约70的卫生间以及写字楼每层约50的卫生间，足显大气；豪华装修的600大堂，2.4米宽的主走廊，使大厦更显气派美观。大厦还大量采用了新型材料,如大面积的中空、低辐射保温降噪low-e玻璃;美国进口保温复合钢板，绿色、节能、环保。,大厦还配置有智能冷暖型中央空调、消防喷淋报警、摄像监控、信息传输和车库管理系统以及由智能保安系统和自控节能系统，这两大主要功能系统构成的楼宇智能化管理系统，充分体现出大厦的优越性和先进性。另配置有一台500kw的发电机，保证大厦安防用电；地下三层设置有200个车位的车库。裙房楼面承重量为300kg/，写字楼楼面承重量为200kg/。聘请通过了iso9002质量体系认证的物业管理企业进行管理，为大厦创造出理想的商务环境。 渝高未来大厦建筑造型现代、外观装饰高档华丽、空间结构大气、配套设施设备齐全、自然采光、智能化楼宇控制系统先进。未来大厦是渝高集团公司竭诚奉献给大家的全市一流的甲级纯商务写字楼。,租售情况：租金为32元/月，现进驻的公司有科技、会计、广告、商贸、电子类等，入住率约为60%。16楼是商业，目前有东北证券、建设银行、金音ktv、卡发时光西餐厅等，还余3、4楼空置，面积约为1000平米左右。,户型平面图：,图片展示：,实景照片：,分析： 1、交通便利，配套设施齐全 周边商务物业大多都交通便利，几十条公交线路通达各区，周边银行、医院、餐饮、娱乐等配套设施较为完善。本区域内物业均可共享设施便利、交通便捷、升值潜力较大的区域优势。 2、写字楼租金价格在20-36元/月之间 本区域市场内写字楼的普遍是由物管公司统一招租（并收取100元左右/户的中介费）的形式，少量物业是开发商以租售并举的形式。租金价格在20-36元/月之间，物业管理费在1.8-6元/月之间。其中纯写字楼的物业管理费比公寓式写字楼的物业管理费略高。,3、入驻企业及需求面积分析 本区域内公寓式写字楼的入驻企业主要以中小型企业为主，主要类型为科技、数码、it、信息、广告公司、律师事务所、商贸等。小型企业需求面积主要在40-60，且流动性较高，收租难于稳定。中型企业需求面积主要在80-120，租客相对较为稳定。 区域内的高端写字楼客户主要中大中型企业为主，其中公司类型有地产公司、医药设备公司、科技股份公司、汽车销售公司等，需求面积在200-700不等，多为企业自己购买入驻。,4、物业空置率分析 本区域内较早的写字楼招租率都较高，如“渝高广场”、“泰兴科技广场”、“大西洋国际”，出租率均在90%-98%以上。而近两年新建的写字楼如“西部商城”、“一城精英国际”、“未来大厦”、“申基会展中心”等招租情况并不十分乐观，入驻率仅在30%-60%之间。 商业方面，除了租金价格较高、地理位置略次一点的“申基会展中心”，其它写字楼及住宅物业的商业招租情况均较为良好。,综合评析： 整个市场的写字楼产品，并无较大的特色及产品创新。 在价格方面，写字楼市场的趋势应该是稳步上升。个别项目甚至可以凭借综合品质的明显优势获得相当高的销售价格。 整个写字楼市场供略大于求，销售、租赁情况各不相同。中低档产品销售情况较好，而品质高的产品租赁情况不错。要想顺利实现销售，高档专业写字楼需要适当降低价格和准入门槛；而提高租赁率及租金水平，中低档的写字楼需要提高硬件、配套和物业管理的档次。,写字楼对配套的重视程度加大，从降低单位电梯的服务面积到提高物业管理服务水平。 中档专业写字楼市场广阔。在本土企业中，中小企业始终占市场主流的地位，因此瞄准中小企业的中档专业写字楼市场前景广阔。,市场机会和结论： 一、生态化、主题式及独栋别墅办公楼将成为未来市场的发展趋势。 二、地段较好、交通便利、配套完善的写字楼容易得到市场的认可。 三、中档写字楼有相当的市场竞争力和需求量。 四、物业品质好，并能提供良好的后期物业服务的产 品将会赢得市场的欢迎。 五、高性价比仍然是本区域市场最重要的核心竞争力之一。,第二部分 项目及目标客户定位 提要: 通过对项目自身情况的研究，结合市场及 产品的综合分析，并对目标客户群进行详细的 分析。,一、本项目基本概况： 1、地理位置：嘉华鑫城a座，位于渝中区大坪正街 2、物业类型：商业、写字楼（写字楼、商务公寓8-28层、15层部分商业） 3、总建筑面积：约5.9万方（其中写字楼、商务公寓约3万平米，商业面积约2.9万平米）,4、面积区间： 1）写字楼套内套内面积约80-160（可自由组合） 方案一：,方案二 ：,2）商务公寓套内面积约40-58,二、项目分析 1、区域价值分析 关健词：黄金地段，升值潜力巨大,优势分析 渝中区的西翼，处于主城的几何中心，区位优势得天独厚。 大坪紧邻成渝高速公路起始端，长江路、菜袁路穿城而过，轻轨、建设中的九高路、红黄路和华村大桥以及地铁，交通便捷，四通八达。 大坪商圈是重庆市未来发展的重要商业区域之一，将被打造解放碑cbd的后花园，处于政府规划的“10分钟渝中” 生活圈内，成为衔接各个组团的枢纽。 大坪区域是重庆知识阶层的传统聚集地，拥有收入高、品位高、消费能力强的人群。 区域市政配套设施日渐成熟。,劣势分析 现目前商业配套不够发达。 旧城区仍有大量中低端消费人群。,机会分析 根据渝中区政府的规划，大坪将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生高地和基础教育高地。 菜园坝大桥和嘉华大桥建成后，区域的价值大大得到体现。 区域内逐渐形成的中高档楼盘，使其人口居住结构得到大幅改变。 人口居住结构的改变，区域内未来商业前景较好。 龙湖、恒大、万科三大巨头企业分别在区域内拿地，在未来的三到五年内，区域内人气和居住量都会得到很大的提升。,威胁分析 未来几年内区域内房地产竞争较为激烈。同时未形成较好的办公氛围。 房地产市场的不确定性以及宏观政策的可变性。,2、本项目价值分析 优势分析： 项目地理位置佳，属于大坪的泛中心。 项目地块有较大的升值潜力。随着步行街的打造以及不久后龙湖集团后工项目的启动，整个区域价值突显。 项目周边生活等配套设施完善。 项目为准现房。,劣势分析： 产品前期定位不够准确,以至于产品型态与市场需求不符。 产品未能表现出较强的品质感。 项目亮相市场时间长，消费者印象较为陈旧，口碑效果不佳。 开发商及项目本身未树立起较高的品牌形象。,机会分析： 区域价值升值潜力巨大。 整个市场逐渐回暖。 产品有较好的后期改造空间。 周边有着较大的消费群体。,威胁分析： 区域内竞争楼盘增多。 市场的可变性，未来走势还不十分明显。,三、本项目的客户客户群分析及定位 本项目在目标客户群的定位上尽量避免大而全的目标客户群的定位，走市场细分的道路，做个性化的产品，做适合市场需求的产品。在对前面产品做了分析后我们可以从以下几方面来分析和总结目标客户群：,1）目标客户群定位 写字楼： 发展中的中小型公司：这一类公司正处于事业发 展阶段，需要档次较高的写字楼来为其发展提供较好 的平台。本范围从本区域扩展到全市。 刚刚起步的小型公司：因为公司资金的限制，加 上公司形象的重要性不是特别突出，人员对空间的需 求也不是很大，为求公司立足生存，所以高性价比显 得非常重要。如广告公司、传媒等。 以上目标客户群对写字楼的要求有：高性价比； 建筑立面强调商务气息；商务配套和服务齐备；户型 可以自由变化；交通配套成熟。,商务公寓： 个人工作室或自由职业者：对办公面积需求不大，工作时间自由，倾向于办公、居住一体的soho工作间。 普通白领、常驻商务人士和商务旅游等。 本区域或外区域的投资客。 本区域内的拆迁原著居民。,2）目标客户群市场区域分析 写字楼： 本项目写字楼部分所外对的客源区域分布并不十 分明显，将全市范围内覆盖，主要以本区域、石桥铺 区域为主。 商务公寓： 本项目住宅部分所针对的客源首先应立足于大坪 周边地区方圆3公里左右的半径，并涵盖石桥铺、杨家 坪、江北、渝中等地区，同时由于本项目交通优势明 显，再加上政府对本区域发展优势的导向，可吸引少 量如万州、涪陵、合川等周边区县投资型置业者。,3）目标客户群的购买年龄、购买力分析 年龄在25-45岁之间，年收入界定在6-20万元 左右，多为贷款置业。 写字楼： 中小规模的公司通常都不会购买大型高端物业， 因为他们需要大量的流动资金，同时这些公司的机构 比较精简，因此，小面积的写字楼更受他们欢迎。此 外，由于此类公司人员少而业务量大，客户来往多， 因此，低收费的商务服务会很受欢迎。 商务公寓： 其中个人置业者年龄在25-35岁，主要以自住兼投 资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为 目的的外地客商等等 。,4）目标客户群的购买动机分析： 写字楼： 这类中小型公司多处于事业上升期，需改善公司 环境或提升公司形象。置业时注重项目形象、交通环 境、物业服务及性价比。 商务公寓： 这类目标客房群主要用来自住兼投资，他们更注 重物业的功能性、升值潜力及投资回报。,5）目标客户群的消费行为、习惯分析 写字楼： 他们都是精明的生意人，他们习惯于理性思维，精于计算； 他们不需要任何夸张的广告词而只需要实在、详尽的数据； 他们社会圈广泛，喜欢结交朋友； 他们在乎公司及品牌形象，注重外表，关注细节； 他们重视管理及服务； 他们日常活动的范围大，因此交通便利需求显得特别重要。,商务公寓： 他们大都崇尚时尚、注重外表，讲求个性化和品位； 他们眼光较远，有前瞻性； 他们崇尚独立、自由和不受干扰，注重自然、绿色、环保； 他们强调终身学习、重视自身周边的文化氛围； 他们崇尚运动，乐于接受外来文化；在深层面上，仍然注重节俭，讲求实际；基本物质生活要求较高，但物质生活要求的增长快于收入的增长，所以习惯于超前消费； 他们大都工作紧张，不愿牺牲时间，所以希望有较为完善的服业。,第三部分 项目的主题及形象定位 提要： 通过前面对产品定位、目标客户群的分析，本章将通过对项目形象定位、核心卖点挖掘，树立起本项目的“魂”，提炼出自身项目的“dna”。,一、项目的主题及形象定位 项目的主题及形象定位亦称项目的品牌形象定 位，形象定位是要在广告中反复出现的，是需极力强 调和渲染的，也是消费者在接收到广告这后，在心中 留下的项目形象。它首先承担着表现产品、告之信息 和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的，它更 多的是具有人文的或形而上的意味。 项目形象定位是要把项目本身最独特、最闪光、 最富有诗意的东西提炼出来，予以人文化，带给人很 多美好的向往，让人依恋的不仅仅是房子，更深层的 是对生活环境、生活方式、生活韵味的憧憬和想法。,结合本项目的产品特性，该项目形象定位为： 此案名简单而直接地表现了项目的地理位置及产品形态。通俗易懂，方便记忆。,主广告语推荐： 大坪soho 个性办公 创意生活,解读soho： soho：是英文small office home officer的头一个字母的拼写，就是单独办公、家里办公的意思。音译是“苏豪”苏活，soho是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。 soho族与上班族最大的不同是工作与生活不再明显的分割，办公与居家合而为一。按照soho族的工作方式大致可分为四种：,创业soho 自组110人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种soho规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。在大公司无法兼顾到的领域，个人公司如能提供适合的商品和服务，往往会获得成功。,自雇soho 在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，例如文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业人员等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。 兼差soho 利用下班时间在家兼差的上班族，既能开辟财源，又有基本保障，是保守型过度到创业阶段的人的选择。,在职soho 在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族，号称科技时代最酷的上班方式。他们与其他soho的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，而且在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。 不管哪一种soho，这种时髦的工作方式已变成世界性趋势。目前在美国已有15的工作人员是soho族，且以每年5的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创办soho型公司。“朝日网”在主页上更增设soho专栏，介绍成功soho公司的势力，并为soho同行提供交换信息的场所、提供如何开办soho公司的指南。,soho没有特殊的限制，也不是专指计算机行业的人士，凡是在家工作、小额创业、个人工作室、自由工作者等传统办公室以外发生的工作方式，都可以叫soho族。从专业人士到市井小民，都有可能自成位，自力更生。当然，也不是所有的人都适合做soho族，脱离了组织的庇护自立门户，将会遇到意想不到的艰难与挑战，必须具备坚强的性格和能立足于社会的专长，才能做到独自打拼、勇闯天下。,二、本项目核心价值提炼 通过对本项目的分析，将项目优势总结如下： 1、大坪核心地段，升值潜力巨大； 2、交通便捷，快速畅达各区； 3、周边教育、超市、医疗、银行等生活配套完善； 4、soho，投资居家两相宜； 5、超高性价比； 6、6部高速电梯、气派大堂，物业品质俱佳； 7、物业管理二十四小时贴心商务服务； 8、独立分割，空间可自由组合； 9、小户型、大空间、准现房。,第四部分 项目营销推广方案 提要： 针对项目的整体定位，结合本项目的实际情况，本章将重点阐述项目的营销方案及推广思路，通过对目标、策略和执行三个方面制定计划，为项目创造价值。,一、营销目标 1、项目一期主要推广时间节点： 项目整合推广： 2009年7月28日 售房部对外开放： 2009年7月23日 发放vip卡： 2009年8月1日 一期项目开盘： 2009年9月5日（暂定） 2、营销目标 2009年12月31日前完成销售70%及以上。（商业暂略） 具体分段的营销目标根据市场情况与销售情况做动态调整。,3、项目改造建议 1）销售中心门头 方案一：,方案二：,2）空调机位的处理,3）楼体广告,二、项目推广 （一）媒体分析及建议 通过对各种主流媒体的监测和市场的反馈，在房 地产行业的推广中各媒体的功效和特点总结如下： 1、大型户外广告的效果凸现，尤其在项目的形象展示 方面尤为突出。 2、车尾广告在项目的品牌创立初期效果较好。 3、广播广告对品牌塑造和传播力效果较好。 4、黄金时段和黄金栏目的插播电视广告在品牌创立初 期效果较好，但促销广告效果较差。,5、老客户的口碑广告效果较好，因此需注重与新老客 户的互动和沟通，建立起有效的客户关系营销，且 这种营销成本相对较低。 6、网络广告在项目形象塑造、品牌推广、促销等效果 较好。网络广告是未来广告发展的重点和方向，且 本项目的目标客户定位相对年轻，与本广告形式特 点契合，建议作为本项目的广告投放重点。 7、对于重庆目前主流日报内报纸，对于大众精品楼 盘，晨报、时报效果最好，商报、晚报次之。对于 重庆周报内报纸，对于大众精品楼盘，新女报效果 较好，对于投资型小户型，渝报效果较好。对于高 端项目商报、晨报、新女报效果较好。,8、 在广告的形式上软性广告、新闻报到类广告的效 果凸现，可以加大软性广告的投放力度。 9、 特殊、优质版面的效果性加比更高，可以在项目 初期适当考虑特殊和优质版面。 10、地产类从投放时段来讲，周四、周五的效果最好 周一至周三次之，周六、日最差。但由于周四、 周五投放的广告客户多，造成广告信息量大，资 讯量多，因此广告的影响力会大打折扣。因此建 议本项目可考虑部分投放时间放在周二、三投放。 11、公交车移动电视广告、写字楼led广告在高峰时间 段效果突显。 12、短信广告效果较好，性价比较高。,（二）本项目推广策略 1、媒体选择 针对本项目，建议采用以下媒体： 1）户外：包括重要交通节点临时短期户外及项目本身楼宇户外。 2）报媒：主要考虑晨报、商报。 3）分众传媒电视广告：选择性、区域性的投放。 4）短信：分区域性发布短信广告，针对性较强。 5）网络广告：建议选择搜房网。 6）其它：主要是口碑传播以及老客户带新客户、圈层效应等。建立业主论坛和qq群等。,2、推广节奏 关健词：短、频、快 本项目推广周期较短，建议选择几种主流媒体采用短、频、快的方式短时间内集中式推广，在短时间内加大广告频率，并在推广尽量使用简短直接且充满利诱的广告语，以达到让市场快速认知、快速认购的目的。,同时，在推广及现场包装时仍需注意： 注重推广、包装和现场活动的品质、细节和品位； 注重产品和企业的文化内涵； 注重楼盘的推广节奏和气势； 重点反映产品的核心卖点和差异化。,3、总体推广要点： 本项目的总体推广策略建立在市场调查报告和项 目定位报告基础之上，主要从以下个方面来得以体现： 1）注意区域价值的传播 2）建立本项目在本区域中的核心地位 3）注重产品的品质及特性 4）注重对高性价比和未来稀缺性的诠释,5）在推广中重视户外与软文宣传的效果 根据以往的推广经验，软文硬作的效果和新闻类稿件突显。图文并茂的形式将产品的各个特性表现得淋漓尽致。让目标受众能更清晰更直观地了解到产品的各个卖点，从而进一步产生购买力。 6）加快销售节奏和资金回笼 考虑到本项目的特性和市场竞争态势，我们认为应通过全方位的整合来加快本项目的销售节奏，在较短的时间内实现本项目的顺利销售和快速回笼资金。,三、推广执行 导入期 即形象塑造阶段 我们需要解决问题：如何快速树立起大坪soho的认知度和识别性？ 我们要达到的目的：树立起大坪soho在重庆的知晓度和关注度。 推广时间：7月28日8月9日（两周）