西南林大毕业论文-房地产开发企业的税务筹划分析.doc

西南林业大学经济管理学院2011届毕业论文（设计）房地产开发企业的税务筹划分析余勋萍（西南林业大学经济管理学院 会计学2007级 昆明 650224）摘 要：随着市场经济的迅速发展，房地产业作为国民经济基础性、先导性的产业，在国民经济中起着重要的作用。其中房地产开发企业对该产业有着决定性的作用。面对竞争激烈的环境，如何合理进行税务筹划以降低成本、增加利润、实现价值最大化成为各个企业都必须考虑的问题。本文是在现行税法约束下，论述了房地产开发企业如何合理安排自己的经营活动，合理利用税收优惠政策，通过税种分析，数据测算等方法找到最佳节税点，从而降低企业税负，曾强企业盈利能力，实现企业价值最大化。关键词：房地产开发企业；税务筹划；方法；案例Analysis on Tax Planning of Real Estate EnterpriseYu Xunping(The Department Of Economics And Management in Southwest Forestry University, Accounting Grade 2007,Kunming ,650224)Abstract： Along with the rapid development of market economy, the real estate industry to the national economy as a foundation, being a industry in the national economy, plays an important role. Real estate enterprises for this industry has a decisive role. Facing this competition environment, how to properly take tax planning to reduce costs and increase profits, maximize the value ,which are the question that each enterprise must consider . Being constraints in existing tax law, this article discuss that estate development enterprise how to arrange their own business activities, reasonable utilization of the preferential tax policy, through taxes analysis, data methods to find the festival tax point, thus reducing the tax point reduce tax burden and add enterprises profitability, realizing the maximization of enterprise value.Keyword：Real estate development enterprise;Tax planning;Method;Case前言自1998年国家实行住房制度改革以来，在国民经济持续快速增长、居民实际收入提高、住房消费观念的转变以及城镇化进程的加快，我国房地产市场得到迅速发展。在快速发展的同时房地产业逐步暴露出一些问题，为解决这些问题国家不断进行宏观调控，具体的调控措施在起初主要采用行政、金融手段，随着调控力度的加大，税收政策已成为房地产宏观调控的重要手段。税收政策参与房地产市场的调控，必定增加房地产企业的税负，压缩了房地产企业的盈利空间。在宏观税负持续上升和国家对房地产市场实施以税负政策为重要手段的宏观调控背景下，本文选择房地产开发企业的税务筹划问题进行分析。通过合法的、有效的税务筹划，降低房地产开发企业的税负，降低成本，增加效益，增强企业竞争力，是当前房地产开发企业消除宏观调控不利影响，实现快速优质发展的有效途径，具有非常重要的意义。1 税务筹划的基本理论及方法1.1 税务筹划的概念及特征 1.1.1 税务筹划的概念税务筹划是税务人在保障国家利益的前提下，在税法允许的范围内，在税务业务发生之前通过对投资、经营、理财等进行周密筹划，实现税务最小化、企业价值最大化的一种经济行为 1。1.1.2 税务筹划的特征 （1） 不违法性税务筹划是在法律允许的范围内对税务进行的不违法的最优化选择，符合国家法律要求。 （2） 超前性税务筹划活动必须是在税务业务发生之前进行的规划、设计和安排，事先预测筹划的效果经济行为。若纳税业务已经发生再进行筹划是不可能的，一种是缴出的税款已经不再属于个人财产，个人无法对其进行规划。另一种是有可能构成偷税等行为，违反国家法律规定。 （3） 目的性税务筹划的目的是纳税人通过该活动能实现税后利润的最大化，取得节税的经济收益。并且取得的收益应大于为此付出的筹划成本，否则为无效的筹划行为。 （4） 整体性 税务筹划不仅仅是一个个体的行为，也不仅仅是一个个体在单独义务中的行为。任何纳税人都有权利进行该活动，在筹划过程中受纳税税种、纳税对象、纳税地点、税目、税率、税收优惠政策及纳税期限等的影响，并且要从企业的整体规划，长远利益出发。因此税务筹划具有整体性。（5） 时效性 各国法律不同，同一国家在不同时期的法律制度也会有所不同。这就要求税务筹划必须紧跟法律的脚步，根据具体的法律环境进行筹划。（6） 专业性 随着经济的发展，在全球经济一体化的今天。仅靠纳税人自身的力量进行税务筹划的影响力是微不足道的。在世界各国随着经济的发展税务代理、税务咨询等的诞生，税务师事务所、会计师事务所、律师事务所等开辟税务筹划咨询的业务，都在说明税务筹划向着专业化方向发展。1.2 税务筹划的原则与方法 1.2.1税务筹划的原则（1） 守法原则 税务筹划活动是在熟知税法规定的前提下，利用税负弹性进行筹划，选择最优税务方案。其基本原则是不违反税法，即守法。这是税务筹划的本质，也是与偷、逃、欠、抗、骗税的区别。（2） 成本效益原则 税务筹划要有利于实现企业的财务目标，要保证取得的效益大于筹划成本，体现经济有效。（3） 及时性原则 筹划活动要在纳税业务发生之前，要随法律环境的变化而不断调整适应，以确保企业持久地获得税务筹划带来的收益。（4） 综合性原则 在进行一个税种的筹划时，应考虑相关的其他税种的税负效应。进行整体的、综合的衡量。以求综合税负最轻、长期税负最轻、以防顾此失彼。（5） 风险收益均衡原则税务筹划有收益，同时也有风险。企业应当遵循风险与收益适当均衡的原则，采取措施，分散、化解风险，选优弃劣，趋势避害 2。 1.2.2 税务筹划的方法（1） 免税法该方法是通过筹划使纳税人成为免税人，或是使纳税人从事免税业务，或者使征税对象成为免税对象而免除税负的方法。因为免税人、免税业务、免税对象都具有税法的特殊规定，所以该方法虽然简单但不具有普遍性使用范围较小，且随税法的变化而变化。（2） 减税法减税法是通过减少应纳税额而直接节税的税务筹划方法。这种方法比较简单易行，但同样由于减免税政策使用对象也是特定行业和纳税行为，所以这种方法也不能普遍适用 3。 （3） 分拆法分拆法就是使所得或收入分摊到两个或更多税务人之间，或在不同项目之间进行分摊，或是将即将发生的收益分摊到不同税务期间，同一企业分立多个小企业等行为，运用税基原理使纳税人的计税依据合法、合理地减少。达到减轻税负的目的。（4） 扣除法扣除法是在不违法的情况下，使扣除额增加而直接节税，或调整扣除额在各应税期的分布，在同样多收入的情况下，各项扣除额、冲抵额等越大，税基越小，达到节税越多的效果。（5） 税率差异法实行比例税率的税种一般有多种比例税率，通过防止适用税率爬升等方法来实现节税目的。（6） 抵免法这种方法是通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法，尽量使抵免项目最多化，直接降低应纳税所得额。（7） 延期税务法延期税务法主要是利用纳税期间的时间限制赚取资金的时间价值。该方法简单实用，适用范围非常广泛，几乎所有企业都适用。（8） 退税法退税法是在合法和合理的情况下尽量争取退税项目最多化，尽量使退税额最大化。2 房地产开发企业的涉税种类、涉税业务及税收优惠政策我国现行税收制度共有22个税种，分别为：（1） 流转税类的增值税、消费税、营业税和关税；（2） 资源税类的资源税、土地增值税和城镇土地使用税；（3） 所得税类的企业所得税、个人所得税；（4） 财产和行为税类的房产税、车船税、印花税、契税；（5） 特定目的税类的固定资产投资方向调节税（暂缓征收）、筵席税、城镇维护建设税、车辆购置税、耕地占用税和烟叶税。在上述22个税种中，房地产开发企业涉及的税种有营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税、契税、城镇维护建设税、车辆购置税、耕地占用税11个。在这11个税种中前四个在房地产开发企业中所占的比重较大，因此本文重点对这四个税种进行分析。2.1 营业税 2.1.1 营业税的税收规定营业税是以在我国境内提供应税劳务。转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税 4。营业税的纳税义务人为在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的单位和个人。应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。营业税应纳税额=营业额税率 2.1.2 房地产开发企业营业税的涉税业务房地产开发企业的很多业务都会涉及到营业税，主要有以下几种：（1） 转让土地使用权房地产开发企业对外转让土地使用权的，应按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税，但可以扣除原来取得该土地使用权时已经缴纳的营业税。（2） 销售房屋房地产开发企业销售房产时应按照“销售不动产”税目征收营业税。单位和个人销售二手房，出让方已经缴纳过营业税的，应在销售额中予以扣除。（3） 转让在建项目在建项目是指已经立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。这类有两种情况：一是转让项目已经完成前期土地开发或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段，按“转让土地使用权” 税目征收营业税；二是转让项目已经进入施工阶段，按“销售不动产”税目征收营业税。（4） 合作开发合作开发主要有三种形式，第一种是“以地换房”，第二种是“共同投资”，第三种是“合营开发”。下文将对其进行具体的阐述，在此不做过多分析。（5） 代建房产代建房产是指房地产开发企业接受委托建设单位建造房屋的行为，在此过程中房地产开发企业取得的代建费用按照“代理业”征收营业税。（6） 委、受托代销房产若委托方从受托方取得售房款的，无论开具发票与否，均应计算缴纳营业税，不得扣除中介费用；若由受托方开具销售发票的，受托方就销售的全部收入（含中介费）扣除转给委托方的售房款后的余额缴营业税；若由委托方开具发票，受托方仅收取中介费的，受托方就中介费部分缴营业税。（7） 出租房屋或土地使用权以经营性租赁的方式出租房屋或土地使用权，按“租赁业” 税目缴纳营业税。 2.1.3房地产开发企业营业税的优惠政策 （1） 以不动产投资入股。参与利润分配、共同承担投资风险的，不缴营业税。 （2） 土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税。 （3） 自建自用的，建筑行为和建筑物免征收营业税；自建后销售的既要缴纳建筑业营业税，又要缴纳销售不动产营业税 5。2.2 土地增值税 2.2.1土地增值税的税收规定土地增值税的税务人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房产）的单位和个人。土地增值税实行的是四级超额累进税率，其计税依据是转让过程中取得的增值额，即可在收入中减去法定扣除项目金额。土地增值税的四级超额累进税率。计算增值额时可扣除的项目:(1) 取得土地使用权所支付的金额。(2) 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。(3) 与房屋开发有关的其他费用，包括财务费用、销售费用、管理费用。土地增值税应税务额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除数2.2.2 房地产开发企业土地增值税的涉税业务（1） 我国土地增值税暂行条例规定，土地增值税实行四级超率累进税率（30%、40%、50%、60%）。还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 6。 （2） 2006年12月28日国家税务总局发布的关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制” 7。 2.2.3 房地产开发企业土地增值税的优惠政策（1） 税务人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；超过20%的就其全部增值额按规定计税，不得免税。普通标准住宅必须经过税务机关确定。（2） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。（3） 自2006年3月2日起，以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转入联营企业的，要征收土地增值税。（4） 一方提供资金，一方提供土地，合作建房，建后按比例分房自用的，免征土地增值税；建后转让的，按规定征收土地增值税。（5） 房地产开发企业受委托建房，收取代建费用的，免征土地增值税。（6） 在兼并企业过程中，对于被兼并企业转到兼并企业中的房产，免征土地增值税。2.3 企业所得税 2.3.1 企业所得税的税收规定在中华人民共和国境内取得收入的企业和个人都是企业所得税的税务人，但个人独资企业和合伙企业缴纳的是个人所得税。企业所得税的计税依据为企业一个年度的收入总额减去按照国家规定准予扣除项目后的应税务所得额，自2008年1月1日起企业所得税税率25%。 2.3.2 房地产开发企业企业所得税的优惠政策我国企业所得税法规定了包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等一系列税收优惠方法8。 表1 企业所得税的优惠政策优惠方法具体内容免税从事农、林、牧、渔业项目的所得和国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营所得；企业购置并实际使用规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；民族自治地方的自治机关可以决定减征或者免征企业所得税中属于地方分享的部分。减税国家重点扶持的高新技术企业减按15%的税率征收；小型微利企业减按20%征收；非居民企业减按10%的所得税税率征收企业所得税。加计扣除对研究开发费、企业安置残疾人员所支付的工资续表1优惠方法具体内容抵免企业从事国家需要重点扶持的创业投资，可按投资额的一定比例抵免。加速折旧企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法减计收入企业综合利用资源,生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入,可以在计算应纳税所得额时减计收入2.4 房产税 2.4.1 房产税的税收规定房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，在城市、县城、建制镇和工矿区对产权所有人征收的一种税。计算方法有从价计征和从租计征两种，从价计征的按照房产原值一次减除10%-30%后额余值作为计税依据，按1.2%的税率计算年税务额；从租计征的，以房产租金收入为计税依据，按12%税率计算年税务额。 2.4.2 房地产开发企业房产税的涉税业务（1） 出租房产产权属于房地产开发企业的房产，企业以经营租赁的方式对外出租的，应按月申报缴纳房产税，采用的是从租计征的方式。（2） 待售房产在出售前房产属于房地产开发企业的产品，不征房产税。但用于出租、出借或自己使用的应缴纳房产税（3） 自用房产这里的自用房产是指房地产开发企业将产权属于本企业的房产，用于生产、办公、娱乐或储藏物资，或无偿出借给他人使用的。应按年申报缴纳房产税。采用从价计征的方法。 2.4.3 房地产开发企业房产税的优惠政策 房产税的优惠政策在房产税暂行条例和财政部有关文件中都有规定：（1） 企业停产、撤销以后，其房产闲置不用的，暂免征房产税。（2） 房屋大修理停用半年以上的，在大修期间可以免税。（3） 在基建工地建造的为工地服务的各种临时性房屋，在施工期间免征房产税。（4） 经过有关部门鉴定使用停止的毁损房屋、危险房屋免征房产税。（5） 微利企业和亏损企业，可以由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。（6） 自用地下建筑，属于工业用途的，以房产原值的50%-60%作为应税房产原值，属于商业和其他用途的，以房产原值的70%-80%作为应税房产原值，计算缴纳房产税。（7） 除上述规定之外，个省、自治区、直辖市人民政府可以根据税务人的具体情况给予减征或免征房产税。税务单位与免税单位共同使用房屋的，按照各自的适用部分划分，分别缴纳或免征房产税。3 房地产开发企业主要税种的税务筹划3.1 营业税的税务筹划营业税的征税范围较广，筹划方法也较多较灵活。本文就涉及房地产开发企业的方法进行简述。 3.1.1 筹划方法（1） 利用工程承包合同适用不同税率进行税务筹划：一是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将涉及、采购等工作分别转包给其他单位，工程承包公司负责各个环节的协调与组织。二是工程合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费用。这样承包公司与建设单位签订承包合同的，适用建筑业3%的税率。否则适用5%的税率。（2） 我国现行税法规定，税务人提供建筑劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用的原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。因此，房地产开发企业可以通过改变建筑材料购买方降低购买价格和通过一物多用，尽可能降低工程材料、物资等的总价格，达到减少应计税营业额，实现少缴营业税的目的。（3） 由于安装过程中的设备的价值也要计入应税务营业额，所以在从事安装作业时，尽量不将设备价值作为安装工程的产值，可由建设单位提供机械设备，建筑安装企业只负责安装，取得安装费用，缩小计税营业额。或通过降低设备价款最终降低营业额。达到少缴税的目的。 3.1.2 筹划案例【案例1】甲单位发包一建设工程，在工程承包公司乙的协助下，施工单位丙最后中标，并与甲签订了工程承包合同，合同金额为2200万元。乙公司未与甲单位签订承包建筑安装合同，只是负责设计、组织协调及对建设单位承担保证的业务，丙支付乙公司中介费200万元。要求对乙公司的营业税进行筹划。（1）筹划前：乙公司未与甲公司签订合同，其取得的收入应按服务业5%的税率缴纳营业税。即乙公司应纳营业税=2005%=10（万元）（城建税、教育附加费略）（2）筹划后：要求乙与甲直接签订合同，合同金额为2200万元，然后乙再把工程承包给丙，合同金额为2000万元。则乙的该项业务应按建筑业3%的税率缴纳营业税：乙公司应纳营业税=2003%=6（万元）（城建税、教育附加费略） 3.1.3 筹划分析 图1 营业税筹划效果图3.2 土地增值税的税务筹划3.2.1 筹划方法土地增值税的筹划一般有三种途径：利息费用的处理、开发方式的处理、分散收入的处理。具体可采用以下方法：（1）控制增值额法：通过减少销售收入降低增值额，通过增加可扣除项目降低增值额9。 （2）利用临界点进行筹划，控制增值率，尽量使企业适用较低等级的税务率来合理减税。（3）化整为零的筹划方法，对不同性质的项目改整体税务为分开核算、分开税务，通过减少应税收入来达到减轻税负的目的。 3.2.2 筹划案例【案例2】某房地产企业出售商品房取得销售收入5 000万元，其中普通标准住宅销售额为3 000万元，豪华住宅销售额为2 000万元。扣除项目金额为3 200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2 200万元，豪华住宅扣除项目金额为1 000万元。销售普通标准住宅：营业税金及附加=3 0005%（1+7%+3%）=165（万元）；合计扣除项目金额=2 200+165=2 365（万元）；增值额=3 000-2 365=635（万元）；增值率=6352 365100%=27%；适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税=63530%=190.5（万元）。销售豪华住宅：营业税金及附加=2 0005%（1+7%+3%）=110（万元）；合计扣除项目金额=1 000+110=1 110（万元）；增值额=2 000-1 110=890（万元）；增值率=8901 110100%=80%；适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税=89040%-1 1105%=300.5（万元）。该房地产企业共缴纳土地增值税491万元（190.5+300.5）。通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税待遇，只有将增值率控制在20%以内才能获得免税待遇。筹划方案：降低销售价格，这样虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入减少，影响企业的利润，假定例42其他条件不变，只是普通标准住宅的销售价格发生变化，假定其为Y，则：营业税金及附加=Y5%（1+7%+3%）=5.5%Y；合计扣除项目金额=2 200+5.5%Y；增值额=Y-（2 200+5.5%Y）=Y-2 200-5.5%Y；增值率=（Y-2 200-5.5%Y）（2 200+5.5%Y）100%。由“（Y-2 200-5.5%Y）（2 200+5.5%Y）100%=20%”解得：Y=2 827（万元），即当销售价格降低至2 827万元时普通标准住宅可以免税，企业缴纳的总的土地增值税为销售豪华住宅应纳税额即300.5万元。此时，销售收入减少了173万元（3 000-2 827），少纳税190.5万元，企业获益17.5万元（190.5-173）10。3.2.3 筹划分析表2 应纳土地增值税 单位：万元销售收入应缴税金实际盈利筹划前50004914509筹划后4827300.54526.5筹划效果-190.53.3 企业所得税的税务筹划 3.3.1 筹划方法 （1） 利用坏账损失进行税务筹划，税法规定：税务人按财政部的规定提取的坏账准备和商品准备金，予以在计算应税务所得额是扣除。（2） 利用折旧方法进行税务筹划，合理计算每期的折旧金额，使折旧金额最大化，减少应税所得额。（3） 利用亏损弥补进行税务筹划，亏损是在税前扣除的，超过五年的亏损额不再予以扣除。（4） 利用企业所得税减免税政策进行税务筹划。（5） 利用存货计价方法或递延营业收入的方法进行税务筹划。（6） 新成立房地产公司可以通过选择企业注册类型来筹划。 税法规定个人独资公司和合伙公司不用缴纳企业所得税，只需缴纳个人所得税，一般是按交易额的一定比例缴纳。如果房地产开发项目的利涧高，可以选择注册这类企业，从而大大降低所得税税负11。 3.3.2 筹划案例【案例3】某房产开发企业在市中心区域开发一栋高层建筑，已于2008年10月31日交付使用。项目建筑面积50000，其中商场建筑面积为6000，住宅建筑面积为44000.项目开放单位成本为2600元/。住宅部分在2008年全部销售完毕，实现销售收入17600万元，销售均价为400元/。如果商场全部对外销售，其市场价格为7200万元，考虑到企业需要保留一定的资产用做融资平台，公司决定将全部商场自留，并于2008年12月1日起对外出租，月租金收入为50万元。2008年发生的期间费用为1850万元，企业所得税税率为25%，营业税及附加税率为5.6%，上年未弥补亏损为300万元，没有其他税务调整项目。该项目的土地使用权剩余使用年限为50年。 方案1：将自留商场全部结转固定资产，要按市场价值视同销售缴纳企业所得税，同时可计提固定资产折旧在税前扣除，该方案下企业本年应缴纳的企业所得税=（17600+7200+50）-260050000-（17600+50）5.6%-1850-300-72005012-5012%25%=8693.625%=2173.4（万元） 方案2：不将自留商场结转为固定资产，而是结转为“开发产品出租开发产品”科目核算，并且说明是临时性出租，此时，自留商场不需要视同销售计缴企业所得税，其折旧额也不能在税前扣除。则有，企业本年应缴纳的企业所得税=（17600+50）-260044000-（17600+50）5.6%-1850-300-5012%25%=3065.625%=766.4（万元） 3.3.3 筹划分析 图2 企业所得税筹划效果图方案1税务金额为2173.4万元，方案2税务金额为766.4万元。通过对企业业务行为的筹划，企业节省了资金1407万元。3.4 房产税的税务筹划 3.4.1 筹划方法（1） 从房屋的定义入手进行筹划，房屋是指有屋面结构，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电站、油池、酒窖、菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窖以及各种油气罐等，不属于房产。（2） 准确核算房屋中的土地价值，要分别结转房屋所占土地和其他建筑物所占土地的面积，以减少房屋原值。 （3） 区分房屋租赁收入与其他服务收入的核算，减小税基选择合法合理的税务适用方法。（4） 区分大修理固定资产和其他正常使用固定资产的核算。分别核算大修理停用超过半年的房产，并及时向主管税务机关申报免缴房产税。 （5） 变房屋出租为承包业务，房地产开发企业将出租的房屋包装成特定用途的场所。将承租人招聘为经营人，企业收取管理费和承包费。这样转变了经营方式，即可以从价计征房产税，又避免了缴营业税及其附加税。（6） 变出租为对外投资，以不动产对外投资免营业税，发生房产转移后，投资方不需要缴纳房产税，而应由被投资方按从价计征的方法缴纳房产税。 3.4.2 筹划案例【案例4】乙房产开发企业拥有四栋房产，原值3600万元，企业内部自办幼儿园用房原值为200万元，医务室用房原值为300万元，大修理期间停用闲置用房一栋（已一年以上），原值为300万元。（该地房产原值允许扣除30%，计算过程中不考虑其他有关税费） 方案1:该企业未将自办幼儿园用房、医务室用房分开核算，也未向税务机关申请免缴大修理停用闲置用房一栋，则乙企业该年应缴纳房产税=3600（1-30%）1.2%=30.24（万元）方案2：该企业将自办幼儿园用房、医务室用房分开核算，并向税务机关申请免缴大修理停用闲置用房一栋，则乙企业该年应缴纳房产税=（3600-200-300-300）（1-30%）1.2%=23.52（元），通过分别核算企业节省房产税30.24-23.52=6.72（万元） 3.4.3 筹划分析下面将案例4筹划的效果用折线图表现。图3 房产税筹划效果图3.5 其他税种的税务筹划除了以上四种税以外，房地产开发企业还涉及到其他一些税种。只是这些税种在房地产开发企业缴纳的税额中占的比例较小。 3.5.1 契税的税务筹划按照规定，契税的征税范围为发生权属转移的土地和房屋。实施3-5%的浮动税率。房地产开发企业原有的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定 12。契税税务业务发生时间，为税务人签订土地、房屋权属转移的当天，或者税务人取得其他土地、房屋权属转移合同性质凭据的当天。下面简单介绍几种契税常用的筹划方法：（1） 签订等价交换合同，享受免征契税政策 13；（2） 签订分立合同降低契税支出；（3） 改变投资方式享受免征契税政策。【案例5】乙房地产开发企业有一块价值为3000万元的土地拟出售给甲企业。并预计以3000万元的价格购买甲企业的另一块土地。双方签订土地出售与购买合同后，双方都应该缴纳契税（契税税率为5%），分别为：乙应缴纳的契税为=30005%=150（万元）。甲应缴纳的契税为=30005%=150（万元）。若双方签订土地使用权交换合同。由于是等价交换。双方都不需要缴纳契税。 3.5.2城镇土地使用税的税务筹划（1） 房地产开发企业以任何方式取得土地使用权，都应缴纳土地使用税 14。 （2） 房地产开发企业开发期间土地使用税计税依据的确定，土地使用税以税务人实际占用的土地面积为计税依据，测定过的和核发了土地使用证书的都应缴纳土地使用税。 （3）房地产开发企业开发期间土地使用税计税时限的确定，房地产开发企业的房屋自交付的次月起，按建筑面积区分已售部分和未售部分，由房地产开发企业和购房者分别按未出售与出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。 【案例6】某房地产开发企业三月取得土地使用权（非耕地），证载8000，三级地，建商品房60000，第二年6月，销售3000，计算土地使用税。假定该市确定的三级地土地使用规定额为18元/。第一年应从4月计算缴纳土地使用税，年纳税800018129=108000(元)。第二年1到6月应缴纳的土地使用税=800018126=72000（元），第二年到7月土地使用税应按照比例缴纳：本期土地应缴税面积=上期应税面积-（本期实际销售面积房屋可售面积）土地总面积=8000-3000600008000=7600，7月份应缴纳的土地使用税=76001812=11400（元）。以此类推。每次出售房产后都应该按照比例核算应缴纳土地使用税的土地面积缴纳土地使用税。3.6 特别开发模式下的税务筹划 3.6.1 合作建房合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。企业所得税法及其实施条例规定:居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。利息收入是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，应按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现，计入当期应纳税所得额。而在实务中上述收入在性质上可以相互转化，因此企业可以根据实际需要，采取恰当的合作开发方式减轻税负 15。【案例7】甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500（5亿元5%）万元的营业税。若甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税16。 3.6.2 委托建房委托建房是房地产开发企业受托代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。委托建房不涉及房产、地产的产权的转移，所以不涉及不动产转让环节的营业税、契税、土地增值税等，对于能确定最终用户的项目可采去这种方式，实现节税目的。【案例8】A房地产开发企业取得一块土地。公允价值为2000万元，计划在这块土地上建造一栋商务大厦，并打算以7000万元的公允价值出售给投资商B公司。该商务大厦的建筑安装成本为2400万元，土地增值税扣除项目为5000万元。A公司正常开发销售税务情况如下：（契税税率为4%）应纳建筑安装营业税及附加=24003.3%=79.2（万元）应纳销售不动产营业税及附加=70005.5%=385（万元）增值率=（7000-5000）5000=40% 土地增值税适用税率为30%应纳土地增值税=（7000-5000）30%=600（万元）A公司税务总额为1064.2（万元）B公司需缴纳契税=70004%=280（万元）如果A、B公司在该项目开发之初采取委托建房模式进行税务筹划，A房地产公司先将土地转让给B公司，协定转让价2000万元，并以B公司名义办理各项报建手续。签订委托建房合同，支付委托建房手续费用1600万元（该手续费应高于A公司正常开发利润），建筑安装成本仍为2400万元。则A、B公司税务情况如下：（1） 转让土地环节，因土地转让价等于土地使用权的取得成本，所以不需要缴纳营业税，也不需要缴纳土地增值税。B公司受让土地使用权应缴纳契税=20004%=80（万元），（2） 项目建设环节B公司承担建筑安装业营业税及附加=24003.3%=79.2（万元）A公司应缴纳“服务业代理业”营业税及附加=24005.5%=88（万元）在委托建房模式下。A公司的税务额为88万元，B公司的税务总额为159.2万元，与A公司正常开发销售相比，A、B公司的税收负担都发生了巨大变化。 3.6.3 自建自用现行税法规定，房地产开发企业自建自用行为，免征营业税和土地增值税，以自用为目的立项而不是以商品房立项的在房屋建成后不用视同销售缴纳企业所得税。但自建房屋后，用于对外销售的，应按房地产不动产销售缴纳5%的营业税，对于自建行为本身还要按3%缴纳营业税。 【案例9】 A房地产开发企业用自己的施工队伍建造了一栋办公楼，造价1000万元。在准备交付使用时。因公司总部搬迁。预备将办公楼销售给P商贸公司，销售价为1600万元。（1） 若A直接与P签订房屋销售合同，销售办公楼，则1 营业税及附加=16005.5%+10003.3%=1