上海各区域楼市发展纵横(五).doc

上海各区域楼市发展纵横（五）浦东篇陈 立一、发展历程新中国建成后，上海经济重心始终在浦西，由于经济活动日趋频繁，浦西出现了城市综合症，人口密集，道路差、交通拥堵，区域改造难度大，影响到各行业的进一步发展，也开始制约上海国际化大都市的发展定位。在这个大历史背景下，上海开始着手寻找属于自己的城市发展新区。1990年4月18日，中共中央、国务院同意上海市加快浦东地区的开发，标志着浦东新区规划正式拉开序幕。浦东规划确立之初，区域的发展瓶颈在于交通，当时连接浦东、浦西仅靠打浦路、延安东路隧道以及公平路、十六铺等轮渡。加上那里之前是农村的观念根深蒂固，直接导致了老上海人产生“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的观念，浦西浦东的人文观念也因这一江之隔产生天壤之别。浦东新区成立之后，通过各方面的努力，引入了创新的融资模式，在自有资金投入的基础上，拓宽融资渠道，如售出隧道大桥的部分股份给港资企业等，解决了初期发展各类基础设施的资金来源，中央也适时地改革了上海的财政收入分税制改革，逐步解开了上海发展的枷锁。按照初期的开发目标，第一步是发展交通，为吸引外资创造条件；第二步是重点开发阶段，初步形成基础设施比较配套的浦东新区大格局；第三步是全面建设时期，在浦东建设5个各具特色的综合区，辟建保税区、外商投资区和出口加工区。浦东新区从此开始了腾飞之旅：众多大桥、隧道和轨道交通不断建成，浦东国际机场启用；外高桥保税区、张江高科技园区、金桥出口加工区等成立；陆家嘴金融贸易区巨厦高楼春笋般涌现，区域各种配套设施日臻完善；中高档和普通的居住社区遍地林立至今浦东新区已初步建立了外向型、多功能、现代化新城区框架，成为“中国改革开放的窗口”、上海现代化建设的缩影和上海经济发展的重要增长极。上世纪90年代初期，浦东区政府适时地在全市率先出台了导入外区域人口的政策蓝印户口，给购买房产或投资的外地人士申报可基本上享受与上海户籍同等待遇的蓝印户口。这一政策极大地鼓动了非本市客户对浦东的兴趣，浦东房地产国有企业纷纷开始“造城”，吸引了一批如汤臣集团的港台企业参与到浦东早期的建设中。港台房企带来的客户，成为陆家嘴写字楼和侨汇住宅、外销住宅的最早购买者，进驻公司由本地企业逐步转型为跨国公司和国内大企业，随后金桥和外高桥也仿效此法逐步启动。为了便于进行更大规模的土地开发房地产融资，区域的“土地主”如陆家嘴集团、张江集团、金桥集团，先后实行了股份制改革，并逐步通过市政建设土地出让再市政建设的模式，将各自所管辖的区域土地不断出售，区域价值的不断提升，吸引了众多地产公司加入开发。这种联合建造，加速引导区域房地产市场产品形态衍变，配套设施的完善又使得人文环境的档次逐步提升。二十年的时间，浦东已彻底大变样，不断完善的区域环境，让消费者转变观念，纷纷在浦东购置房产。下表是相应年份的重大工程对浦东楼市发展的影响：浦东新区主要市政工程建设与同期房地产项目重要影响工程建成时间工程意义同期代表楼盘物业形态锦绣路一期工程竣工通车1995成为贯通陆家嘴、联洋的区域交通南北主干道东波苑、东陆六街坊板式多层东方路辟通、栖霞路拓建、浦东国际机场配套道路建设开工1996推动与陆家嘴毗邻、生活氛围相对成熟的塘桥地区发展东园三村、罗山四村老公房外环线一期（浦东段）、申江路、上南路、浦东大道和浦东南路改扩建，崂山西路和南泉路改辟建1997改善陆家嘴、三林、世博板块的内部交通网络，提升连接外围区域如国际机场的便捷度鹏欣家园、恒大星级公寓中高档公寓浦东国际机场一期建成通航，南干线贯通1999串联机场与金融中心，改善浦西航运压力，为浦东日后形成国际社区奠定基础恒大华城、芳佳苑高档公寓轨道交通2号线运营，罗山路延长线竣工通车2000本质上提高浦东出行，并改善外围内外环间物流和出行交通网络汤臣高尔夫花园、恒大翰城中高档公寓磁悬浮投入运营2002改善区域环境，提升区域形象棕榈泉别墅、上海绿城、联洋年华中高档公寓别墅建成顾唐路、金京路、东陆路、顾江路等6条城市式道路2003改善张江、金桥、高桥和曹路地区的出行环境盛大金磐、世茂滨江花园三期滨江豪宅重新划分陆家嘴、张江、金桥、外高桥、三林、川沙6个功能区域2004明确产业划分，促进各产业区针对性发展九间堂、财富海景顶级公寓独栋别墅五洲大道浦东北路以西段、北蔡、唐镇二号动迁基地、浦三路一号基地四期等项目建成，四号线贯通2005大力发展新兴镇，为后续商品房开发造势，促进区域更加均衡地发展裕景国际商务广场、中融碧玉蓝天、汤臣一品甲级写字楼酒店顶级公寓五洲大道、张杨北路等交通干道按计划竣工2006提升浦东与浦西的连接，外高桥板块加速发展阳光花城、尚东国际名园公寓联排四号线全线贯通、六号线运营，高科西路、中环线、机场北通道、内环改造2007以世博为契机，带动张江、唐镇等区域基础设施加速完善万科金色雅筑、禹洲金桥国际二期公寓loft伪办公中环线浦东段工程、东西通道浦东段拓建工程2008世博冲刺阶段，提升各相关区域交通金地未未来、湾流域创新公寓联排从各板块发展细节看，浦东近一轮的楼市发展要追溯到上世纪90年代中期，当时随着浦东成为上海的新发展中心，区域房地产形态从房改前的老公房，逐步诞生一批侨汇房、外销房和内销房。尤其是外销房，港资购房者们在香港和广州等地尝到炒楼甜头后，疯狂地在上海“扫”楼。外销房标志着上海住宅正式从现房时代变成期房时代，浦东陆家嘴、洋泾、联洋这些最早完成旧区改造的地区率先诞生了仁恒滨江园、珠江玫瑰花园、天安花园等外销房，均在未完工前就被“热销”，价格更是稳步上扬。1997年东南亚金融危机爆发，外销房销售停滞，浦东楼市遭遇危机。直到2000年后，按揭制度的启动、浦东“过江费”的取消以及二号线的贯通，浦东楼市需求开始多元化，本土需求逐步占据主导，住宅全面进入商品房时代。浦东的陆家嘴板块起步最早，由于金融贸易区的定位，自1994年开始逐步形成了一批高档写字楼，商业投资机构众多，是投资的黄金地段，直到金茂大厦的建成，与东方明珠一起成为浦东的“双地标”。1995年，中外合资的第一家商场第一八佰伴的落成，标志着新上海商业城的启动，浦东开始有了第一个商业中心。此后，居住人口开始向陆家嘴地区迁移，进一步加速板块内相关设施的规划和建设，区域早期的住宅代表是菊园和仁恒滨江园，随后滨江概念被提及，板块依靠自身的顶级江景优势，发展出一批如世茂湖滨花园、财富海景、盛大金磐等滨江豪宅，如今的公寓楼汤臣一品，就是江景房概念的极至。洋泾和塘桥板块是浦东交通大改善前“轮渡”时期发展起来的，是新浦东人口聚集较早的板块，发展仅次于陆家嘴。这两个板块早期是奶牛场和工厂，福利分房时代建立起了一批如潍纺新村、峨山新村、巨西小区、径西一村等工人新村，随后依托相对于棚户区较好的公房居住氛围，外销房在此出现；塘桥和洋泾地区土地的不断征收，以由由集团等集体制企业为代表，形成了由由大酒店和源深体育场等早期的商业及公益设施，随后易初莲花和沃尔玛相继落户。此外，该两个板块也是教育医疗配套成熟的板块，仁济医院、进才中学等配套，板块品质由此不断提升。如今，轨道交通4号线和6号线的贯通，使得该区域从最早的生安花园、海富花园发展出香梅花园等一批中高档楼盘。轨道交通2号线贯穿和预期的几个板块，依次是花木、张江、唐镇和川沙四个。其中花木板块主要是围绕联洋国际社区建设，又有世纪公园大型生态绿地的建成和轨道交通2号线的贯穿，联洋成为开发速度仅次于碧云的国际社区，吸引了众多国内投资客和来自张江和陆家嘴的外籍客户，代表楼盘有90年代建造的外销房天安花园，高档商品房水清木华、仁恒河滨城和近期创出销售奇迹的星河湾和御翠园、九间堂等顶级别墅。而张江起步较晚，最早的商品房集中在张江镇，由于交通的不便和配套的落后，最早开发的商品房均针对园区普通职工和购买力较弱的全市新上海人，最早的代表楼盘有贝越佳园等，随后在汤臣和鹏欣集团分别开发汤臣豪园和城市经典系列后，区域住宅档次明显提升，出现别墅产品，如今新开盘的日月光水岸花园，更将区域公寓价格提升至20,000元/平方米。唐镇和川沙两个板块均发展较晚，目前的利好是轨道交通2号线延伸段的预期，川沙还有迪斯尼乐园的效应带动。唐镇板块为张江后花园，高科东路打通后整体道路体系趋于完善，目前围绕规划的地铁站形成几个上盖商业建筑，依靠早期开发的圣马丽诺桥等项目和新市镇的确立，改变了之前动迁配套基地的地位，由保利集团等开发造城，形成了毕加索小镇、保利金色唐城和保利金爵等项目，区域公寓均价也涨至12,000-14,000元/平方米。而川沙商品房主要集中在川沙新城，最初的客群为浦东当地客，目前受迪斯尼乐园效应，和憬家园、鼎鑫名流苑等一批楼盘吸引了众多投资客。金桥、碧云和曹路，最先受益于金桥出口加工区的确立，由于金桥自身厂房众多，随着产能的集聚，存在环境污染问题，仅有禹洲金桥国际等少量商办楼盘。为了给企业中层以上的员工非长期地安置住房，碧云国际社区开始形成一批需求，产品以碧云108等高档酒店公寓为主，入住的10万人中，境外人士就占了60%，有“小小联合国”之称。碧云拥有德威学校及幼儿园、中欧国际工商学院、华山医院、瑞东医院等医疗教育配套，代表别墅产品有晓园、云间绿大地和维诗凯亚等独栋别墅。曹路板块则是金桥工业区的延伸，吸引了大量的外资企业落户，在2000年顾路镇和龚路镇合并后，由之前治安较差的城郊结合部发展成初具规模的高科技信息工业园区，包含第二工业大学、杉达大学、上海高等金融专科学校等。住宅产品开发较晚，至20032004年，万科蓝山、棕榈泉花园等别墅产品的介入后开始腾飞；2005年，北面的翔殷路隧道贯通，使得板块价值得到提升，代表公寓楼盘为丰舍西苑。外高桥虽然开发区建立较早，但尚未形成规模化的居住区，该板块的楼盘主要集中在与金桥一河之隔的高行地区。区域的起步以农工商和绿地两家开发商的幸福小镇和绿地崴廉公寓上市为标志，随着轨道交通六号线的贯通和2008年金地集团未来项目的逆市热销，摆脱了区域工业环境给居住带来的弊端，目前也已成为一个新兴的热点区域。世博、三林和北蔡三个板块则主要依靠世博会概念而发展。世博板块由于世博场馆建设的需要，动迁量巨大，区域以市政动迁场馆和配套商办服务设施为主。而作为世博对口的三林板块，未来将是新浦东重点板块之一，目前拥有轨道交通6、8号线，未来还将有7、11号线贯穿，该板块经过多年发展，已经由最初的动迁基地跃居为上海新建商品住宅最为活跃的板块之一，板块价格的大飞跃是从万科新里程的热销开始，在2007年价格飚升至16000元/平方米，板块内在售新盘追涨，2008年金地湾流域的热销使得三林区域价格提升，加上2010年世博会的直接利好和新浦东腹地的位置，未来三林前景良好。北蔡板块作为世博的功能区域，近几年来，配套设施逐步完善，形成了如大华锦绣华城、海上国际花园、锦绣年华、锦三角花园等楼盘。二、现状特征浦东新区经过近20年的发展，是对改革开放30周年成功的最好验证。围绕上海的母亲河黄浦江，浦东楼市最初实行梯度发展，高档的居住板块从陆家嘴开始，逐步衍生出花木、碧云国际社区，公寓房价步步提升，尤其是滨江住宅的开发，使得该区域成为上海居住的顶级聚集区之一；而张江、金桥和外高桥的等区域在遵循国家的规划定位下，产业也日趋成熟，带动周边板块居住氛围形成；就连浦东最远的一些新市镇，如曹路、唐镇和川沙也由于轨道交通和重大市政规划的预期也焕发出强劲的潜力。目前，除陆家嘴等特例外，浦东各板块发展已经趋于平衡，并围绕自身特色建设，一些之前有梯度限制的地区房价正按照环线、距离产业区的距离而接近同一水平。浦东各住宅板块特色板块规划定位地脉特性在售代表楼盘毛坯价格范围（元/平方米）陆家嘴金融贸易区，滨江旅游经济贸易中心、公寓豪宅高地、交通枢纽财富海景、汤臣一品60,000-100,000塘桥商业配套、居住商业次中心、中高档住宅浦江映象27,000-30,000洋泾商业配套、居住和滨江人文，休闲，中档住宅，医疗教育证大宽域、雅景公寓26,000-34,000花木国际社区、生态花园高尚居住区、生态氧吧、行政文化中心四季雅苑、星河湾、仁恒河滨城北岸公寓:35,000-50,000独墅:90,000-100,000张江高科产业、居住区高科园区、中低密度居住区日月光水岸花园、阳光花城公寓:14,000-20,000联排:25,000-28,000碧云国际社区高尚居住区、医疗教育汤臣湖庭花园二期双拼:38,000-40,000金桥出口加工工业区、商务酒店区金桥瑞仕花园25,000-28,000曹路工业、居住居住区曹路家苑13,000-14,000外高桥港口、保税风景、商务和工业中冶尚城、金地未未来14,000-17,500世博展览、会议、旅游世博场馆区、商业商务配套联邦公馆29,000-31,000三林居住、生活配套、文化动迁基地、中档居住区、教育医疗金地湾流域、尚东国际名园21,000-28,000北蔡居住、生活配套中档居住区海上国际花园、大华锦绣华城15,000-23,000唐镇新市镇新兴居住区保利金爵、毕加索小镇13,000-14,000川沙新市镇、娱乐新兴居住区、大型娱乐中心鼎鑫名流苑14,000-15,000数据截止2009年10月9日 供求近几年供应呈减少趋势，2009年浦东一房难求从供求关系看，2005年市场供应量最大，达到545.57万平方米，当时三林、北蔡、花木等一批项目集中上市，市场需求受上半年政策组合拳制约，仅释放了246.7万平方米，创出近年的最大需求缺口。20062007年随着4、6号线轨道交通的贯通，金桥、三林等板块受益非浅，浦东数个板块成为当年热点板块，带动当地和周边区域认知度提升。2009年，随着两个中心带来的效应，浦东19月成交量就逼近200万平方米，全年有望创出近五年来最高点。后续，随着南汇的并入，周康、惠南等发展较成熟，轨道交通远期规划的原南汇板块，将迸发出新的活力，未来有望成为大浦东的新市场热点。而原来的三林板块由于处于大浦东的腹地位置，有望成为新的区域中心，带动周边的板块北蔡、周康进一步发展。价格浦东房价飙升速度惊人2007年是近几年浦东房价的分水岭，2007年前，浦东的轨道交通只有2号线，沿线板块楼盘热销过后，楼市表现较为平稳，供求矛盾不明显，房价与上海同步发展，涨幅较小；2007年后，轨道交通改变了浦东金桥、三林等数个板块的全市形象，加上2007年热钱的活跃，房价开始猛涨，而到了2009年，以星河湾为代表的豪宅创造出销售奇迹，带动周边房价跟风追涨，浦东住宅均价突破2万元/平方米，较2005年几乎翻番，大浦东的概念和迪斯尼乐园等利好将吸引大量的市政投入，缓和世博会后无重大利好的窘境，未来该区域发展潜力更加良好。当前在售情况供应紧缺，可售存量不足5000套，3个月内去化完毕浦东在售代表楼盘档次项目名称板块开盘时间售价(元/平方米)总建面积(平方米)顶级汤臣一品大厦陆家嘴2005-10-29100,00091,617四季雅苑花木2009-960,000-80,000110,000星河湾一期花木2009-8-845,000-55,00095,383九间堂花木2004-12-12独墅:100,000-120,00024,298御翠园花木2004-12-9独墅:80,000-100,000158,000高档浦江映象塘桥2008-6-726,000-30,00031,876仁恒河滨城三期花木2008-5-3132,000-36,000250,000证大源深金融大厦洋泾2009-1-1530,00022,109雅景公寓洋泾2009-7-425,000-28,0006,257尚东国际名园二期三林2007-12-2320,000-27,00080,701汤臣湖庭花园二期碧云2009-4-19双拼:38,000-40,00035,000城市经典花园五期张江2008-6-18独墅:40,000-45,00025,300棕榈泉花园三期川沙2007-5-14独墅:4,0000-45,00016,500中档证大家园五期外高桥2006-1-217,000-18,000126,000金谊河畔三林2006-11-2416,000-18,000250,000大华锦绣华城三期北蔡2007-6-4公寓:15,000-19,000独墅:30,000-40,000205,000绿地崴廉公寓外高桥2004-11-20公寓:15,000-16,000联排:20,000-25,000403,419金地湾流域三林2008-7-6公寓:14,000-16,000联排:29,000-32,000180,000日月光水岸花园张江2009-9-2817,000-21,00070,670低档贝越河滨雅筑 川沙2009-3-219,000-11,00031,755金领国际 曹路2008-8-22公寓:9,000-11,000联排:15,000-20,000220,000鼎鑫名流苑 川沙2008-3-2212,000-14,000160,000保利金爵公寓 唐镇2008-9-2611,000-13,000400,000曹路家苑 曹路2009-1-1011,000-12,00035,000张江名流豪庭 唐镇2008-10-18公寓:10,000-11,000联排:20,000-23,000270,000数据截止2009年10月9日，价格均为剔除后的毛坯价当前，浦东住宅资源丰富，各档次的住宅均有分布。当前在售的顶级公寓在陆家嘴和花木板块，如汤臣一品和星河湾一期，售价在50,000-100,000元/平方米，而世茂滨江花园由于新出让两幅地块可能遮挡其江景，价格仅在40,000-50,000元/平方米之间。高档公寓分布在塘桥、洋泾、三林和花木板块，在售的仁恒河滨城三期、浦江映象和尚东国际名园二期，均几乎为各自板块的价格翘楚，毛坯售价集中在25,00035,000元/平方米。在售的中档公寓数量最多，集中在北蔡、三林和张江，一直是浦东住宅市场的主力军。目前在售的金地湾流域和大华锦绣华城三期，价格集中在16,00020,000元/平方米。而低端公寓，主要分布在新兴的板块，如唐镇、川沙、曹路和外高桥，在售的公寓产品鼎鑫名流苑、保利金爵公寓和曹路家苑价格在9,00014,000元/平方米。浦东也是别墅供应大区，是城市别墅分布最集中、档次最高的区域。区域顶级别墅九间堂和御翠园分别打造出中式和简欧风格，是联洋国际社区的标志。高档别墅产品以张江的联排项目汤臣湖庭花园二期和少量其他板块的