园林式茯茶文化主题酒店建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论11.1项目背景11.2项目概况21.3研究结论与建议3第二章 项目建设背景及必要性52.1项目建设背景52.2项目建设必要性8第三章 市场分析103.1市场分析103.2 SWOT分析12第四章 建设地址及建设条件144.1建设地址及概况144.2建设条件144.3外部建设条件16第五章 总体方案规划设计175.1项目建设目标和建设原则175.2项目规划设计原则185.3项目建设规模及功能分区21第六章 建设方案设计256.1设计依据256.2建设内容266.3土建方案276.4公用辅助工程29第七章 节能节水377.1设计依据和标准377.2能耗指标计算分析387.3节能措施387.4节水和水资源利用397.5节能效果分析40第八章 环境影响分析418.1环保设计依据418.2环境质量现状418.3建设期环境影响分析及防治428.4运营期环境影响分析及防治448.5环境影响评价45第九章 劳动安全与消防479.1安全卫生479.2消防48第十章 项目实施管理与进度安排5110.1项目实施管理5110.2项目招投标5210.3项目建设工期与实施进度安排53第十一章 组织机构与人力资源配置5511.1组织机构5511.2人力资源配置5611.3人员培训计划57第十二章 投资估算与资金筹措5912.1 投资估算编制依据5912.2总投资估算59第十三章 财务评价6413.1财务评价依据6413.2财务评价基础数据6413.3财务评价指标6613.4不确定性分析6813.5财务评价结论70第十四章 社会评价7114.1 社会影响分析7114.2 项目与所在地区的互适性分析7214.3 社会风险分析7211.4 社会评价结论73第十五章 研究结论及建议7415.1研究结论7415.2建议75附表：财务评价表附图：平面布置图7676第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称园林式茯茶文化主题酒店建设项目1.1.2项目建设单位本项目建设单位是*公司1.1.3报告编制依据1、关于促进民办博物馆发展的意见；2、关于深化文化体制改革的若干意见3、*国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；4、旅游饭店星级的划分与评定（GB/T143082010)）；5、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；6、项目单位提供的有关资料。1.1.4报告研究内容本报告的宗旨是分析、论证园林式茯茶文化主题酒店建设项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景、需求分析、建设地址和建设条件、建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会评价等内容。1.2项目概况1.2.1项目选址本项目拟建地点初步定于*，计划新征土地100亩用于本项目建设。1.2.2建设内容与建设规模本项目拟征用土地100亩，约66667平方米，用于园林式茯茶文化主题酒店的建设。主要建设内容为：园林式茯茶文化主题酒店的建设及总体工程建设。主要建设内容如下：1、园林式茯茶文化主题酒店总建筑面积27166m2，包括酒店接待大厅552m2，丝绸之路文化博物馆3456m2，主题酒店客房8840m2，餐饮中心2808m2，娱乐中心1728m2，演艺大厅1764m2，主题茶舍1536m2，艺术画舍1232m2，会议健身中心2400m2，回廊850m2，活动场地2000m2。2、总体工程项目总体工程建设为道路停车场及园林绿化工程，其中，道路停车场占地面积26061m2，绿化面积30000m2。项目建成后，将形成客房总数270套，其中，标准客房126套，高级客房100套，高级套房20套，商务套房20套，总统套房4套。1.2.3投资估算及资金来源经估算本项目总投资19637万元，其中建设投资17544万元，建设期利息293元，铺底流动资金1800万元。资金来源为：1、企业自筹15637万元，占总投资的79.6%。2、申请银行贷款4000万元，占总投资的20.4%。1.2.4主要评价指标经计算，本项目在设定的经营期内年平均营业收入为9994万元，年平均营业税金及附加为560万元，年平均总成本费用为3097万元，年平均净利润4753万元，年平均上缴所得税为1584万元。项目总投资收益率为27.29%，项目财务内部收益率分别为25.76%（所得税前）和20.00%（所得税后）、项目资本金财务内部收益率为24.44%，均高于本行业测定的12%和10%的财务基准收益率，项目投资回收期（pt）分别为所得税前5.70和所得税后6.69年（含建设期2年）。生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力较好。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，经济分析可行，项目实施后可以取得良好的经济效益。1.3研究结论与建议1.3.1主要结论1、从政策符合性来看，本项目建设符合*发展规划及政策，对促进促进*县茶文化的传播旅，提升城市品位，丰富当地人民文化生生活都具有重要的意义。2、项目的建设方案在技术上可行，满足适用、经济、美观、防灾、安全和环境协调的要求；项目进度计划的安排比较适宜，因此，本项目的工程、技术方案是可行的。综上所述，本项目符合市县相关产业发展政策，工程技术方案是先进、可行的，项目的建设对促进*县社会经济发展具有重要的意义。因此，本项目不仅是必要的，也是可行的。1.3.2建议建议项目建设单位抓紧办理各项前期工作报批手续，抓住有利时机，尽快落实项目资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1项目提出的理由与过程旅游产业作为*的十二五时期重点发展产业，得到*县政府的大力支持，*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，加快发展文化旅游业，依托区内独特的自然景观和历史文化遗产，注重旅游资源与产品开发。加大对崇文塔、大地原点、太壸寺、文庙等旅游资源的开发力度。办好一年一度的蔬菜节、*县砖茶文化节和*发展论坛。同时，随着*县社会经济的不断发展，城市基础设施建设、旅游景区配套服务设施得到了进一步完善，*县接待游客人数逐年增长，然而作为旅游服务业基础设施重要组成部分的酒店、住宿却没有得到相应的发展。本项目正是在这样的背景下提出，符合*县文化旅游业发展要求和*县发展的实际情况。2.1.2项目建设的政策基础1、符合我国关于深化文化体制改革的若干意见的政策导向中共中央、国务院2006年发出的关于深化文化体制改革的若干意见（简称若干意见）指出，当今世界，文化与经济政治相互交融，在综合国力竞争中的地位和作用越来越突出。在全面建设小康社会、实现中华民族伟大复兴的历史进程中，繁荣和发展社会主义先进文化具有全局性战略性的地位和作用。必须从全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，从巩固马克思主义在意识形态领域指导地位的高度，从加强党的执政能力建设的高度，充分认识文化体制改革的重要性和紧迫性，增强责任感和使命感，抓住重要战略机遇期，深化改革，加快发展，为建设社会主义先进文化注入强大动力。若干意见要求，要加大公益性文化事业投入，调整资源配置，逐步构建公共文化服务体系。进一步完善鼓励捐赠和赞助等各项政策，拓宽渠道，引导社会资金以多种方式投入文化公益事业。加大农村文化基础设施建设投入，逐步解决农村文化产品和服务相对缺乏的问题，丰富农民群众精神文化生活。完善城市社区文化设施，加强文物保护，扶持民族优秀传统文化。继续支持中西部地区、老少边穷地区建设和改造文化服务网络。要改进和完善国家扶持方式，坚持和完善有关文化领域的重点扶持政策和措施。要以项目投入为手段，以激发活力为目标，提高资金的使用效益。此外，中宣部、财政部、文化部、国家文物局联合下发关于全国博物馆、纪念馆免费开放的通知。根据通知，全国各级文化文物部门归口管理的公共博物馆、纪念馆，全国爱国主义教育示范基地于2008年全部实行免费开放。博物馆切实的成为了一个为社会及其发展服务的、非营利的永久性机构，并向大众开放。让国民真正享受到基本的文化权利。本项目主题酒店中丝绸之路文化博物馆的建设作为公益性文化事业投入，完全符合我国关于深化文化体制改革的若干意见政策导向。2、是响应国家七部委关于促进民办博物馆发展的意见的具体落实2010年2月，国家文物局、民政部、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、文化部、国家税务总局联合发布关于促进民办博物馆发展的意见（以下简称意见）提出：民办博物馆是为了教育、研究、欣赏的目的，由社会力量利用非国有文物、标本、资料等资产依法设立并取得法人资格，向公众开放的非营利性社会服务机构。为贯彻党的十七大关于推动社会主义文化大发展大繁荣的精神，落实中央关于深化文化体制改革的总体部署，进一步调动社会力量参与文化遗产保护和社会主义先进文化建设的积极性，要求加强扶持，为民办博物馆创造良好的发展环境，其中提出可在旅游景区和文化产业园内规划建设民办博物馆更特别提出对具有门类特点、行业个性及地域文化、民族（民俗）唯一性的民办博物馆，以及致力于抢救濒危文化遗产、填补某领域文化空白或稀缺的新建民办博物馆，给予必要和适当的倾斜性扶持。本项目建设符合意见的要求，是对国家七部委关于促进民办博物馆发展的意见的具体落实。3、旅游饭店星级的划分与评定鼓励发展主题酒店2011年1月1日，国家标准旅游饭店星级的划分与评定（简称“新版星级标准”）正式实施。新标准的绿色环保化趋势十分明显，并且鼓励酒店特色经营，允许小型豪华精品饭店、主题酒店直接申请评定五星级。此政策无疑将鼓励推动我国主题酒店的发展。2.2项目建设必要性2.2.1配合政府茶产业发展要求，促进我省文化产业大发展项目借*省积极组织丝绸之路文化发展、*县大力发展茶产业的契机，拟高规格打造以丝绸之路文化博物馆为标志的园林式茯茶文化主题酒店，有效地填补了*县缺乏茶文化展示平台的局面，为*县人民及外来旅游、商务等人员提供一个参观学习、游憩休闲的文化休闲场所，有利于推动我省的文化事业发展。2.2.1是历史文化遗产展示的需要本项目建成后将能够提供一个好的集中收藏、保护、展示丝绸之路文化及茯茶文化和现代化建设成就的场所，可以有效地促进丝绸之路文化的传播及推广，加强民族大团结、更好地发挥爱国主义教育基地、传统文化教育基地的宣传作用，促进祖国社会主义精神文明建设。2.2.3是服务经济和社会发展的需要*县区位优势明显。县城及泾河新城均为商业、服务、金融、政府机构、办事机构等集中的区域，随着社会经济的不断发展，*县及泾河新城对集商务办公、会议举办、餐饮住宿、娱乐购物等功能于一体的综合性酒店的需求将进一步显现出来，但目前该区还没有这样一座大型的综合性酒店，本项目正是考虑到多方的需求而建设，拟建于泾河新城，建成后不仅作为四周文化及茯茶文化的展示中心，还将成为政府机构、企业办事机构、金融机构等商务办公、会议举办场所的首选。因此，本项目的建设是必要的。第三章 市场分析3.1市场分析3.1.1发展现状主题酒店是指以酒店所在地最有影响力的区域特征、文化特质为素材设计、建造、装饰、经营和提供服务的酒店.设计风格、装饰艺术、文化品位、经营理念和服务方式都围绕同一主题展开.其最大特点是赋予酒店某种主题，并围绕某种主题建设具有全方位差异性的酒店氛围和经营体系，从而营造出一种无法模仿和复制的独特魅力与个性特征，实现提升酒店产品质量和品位的目的。主题酒店是二十世纪后半期引入饭店业的一个概念，随着酒店行业竞争日益激烈，主题酒店的建设已成为一种国际潮流。随着我国酒店行业市场日趋成熟、消费者需求的个性化、文化产业的发展，以及国际知名品牌酒店的进入，我国本土酒店业面临着巨大的压力。主题酒店作为代表酒店市场差异化竞争战略的这一概念由此引入中国，作为一种个性化模式，主题酒店在初步发展阶段便取得了显著成效，因而被认为是促进我国酒店业再发展的有效方法之一。主题酒店的出现为中国酒店业的发展提供了新思路，是中国酒店业未来发展的必然选择。主题酒店在发达国家已是十分成熟的市场，但在中国还处于起步阶段。中国经济的持续发展给国内消费市场带来了强劲的上升空间，主题酒店在中国市场同样具有巨大的发展空间。3.1.2发展趋势1、借鉴国外先进管理经营理念注重特色个性化表演、表演秀，增加娱乐设施，提高酒店娱乐性。同时对酒店周边的环境加以改造，使周边环境与酒店主体相协调，增加酒店主体化魅力，从而吸引顾客入住体验。2.根据国内特点发展主题酒店从产业模式来说主题酒店提高集团化、连锁化，增强运营规模，进行规模化管理和运营，创立良好的企业文化，提高酒店人性化管理，在竞争激烈的酒店业市场下集团型和连锁型酒店能产生更好的效益。其次从市场环境来说，国内主题酒店从主要的一线城市，经济发达地区向二三线和西部地区发展。3、与景区结合，“中西合璧”景区与酒店结合模式的主题酒店大多坐落于景区周围，并且也与景区的景色交相辉映，主要提出“生态”为主题就主题模式。同时结合中国风的设计，将中国传统建筑风格与世界流行元素结合在一起，给顾客一种传统与现代交汇的不同感觉。3.1.3市场分析主题饭店必须与城市景观、城市文化、城市的经济水平发展相协调，对于*县来说，*县文化底蕴深厚，几乎每个镇区都有着自身独特的文化，其中尤其以茯茶文化最为突出，本项目针对*县实际状况发展茯茶文化主题酒店，通过酒店业展示当地的茯茶文化特色，发展空间巨大。3.2 SWOT分析3.2.1优势1、本项目是全省唯一一个以茯茶文化为主题的园林式主题酒店，它填补了省内一直以来对于“茶文化主题酒店”的空白，内容上具有唯一性；2、由于本项目是由民间茯茶文化爱好者创立，是属于公益性质的文化产业并采用门票免费的形式，能够提供给市民及游客相当好的观光休闲学习的机会，既丰富了广大市民的业余文化生活，又提升了项目的知名度；3.2.2劣势本项目地处*半小时经济圈，整个区域的发展还有巨大的潜力。但是周边配套设施还不周全，所以整个项目在短期内还不能受到周边环境对其有利方面影响。3.2.3机会1、随着人民收入水平的提高，休闲成为人们生活中不可或缺的重要组成部分，对文化的消费需求也日益旺盛，催生了文化经济，并催促着文化经济的蓬勃发展，潜力巨大。2、顾客的需求不断变化，不仅重视产品和服务，更渴望精神上的满足，人们到饭店住宿、进餐，追求的就是心理和精神上的感受，本项目就是将各种设施服务融入到茯茶主题当中，营造出茯茶文化氛围，使每一个顾客都沉浸于茯茶文化环境中，让顾客获得强烈的文化感受。3.2.4风险我国的文化产业正处于以国有机构为主的，市场化程度低，产业集中度偏小的初级发展阶段。本项目由民间自有资本筹集建立，市场若有些许波动，作为单一的投资主体就要独自承担损失，风险较大。第四章 建设地址及建设条件4.1建设地址及概况本项目拟建地点初步定于*，项目总用地面积为100亩（约合66667m2）。4.2建设条件4.2.1自然条件与自然资源1、区位交通本项目所在地隶属*县，*是中华原点之城，关中沃野之城，区位条件十分优越。2、水文气象*县属暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明。年平均气温13.3，冬季（1月）最冷为20.8，夏季最热（7月）为41.4。年均降水量519.7毫米，最多降水量829.7毫米，最少为349.2毫米。日照时数年平均为2078.4小时，最多（8月）为241.6小时，最少（2月）为146.2小时，无霜期年均213天年平均气温分布曲线历年降水量分布曲线。3、地形地貌*县地势西北高、东南低。东西长37公里、南北宽27公里，全县总面积779.68平方公里，地面平均坡降3.0左右，海拔最高点为1620.8m，最低点372.8m，垂直高差1248米，大部分地区海拔处在400600m之间。境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台塬。山区面积占全县总面积的12.4%。中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积占全县总面积的64.5%。南部为黄土台塬，位于泾河以南，塬面开阔，海拔为430500米，面积占全县总面积的23.1 %。4.2.2社会经济概况1、社会基础*县共包括13个镇、8个居委会、231个村庄。2、经济基础近年来，*县抢抓西部大开发的历史机遇，大力实施畜菜果富民战略、工业富县战略、城镇带动战略，开放带动战略和科教兴县战略，强力推进农业产业化、县域经济工业化、农村城镇化和信息化进程，立足产业抓龙头，围绕龙头抓配套，优化环境抓民营，发挥优势抓招商，突出区域特色，实施重点突破，经济社会取得了长足发展，县域经济综合实力显著增强，呈现出结构升级、改革深化、建设加快、开放扩大、社会进步的良好态势。综合实力显著增强，连续两年跻身于全省农村经济综合实力十强县。4.3外部建设条件*县交通极为便捷。项目建设地址运输方便，能够保证施工材料及时运入场地；水、电、通讯等设施齐全，完全能够满足项目建设的要求。第五章 总体方案规划设计5.1项目建设目标和建设原则5.1.1建设目标通过本项目的建设，打造出一个集丝绸之路文化学习、文物展示、餐饮住宿、娱乐购物、商务办公、会议举办、市民休闲娱乐于一体的四星级酒店，提升城市品位，推广*茯茶文化，服务于*县经济社会的发展。5.1.2建设原则1、需求牵引，服务至上站在服务全社会的高度，以满足当地经济社会及茯茶产业发展对酒店住宿、餐饮娱乐需求作为项目建设的出发点和落脚点，进行有针对性的布局、功能等方面的设计，尽最大可能提供优质的保障服务。2、统筹规划，统一设计在项目建设中进行统筹规划，使酒店功能体系成为一个布局合理、功能完备、能力均衡、分工明确的体系。3、技术先进，功能实用项目建设要力争做到技术先进，系统开放，根据实际需求确定项目各项功能。5.2项目规划设计原则本项目为四星级酒店建设，按四星级酒店设计标准执行，主要设计内容为：5.2.1总体布局 1、布局合理，功能划分合理； 2、设施使用方便、安全。 3、内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。 4、酒店内公共信息图形符号符合LB/T 001。 5、有中央空调(别墅式度假村除外)，各区域通风良好。 6、有与饭店星级相适应的计算机管理系统。 7、有背景音乐系统。 5.2.2前厅 1、气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足； 2、有与饭店规模、星级相适应的总服务台； 3、总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗； 4、提供留言服务； 5、提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)； 6、提供信用卡服务； 7、可18小时直接接受国内和国际客房预订，并能代订国内其他饭店客房； 8、有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； 9、设门卫应接员，18小时迎送客人； 10、设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务； 11、设值班经理，24小时接待客人； 12、在非经营区设客人休息场所； 13、提供店内寻人服务； 14、提供代客预订和安排出租汽车服务； 15、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅； 16、总机话务员至少能用2种外语(英语为必备语种)为客人提供电话服务。 5.2.3客房 1、70%客房的面积（不含卫生间）不小于20平方米； 2、装修豪华； 3、有卫生间，24小时供应冷、热水； 4、有彩色电视机、音响设备，并有闭路电视演播系统； 5、有套房； 6、有残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求； 7、有与饭店本身星级相适应的文具用品； 8、客房、卫生间每天全面整理1次，每日更换床单及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应客人要求随时进房清扫整理，补充客用品和消耗品； 8、提供开夜床服务，放置晚安卡、鲜花或赠品； 9、客房内设微型酒吧(包括小冰箱)，提供充足饮料； 10、提供叫醒服务； 11、提供留言服务； 12、提供衣装干洗、湿洗、熨烫及修补服务； 13、有送餐菜单和饮料单，24小时提供中西式早餐、正餐送餐服务； 14、提供擦鞋服务。 5.2.4餐厅 1、总餐位数与客房接待能力相适应； 2、有布局合理、装饰豪华的中餐厅； 3、有独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅(简易西餐厅)； 4、宾馆有适量的宴会单间或小宴会厅； 5、有位置合理、装饰高雅、具有特色、独立封闭式的酒吧； 5.2.5公共区域 1、酒店有停车场； 2、有足够的高质量客用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯； 3、有公用电话，并配备市内电话簿； 4、有男女分设的公共卫生间； 5、有商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品； 6、有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等； 7、有医务室； 8、提供代购交通、影剧、参观等票务服务； 9、有应急供电专用线和应急照明灯。5.3项目建设规模及功能分区5.3.1建设项目规模项目建成后，将形成客房总数270套，其中，标准客房126套，高级客房100套，高级套房20套，商务套房20套，总统套房4套。5.3.2功能定位本项目具有以下功能：1、丝绸之路文物/文化保护、展示基地；2、茯茶文化研究、展示及交流中心；3、大、中、小学生进行文化教育的基地；4、茯茶文化产业挖掘、发展功能；5、茯茶文化体验基地；6、市民休闲、娱乐场所；7、商务、会议接待等功能。5.3.3功能分区园林式茯茶文化主题酒店按建设内容在功能分为接待区、居住区、商务会议区、餐饮娱乐区、丝绸之路文化展示区、茯茶文化体验区六大部分。1、接待区接待区是进入主题酒店的标志，由于本项目区是以休闲度假及文化体验为重点，所以接待区除了是进入主题酒店的标志外，在功能上同时要满足对出入车辆监管工作的需要。2、居住区本区域是主题酒店的主要区域，主要以休闲、度假等功能为主。作为高档次休闲度假酒店，本项目客源市场定位较高，以中高档收入家庭和团体消费为主。居住区设计时，充分考虑项目所在地*县特殊的丝绸之路文化内涵，运用建筑语汇对特定的环境进行采集、提炼。建筑风格选用现代风格融合新中式建筑风格，不仅简单轻松，舒适自然，强调时代感，同时融入“天人合一、浑然一体”的中国传统建筑主张，突出“静”和“净”的建筑理念及人与自然和谐共生的建筑感悟。3、商务会议区该区不仅作为*县乃至泾河新城的会议接待中心，还将作为茯茶文化研究及对外交流的窗口，用于对茯茶文化产业进行挖掘和开发，并具备高规格的商务、会议接待功能，可定期举行茯茶文化产业发布，茯茶文化主题研讨会等活动。4、餐饮娱乐区建设餐饮中心、娱乐中心及演艺大厅，主要进行餐饮及休闲娱乐活动，餐饮中心不仅提供各类餐点，还将提供茯茶点心等主题酒店特色餐点，带给人不一样的用餐体验。5、丝绸之路文化展示区该区作为主题酒店的灵魂，主要功能为突出丝绸之路文化在*县的传承及推广，拟设置六个功能区：文物中心库房区、展示展演区、传承教育区。文物中心库房区：服务于藏品保管，对文物藏品库要运用现代科学技术进行管理。藏品库区与展厅之间应有封闭性专用通道，以便文物藏品提取及保障文物藏品的安全。展示展演区：集中展现丝绸之路的历史与发展，充分利用场景化、数字化等现代展示手段。某些展示可设在室外。与环境结合，更能体现丝绸之路文化特点。展厅的一部分空间可设计成为多种媒体方式呈现的视觉效果特展室。利用电脑高科技技术，真正做到了以多种媒体方式（包括文字、图片、动态影像、声音）多层面地介绍文物知识。传承教育区：面向青少年宣传物质遗产与非物质遗产的价值和保护意义，增强青少年的文化遗产保护意识。拟在该区设置：学习体验活动室、学术报告厅兼学术会议室、数字影院、公众阅览室等设施。6、茯茶文化体验区该区主要包括主题茶舍及艺术画舍两部分。主题茶舍采用仿古宫廷群落，设茶道、饮食等功能，充分挖掘和发扬茯茶与丝绸之路文化的精髓，让游客自在品味茯茶，使得现代都市人在尘世的喧嚣中体会丝绸之路的威严及陶渊明笔下世外桃源的豁达与超然。艺术画舍内采用浮雕和绘画的手法，选取最具表现力的茯茶文化元素，以简洁明快、引人联想的方式，配以古琴音乐着力渲染、营造茶文化氛围，将人引入古老的茯茶文明时空。第六章 建设方案设计6.1设计依据1、民用建筑设计通则（GB 503522005）；2、严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ 26-2010）；3、建筑抗震设计规范（GB 500162006）；4、无障碍设计规范（GB 50763-2012）；5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（12J814）；6、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；7、公共建筑节能设计标准（GB51892005）；8、供配电系统设计规范（GB 50052-2009）；9、建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；10、建筑采光设计标准（GB50033-2013）；11、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；12、混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；13、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；14、混凝土结构加固设计规范（GB50367-2006）；15、建筑地基处理技术规范（JGJ79-2010）；16、建筑抗震设防分类标准（GB50223-2004）；17、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；18、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009年版）；19、室外给水设计规范（GB50013-2006）；20、室外排水设计规范（GB50014-2006）；21、民用建筑电气设计规范（JGJ/ 16-2008）22、火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）；23、建筑照明设计标准（GB 500342004）。6.2建设内容本项目拟征用土地100亩，约66667平方米，用于园林式茯茶文化主题酒店的建设。主要建设内容为：园林式茯茶文化主题酒店的建设及总体工程建设。主要建设内容如下：1、园林式茯茶文化主题酒店总建筑面积27166m2，包括酒店接待大厅552m2，丝绸之路文化博物馆3456m2，主题酒店客房8840m2，餐饮中心2808m2，娱乐中心1728m2，演艺大厅1764m2，主题茶舍1536m2，艺术画舍1232m2，会议健身中心2400m2，回廊850m2，活动场地2000m2。2、总体工程项目总体工程建设为道路停车场及园林绿化工程，其中，道路停车场占地面积26061m2，绿化面积30000m2。表6-1 主要建（构）筑物一览表序号建筑物名称建筑面积（m2）基地面积（m2）层数结构形式备注一园林式茯茶文化主题酒店1酒店接待大厅5525521框架结构2丝绸之路文化博物馆345611523框架结构3主题酒店客房884017685框架结构4餐饮中心28089363框架结构5娱乐中心17285763框架结构6演艺大厅17645883框架结构7主题茶舍（4座）15367682框架结构8艺术画舍12326162框架结构9会议、健身中心24008003框架结构10回廊850850砖混结构11活动场地20002000钢筋混凝土12小计2716610606二总体工程1道路、停车场26061钢筋混凝土2园林式绿化300006.3土建方案6.3.1建筑设计1、总平面布置按照园林式主题酒店的设计模式，丰富项目区的空间结构与景观绿化系统，营造风景宜人的现代智能化的主题酒店。表6-2 主要技术经济指标序号项目单位数据备注1总征地面积m266667100亩2建筑占地面积m2106063建筑面积m2271664计算容积率建筑面积m2277185停车场及道路面积m2260616绿化面积m2300007容积率0.428建筑密度%15.99绿地率%4510客房面积m2/间100.62、建筑设计考虑本项目为园林式主题酒店，建筑多选用二三层，设计以框架结构为主，尽量形成干净的无柱宽敞空间。在创造出高品质的居住及度假的情况下，可以适应不同房型对空间环境的要求，同时由于无柱体系自身已经具有很好的空间品质，在使用装修方面会变得更加简便。建筑材料尽量运用多孔砖、GRC板等具有科技感的新型环保墙体材料，体现出主题酒店的现代化特性，又将茯茶文化的因子通过现代手法隐射到建筑中。建筑整体处理层次丰富，具有文化性、国际性与生态性。3、防火设计本项目耐火等级均设计为二级，建筑物的内部装修、陈设均应做到难燃化，以减少火灾的发生及降低蔓延速度，在各疏散门处应设有明显的标志，每栋楼及各层均应设有手动、自动报警器及高压灭火水枪。6.3.2结构设计1、概述本项目建筑主体安全等级设计为一级，建筑物使用年限50年，建筑物抗震设防分类是乙类。建筑物的结构体系是框架结构，地基基础设计等级为甲级。2、材料选用高强混凝土与高强钢材，使二者结合，形成组合截面，发挥各自材料的优势。3、柱网布置边跨跨度以6m、8m为主，房屋开间净深方向柱距取8 m。4、竖向设计本项目场地地形比较平坦，场地内道路纵坡较小，因此，地表雨水收集后统一排入泾河新城市政雨水干管里。6.4公用辅助工程6.4.1道路交通楼内交通：结合本项目功能设计的特殊性，客房主体内交通采用垂直交通设计，内部电梯进行运行分区，电梯分区方式和运行方式待业态确定后需进一步和电梯厂商沟通。区内交通：通过回廊连接，将建筑群体的的交通和公共空间贯穿起来，同时又与道路、停车场等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。车辆交通：本项目采用地上停车方式，在项目区内设计地上生态停车场，提供全天候的上下停车空间。本项目修建道路、停车场总面积26061m2。6.4.2景观绿化工程本项目绿化设计为园林式，结合地块设计各自的景观，使的景观都独具特色，规划于地块内设置若干带状绿化和小游园，增加小型人工绿地斑块数量，满足日常休闲游憩需求。绿心则沿绿化廊道向外渗透，在条件许可情况下，种植若干高大乔木，增加常绿树种，采用乔、灌、草相结合的复层绿地结构，推广外墙绿化等立体绿化方式，增加三维绿量，充分发挥绿地的生态效益。同时，在各楼主入口均处设置景观绿地，运用规则式、几何式的景观布局，布置花坛、雕塑等重要景观元素，其设计应强调标志性、开敞性和简洁性，着力营造严肃、庄重兼具文化氛围。运用自然式布局，在建筑周围采用带状绿化，植物疏密有致，空间开和有序。本项目修建园林式绿化30000 m2。6.4.3暖通系统1、设计范围本项目的中央空调、冷热源站、通风及消防排烟等。2、制冷、制热在辅助用房设冷热源站，选用二台冷水螺杆机组，夏季提供712冷冻水，冬季提供5060低温热水。冷冻水系统控制方式采用电动二通阀和压差控制器，实现水系统变流量控制，以达到节约能源的目的。3、空气调节（1）空气处理及控制方式空气处理方式：全空气系统采用：新风、回风混合初效过滤表冷（加热）加湿送风。新风系统采用：新风表冷（加热）送风。控制方式：风系统采用多页调节阀调节风量。（2）风管采用镀锌铁皮加工制作。（3）所有非镀锌的金属件，外表面均需除锈并刷防锈底漆两遍。（4）所有冷热设备及敷设在非空调房间内的风管均以40mm厚岩棉管壳保温。4、通风通风系统得形式及区域划分如下：（1）制冷机房、空调机房、水泵房共用一套系统，平时作为设备房通风，火灾时兼作排烟的系统，同时设一套机械补风系统。（2）变配电室设一套通风系统。（3）客房及餐饮中心设一套独立排风系统。6.4.4电气设计本项目电气工程包括变配电、电力、照明、楼宇自动化及防雷接地等。1、变配电及供电系统（1）本项目设计总装机容量2400KVA，内设二台1200KVA干式变压器，变配电室设在辅助用房内，10KV外电源申请供电部门就近解决。（2）本项目建筑消防负荷设计为一级供电负荷，电梯、生活泵等为二级负荷，其余为三级负荷。（3）变压器（21200KVA）低压侧母线分段，设联络开关（手动操作），10KV电源经变压器降至380/220V后，以放射式与树干式相结合方式供给给分配电箱。（4）事故照明及消防设施等重要负荷采用双电源代电，末端配电箱自动切换。（5）变压器低压侧设低压电容器柜进行自动功率补偿，使功率因素达到0.9以上。2、照明（1）酒店内设一般照明，公共场所的主要通道及楼梯间设事故照明。（2）酒店主楼以节能灯为主，照度标准按规范要求，所有日光灯均配电子镇流器。3、楼宇自动化酒店设置楼宇管理及监控自动化系统，包括对空调系统的温度、湿度及新风量的自动控制，对水泵站房、给水系统的压力、流量、液位自动控制和对变配电的自动控制，火灾自动报警等。4、防雷接地在客房主楼顶部沿女儿墙设避雷带，利用柱内主筋作为引下线，利用结构基础作为接地极。变压器中性点接地、消防中心接地、有线电视接地及寻呼台机房静电接地等同防雷接地共为一体，接地电阻不大于1位eiunguoshii，采用TN-S接地方式。6.4.5给水工程1、水源由城市自来水管网接入，具体接管位置由城市供水部门指定。设计要求从城市供水管网接两路DN150进水管，且供水压力不小于0.1mpa。2、室内给水系统本项目生活给水系统采用重力自流加减压阀减压供水方式。生活用水由生活泵从地下贮水池取水，提升到高位水箱内，经减压阀减压后供水。3、管材给水管道采用PE管、法兰或螺纹连接。6.4.6热水供应系统1、热水本项目由城市集中供热管网提供热源，经热交换加热卫生热水。2、热水系统热水系统包括加热系统和热水循环供水系统。加热系统是将冷水循环加热到设定温度，并贮存在30t热水贮存罐内；热水循环供水系统是将热水贮存罐内的热水通过热水循环供水泵送到每个用水点上。热水循环供水系统分区与给水系统相同，以便与给水压力相匹配。整个热水系统采用上行下给等程循环方式，保证循环流量的均衡性。6.4.7排水工程本项目排水实行污废合流体系。1、室内粪便污水与生活废水合流排入室外化粪池内，经生物厌氧消化处理后排入城市污水管网内。2、冲洗汽车的废水，经沉淀和除油处理后排至室外污水管网。3、地下室设置集水坑，并设污水提升泵，每个集水坑设一台潜污泵，用水位自动控制开停，将废水提升排放。4、消防电井旁设容积不小于2m3的消防专用集水坑，配流量大于10L/S的潜污泵，并用水位控制水泵开停，将废水提升排放。5、人防地下室按人防要求设置集水坑单独排至室外。6、排水管道采用钢筋混凝土排水管。6.4.8雨水工程屋面雨水经雨水斗收集后通过雨水管道排至室外雨水管网，雨水设计按降雨历时5分钟，暴雨强度按1.24L/S.100m3，重现期为一年。雨水管道采用钢筋混凝土排水管。6.4.9宽带网络系统1、任务采用综合布线方式建立先进、可靠的计算机网络系统，以满足酒店管理及入住客人的需要。2、中心机房设在辅助用房弱电小间内，从室外手孔采用12芯单模光纤引入数据信号；在酒店客房、娱乐、餐饮及会议用房内预设网络接入口。3、水平配线子系统采用六类线传输数据信号，垂直干线子系统采用光缆作为数据信号的传输媒介。4、计算机网络系统采用千兆位以太网技术为主干、快速以太网交换技术为支干的方式，实现10M/100M连接到桌面。设置网络中心，在网络中心配置中心交换机，中心交换机与网络中心服务器、二级交换机通过光纤实现千兆高速连接，构成局域主干网。6.4.10弱电系统1、有线电视系统引入有线电视信号，至辅助用房弱电小间。酒店所有客房内均设一电视信号终端；所有电视插座处用户电平应满足696db，图像清晰度不低于四级。有线电视系统采用SYWV-75型同轴射频电缆。2、电话系统从电信电话交换箱引入直通电话，采用HYA-1000（20.5）通信电缆，引入辅助用房弱电间电话交换箱。系统水平配线子系统采用RVB线传输语音信号；垂直干线子系统采用HYA线做传输媒介。每一客房内进一对RVB线穿扣压管引至智能配线箱，室内电话插座。6.4.11天然气工程本项目天然气由城市天然气管网接入，经调压计量后供给各用气点。调压计量间设在辅助用房内，室内燃气管道采用镀锌管，丝扣连接，明装架空敷设；室外燃气管道采用无缝钢管，焊接连接，地下直埋敷设，并进行防腐绝缘处理。第七章 节能节水7.1设计依据和标准我国是一个能源短缺的国家，节约能源是我国贯彻“可持续发展”的既定国策。节约能源也是节约资源，降低生产成本的重要措施。本章节编制依据如下：1、中华人民共和国节约能源法；2、中国节能技术政策大纲（2006）；3、节能中长期专项规划（发改委环资【2004】505号）；4、中华人民共和国清洁生产促进法；5、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知（2007年）；6、清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）；7、重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）；8、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；9、*省建设项目资源节约管理规定。7.2能耗指标计算分析7.2.1能源消耗种类及数量分析本项目主要消耗能源为水、电。项目建成投入运营后，正常每年新增能源用量为116.07吨标煤，详见表7-1。表7-1 能源消耗表序号消耗能源单位年消耗量折标煤（t）1年新增用电量万kw.h74.5391.6年新增天然气用量万m1.8424.472年新增用水量万吨6244合 计116.077.2.2能耗指标本项目投产后新增产值10410万元，经计算其能耗指标为0.011吨标煤/万元。7.3节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物维护结构保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明消耗，合理有效利用能源。1、利用场地自然条件，合理考虑建筑朝向合楼距，充分利用自然通风和天然采光，使每栋建筑都有利于冬季日照，提高室温，减少采暖能耗。2、建筑物维护结构的的保温隔热性能，如外墙、屋顶、地板传热系数数值和门窗密封性能都按国家规定指标进行设计，充分采用高效保温材料制成的复合墙体和屋面及密封保温隔热性能好的门窗，采用有效的遮阳措施。3、建筑物内外抹面，保温层严格计算，做到室内不出现结露滴水，门窗严密。4、室外供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。5、供电系统均采用合理输送工艺，尽可能降低途中损耗，并充分利用自然条件，以达到节约用电的效果。6、采用用能调控和计量系统。7、公共场所和部位的照明采用高效光源和高效灯具，并采取其他节能控制措施，其照明功率密度要符合建筑照明设计标准（GB50034-2013）的规定在自然采光的区域设定时或光电控制的照明系统。8、所有变配电设备、开关、关源及灯具，均采用新型低耗产品。公共照明开关尽量采用自断电延时开关。荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿以降低无功损耗。7.4节水和水资源利用1、设计贯彻节约用水、高质高用、低质低用的原则，生活用水、景观用水和绿化用水等按用水水质要求分别提供，梯级处理回用。2、施工过程中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。3、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。4、选用节水型，质量可靠的卫生洁具。5、合理规划地表与屋面雨水径流途径，最大程度降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水的渗透量。7.5节能效果分析本项目建成运营后主要消耗能源为电、天然气、水等，采取有效的节能措施后，项目达到设计生产能力时综合利用能耗指标为0.01吨标煤/万元。综上所述，本项目满足国家节约能源和节约用水的政策要求，具有良好的节能环保效果。第八章 环境影响分析8.1环保设计依据1、中华人民共和国环境保护法，1989年1