北京项目-服务内容.doc

服务内容第1阶段：项目市场调研第2阶段：项目分析与定位第3阶段：项目产品规划第4阶段：项目营销策划第5阶段：项目营销执行与调整第6阶段：项目经营管理计划4045天计划20天随设计院同步按营销进度确定按营销进度确定项目开业后计划3个月按进度进行计划6个月阶段一：北京商业项目概念性策划报告大纲注：本服务大纲在项目实操过程中将按实际情况进行调整1 项目介绍1.1项目概况1.2项目的研究方法1.3项目主要技术经济指标2 本区域宏观经济环境分析2.1本市宏观经济总体情况2.2 区域经济活动的情况和趋势2.3本市城市规划及建设情况（含未来重要发展项目分析）2.4房地产总体市场的发展趋势研判3 相关物业市场研究3.1本市商业市场研究 商业物业历年发展轨迹 商业物业供应量 商圈特点（商圈分布及经营） 经营模式 租金/售价分析 需求市场 客群特点（人口、年龄、人均收入、消费特征） 未来发展预期和发展预测 本项目商业物业发展竞争力分析3.2本市住宅楼市场研究 住宅楼整体市场综述 住宅楼分布及特点 住宅楼发展状况 单体规模 建筑形式 价格水平 产品特征（包括标准层面积、层高、间隔、实用率、配套设备、新型技术采用等） 主要入驻客户组成及特征 住宅楼需求市场 住宅楼需求总体特征 住宅楼客户组成 住宅楼市场未来发展预测 商圈内写字楼物业的特征及未来发展研判 项目竞争力分析4 项目条件分析4.1项目所在区域社会特点综述4.2交通条件4.3景观等资源分析4.4市政配套设施4.5所在区域的未来规划5 可比较地区的个案研究5.1根据项目特征，选取并分析国内外相似案例5.2案例研究内容 区位、交通状况及周边环境 类型、档次及规模 单位类型、设计及单位面积分配 建成/入住日期 销售价格/租金 物业管理服务及收费/酒店管理公司 配套设施 推广方法（价格策略、广告策略、主要销售点及主题语） 研究启示6 项目SWOT分析6.1优/劣势分析6.2机会/威胁点分析6.3综合竞争力总结7 项目发展目标和定位7.1项目发展目标7.2项目定位7.2.1整体定位7.2.2目标客户定位7.2.3整体形象档次定位7.2.4功能定位7.3项目总体运营模式建议式建议8 产品总体构筑和规划关键点初步建议8.1项目整体产品的构筑8.2总体规划设计建议8.3产品配套设施建设8.4建筑环境、风格建议8.5功能面积分布建议9 总体营销推广策略建议9.1推广策略建议9.2招商策略建议10 经济效益初步评价10.1项目开发建设成本估算10.2运营收入及成本估算10.3投资计划与资金筹措10.4项目经济效益评价10.6项目经济评价结论及建议11 结论与关键控制点阶段二：河南居易龙湖综合商业项目详细策划报告大纲1 需求研究n 商业物业需求特征研究-商户、投资者、消费者需求特征研究、行业专家意见n 住宅物业需求特征研究-行业专家意见n 酒店物业需求特征研究-用家、投资者、行业专家意见研究以直接问卷、访谈或间接（发展商转述营运商要求）的方式，由我司制订访问方式和执行方案，并由我行根据项目需要编制问卷，由专业问卷执行公司执行调查任务（部分商户及投资者访谈由我司项目组成员执行），而数据分析和研究则由我行完成。2 项目发展定位2.1商业部分功能细化n 整体形象档次定位n -档次定位n -形象定位n 各层功能和主题定位n -各层功能建议n -功能细化定位n 业态组合n 项目主题n 主力店定位（名单、分布、使用面积规模、部分商家对建筑物产品规划的特殊要求）3产品构筑和规划建议3.1商业物业设计关键点建议 规划建筑初步设计建议（出入口设置） 功能面积分布建议 单层面积、进深、层高 建筑环境、风格（室内）建议4项目营销推广建议结合项目定位和产品设计方案，提出具实操性和切合项目实际的营销策略建议，提出适合的推广时机建议。4.1入市时间4.2推广策略建议4.3营销价格及策略建议4.4招商策略建议5项目经济效益分析5.1技术参考依据5.2项目开发成本估算5.3项目开发费用估算5.4项目投资进度及现金回收估计5.5资金筹措与投入计划5.6项目经济效益评估1）盈利能力分析2）盈亏平衡分析3）敏感性分析6项目风险评估及规避设计管理顾问内容以设计管理的角度，以策划案为蓝本，指引建筑师行（另外聘请）的建筑单体设计工作，